HZbp广场可行性研究报告.doc
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1、HZbp广场可行性研究报告HZBP广场可行性研究报告(原件) 本项研究为规范的可行性研究主要任务是论证_广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关规范可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究根据本项目特点我们合三为一从技术及经济角度对本项目进行规范的可行性研究本项研究的原则是: 项目有关经济技术和综合建筑面积指标是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成;各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于HZ市国土房管局;建安工程造价的构成依据既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算同时与HZ市建设委员会公布的HZ市正在建
2、设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。 总投资测算一览表系按整个开发项目完全由HZ市_房地产开发有限公司全资兴建的方案拟分为三组采取滚动的开发形式;本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据对本项目周边物业市场的调查统计数据所得并经过归纳和整理其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述形式结合本项目的实际情总严谨测算得出。 本开发项目的各项财务分析部分按照目前HZ市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据经过科学测算获得务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。 第一章 HZ市社会经济发展概况 11HZ市经济社
3、会发展概况 HZ市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端南临南海大亚湾与深圳、香港、东莞毗邻北连河源市东接汕尾市西邻广州市。HZ市地处低纬度北回归线横贯全市雨量充沛阳光充足气候温和属南亚热带季风气候区。 HZ市是广东省的一座历史文化名城素有“粤东重镇”“岭南名郡”之誉。改革开放以前HZ市经济基础相当薄弱直到1979年全市国内生产总值6.76亿元工农业总产值6.66亿元其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后特别是1988年地改市之后全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。 20多年来HZ市国民经济持续快速发展经济实力大大增强社会和经济面貌都发生了巨大的变化。HZ已由一寂寂无闻的边陲之地变
4、为一方备受关注的投资热土从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。 20_年全市实现国内生产总值525.2亿元比1990年增长8.1倍12年翻了三番多年均增长20.2%。20_年行政区划调整后HZ市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县除龙门县外其他县区都属于珠三角地区。全市总面积11158平方公里城镇建成区面积94平方公里。按HZ市统计年鉴口径20_年底HZ市总人口为333.72万其中户籍人口(常住人口)283.02万人外来人口(暂住人口)50.7万人。全市现有78个乡镇10个街道办事处1066个行政村并设有两个国家级开发区:大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。 H
5、Z市人民政府驻地惠城区惠城区土地总面积1410.2平方公里总人口91.78万;惠阳区土地总面积1262.1平方公里总人口50.77万。 12HZ市经济社会发展历程与特点 纵观HZ市近二十几年的社会经济发展历程可以划分为三个阶段:第一阶段是改革开发后到1988年第二个阶段是19891993年第三个阶段是1994年到现在。第一阶段1978年到1988年是HZ市经济发展的积累阶段这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。 HZ市的经济发展比之改革开放前发展要快得多GDP年均增长10.4%1988年达到33.04亿元;人口年均增长1.3%1988年达到218.06
6、万人;城镇建成区面积年均增长4.6%1988年达到27.75平方公里;地方财政收入年均增长14.3%1988年达到2.08亿元;工业生产总值年均增长21.8%1988年达到20.7%亿元;人均GDP年均增长8.5%1988年达到1526元;三次产业比重从1978年的一产独大发展到1988年退居第二的位置但该阶段第二产业的比重始终最小HZ市还没有完成从农业市到工业市的蜕变;这一期间HZ市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加但由于基数太小HZ市经济并没有出现质的飞跃。 19891993年是HZ市经济从起步进入快速发展的阶段经济社会各项指标都经历了前所未有的大发展GDP年均增长30.5%地方财政收入
7、年均增长40.8%实际利用外资年均增长61%城镇建成区面积年均增长24.7%外贸出口总额年均增长37.7%人均GDP年均增长27.2%。从1989年到1993年HZ市工业生产年均递增57.6%第二产业的比重迅速上升到首位1993年占GDP的47.8%第一产业迅速下降1993年占GDP的17.5%成功实现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮当时的HZ是房地产投机狂潮最集中的地区之一迅速蜂拥而来的投机资金一度使HZ市经济发展达到辉煌的顶峰同时也托起HZ市人民对本市经济发展的高远幻想。这一阶段的另一个代表性事件是熊猫汽车城项目在HZ进行谈判的启动和终止。这些事件
8、对HZ的经济社会发展产生了极大的影响随着房地产泡沫的彻底破灭熊猫汽车城项目的搁浅HZ市的经济发展陷入低落和迷茫之中。 1994年至今是HZ市经济发展重归理性的阶段在这一阶段HZ市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用一边进行经济结构调整使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期间国内生产总值年均增长18.3%地方财政收入年均增长13.6%实际利用外资年均增长6.7%外贸出口总额年均增长16.7%工业生产总值年均增长21.9%人均GDP年均增长14.5%。这一阶段的代表性事件是中海BP南海石化项目的最终签订。预计未来五到十年间大亚湾区的石化产业将投入1000到1500亿元的建设资金巨
9、大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑也将为整个HZ市的跨越式发展提供契机。 13HZ市的区位条件 HZ市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。HZ市区西距广州市153公里东距汕头市320公里南与深圳市相隔80公里HZ市南部的澳头港到香港中环码头仅47海里。 良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因素。改革开放以前珠三角西岸的发展快于东岸改革开放后由于东岸接近香港近水楼台的优势突现到2000年深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是
10、区位条件东部地区与香港的连通性较高这一差异使香港公司和在香港的外国公司的投资、技术和管理倾向流入珠三角东部为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。 根据有关方面的测算在广东、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比珠三角城市与香港的距离每减少1%制造业外资企业单位数量便增加0.58%至0.61%制造业外资投入金额增加0.4%至0.6%服务业外资企业单位数量增加0.34%至0.37%服务业外资投入的金额就增加0.2%到0.7%。 进入新的世纪HZ的区位条件将的重大的改变。CEPA的签署与实施在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强香港的国际融资能力和高端服
11、务业将大大促进珠三角的全面发展。HZ作为珠三角城市重要的一员通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性进一步充分利用和强化毗邻香港的区位优势使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移与香港进行更深层次的合作方面有更大的作为。 14南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海BP南海石化项目首期投资43亿美元是国内目前最大的中外合资项目由英荷BP公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技术年产80万吨乙烯进而衍生出230多万吨高质量的化工产品年销售值达17亿美元对下游产品的拉动效应为1:50。该项目已于20_年11月奠基目前正在进行80万吨乙烯裂解装置建
12、设预计到20_年正式建成投产。 未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔石化产品在中国还有很大的发展空间HZ正积极抓住这次机会争取吸引更多配套的下游石化产业落户HZ使HZ成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区陆域面积273.68平方公里海域面积488平方公里海岸线52公里自然条件得天独厚拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路、供水、供电、通讯和港口等基础设施网络具有发展临海大型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势:BP公司是全球500强跨国公司之一拥有
13、先进的管理和技术设备在世界石化市场占据重要地位。BP公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等一批汽车零部件企业形成了一定的产业规模随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾其发展前景更不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛土地面积740平方公里超过新加坡的土地面积正处于尚待开发状态具有发展多个大型工业项目的条件正受到外来投资商的高度关注。 15HZ市在珠三角的地位和作用 目前HZ是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽是珠三角电子信息
14、产业生产基地之一是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区拓展了HZ中心城区的发展空间从地理位置上实现了HZ从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海BP南海石化项目将给HZ市经济发展增添一台强有力的发动机推动HZ工业化进程拉长产业链使HZ成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地改变HZ在珠三角的分工地位进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。 同时石化产业区的开发使HZ产业空间向沿海推移带动城市空间向沿海发展推动HZ市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系对旅游资源的开发利用对生态环境的加强保护和建设HZ市未来
15、将成为珠三角重要休闲旅游基地成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。 第二章 项目概括 21研究基础 用地单位:HZ市_房地产开发有限公司 发 展 商:HZ市_房地产开发有限公司 用地性质:商住楼(高尚住宅) 项目名称:_广场 用地位置:HZ市江北27号小区 用地现状:已开发40% 211可行性研究分析的基本依据 1国土证:惠府国用(20_)字第13020_0077号 惠府国用(20_)字第13020_0012号 惠府国用(20_)字第13020_0013号 惠府国用(20_)字第13020_0076号 2建设用地规划许可证:HZ市规字第337号(一期) 3商品房预售许可证:HZ房预许(20_)
16、42号(一期) 212项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积49552.6平方米已开发40%。 本项目经济技术指标和有关参数: 总用地面积:49552.6平方米 总建筑面积:250000平方米 公共占地:10535平方米 园林占地:18500平方米 销售收入:56167万元 开发总投资:41504万元;其中: 1土地开发费:4000万元; 2土建、建安设计工程费:28752万元; 3应缴各种税费:2500万元; 4营业税:2000万元; 5各类配套工程费:532万元; 6供水增容费:120万元; 7报建手续费:600万元; 8不可预见费:500万元; 9投资利息:2000万元; 10其他
17、费用:500万元。 22研究过程 221研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据亦是项目开发成功的基础通过系统的研究可依据HZ房地产市场的特征决定市场定位可依据技术经济评估了解项目运行的投资收益及回收期尤其是测算项目实际的开发成本以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上可行性研究已形成清晰的目的本项研究亦不例外目的在于对_广场投资开发提供可行性决策依据。 222研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业因此要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标HZ市_房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员、营销策划人员、房
18、地产估价人员、工程技术人员、城市及小区规划研究人员、资深建筑师、投资预算人员、财务分析人员等组成的顾问小组通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料结合项目自身特点对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨并对项目的营销策划进行初步探讨。 223研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛因此本项研究的内容亦较为复杂总体上来看我们依据预期收益和成本两条主线将内容分为五大部分即研究原则市场研究项目评估投资分析和基本结论个中涉及的主要分支内容包括: a、全面收集项目周边的大量市场资料籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素; b、从城市规划的角度对本项目进行评价; c、运用房地产价格评估的方法测定项目各
19、类开发物业市场售价; d、综合市场需求及资深建筑师意见对项目住宅小区规划作出评价; e、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度; f、结合实际情况对项目的投资进行财务分析计算项目的可能收益分析影响收益的重要因素; g、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划; h、综合各类分析对项目的开发可行性作出判断。 224 研究方法 为达成研究目的我们在研究方法选择上依据“针对问题简单明晰切实可行”的原则选择了三种主要方法:一是抽样调查和典型调查。主要针对需求在HZ市内以中高收入家庭为抽样框采用分级多层原则访问500个家庭并在此基础上召开座谈会同时进行对主要类似楼盘进行个案调查。二是专家研讨会
20、。邀请营销、估价、工程、建筑、预算等各方面专家就一些典型问题展开讨论。三是计算机模拟运算。对影响本项目开发的主要因素进行变量互换对比。 23项目背景 “_广场”位于HZ市江北27号小区为新城区的心脏地带西临广汕公路和全市的金融、商业中心新行政区及全市体育文化中心北通HZ火车站交通十分便利项目所处地区是HZ市走向二十一世纪形成大HZ城市的关键城区也是HZ近年城市开发建设的重点地区是江北新城的核心地带。拥有丰富的经济资源及人文资源_、经济、文化、金融、商贸、科技氛围较好。 231发展商简介 HZ市_房地产开发有限公司成立于20_年12月前身为HZ市_经济贸易发展公司。该公司以房地产开发经营为其主营
21、业务是集土地、房屋开发和房屋经营服务为一体的综合性开发企业。经过多年奋斗该公司以全新的运行机制灵活的经营方式大胆改革、务实创新、积极拓展现已发展成为实力雄厚、信誉良好、业绩卓越的大型房地产开发公司。 232 项目概括 “_广场”是由HZ市_房地产开发有限公司投资兴建的住宅项目它所处的HZ市江北27号小区是HZ市新城区的核心地带。总体规划充分体现“人文社区”概念着眼长远利益以人为本以客为尊充分利用现有资源提供高品质的社区生活服务配套设施面向客户群主要是HZ中高收入人士及港澳同胞。 233 项目总体布局 _广场总占地面积约49552.6平方米东面中心区位以21M宽小区道路为界是拟建公园南面设一形象
22、入口;西面是64M宽的广汕一级公路道路另一侧为HZ新城繁华区。小区设主入口(形象入口)一个在现首期工程旁;次要出入口三个。为体现“人文社区”概念创造山水相间的园林式住宅区小区东部小山脉将整体保留在山前平地处建造功能性同景观性相结合的立体水体体系水体沿岸为步行及人造景点。 234交通组织 从西侧通过小区边缘的广汕公路现为一级公路区内东侧、北侧分别有城市主干道路通过使得本小区与周边地区和市中心都有方便、快捷的交通联系。小区四周环通满足消防车道设置要求。 235建筑功能 项目首期规划有八层和十层综合商住楼共四栋标准幼儿园一座中心花园一座;二期建设二十九层写字楼一栋二十八层商业楼一栋国际标准网球场一座
23、;三期建设二十八层商业楼一栋高层综合楼一栋。总住户1100户可居住人口3800人。 236建筑造型 平顶层坡顶盖智能化系统小区采用整体形象入口及红线外绿化配置煤气、通讯、有线电视管道。 237消防及分区 区内道路分四级进行组织:区内主干道路区内次干道路支路以及宅前路。支路及宅前路基上有序的组织区内部交通。 24 区域特点 本可行性研究针对_广场首期但由于项目的整体性在研究过程中又不可完全独立分开因为诸如绿化、公共设施是由整个小区统一规划具有共享性在投资分析上亦必须按建筑面积进行分摊。从整体项目来看_广场首期尚待续建按照发展商设想全部工程按照三期组团式的原则以滚动式的开发。 241 基本描述 本
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