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1、对土地储备中心授信、发放贷款的调查报告关于对_市土地储备中心评级、分类、授信53000万元并发放39000万元政府土地储备贷款的调查报告第一章 借款人资信评价 1.1 借款人概况 _市土地储备中心成立于20_年4月1日是经_市人民政府批准成立的全民事业单位(编发20_47号文件)为_市国土资源局下属副处级单位。中心注册地址位于_市爱民路西首法定代表人高鹏开办资金人民币5005万元人民币为_市财政拨款出资方式为货币资金已全部到位(经_新元会计师事务所淮新会验20_160号验资)。该中心是_市政府为建立健全土地收购储备机制增强政府调控土地一级市场能力而成立的土地收购储备机构代表_市政府经营城市土地
2、资产承担城市存量土地的收购、储备、管理等事务性工作。中心事业单位法人证书号:_ _市土地储备中心主要工作职责为:受政府委托依照土地利用总体规划和城市规划对_市国有土地收(预)购储备办法中所列土地收(预)购范围内的土地统一进行收购储备;并对收购储备的土地组织前期开发;会同发展计划、建设、规划等部门编制土地出让方案报市政府批准后有计划地向土地市场供地。 1.2 借款人机构概况 中心核定全民事业编制人员14名其中主任1名(由_市国土资源局副局长兼任)副主任2名(其中一名兼职)财务总监1名(由市财政局派驻)专业技术人员6名内勤人员4名。内设计划财务科、综合科、储备开发科3个科室。 中心法定代表人_男4
3、5岁本科学历高级会计师1986年至1999年分别就职_市政规划设计室、_市土地事务所、_市土地估价事务所副所长;1999年10月至20_年5月任_市征地事务所所长;20_年5月至20_年1月任_市征地开发中心主任;20_年1月-20_年8月任_县国土资源局局长;20_年8月被_省国土资源厅任命为_市土地储备中心主任具有较高的业务素质和经营管理能力。 1.3 借款人运作模式 1.土地运作模式 根据_市人民政府_市市区国有土地储备实施办法(淮政发20_181号)规定_市土地收购储备中心具体负责实施国有土地收购、储备、前期开发利用和供应工作。具体运作程序如下: (1)申请收购。城市规划区内凡符合土地
4、收购条件、且有意转让的土地使用权人向_市土地收购储备中心提出申请; (2)权属核查。中心受国土资源局委托根据申请人提供的土地及地上物权属证件、四至范围、土地用途等进行实地调查和审核; (3)征询意见。根据调查结果和审核意见由中心向市规划部门征求该地块控制性规划意见拟定地块的开发利用方案确定收购储备地块; (4)费用测算。中心按土地投资成本及其它各种补助费并结合土地利用现状、规划用途和土地级别等因素综合测算土地收(预)购补偿费; (5)方案报批。根据权属核查、费用测算结果中心提出制定土地收购具体方案报请市国土资源局批准; (6)签订合同。收(预)购方案经批准后由_市土地收购储备中心与原土地使用权
5、人签订土地使用权收(预)购合同; (7)收购补偿。根据土地使用权收(预)购合同约定的金额、期限和方式由中心向原土地使用权人支付土地收购补偿费用或者支付预购土地定金; (8)权属变更。按合同约定支付收购补偿费后原土地使用权人与中心共同向市国土资源局、房产管理部门申请办理原土地、房产权属注销登记和变更登记。 交付收购土地。根据收购合同约定期限和方式原土地使用权人向市土地储备中心交付被收购的土地和地面附着物。 前期开发和利用。对收购的土地进行拆迁、平整加工并根据需要完善配套设施;可依法将储备土地使用权单独或连同地上附着物出租、抵押临时改变用途。 编制出让方案。储备中心对拟出让的储备土地编制出让方案报
6、市级政府批准。 土地出让。储备中心及时发布经营性用地信息以挂牌、公开招标、拍卖等方式出让。 2.资金运作模式 根据_省财政厅、_省国土资源厅和中国人民银行_分行联合下达的苏财综20_25号 _省财政厅 _省国土资源厅 中国人民银行_分行转发财政部 国土资源部 中国人民银行关于国有土地使用权出让收支管理办法的通知文件规定:从20_年7月1日起国有土地出让收支全额纳入地方基金预算全面实行“收支两条线”管理。各地土地出让收入属各级非税收入管理范围国有土地使用权受让人依法将土地出让金全额缴入财政部门在商业银行设立的土地出让收入专户支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排并从支出专户中列支。土地
7、出让收入除优先用于支付土地收储成本外市、县财政部门应从缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权取得的总成交价款中划出5%用于建立国有土地收益基金。财政部门在当地人民银行国库设立“国有土地收益基金”专户实行专帐核算资金封闭运转。 1.4 借款人经营业绩 _市土地储备中心从20_年至20_年12月末中心累计出让土地38宗面积1842.07亩土地出让金收入287020万元。 _市土地储备中心历年土地出让明细表 单位:万元 其中:20_年前10个月_市土地储备中心储备已成交土地6宗计430.6亩成交价为60880万元均价为141.4万/亩。 目前在手土地29宗计1343.07亩支出成
8、本共计37337.12万元主要明细如下:1.5 借款人财务状况 _市土地储备中心近三年主要财务数据如下: 单位:万元 20_年12月末主要财务情况说明: 1.其他应收款8758.93万元。主要为:市建设局3750万元_分局180万元_分局260万元_地产中心559.42万元经济开发区财政局1050万元高教园区投资实业有限公司1000万元城乡用地增减挂钩项目经费1680万元。 2.土地储备支出42189.06万元均为目前中心名下已收储的储备土地其中土地补偿费43002.28万元拆迁补偿费13424.92万元开发性支出12660.52万元。 3.预付帐款26537.12万元主要为已支付但尚未返还的
9、土地收储成本其中拆迁补偿费22628.3万元土地补偿费25147.72万元开发性支出1692.54万元。 4.无形资产56307万元主要核算中心收储的存量土地资产经按现价重新评估后较成本增值部分。 5.在建工程534万元。主要为中心新建办公楼项目。 6.专款支出47017.12万元主要是20_年以来与财政拨入专款相对应的已出让地块的土地储备成本。 主要明细如下表: 7.短期借款42500万元分别为:建行12000万元_银行6500万元恒丰银行8000万元农联社2000万元_14000万元。 8.应缴财政专户款28922万元。形成原因:20_年以前中心对上市土地出让金直接收支。20_年市审计局审
10、计时按照审计意见将以前年度未交财政而直接列支的土地出让金按地块列为对财政负债。20_年审计时审计意见已建议中心办理相关审批手续后将其与相关土地储备支出帐户对冲主要是相应调减在预付帐款中核算的已出让未结转成本地块的储备支出。具体为: 9.其他应付款6688万元。主要是按照拆迁协议应付款以及历史上形成的与政府其他部门间的资金往来。主要为: 10.事业基金61066万元。主要为根据财政、审计相关批复意见重估土地资产价值后增加的净值部分和历年土地出让收益结转的事业基金。 11.拨入专款55493万元主要为财政返还的土地储备成本。具体为: 1.5 与我行合作情况 1. 已合作项目基本情况:项目分别是“_
11、市淮_路西侧、枚皋路以南地块”位于_区黄码乡吴圩村面积236496.9平方米(约355亩)规划用地性质为商业、金融及居住用;“_区五号”地块地块位于前进路北侧、盛世名门东隔壁地块面积54384平方米(约81亩)。该地块于20_年12月由_市_房地产开发有限公司取得。 2.总投资、资金使用情况与资金来源:上述这两块地估算总投资20747万元其中项目资本金6747万元我行贷款14000万元。截止20_年12月末先于贷款之前直接支付款项(4018万元)万元+项目投入使用款项(15315)+期间利息支出(68.3_18=1229)=20562万元考虑到该贷款于20_年6月到期期间利息尚有409.8万元
12、目前该中心在我行帐户余额为1500余万元因此我行认定项目资本金已达到相关要求。我行于 20_年6月18日发放土地储备项目贷款14000万元已于20_年6月5日设定项目用地抵押并领取了淮市他项(20_)第402-406号的他项权利证。 3.项目形象进度情况:目前地块收储情况为“_区五号地块”目前为净地无拆迁和建筑物;“_市淮_路西侧、枚皋路以南地块”上的居民房屋和少量营业用房拆迁工作与_市大地拆迁服务中心签订了总价为9400万元的合同目前拆迁工作正在进行完成了总工作量的90%以上。 4.项目资金使用情况(见下表:) 截至20_年12月末项目资金合计使用20252.09万元其中贷款资金使用1400
13、0万元20_年12月末该中心在我行存款余额为1570万元。 1.6 借款人信用状况 _市土地储备中心在我行开立一般存款账户账号为1035020_40008054目前在我行信用余额14000万元。_市土地储备中心为我行20_年度AA级优质客户年度授信14000万元截至20_年11月末中心在我行贷款余额为14000万元。经查询人行信贷系统 (调查日20_年12月17日)该中心银行负债计42500万元其中建行12000万元_银行6500万元恒丰银行8000万元农联社2000万元_14000万元;全部为正常类贷款。目前该中心对外抵押担保60000万元。该中心存在已结清不良信贷信息5219万元。经调查由
14、于今年政府办理解包还原时人行信息录入错误将该笔不良信息录在_市土地储备中心的名下实际与_市土地储备中心并无关联该笔不良信息现由_银行负责向人行申请删除。 _市土地储备中心银行负债情况见下表: 单位:万元 1.7 借款人评级、分类及授信 1.7.1 信用评级 依据中国_银行法人客户信用等级评定管理办法(苏_银发20_669号)通过CMS系统打分卡测评该公司的信用等级为AAA级同时满足AAA级的核心定义建议将该公司评为AAA级信贷客户。 1.7.2 客户分类 依据中国农业银行_省分行法人信贷客户管理办法重点分类标准该中心符合下列指标:1.该中心为地市级土地储备中心符合县级(含)以上本级政府土地储备
15、标准;2. _市20_年GDP为1315亿元符合地市级大于1000亿元(含)的标准;3.信用等级AAA级符合AA+级(含)以上标准;4.金融负债与前三年土地出让年平均收入比=42500/40347=1.05符合小于2倍的标准;5.信用状况良好在我行及他行无不良贷款。综上所述_市土地储备中心符合重点客户分类条件因此建议认定其为AAA级重点客户。 1.7.3 授信额度核定 20_年_市地区生产总值1315亿元,财政总收入310亿元地方财政一般预算收入141.4亿元。_市土地收购储备中心20_年末实际总负债为78109万元目前在我行信用余额为14000万元。依据中国农业银行法人客户授信管理办法(苏农
16、银发20_313号)对土地储备机构类客户规定测算该客户理论授信额度为:TFRMDF=1414000/4-28500=32500万元。本次收储两地块总面积约843亩预计收储总成本为64171.24万元按抵押率70%测算贷款实际信用需求为39000万元。目前该中心在我行存量信用为14000万元故拟核定其授信为53000万元。 第二章 项目基本情况 2.1项目概况 本次_市土地中心拟收储两宗地块分别为: 1.“财校大治路地块”地块位于_市大治路7号、10号面积约55.76亩规划用地性质为商业、金融及居住用地。 2.“工业园区地块”地块位于_市工业园区面积约786.852亩规划用地性质为商住。 _工业
17、园区是1995年批准成立的由_市政府直管的省级开发区享有市级审批权限。园区周边规划配套建设苏北灌溉总渠800万吨码头、大运河集装箱港口、宁淮铁路火车站。本次工业园区储备地块位于园区胡庄村、渠北村、宋潮村、朱桥村、高坝村、团结存、小李村等七个自然村落共有七十四块面积为786.852亩。本次收储的工业园区地块较为分散主要原因是因为该地块均为庄台地有的地块之间只相距几米 20_年10月经省政府关于批准_市20_年度第36批次城镇建设用地的通知将其征收为国有园区将会在在挂牌出让前利用每年的土地计划整合并填充地块之间的间隔使其成为完整的地块然后挂牌出让。因此项目收储地块看似分散实际相对集中。 2.2 项
18、目合法性分析 2.2.1“大治路”地块 1._市发展改革委员会以淮发改投资复20_147号文件批复同意_市土地储备中收储大治路地块计划总投资11000万元。 2. _市发展改革委员会以淮发改投资复20_432号文件批复同意将财校大治路地块收储项目总投资11000万元调整为16000万元。 3._市人民政府以淮政办发20_37号文件批复同意由_市土地储备中心对财校老校区大治路南北侧地块实施储备。 4._市财政局出具关于核定市土地储备中心20_年度贷款规模的意见确定_市土地储备中心20_年度贷款规模为7亿元。 5._市土地储备中心与_财经职业技术学院签订国有土地使用权收购合同约定以10000万元收
19、购_市大治路7、10号地块土地面积约37174.5平方米(约55.76亩)。 6._市土地储备中心取得位于_市_区大治路三份国有土地使用权证书证号分别为淮市国用20_储第7号、淮市国用20_储第8号、淮市国用20_储第9号面积约55.76亩规划用地性质为商业、金融及居住用地。 2.2.2 “市工业园区”地块 1._省人民政府以苏政地20_745号文件批复同意_市将工业园区宁连路办事处高坝村、团结村、小李存、胡庄村、渠北村、宋潮村、朱桥村的52.1002公顷集体建设用地征收为国用。 2._市人民政府以淮政复20_104号文件批复同意由_市土地储备中心对市工业园区胡庄村、渠北村、宋潮村、朱桥村、高
20、坝村、团结村、小李村约1200亩土地实施储备。 3、_市财政局出具关于追加市土地储备中心20_年度贷款规模的意见同意 _市土地储备中心年度追加贷款规模为4亿元。 4._市发展和改革委员会以淮发改投资复【20_】408号文件批复同意_市土地储备中心开发建设_市工业园区胡庄村等范围内75宗地块储备用地项目。 5._市规划局出具_市工业园区规划设计要点(项目编号:R820_022)本项目淮_路西侧、枚皋路以南787亩地块包含在规划范围内其中用地性质为商住容积率不得大于2.0建筑密度不得大于40%绿地面积不得小于30%建筑限高50米。 6._市土地储备中心取得位于_市工业园区的七十四份建设用地规划许可
21、证面积约787亩规划用地性质为储备用地。 明细如下表: 注:表中七十四块地合计为788.9175亩与中心申报的786.852亩有少许误差届时以土地证为准。 7.该块土地的国有土地使用权证正在办理过程中预计12月中旬能取得该证。 2.3 项目进度 2.3.1“大治路”地块 “_”地块四至范围_南至_、西至交通局、北至大治路总共占地面积_平方米由_学院负责妥善解决校内61户职工及新华书店的搬迁安置工作并搬迁收购范围学校房屋的租户将收购范围内房屋拆除向储备中心净地交付土地。 2.3.2“市工业园区”地块 工业园区”地块_南至_、西至交宁淮高速、北至_总共占地面积约787亩目前拆迁工作正在进行中为了使
22、园区地块储备工作打下坚实的基础规划建设两处各近二十五万平方米的安置小区朱桥安置小区一期和团结安置小区一期分别已建好107674平方米和98000平方米陆续在20_年12月底前全面交付使用二期已正在建设中目前累计拆迁1300多户拆迁面积近15万平方米累计已支付拆迁安置成本1.2亿元。 第三章 项目投资估算和资金筹措评价3.1 项目投资估算 1.“_财校地块”55.76亩地预计收储成本17175.24万元每亩收储成本约308.02万元。具体费用为: (1)拆迁补偿费:根据_市国土资源局大地拆迁服务中心提供的费用测算标准城南储备地块总面积共55.76亩。 项目名称单位 数量 单价(元) 合价(万元)
23、 居民拆迁 砖混 4941.03 3900 1927 砖木 37.44 4400 16.47 公房拆迁 砖混 32725.03 780 2552.55砖木 428.26 5800 248.4 代征道路 9353.38 1300 1215.9 楼板地价 72344.48 1300 9404.78 合计15365.1 另外披房及装潢等附属设施补偿费用494.8万元。以上合计共需拆迁补偿费用15859.9万元。 (2)搬迁补偿费用:包括住宅、非住宅用房的搬迁费用补偿和临时安置补助费用等合计约116.54万元。 项目名称 单位 数量 单价(元) 合价(万元) 住宅搬家费 户 63 700 4.41 临
24、时安置补助费 4941.03 18个月 62.25 非住宅搬迁费 37.44 8 0.0299 按期搬迁奖 4985.03 100 49.85 合计 116.5399 (3)拆迁劳务费:主要用于代办拆迁劳务、评估、拆迁期间管理等费用支出合计约87.8万元。 (4)财务费用。该项目拟发放项目贷款10000万元期限2年按人行同期基准利率5.96%上浮5%,即年利率6.258%计算。则本项目财务费用为:100001.56.258%=938万元。 (5)不可预见的费用主要用于在宗地储备过程中一些无法确定的费用支出按大治路地块收储成本的2%计取约173万元。 2.“工业园区地块 ”786.85亩地预计收
25、储成本46996.21万元每亩收储成本约59.72万元。具体费用为: (1)拆迁补偿费:根据_市国土资源局大地拆迁服务中心提供的费用测算标准城南储备地块总面积共786.85亩。 项目名称单位 数量 单价(元) 合价(万元) 居民拆迁 砖混 102703.47 2050 21054.21 砖木 49126.69 1850 9088.44 合法院落 5527 330 182.39 合计30325.04 另外披房及装潢等附属设施补偿费用6099.4万元。以上合计共需拆迁补偿费用36424.44万元。 (2)搬迁补偿费用:包括住宅、非住宅用房的搬迁费用补偿和临时安置补助费用等合计约4713.06万元。
26、 项目名称 单位 数量 单价(元) 合价(万元) 不足8万补足8万 户 56 60000 336 残疾困难户 户 78 8000 62.40 住宅搬家费 户 906 700 63.42 临时安置补助费 151830.16 180 2732.94 按期搬迁奖 151830.16 100 1518.30 合 计 4713.06 (3)拆迁劳务费:主要用于代办拆迁劳务、评估、拆迁期间管理等费用支出合计约532.71万元。 (4)财务费用。该项目拟发放项目贷款29000万元期限4年按人行同期基准利率5.96%上浮5%,即年利率6.258%计算。则本项目财务费用为:290002.56.258%=4537
27、万元。 (5)不可预见费用按“市工业园区地块 ”收储成本的2%计取约798万元。 综合上述各项费用两块地项目收储成本约为64171.24万元。 3.2 项目资金筹措 针对本项目的总投资估算_市土地储备中心计划投入自筹资金25171.24万元占总投资的39.22%;向我行申请政府土地储备贷款39000万元占总投资的60.77%。中心已承诺在我行贷款发放前,确保本项目所需自有资金先期足额到位。 第四章 项目市场背景和偿债能力分析4.1 _市概况 _市地处苏北腹地东靠_市南连_市西及西南接_省北邻_市与_市及_市现辖_、_、_、_、开发区五区及_、_、_、_四县面积约10072平方公里总人口532万
28、人。据_市政府“十一五”规划_中心城市人口到20_ 年将达到100 万人建成中心区面积将扩大到150 平方公里财政收入达到200亿元。_省委省政府提出21世纪要把_建设成为辐射2000万人口的_市_市将迎来新一轮跨越式的大发展。 4.2_市房地产市场分析 随着城市人口的增加和生活水平的提高导致对住房的需求也迅速提高特别是人均收入大幅增加、房改后换房周期已经到来、拆迁效应旧城改造、城镇化效应以及居住城市化的要求极大地激发了购房需求对房地产市场的发展有着极大地推动作用。 1.土地市场基本情况 从全市来看_市土地储备中心从20_20_年末共出让土地48宗面积2657.95亩土地出让金收入290935
29、万元土地收益9.6亿元。其中20_年出让土地14宗面积914.51亩出让金收入120580万元土地收益36100万元;20_年出让土地11宗面积545.66亩出让金收入64730万元土地收益1.9亿元;20_年初让土地7宗土地出让金40830万元土地收益2.1亿元从土地出让趋势来看土地出让价格从20_年的每亩131.9万元上升到20_年的每亩162.5万元收益从20_年的每亩39.47万元上升到20_年的每亩83.5万元土地出让价格及收益逐年上升。由于受到行业整体调整的影响_市政府为了保障当地房地产市场的健康发展适当控制了土地的供应量导致20_年市区地块成交价格和面积出现下滑进入20_年土地成
30、交情况有所回暖20_年 市区土地经营进账首次突破100亿元全市出让经营性土地298宗17720.59亩成交总额163.81亿元。其中市区出让经营性土地159宗10896.4亩成交总额122.18亿元。同时国土部门新增储备土地435亩通过挂牌出让为_生态旅游公司、_城市资产公司、_开发控股公司、等公司办理融资和注入土地资产12750亩融资总规模85.03亿元。 2.房地产开发投资情况 20_至20_年全市固定资产投资额分别为427.22亿元、562.27亿元、747亿元分别比上年增长28.4%、31.7%、33.3%;20_至20_年全市房地产开发投资额分别为102.15亿元、128.4亿元和1
31、74.87亿元分别比上年增长54、25.7%和36.2%近三年房地产开发投资呈逐年增长趋势。 _市近三年固定资产及房地产开发投资情况(单位:亿元) 年 份 20_年 20_年 20_年 固定资产投资额 427.22 562.27 747 房地产开发投资额 102.15 128.40 174.87 房地产开发占比 23.9% 22.9% 23.4% 3.房地产开发市场供销情况 20_至20_年全市房地产开发投资额分别为102.15亿元、128.4亿元和174.87亿元分别比上年增长54、25.7%和36.2%近三年房地产开发投资呈逐年增长趋势。 20_至20_年_市区房屋竣工面积分别为292万平
32、方米、304万平方米和455.75平方米增长率分别为13%、4%和49%销售商品房面积分别为379万平方米、241万平方米和591.54平方米。商品房供销比为0.89:1。 _市区近三年房屋(住宅)竣工销售情况表(单位:万平方米) 年 份 20_年 20_年 20_年 房屋(住宅)竣工面积 292 304 455.75 房屋(住宅)销售面积 379 241 591.54 销售占竣工面积比 130% 79% 130% 以上情况表明_市区房地产市场房屋供应逐年增长销售面积在20_年有较大幅度的增加20_年受市场调整的影响销售面积同比出现一定的减少主要原因是投资和投机性购房受到有效抑制正常的住房消费
33、逐步趋于理性。但 20_年随着_经济不断发展个人经济能力提高住房的主动需求不断增长同时随着政府的规划与调控城市商务和行政中心向东扩南移本项目拟收储的两宗地块均处于房地产开发热点地区。 4._市房地产市场预测 尽管20_年_市房地产市场走入低谷但20_年以来楼市呈现回暖迹象。 根据_市政府网站统计信息(20_年12月07日)显示今年以来_市商品房销售量持续放大1-2月份全市销售商品房58.97万平方米其中住宅53.34万平方米。4-7月份全市商品房成交量逐月下滑从4月份的销售面积40.8万平方米下滑到7月份的24.03平方米。8-11月份刚性需求得到部分释放市场观望气氛趋淡月销售量达51.41万
34、平方米销售价格也略有所上升。 市场回暖的主要原因:一是国家相关利好政策的出台和该市十五条房地产新政的推出市民购房热情逐步升温;二是品质优、配套全、环境好的品牌楼盘增多满足了改善型购房户的需求;三是现房供应量大增占比达到两成购房者看到现房再出手有安全感;四是居民人均可支配收入增加公务员实行阳光工资还贷能力增强。 20_年1-12月份全市商品房销售量及销售价格变动情况见下表: 月 份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1-7号 销售套数 2900 2287 3502 3694 2754 2610 2522 3699 4589 5802 4690 862
35、销售面积 32.3 24.7 39.57 40.8 28.99 27.79 24.03 40.58 49.25 64.36 51.50 9.57 销售价格 3288 3075 3775 3450 3010 3371 3444 3492 3502 3666 3671 3716 从上述两个网站公布的信息来看_房地产市场逐步回暖市场需求旺盛市场前景趋于看好。 4.3 项目市场前景. 1.“财校大治路地块”。该地块用地性质为商住用地地处_市_区是市区 最主要、最繁华的黄金地段同时该地段北临_市人民政府、南临_市淮海广场商业圈与_市汽车总站毗邻五金市场、食品市场环绕周围各项配套齐全总投资45亿元雨润新天
36、地、10亿元苏宁大厦近在咫尺。_市_区截至20_年9月底_市_区已挂牌出让土地35宗2319.7亩成交金额46.56亿元平均成交价格为200万/亩是去年全年土地互让总金额18.98亿元的245.3%充分彰显了中心城市主城区“黄金地段出黄金”的良好效应。结合_市土地市场供求情况及近年来土地拍买、挂牌出让情况作为处在市中心的核心地段土地资源已日益稀缺预计按按340万元/亩售价出让面积约为55.76亩、容积率为2.5计算总售价可达18958.4万元收储成本约为17119.24万元该开发成本有一定的利润空间该项目收储方案可行。 2.“工业园区地块”。_工业园区是1995年批准成立的由_市政府直管的省级
37、开发区与“_生态商务新城”相同均为目前_市重点发展区域。“工业园区地块”地块为商住用地与之相邻的“_新城”、“_生态商务新城”目前同类型的土地成交价格在110万元/亩左右“工业园区地块”保守估计市场价值约为80万元/亩预计售价为62960万元收储成本约为46996.21万元该项目收储方案可行。 以上两块地收储成本合计64171.24万元预计出让底价达82476万元预计收益合计18304.76万元因此第一还款来源有保障。 第五章 贷款担保方式5.1“财校大治路”地块 “大治路”地块土地面积为37174.50平方米(约55.76亩)目前地块内主要有沿大治路两侧学校办公楼、约440平方木的新华书店用
38、房、2栋五层职工宿舍、财经学院教学用房。_市土地储备中心已于20_年6月28日与_财经职业技术学院签订国有土地使用权收购合同收购_市大治路7、10号地块并已取得位于_市_区大治路三份国有土地使用权证书证号分别为淮市国用20_储第7号、淮市国用20_储第8号、淮市国用20_储第9号规划用地性质为商业、金融及居住用地。 本土地收储成本约17175.24万元我行将在贷款发放前办妥土地使用权抵押手续抵押率58.22。 5.2“工业园区区”地块 “工业园区区”地块土地面积约为787亩目前拆迁工作正在进行中配套的安置房将陆续在20_年12月底前交付使用二期已正在建设中目前累计拆迁1300多户拆迁面积近15
39、万平方米累计已支付拆迁安置成本1.2亿元。_市土地储备中心已取得位于_市工业园区的七十四份建设用地规划许可证规划用地性质为储备用地。本土地收储成本约46996.21万元我行将在贷款发放前办妥土地使用权抵押手续抵押率61.7。 以上两块地土地收储成本约64171.24万元我行将在贷款发放前办妥土地使用权抵押手续抵押率60.77。 第六章 银行效益和贷款风险评价6.1银行效益分析 目前该中心在我行信用余额14000万元我行向其收取融资顾问236.8万元费用收取利息1200余万元。此次我行向_市土地储备中心发放39000万元贷款可实现利息收5419万元并产生一定量的派生存款。另一方面通过介入城市土地
40、资产可以进一步密切和地方政府的关系同时带动房地产开发项目贷款、住房按揭和中间业务等业务的发展扩大业务空间提高综合经营效益。 6.2风险分析 1.政策风险 工业园区787亩地块之间用以充实的土地征用指标具有不确定性。项目期内能否可以实现连片征用是决定该块土地能否整体出让的关键。因此若在项目期内七十四块土地之间填充地块指标没有落实到位将会影响到该块土地出让的效率。我行将会密切关注该块土地的连片征用的进度防范土地征用指标不确定性带来的政策风险。 2.经营风险 虽然工业园区787亩地块所处位置未来升值前景较好但是距离市中心区有一定距离所以该地块进行开发需要一定的市场培育期才能显现地块应有的价值。这块地
41、何时能以较好的价格成交还取决于市场的认知程度。因此如果以该地块的未来升值潜力来设定较高的出让价格地块有不能按照原计划时间出让的风险相应给我行贷款带来经营风险。 3.资金监管风险 目前该中心土地收储资金实行“收支两条线”管理土地收购成本通过该中心支付而土地出让收入首先全额上缴财政再由财政部门根据地块收购成本返还此可能会给我行对其资金的监管增加难度对此我行须加大对项目资金的监管力度成立专门的客户经理组指定专人对土地收储资金使用和出让资金回笼进行监管谨防资金被挪作他用。 第七章 项目总体评价 7.1 承贷主体合格。_市土地储备中心目前是_市范围内代表政府实施土地收购储备的合法机构具有较大的垄断优势。
42、该中心具有独立的法人主体资格领有事业单位法人证书和贷款卡承贷主体资格合法。 7.2 项目建设合法。该项目地块性质已经政府有权部门批准同意变更为商住用地_市国土资源局已批准同意进入收购程序并核发了国有土地使用权证项目储备手续合法。 7.3 项目资本金符合要求。该项目资本金占总投资占比为38.92%符合上级行的相关规定。 7.4 项目贷款第一还款来源充足。两宗地块面积为843亩一次性收购、一次性出让地块的规划用途为商住用地预则出让总收入预计可达82476万元剔除成本64171.24万元预计收益为183304.76万元。项目预期收益较好第一还款来源较为可靠。 7.5 项目贷款第二还款来源较有保障。该
43、项目贷款拟采用项目所开发地块抵押担保抵押率不高于收储成本的70%或土地评估值的50%按预计收储总成本为64171.24万元按抵押率70%测算抵押贷款39000万元抵押率60.7%抵押率充足第二还款来源较有保障。 调查结论及建议: 综上所述_市土地收购储备中心承贷主体合格经打分卡测评评级达到AAA级对照我行有关文件规定符合重点客户认定标准所收储的“_”及“_”地块符合国家产业政策和我行信贷准入条件项目已取全部合法性批件。资金来源和筹措计划可行且具有较高的综合收益。与该中心合作将为我行带来较高的综合回报。项目虽然在连片征用、资金监管等方面存在一定不确定性但通过加强贷后跟踪管理积极关注政策动向强化项目贷款的资金使用和土地出让金款回笼监管信贷风险基本能够控制。因此调查建议认定_市土地储备中心为AAA级重点客户授信53000万元并发放政府土地储备贷款39000万元用所收储项目地块作抵押贷款期限4年其中第二年还款10000万元第三年还款10000万元第四年还款19000万元利率均按人行同期基准利率上浮5% 执行贷款五级分类为正常。 调查经办人:_ 调查主责任人:_市_支行_年_月_日第 27 页 共 27 页
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