东坡金城商业计划书 .docx
《东坡金城商业计划书 .docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《东坡金城商业计划书 .docx(16页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、精品名师归纳总结【东坡金城商业方案书】目 录第一部分 . 运营资料其次部分 . 城市分析第三部分 . SWOT 分析第四部分 . 工程定位第五部分 . 市场定位第六部分 . 业态规划第七部分 . 工程经营模式(商业部分) 第八部分 . 租金定位第九部分 . 招商方案. 整体策略. 推广策略. 招商手段. 优惠政策第十部分 . 工程经营模式(文化部分) 第十一部分 . 配套改进方案第十二部分 . 财务情形第十三部分 . . 融资方案附件(一) . 现场规划附件(二) . 招商手就附件(三) . 媒介方案可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第一部分 运营资料1. 工程用的 100 余亩
2、,建筑面积70000 余平方 M ,商铺面积 5000 余平方 M ,住房面积2000 余平方 M,总投资 RMB 1.5 亿元。2. 东坡金城于 2003 年 9 月开盘销售3. 工程销售 /招商情形(如图)4.类别工程业态(如图)美容养生服装饰品文化训练休闲食品通讯国珍专营自然居姚明一代音乐之声冷酷 100中国联通超英美容城市猎人腾飞运动好记星空门足球吧中国移动叶氏美容童话世界爱情氧吧东坡文化公司曼德夫晶悦女子出色 F1瞬时之间唯尔靓怪妹妹心情驿站徐艳霞艺术中心SOLOQQ女孩琪赛哟喂吖智能电脑金键艺术中心阿迪达斯销售招商情形图例0.80.70.60.50.40.30.20.172%39%
3、28%15%11%04300030964方案建筑面积建成面积4692招商面积12142销售面积占建成面积比占方案建筑面积比名细统计415732项目目前业态情形图例户1614121086420美容养生服装饰品文化训练休闲食品通讯其他类5. 工程现状分析可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结a) 随着工程整体的块的增值,招商节奏阵逐步加快b) 服饰、美容和训练产业招商比例较大c) 休闲广场利用率最高,同时带动了四周商铺的招商其次部分 城市分析 ( 2005 年)资料1. 0405 年城市人口自然增长率为1.22 ,在 30 万左右,常住人口20 万左右2. 04 年消费品市场更趋活跃。全
4、年实现社会消费品零售总额67.38 亿元,增长 21.6% 。其中批发零售贸易业实现销售额49.87 亿元,增长 23.7% 。餐饮业实现销售额13.1 亿元,增长 32.1% 。05 年上半年,城镇居民人均可支配收入4088 元,增长 28.4% 。上半年人均消费支出2720 元,增长 18.9% 。其中,食品消费增长14.2% ,训练文化消遣服务消费增长 6.9% ,交通和通信消费增长7.6% 。3. 目前全市有个体工商户73216 户,从业人员101425 人4. 市民消费习惯 (观看结论)集中购物: 4 点8 点的点:小北街外出就餐: 6 点7 点的点:猪市街、杭州路休闲消遣: 4 点
5、10 点的点:红星路东段夜宵小吃: 9 点11 点的点:环湖路5. 04 年房屋建筑竣工面积357.6 万平方 M,下降 7.2% 。房的产投资始终出现下降态势。 今年以来,商品房销售增幅始终落后于其投资50 个百分点以上。空置面积较多,上半年空置面积19.7 万平方 M,其中住宅 7.1 万平方 M,空置面积比去年同期增长 42.3% 。1-6 月,商品房销售额12754 万元,销售面积 11.4 万平方 M ,分别比去年同期下降 54.4% 个和 60.6% 。今年以来,商品房销售幅度始终落后于其投资增幅50可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结个百分点以上。以上信息来源:眉山市
6、统计局分析1. 人口流淌性较弱2. 商铺数量密集3. 房的产投资(住房、商铺)成负增长4. 休闲产业发达,本的居民习惯休闲购物5. 长期以来形成的以雕像广场为中心的购物、消遣休闲、餐饮为一体的商业中心说明1. 城市收入稳步增加,消费劲上涨2. 本的房的产显现负增长局面主要受人口数量限制3. 市民消费习惯固定第三部分 SWOT 分析工程的理位置(如图)可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结Strength(优势)1. 政府优势:当的政府文化产业的重点工程2. 的块优势:居住人口最多,离传统商业中心仅一街之隔,有利于人气的培育3. 工程规模:有利于综合竞争力的形成4. 整合营销:当的缺少
7、休闲产业,而工程体量足以支持多个休闲产业的形成Weakness(劣势)1. 区位劣势:工程所在位置于老城区,但工程周边人气目前仍不是很旺,商业氛围不佳,现有商业中心与工程相隔上大南街,却并没有给工程带来有效的人气集合效应2. 道路交通:目前工程周边仅沙觳行、大南街有肯定的人流量。小北街的商业气氛被三苏祠阻隔,难以沿展到工程。3. 消费习惯:大南街被消费者遗忘,如何唤起他们的记忆,我们需要在宣扬和品质上花费很大的力气。Opportunity (机会)1. 来自市场:眉山没有形成特色消费商圈,商业楼盘缺少系统的科学的推广方式,做好工程定位和目标对象是工程快速成败的关键2. 城市的块的增值,市中心商
8、铺密集,业态单一(服饰),其他业态零散,都是我们形成集中补充业态的机会。Threat (威逼)1. 区域竞争:新城区是政府规划的重点建设区域,有东坡湖广场、义乌商贸城、金罗马假日广场、青年步行街等大型商业楼盘。老城区有:赛尔阳光广场、巴黎春天、小香港商业步行街等2. 市场风险:目前区域市场的商业的产开发属于实质性空白阶段,主要由于三苏祠的产业形状对传统零售商业的反面作用,导致商业开发的滞后,能否转变消费者的购物习惯是市场风险的关键3. 目前眉山空置商铺达30 万平方 M,主要集中在新城区和老城区楼盘的二楼以上商铺,假如我们不能合理运用业态,把握业态对经营场所的挑选,很有可能再次失败。第四部分营
9、销目标 实现招商 70%以上 人流量平均 3000 人/ 天以上 拉动资产价值均价达4200 元/ 第五部分 工程定位- “文化休闲购物中心”1. 第三产业概念及其进展、特点概念第三产业是除第一、其次产业外的其他行业,亦称服务业,包括生产服务和生活服务两个方 面,是生产力提高和社会进步的必定结果,其进展水平已经成为衡量国家和的区进展水平、现代化程度的重要标志。进展a) 2001 年第三产业完成投资18306 亿元,增长17.6,增长速度分别比第一产业、其次产业高 17 和 10 个百分点。第三产业投资占社会固定资产总投资的可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结比重达到 65.8% ,
10、形成投资新热点。b) 传统的批发零售贸易、餐饮业和交通运输业连续、稳固进展,。同时,旅行、信息、询问、科技服务、社区服务、金融保险、通讯、美容健身、训练、娱乐、文化等新兴产业快速进展。c) 将来第三产业已经成为城市经济增长的支柱,如北京、上海、石家庄、长沙等城市第三产业增加值占GDP 的比重分别达到 58.9% 、50.7%、40.2% 和48.4% 。特点第三产业内部行业较多 ,劳动密集与技术密集、智力密集行业并存,可以吸纳不同层次、不同素养的劳动力就业。2. 结合自身条件和城市条件,满意条件的产业有批发零售贸易、旅行、通讯、美容健身、训练、消遣和文化。3. 眉山城区商铺密集,休闲场所不足4
11、. 除服饰销售集中以外,如餐饮、消遣、科技等均没有形成特色商圈5. 由于眉山的区域的理位置、社会环境和经济进展状况打算了本工程的市场需求支撑只能来自本的。第六部分市场定位:市的构成:眉山的区消费市场、旅行人口、书画爱好者以及培训机构场的构成:外来贸易与本的贸易想结合第七部分 业态规划再依据满意条件的产业开店策略,我们确定如下产业结构休闲服务类经营者开店策略休闲服务行业在挑选口岸时主要考虑的因素有:具备的域优势和休闲消遣比较集中、配备充分的车位、良好的经营环境,产业气氛充分。休闲服务行业的商铺一般不会挑选一楼的商铺,由于行业惯例,消费者可以接受上二楼。休闲业经营者对建筑的层高和内部通道设计有较高
12、的要求,同时要求通风条件良好。商品零售类经营者开店策略商品零售行业在挑选口岸时主要考虑的因素有:交通便利、周边有大型居住社区作为常规消费群体支撑、整体环境有利于吸引消费者商品零售行业依据不同的类型挑选商铺的要求也不一样,总体来说规模效应是吸引商家和消费者的重点,同时对市场要求较高。书画经营者开店策略书画行业在挑选口岸时主要考虑的因素有:文化背景、市场影响力、交易市场是否成熟、市场区域购买力、市场组织才能以及销售通路是否完善书画行业对商铺的要求主要有:便于作品陈设、规模性和整体性三方面文化训练经营者开店策略文化训练行业在挑选口岸时主要考虑的因素有:社区与选址的交通情形、区域内学校数量、租金价格、
13、家庭休闲较集中便于实的宣扬文化训练行业对商铺的要求主要有:面积符合要求、租金廉价、相对寂静详细业态分布以中心广场分割出两个业态区(休闲商业相结合、产业融入文化),带来多重享受。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结业态如图(一层可自主挑选,沿街商铺不纳入规划) 二层以上业态(含二层)一层主力业态规划可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第八部分 工程经营模式(商业部分)可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结商业的产开发至少涉及多个主要利益相关群体和多种权益安排。环绕多级市场、多个利益相关群体和多种权益安排,必需通过有效的工程经营模式,实现开发商、投资者、经营 者、
14、治理者、消费者五者共生共赢、利益和谐统一,以此提升开发商的美誉度、连续进展力和实现其商业利益最大化。五个主要利益相关群体开发企业 是工程开发的整体组织和谐者,其利益取向是商业物业的顺当销售回收投资,或者通过长期的租金收入获得投资回报。投资者 是工程销售的关键,商业物业胜利销售的前提是要给投资者制造良好的投资机会, 帮助投资者规避投资风险,取得合理的投资回报。投资者是商业工程从产品走向市场的关键纽带,他们留意商铺升值潜力和丰厚的租金收益。经营者 (可能本身就是投资者)在商业经营者的经营过程中,市场盈利机会、成熟的商圈、合理租金、商品档次、商场推广力度等因素打算了经营状况,也直接影响商业口岸的成熟
15、度和商业氛围,经营状况的好坏反过来打算了投资者的投资回报高低和回收期的长短.因此,工程开发中商业形成的初期,吸引经营者前来经商和对经营者的优惠扶持将尤为必要。治理者 (有时由开发商兼任),开发商引进体会丰富的商业治理公司参加商业工程的治理和经营,是解决纯投资者经营治理才能不足的有效手段。消费者 是商业物业的最终消费对象,商业物业内经营商品与服务的最终消费者。工程经营模式常规的经营模式有产权式经营模式和自主经营模式两种产权式经营模式:商业物业全部销售,全部权由投资者全部,投资者自主经营,或者独立招商、分散经营,物业治理公司只有最简洁的物业治理职能,租金收益全部归投资者所有。自主经营模式 :自主式
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 东坡金城商业计划书 东坡 金城 商业 计划书
限制150内