郴州市商业市场调研报告2010A(共27页).doc
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1、精选优质文档-倾情为你奉上郴 州 市 商 业 市 场 调 研 报 告第一章 郴州市宏观经济环境一、郴州概况郴州市位于湖南省东南部,地处南岭山脉与罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带。“北瞻衡岳之秀,南直五岭之冲”,自古以来为中原通往华南沿海的“咽喉”。既是“兵家必争之地”,又是“文人毓秀之所”。东界江西赣州,南邻广东韶关,西接湖南永州,北连湖南衡阳、株洲,素称湖南的“南大门”。郴州市位于北纬24532650,属中亚热带季风性湿润气候区。因南北气流受南岭山脉综合条件(地貌、土壤、植被、海拔)影响,太阳辐射形成多种类型的立体分布,垂直和地域差异大。具有四季分明,春早多变,夏热期长,秋晴多旱,
2、冬寒期短的特点。郴州市2009年末总人口为467.02万人(郴州市区人口为47万人)。其中,城镇人口为179.68万人,占总人口的38.8%,乡村人口为283.34万人,占61.2%,现辖两区(北湖、苏仙)、一市(资兴)、八县(桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东)。总面积1.94万平方公里,占全省面积的9.2%;人平土地面积7.09亩,比全省人均多1.7亩,居全省第三位。郴州历来被称为“楚粤之孔道”,目前已形成了高速公路、国道纵贯南北,高等级公路、省道横卧东西的四通八达的交通格局。国家交通“大动脉”京广复线电气化铁路,公路107国道、106国道纵穿郴州南北,为南来北往的人流、物流提
3、供了畅通的渠道。北上长沙,南下广州,可以朝发午至。进入21世纪,京珠高速公路的贯通,更使郴州便捷的交通“如虎添翼”,南北交通,更为便利。省道1806线、1803线和郴资桂、桂嘉高等级公路贯通东西,东连江西、西接广西,从而构成了“三纵三横”的立体交通网络。尤其武广高速铁路的贯通,郴州、长沙、广州迈入了“同城”时代。【解说】:1、郴州是湖南融入珠三角经济贸易圈和港粤经济圈前沿阵地,受两大经济圈辐射最直接的地方。地理位置优越,区位的凸显及较好的气候环境为整个郴州经济的发展起到很好的推动作用;2、人口的增加必定会带动消费市场的活跃;3、交通条件的提升改善了郴州与附近城市的经贸往来,让经济圈无形的扩张,
4、对地区的发展有着明显的拉动,同时促进了消费的多样化也促成投资环境的优化,有效的缩减城乡的差距。4、从南海迎面吹来的南风改变了这个城市的每一个角落,郴州人虽然背靠大山,却是面向大海的,他的文化是多元的,外向的。三湘文明和粤港文化在这里交织,在这里你既可以感觉到湖南的楚湘文化,又可以感受到粤港文明,这个城市已经成为了一个多元的文化交织在一起的地方,郴州的发展已经让整个中国的中西部为之侧目,被学者誉为郴州现象。二、郴州宏观经济环境(一)郴州经济近几年一直保持快速发展表 11:郴州市GDP增长情况时间(年)城市GDP(亿元)同比增长2006546.283%2007649.412.3%2008734.1
5、7.0%2009821.516%2010年上半年456.416.6% 从上表可知,郴州市近几年国民经济生产总值一直保持着快速的发展,从2006年的546.2亿元,到2009年的821.5亿元,中间增长差为275.3亿元,增长率为50.4%,再从今年上半年GDP来看几乎已达到2006年全年的GDP水平,可想而知,郴州的经济发展必定会对郴州的房地产市场有着强大的推动作用,同时也为郴州房地产提供了良好的经济环境。房地产行业是一个资金密集型行业,郴州较快的城市经济发展速度、稳定快速增长的住房总体需求,为房地产行业持续发展提供良好的平台,为本项目开发建设提供了良好的社会经济环境。(二)郴州居民人均可支配
6、收入与居民消费性支出保持上涨的趋势 表1.2:郴州市居民人均可支配收入情况时间(年)城镇居民人均可支配收入(元)同比增长农村居民人均可支配收入(元)同比增长200610606105%365462%20071243317.2%38385.1%20081376510.7%41026.9%2009137879.9%451910.2%2010年上半年-表1.3郴州市城市居民消费性支出情况时间城镇人均消费性支出(元)同比增长农村人均消费性支出(元)同比增长200689587.3%28443%200796247.4%29604.1%2008104398.5%32208.8%200994768.7%2831
7、6.6%2010年上半年-上表得知, 近年来,郴州市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长,生活水平稳步提高,表1.2显示郴州城镇居民人均可支配收入与农村居民可支配收入自2006年以来一直保持上涨的趋势, 整体数字显示2006至2009年每年都以1000元的速度向上增长,到2009年末郴州城镇居民人均可支配收入已达到13787元,这一上涨的趋势也将预示着郴州未来消费市场表现活跃,房地产市场表现旺盛。我们认为,郴州城市居民可支配收入与消费购买能力的增强,为本项目开发建设、销售将带来利好,同时也为本项目销售价格的提升奠定了一定基础。(三)郴州市全市全社会固定资产投资总额和房地产投资呈高速增长
8、表1.4:郴州市全市全社会固定资产投资情况时间固定资产投资总额(亿元)同比增长20062144143%2007248.816.1%2008299.920.5%200959799.5%2010年上半年321.632%表1.5:郴州房地产投资情况时间(年)房地产投资(亿元)同比增长200622.29.4%200727.423.5%200830.210.1%200942.540.9%2010年上半年13.8924.46%从上表可知,近年来郴州市固定资产投资和房地产投资都保持着持续高速的增长。2009年较2008年来说是郴州固定资产投资和房地产投资出现了一个增长的高峰期,同比增长分别为99.5%和40
9、.9%。郴州各方面进入快速的增长阶段。2010年上半年固定资产投资已达到去年全年的53.87。我们认为,预计在未来几年郴州房地产市场仍然呈现稳定持续的增长速度,郴州房地产供应量也将大幅度增加。(四)从郴州房地产商品房施工、峻工、销售面积来看 表1.6:郴州房地产商品房施工、峻工、销售面积情况年度商品房施工面积(万平方米)同比增长商品房峻工面积(万平方米)同比增长商品房销售面积(万平方米)同比增长200632423-9.58%135-12%1358427%2007198.5-10.8%32.2-13.2%101.7-25.1%2008253 27.4%92.43.9%85.2-16.2%2009
10、196.247.64%142.838.25%126.748.7%2010年上半年181.193.15%36.836.3%55.48196.09%从上图表可知,郴州市自2006年前两年商品房施工、峻工、销售面积呈上升的趋势,而后两年商品房施工、峻工、销售面积开始下滑。出现这一现状,并不表明郴州房地产市场以后就停止向前的发展,受全国大趋所影响,2006-07年是我国整个房地产行业的政策调控年,控制商品房投资的增加是为了防止房地产泡沫经济的发生,使房地产市场能够得到良好稳定的发展,控制这一局面也是各地政府所作出的有力措施。我们认为从2009年起需求量保持旺盛,由于供求关系的影响,预计未来郴州房地产仍
11、然会加大对商品房的投资力度,继续保持稳定上升的增涨趋势。【解说】:1、高速持续增长的的房地产投资,将使本项目面临较大的竞争,但当前来看,整体处在健康、稳定的向上发展阶段;2、房地产业在全市社会经济发展中的支柱产业地位日渐凸显;3、房地产业在改变城市面貌、增强城市功能、改善居民居住条件、拉动消费、增加就业等方面发挥了重要作用;4、近年来,郴州市经济持续稳定增长,人民生活水平及消费水平也得以不断提升,从而带动了郴州市商贸业的发展。这充分体现了郴州市政府所采取的一系列如流通改革的逐步深化、结构调整力度加大等措施已初见成效。 第二章 郴州商业市场环境一、规划与市政建设郴州市位于湖南省东南部,因地形使然
12、,四面环山,城区宛如山峦中的腹地,四向发展局限性较大。在新型的市场经济发展态势下,郴州市为提升城市综合竞争力,开始致力于郊区城市化运动。就目前的旧城改造与新城区扩建方面不难看出政府部门的相关整改措施和规划策略。2002年,郴州市政府开始兴建五岭广场,致力于开发五岭广场周边地块,并由此表现出郴州城市南移的迹象,目前在五岭广场周边五岭大道一线分布的市政府、市国税局、招商局、国土局等行政机构一定程度上似已表明决策层有意识将该区域定义为“新政治经济文化中心”。郴州市传统的中心区随着城市的发展变迁,开始呈现单薄紧张的局面,似不足以支撑一个新城市的崛起,在“发展中的郴州”新理念引导下,城市扩张显得刻不容缓
13、。但由于郴州四围是山,城区发展的限制因素颇多,其一,新城区的开发,多是开山整地形成的,也即是原本的青山资源在城市建设中让路,一座座小山坡正在或将被“夷为平地”,这于生态环境而言是种破坏,但城市化进程的反作用力一贯就是不同程度上牺牲自然生态环境;于开发成本而言,亦是工程巨大,耗资不菲。其二,新城区的开发,必然需要相对应的路网建设,目前郴州新兴的开发热点区域虽然已有部分路网初步建设成型,但因地势起伏不平等自然条件限制,道路走向弯度和坡度普遍较大,甚至有部分断头路,还需开发单位打通或另行修建。关于路网建设所存在的多重局限因素,表现最为明显的郴州老城区的交通状况,在郴州传统的中心区,多条街道普遍存在“
14、急转弯”“高坡度”现象,路网构造虽然是纵横交错,但却表现得相当之紊乱,道路走向已不足以成为判断城区地理方位的标准。老城区道路纵横交错现象,于交通而言,似无明显优势,反倒因为较多弯度、坡度缘故,使得车流量与时速颇受限制,同时也导致了城区道路之间大量不规则地块的形成,这于老城区的改造,显然是一种羁绊。目前的郴州,在城市功能板块方面,除商业中心因多年沉积已有区域体现外,商务办公中心、大型住宅生活板块等似尚未正式形成规模。老城区拆迁改造的难度,路网分割过频等缘故也导致了在城市中心区难于打造独立成体系的商务中心和住宅群落。城市中心南迁显然也是在这个基础上进行的功能区域挖掘和延伸。作为旅游城市,郴州的城市
15、生态环境相对较为优越,显然来自于政府机构的精心培育和维护。地处群山“腹地”,郴州市区的可利用土地相当有限,但并不妨碍政府部门在生态环境方面的建设投入,仅郴州市区,目前就有北湖、东塔、南塔三座公园,尤其是颇具规模的北湖公园集山景、水景于一体,在市区形成了一道亮艳的风景,相对有效地改善了城市的生态空间。二、经济与消费水平郴州传统的经济中心主要集中于人民路、国庆路两条纵横东西和南北的主干道上,而最为繁华的商业区域显然集中在由人民路、文化路、中山西街和中山北街围合而成的商业核心圈,该区域主要以娱乐休闲为经营主题,辅助以百货零售等商业设施。其娱乐休闲场所都颇具规模,区域商业供应结构也相对较为完善。据了解
16、,该地娱乐休闲场所的消费价格水平不菲,部分场所甚至可以与长沙行业的消费标准持平,显然这与郴州旅游城市的属性不无关联。郴州的零售商业网点布局颇显规模,但却似乎欠缺合理规划,尤其是商业街区的建设,同质化现象较为严重,仅一市就拥有四条独立的商业步行街,其中兴隆、兴旺两街甚至毗邻而建,风格、经营主题并无多大差异化存在,乃至于目前的经营现状都不尽如人意,有相当高的空置率。一定程度上造成了城市中心区黄金地段的资源浪费,同时也可谓是商业网点布局的一大败笔。但不可否认的是,兴隆商业步行街的设计装饰风格相当具备个性化色彩的,尤其是其内廊式街铺(类似广州上下九步行街),不失为一道景观。其商业经营主题以服装为主,中
17、高等档次。街区除却少许休闲设施,其商品结构较为单一,尚不具备“一站式消费”体系。在市场了解中,可发现目前的郴州商业市场存在较大发展空间,大中型连锁超市新一佳、家润多、步步高、通程电器等都已大举进驻,店面规模普遍不小,从其人流量可初步判断经营状况应较为良好,在超市中了解商品价格时,发现其多种商品的零售价与长沙店价位基本相当,由此可见郴州的消费水平隐约已有追赶长沙标准之势头。目前的郴州商业市场,依然对外来零售企业存在着极强的吸引力。郴州现今的商品层次多以中低端为主,目前还欠缺高端商品经营场所,预计在一定时期内,郴州的中高端商品市场应该是一个值得挖掘与培育的空间。专卖店、加盟店等形式在郴州市场相对较
18、受欢迎,在调查了解中,仅发现郴州南北、东西两条主干道国庆路、人民路沿线,已分布有多家酒类专卖店,如五粮液、茅台、水井坊等名品店历历可见。由其店面包装和营业面积可初步预计经营状况当属良好。郴州的餐饮业也较为繁华,其档次规模、主题特色和服务水准都不俗。在就餐中,比较发现,郴州饮食业发展的背后是旺盛的市场消费力,消费者的饮食水平可谓是一定程度促进了郴州餐饮业的发展,目前郴州饮食风格因地域缘故,某些方面整合了湘菜与粤菜的精华,兼容当地特色风味,并注重附加值的塑造,相对有效地提升了当地饮食业的竞争价值。郴州酒店宾馆等设施存在一个普遍优势,即大气局。调研参观过几家酒店,见其大堂、房间、走廊等,都相对较为开
19、阔通透,显示出了不凡的品质,显然更能受到旅宿者的青睐。据了解,郴州多数酒店宾馆年度平均入住率逾85%即是一个例证。较为全面地测算郴州的物价水平,和查阅相关资料所了解到的郴州普通大众的月薪收入,可见其间存在一个悖论,即郴州主流市民当前之收入水平似乎还不足以支撑目前的商品物价。如果从郴州作为旅游城市的属性出发,可以有一个理解,本地之高物价支撑条件是外来旅游人士的游资消费,但值得推敲的是,外来旅游人士是否能成之为郴州年度累计的主消费力?或者另一个理解是,郴州市民普遍拥有超前消费意识,即透支消费。二者孰是孰非,还有待进一步调研分析。三、产业与资源开发在对郴州地理方位有更多认识的时候,试图作进一步了解的
20、便是郴州的产业结构。查阅相关资料,有说郴州是全省重要能源、原材料的工业产地。经多年的发展,目前郴州已形成冶金、电力、煤炭、建材、烟草五大行业为主,其他新兴产业和高新技术产业不断崛起的地方工业格局。我们在调研期间,感受较为深刻的是郴州旅游事业的发展及其对城市经济的拉动作用。发展中的郴州,旅游资源的蓬勃开发成就了提升郴州城市综合竞争力的重要支撑条件。目前,在郴州,山水概念多有演绎。仅郴州市区,第十八福地苏仙岭、生态公园王仙岭构筑了城市中不可或缺的自然旅游风光,城市中的休闲胜地,现代丛林中的生态氧吧。二岭美丽的神话故事和别致的观光景点更是有力地阐释了郴州城市丰富的文化传承脉络与历史渊源。郴州成之为旅
21、游度假的一大去处,显然离不开郴州温泉的开发和经营。目前郴州的温泉运作已进行得如火如荼,仅郴州市郊,已有天堂、龙女等多个颇具规模的温泉度假山庄,以丰富的温泉水疗产品,有效地将度假、休闲、娱乐、养生和保健等多种功能巧妙地融为一体,吸引了一批批外来游客,尤其是港粤等地旅游人士,据说多喜自驾车前往体验,一定程度上将温泉消费“周期化”。显然郴州温泉开发成就了促进郴州经济指数稳健增长的新亮点。至于郴州下辖的县市,如资兴、桂阳等县市,温泉度假村的开发也争相崛起,并逐步成长为城郊或乡村的支柱型盈利产业,为郴州经济主体的腾飞发展和农村城市化进程作出了不可磨灭的贡献。据关联人士介绍,郴州旅游事业的发展,在很大程度
22、上依赖于郴州温泉开发的拉动力,譬如冬季,旅游事业淡落,郴州温泉即成为地区旅游经济的主力亮点,成之为旅游业“扭亏为盈”的“砝码”。从多方面观察比较,显然可见郴州市旅游资源的开发和旅游事业的蓬勃发展,对郴州城市产业格局的塑造和商品消费的活跃程度是一股强势推动力。相信在未来还将成之为郴州城市经济发展中的强势主导力量,并策动郴州市在城市角色定位和发展战略布局方面形成新的核心竞争优势。第三章 郴州商业现状(一)商圈界定近几年,在郴州市政府“南延东进”战略的带动下,郴州商业地产市场形成了三大板块:一是老城区板块,即以国庆路和人民路交叉点为中心的环形区域,是目前郴州房地产开发最为集中的区域,以郴州城市为中心
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