地产项目方案设计指导书(模板)(共15页).doc
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1、精选优质文档-倾情为你奉上项目方案设计指导书1 项目名称: 2宗地技术指标3.1 土地面积: m23.2 土地用途:商住用地3.3 建筑容积率:1.13.4 建筑覆盖率:30%3.5 小区绿地率:30%3.6 建筑退红线:各侧8米3.7 计入容积率的总建筑面积: m2n 住宅建筑面积: m2n 商业建筑面积: m2 n 其他建筑面积: m2其中, 幼儿园(2所): 9班 建筑面积(用地面积) 12班 建筑面积(用地面积)物业管理用房建筑面积: (可分散布置)公厕建筑面积: (2所)文化活动站: 老年人活动站:社区健康服务中心:社区管委会:邮政所:3.8 机动车停车设置标准: 住 宅:1车位/户
2、 商 业:个车位4 项目及市场定位4.1项目定位 结合外部高科技区域文化特征,强化“大教育”概念及“片区商业中心”概念,在内部为客户营造一种大型高档多层、低密度、休闲生活文化的精品社区的居住氛围。4.2 市场定位 4.3商业项目的主题建议:5 产品比例(建筑面积):TOWNHOUSE+花园洋房:多层+小高层50:50 这个原则不能变TOWNHOUSE:花园洋房5:45 可以小幅度调整多层:小高层30:20 可以小幅度调整5 住宅设计细则6.1住宅产品调整原则: 原则一:不管方案如何调整,应保证与产品建议书中的住宅类型比例变化幅度不超过5%; 原则二:保证花园洋房比例为50%不变,根据容积率对小
3、高层和多层比例进行调整。因为小高层成本比多层高150200元,而售价也高100元,因此不论小高层、多层比例如何变化,对利润影响不大,决定调整比例的应该是市场对两种产品的接受程度,因此应在容积率许可的前提下,尽可能多的保留多层住宅; 原则三:若多层比例增加,则增加的单位户型套数比比例应为2B:3A:3C=1:4:5,产品建议书中套数比为2:3:5; 原则四:若小高层比例增加,则最后户型套数比比例应为2A:3B:4A=3:4.5:2.5,产品建议书中为3.5:4:2.5,增加的三房、四房单位尽可能沿湖布置,保证良好的景观视野,两房单位布置在底商上面或尽可能离配套设施近; 原则五:小高层比例不超过2
4、5%,即面积不超过99470平方米,总套数不超过1000套,其中2A户型 300套左右(+5%),3B户型450套左右(+5%),4A户型250套左右(+5%),总建筑面积93840平方米。(产品建议书中分别为296、338、212套;)6.2 住宅产品基础指标: 6.2.1建筑高度或层数: n TOWHOUSE(23层)、n 情景洋房(4-5层,其中平地为4层,坡地可设计成4-5层)、n 多层(56层)n 小高层(9-12层)6.2.2层高6.2.2.1多层、小高层住宅层高均为2.9米;6.2.2.2 情景洋房和TOWNHOUSE层高均为3米;6.2.2.3 如有以下情况的层高按实际情况确定
5、:n 底层地坪局部降低的;n 厅或卧室跨层设置的;n 顶层利用了坡屋顶空间的。6.2.3停车方式: 地面停车位总数不超过总户数的50。n 商业以地下停车为主,少量地面停车。n 地势比较平坦以地面停车、半地下室停车为主,架空层停车、人防地下室停车为辅; n 地形起伏较大利用山坡地形半地下室停车、架空层停车为主,人防地下室停车、地面停车为辅。6.2.3总体各住宅类型建筑面积比例:小高层:多层:情景洋房:TOWHOUSE=20%:30%:45%:5% 6.2.4总体户型套数比为: 两房:三房:四房:五房及五房以上=21%:42%:21%:16%6.2.5户型设计要求如下(可根据设计需要适当调整):类
6、型户型面积(M2)套数估计套数比例备注小高层二房二厅三房二厅四房二厅多层二房二厅三房二厅三房二厅情景洋房(1)(平地)四房二厅四房二厅复式情景洋房(2)(坡/平地)复式四房二厅三房二厅情景洋房(3)(坡/平地)复式复式情景洋房(4)(坡地)复式四房二厅复式TOWHOUSE套数合计专心-专注-专业6.3各户型功能房间面积、开间和必配家具6.3.1“两房一卫”户型功能构成最小使用面积(平方米)最小开间净尺寸(米)必配家具备注起居室餐厅主卧室次卧室厨房卫生间储藏室 6.3.2“三房一卫”户型:功能构成最小使用面积(平方米)最小开间净尺寸(米)必配家具备注起居室餐厅主卧室次卧室1次卧室2厨房卫生间储藏
7、室6.3.3“三房两卫”户型:功能构成最小使用面积(平方米)最小开间净尺寸(米)必配家具备注起居室餐厅主卧室次卧室1次卧室2厨房主卫生间共用卫生间储藏室6.3.4“四房两卫”户型功能构成最小使用面积(平方米)最小开间净尺寸(米)必配家具备注起居室餐厅主卧室次卧室1次卧室2书房厨房主卫生间共用卫生间储藏室说明:1) 开间净尺寸:结构面到结构面的净尺寸,不考虑内墙面装饰厚度和装修做法;2) 净使用面积:开间净尺寸进深净尺寸,因考虑起居厅与餐厅多采用连通的方式组合布置,因此本标准中对餐厅、起居厅的净使用面积不做具体规定;3) 两分离式卫生间,是指将洗面洗衣、座便洗浴这两个功能区域进行完全分离的空间设
8、计的卫生间。6.4居住空间设备布置6.4.1 各房间主要设备配置表户型房间名称空调机电话接口网络接口备注壁挂机柜机“两房一卫”起居厅客餐厅合一时设壁挂空调一台餐厅主卧室次卧室“三房一卫”“三房两卫”起居厅客餐厅合一时设柜机空调一台餐厅主卧室次卧室1次卧室2“四房两卫”起居厅餐厅主卧室次卧室1次卧室2书房6.4.2 厨房6.4.2.1设计原则一厨房中主要设备应按洗、切、炒的顺序流程布置,台面净长总和不小于2.7米,其中操作台面的实际长度不小于1.2米。二户型套内的冰箱设置于厨房内。三厨房按厨柜布置方式不同的最窄宽度(开间净尺寸)为:单面布置时,不应小于1.6米;L形布置时,不应小于1.8米,双排
9、布置时,不应小于2.1米。四厨房必须设置排烟道,油烟不可直接对室外排放。五厨房内除煤气管要求外露以外,其它管线皆应埋墙设置或封闭于管道井内。六两房和三房户型的厨房处可不设服务阳台;若考虑设置时,服务阳台不得影响厨房内L型操作台面的必要长度和使用方便。七同时所有厨房均需有自然采光。6.4.2.2 厨房设备配置表户型星盆操作台面净长度设备预留位炉灶排油烟机消毒柜微波炉冰箱WS“两房一卫”单盆700 mm700mm650mm“三房一卫”双盆900 mm“三房两卫”双盆900 mm900mm700mm“四房两卫”双盆1200 mm6.4.3 卫生间6.4.3.1 设计原则:一卫生间内竖向排水管线设计应
10、考虑集中布置,并设置相应的封闭管道井;横向给水管线应考虑暗敷。二卫生间应设置吸顶式排气扇。三洗衣机位不可设置于阳台,户型中洗衣机可考虑设置于卫生间、厨房或者单独的洗衣空间中。四. 除“两房一厅”户型以外,所有户型套内的洗衣机应设置于卫生间中,并要求必须按两分离式卫生间的原则进行设计,或者设置单独的洗衣空间。五所有卫生间均需有自然采光。6.4.3.2 洁具设备配置表卫生间代码柱盆台盆座便器淋浴间浴缸洗衣机热水器S600mmS900mm800mm1200mm1000mm1000mmS1500mm650mm650mmW1W2W36.4.3.3 卫生间选型表户型分类卫生间代码备注主卫生间共用卫生间“两
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