东坡金城商业计划书.doc
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1、东坡金城商业计划书目 录第一部分 . 运营资料第二部分 . 城市分析第三部分 . SWOT 分析第四部分 . 项目定位第五部分 . 市场定位第六部分 . 业态规划第七部分 . 项目经营模式(商业部分)第八部分 . 租金定位第九部分 . 招商计划. 整体策略. 推广策略. 招商手段. 优惠政策第十部分 . 项目经营模式(文化部分)第十一部分 . 配套改进计划第十二部分 . 财务情况第十三部分 . . 融资计划附件(一) . 现场规划附件(二) . 招商手则附件(三) . 媒介计划第一部分 运营资料1. 项目用地 100 余亩,建筑面积 70000 余平方米,商铺面积 5000 余平方米,住房面积
2、2000 余平方米,总投资 RMB 1.5 亿元。2. 东坡金城于 2003 年 9 月开盘销售3. 项目销售/招商情况(如图)销 售 招 商 情 况 图 例15%39%72%11%28%00.10.20.30.40.50.60.70.843000 30964 4692 12142计 划 建 筑 面 积 建 成 面 积 招 商 面 积 销 售 面 积占 建 成 面 积 比 占 计 划 建 筑 面 积 比4. 项目业态(如图)类别 美容养生 服装饰品 文化教育 休闲食品 通讯国珍专营 天然居 姚明一代 音乐之声 冷酷 100 中国联通超英美容 城市猎人 腾飞运动 好记星 空门足球吧 中国移动叶氏
3、美容 童话世界 爱情氧吧 东坡文化公司 曼德夫 晶悦女子 精彩 F1 瞬间之间 唯尔靓 怪妹妹 心情驿站 徐艳霞艺术中心 SOLO 琪赛 智能电脑 QQ 女孩 哟喂呀 金键艺术中心 名细阿迪达斯 统计 4 15 7 3 2项 目 目 前 业 态 情 况 图 例0246810121416美 容 养生服 装 饰品文 化 教育休 闲 食品 通 讯 其 他 类户5. 项目现状分析a) 随着项目整体地块的增值,招商节奏阵逐渐加快b) 服饰、美容和教育产业招商比例较大c) 休闲广场利用率最高,同时带动了周围商铺的招商第二部分 城市分析(2005 年)资料1. 0405 年城市人口自然增长率为 1.22,在
4、 30 万左右,常住人口 20 万左右2. 04 年消费品市场更趋活跃。全年实现社会消费品零售总额 67.38 亿元,增长 21.6%。其中批发零售贸易业实现销售额 49.87 亿元,增长 23.7%;餐饮业实现销售额 13.1 亿元,增长 32.1%。05 年上半年,城镇居民人均可支配收入 4088 元,增长 28.4%。上半年人均消费支出 2720 元,增长 18.9%。其中,食品消费增长 14.2%,教育文化娱乐服务消费增长 6.9%,交通和通信消费增长 7.6%。3. 目前全市有个体工商户 73216 户,从业人员 101425 人4. 市民消费习惯 (观察结论)集中购物:4 点8 点
5、 地点:小北街 外出就餐:6 点7 点 地点:猪市街、杭州路休闲娱乐:4 点10 点 地点:红星路东段夜宵小吃:9 点11 点 地点:环湖路 5. 04 年房屋建筑竣工面积 357.6 万平方米,下降 7.2%。房地产投资一直呈现下降态势。今年以来,商品房销售增幅一直落后于其投资 50 个百分点以上;空置面积较多,上半年空置面积 19.7 万平方米,其中住宅 7.1 万平方米,空置面积比去年同期增长42.3%。 1-6 月,商品房销售额 12754 万元,销售面积 11.4 万平方米,分别比去年同期下降 54.4%个和 60.6%。今年以来,商品房销售幅度一直落后于其投资增幅 50个百分点以上
6、。以上信息来源:眉山市统计局分析1. 人口流动性较弱2. 商铺数量密集3. 房地产投资(住房、商铺)成负增长4. 休闲产业发达,本地居民习惯休闲购物5. 长期以来形成的以雕像广场为中心的购物、娱乐休闲、餐饮为一体的商业中心说明1. 城市收入稳步增加,消费力上涨2. 本地房地产出现负增长局面主要受人口数量限制3. 市民消费习惯固定第三部分 SWOT 分析项目地理位置(如图)Strength(优势)1. 政府优势:当地政府文化产业的重点项目2. 地块优势:居住人口最多,离传统商业中心仅一街之隔,有利于人气的培养3. 项目规模:有利于综合竞争力的形成4. 整合营销:当地缺少休闲产业,而项目体量足以支
7、持多个休闲产业的形成Weakness(劣势)1. 区位劣势:项目所在地位于老城区,但项目周边人气目前还不是很旺,商业氛围不佳,现有商业中心与项目相隔上大南街,却并没有给项目带来有效的人气聚集效应2. 道路交通:目前项目周边仅沙觳行、大南街有一定的人流量;小北街的商业气氛被三苏祠阻隔,难以沿展到项目。3. 消费习惯:大南街被消费者遗忘,如何唤起他们的记忆,我们需要在宣传和品质上花费很大的力气。Opportunity(机会)1 来自市场:眉山没有形成特色消费商圈,商业楼盘缺少系统的科学的推广方式,做好项目定位和目标对象是项目迅速成败的关键2 城市地块的增值,市中心商铺密集,业态单一(服饰) ,其他
8、业态零散,都是我们形成集中补充业态的机会。Threat(威胁)1 区 域 竞 争 : 新 城 区 是 政 府 规 划 的 重 点 建 设 区 域 , 有 东 坡 湖 广 场 、 义 乌 商贸 城 、 金 罗 马 假 日 广 场 、 青 年 步 行 街 等 大 型 商 业 楼 盘 ; 老 城 区 有 : 赛 尔 阳光 广 场 、 巴 黎 春 天 、 小 香 港 商 业 步 行 街 等2 市 场 风 险 : 目 前 区 域 市 场 的 商 业 地 产 开 发 属 于 实 质 性 空 白 阶 段 , 主 要 由于 三苏祠的产业形态对传统零售商业的反面作用,导致商业开发的滞后,能否改变消费者的购物习惯
9、是市场风险的关键3 目前眉山空置商铺达 30 万平方米,主要集中在新城区和老城区楼盘的二楼以上商铺,如果我们不能合理运用业态,掌握业态对经营场所的选择,很有可能再次失败。第四部分 营销目标 实现招商 70%以上 人流量平均 3000 人/天以上 拉动资产价值均价达 4200 元/第五部分 项目定位-“文化休闲购物中心”1. 第三产业概念及其发展、特点概念第三产业是除第一、第二产业外的其他行业,亦称服务业,包括生产服务和生活服务两个方面,是生产力提高和社会进步的必然结果,其发展水平已经成为衡量国家和地区发展水平、现代化程度的重要标志。发展a) 2001 年第三产业完成投资 18306 亿元,增长
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