购物中心概念及发展趋势.doc
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1、【精品文档】如有侵权,请联系网站删除,仅供学习与交流购物中心概念及发展趋势.精品文档.概念购物中心(Shopping Center/Shopping Mall)是指一群建筑,是组合在一起的商业设施,按商圈确定其位置、规模,将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营,并且拥有一定规模的停车场,向消费者提供综合性服务的商业集合体。从严格意义上讲,购物中心不是一种商业业态,而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式,有着较高的组织化程度,是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比,购物中心在其开发、建设
2、、经营管理中,均是作为一个单体来操作:一般是物业公司建楼、出租场地,专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销,承租户分散经营。购物中心的种类根据国际购物中心协会对购物中心的分类,按规模对购物中心类型进行分类可分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超级区域型购物中心按业态特色对购物中心进行分类,可分为能量中心、奥特莱斯、生活休闲型、娱乐中心由商务部主导、中国连锁经营协会受委托组织起草的购物中心等级划分规范于2015年3月开始实施,将购物中心划分为都市型购物中心、社区型商业、地区型商业和奥特莱斯。发展:购物中心(ShoppingMall)产生于二十世纪初,五六十年代在美国等发达国家盛
3、行,掀起了商业经营方式的新浪潮,并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。20世纪80年代以前,我国没有购物中心,常见的主要是各种类型的供销社、百货大楼。90 年代中期,随着上海港汇商城、广州天河城、北京国贸中心的陆续建成开业,开始拥有了一批业态复合度较高、规模面积也较大且经营也较成功的真正的购物中心。2003年底,中国省会以上城市购物中心总体数量为236家,2011年底,全国大型购物中心数量达到2795家。国内购物中心正呈现蓬勃发展势头,近年来每年新建数量近300家。中国购物中心的发展阶段起步阶段形成阶段发展阶段成熟阶段时期20世
4、纪80年代20世纪90年代2000年至今未来十年阶段特征自发探索主动尝试全国狂潮理性回归发展动力迫于竞争压力新兴市场机会高额回报诱惑市场教训开发主体传统百货升级大国企外资企业大国企外资投资机构地方小开发商资金、专业实力强的大国企、外资投资机构开发模式增加餐饮和娱乐的比例,传统百货的升级,本质上和购物中心是有区别的严格按发达国家购物中心开发模式进行,持有物业为主,以收取稳定租金和物业增值实现投资回报产生分化,机构出现,一部分传承了形成阶段的开发理念,形成中国特色,一部分开始投机,产权式购物中心盛行大浪淘沙,经过市场磨砺,购物中心发展回归理性,规模、选址、开发理念、前期规划、设计、运营管理、融资渠
5、道等体系逐渐成型开发结果没有影响力很大的代表项目出现产生了一批具备“购物中心范本”效应的项目导致中国购物中心行业经营状况差别巨大2002-2011年我国每年新建购物中心数量(家)年度数量2002年1082003年1552004年2072005年2202006年2402007年3682008年3072009年1652010年2562011年353据资料显示,2011年,我国购物中心增速过一倍,一线城市购物中心纷纷上马,二、三线城市也不甘落后,各地购物中心如雨后春笋。相比前几年的高歌猛进、加速扩张,中国购物中心行业在受到电商冲击、商业项目过剩等综合因素影响下,从2015年开始频频出现延期开业、倒闭
6、等令人揪心的现象,不少商业地产集团也开始谨慎扩张或者缩减投资计划,但这并不妨碍中国购物中心业的发展,全国商业地产存量市场依然庞大。据搜铺网商业地产研究院不完全统计,截止到2016年一季度,全国一二三线城市已开业购物中心3547家(不含港澳台),总建筑面积达3亿多平方米,总经营面积达2亿多平方米。根据中国连锁经营协会与全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布2015中国购物中心发展报告,目前,中国购物中心的在建面积位居世界首位,全球购物中心在建量最大的十个城市中有九个在中国。从开发总量来看,北上广深四大一线城市,截止到2016年一季度,已开业购物中心数量达到575家,总计建筑面积达5469.
7、74万平方米,总计经营面积达3401.76万平方米,平均单个购物中心的体量达9.51万平方米;成都、武汉、重庆、苏州等32个二线城市拥有已开业购物中心1505家,总计建筑面积达16070.8万平方米,总计经营面积达10258万平方米,平均单个购物中心的体量达10.6万平方米;南通、常州、泉州等62个三线城市已开业购物中心1469家,总计建筑面积达13744万平方米,总计经营面积达9380.6万平方米,平均单个购物中心的体量达9.35万平方米。中国购物中心各行业的蜕变进化史1.0时代上世纪90年代之前,大陆地区的商业以街铺小店及中型规模的国有传统百货大楼为主要依托,以大杂烩和以产定销的模式满足人
8、们目的性的基本物质需求。该阶段的物质匮乏,对应消费行为科学理论马斯洛需求层次理论中的第一阶段“生理需求阶段”,属于人们“抢着买”的时代,当时能凭购物券买到东西就好。2.0时代上世纪90年代初期,经济发展,市民渐趋富裕,现代化的大体量新型外资百货、专业家电卖场和外资卖场超市开始取代模式老化的中小型国有百货商厦。第一代购物中心开始进入一二线城市,但大多处于艰难的培育期中(例如上海八佰伴imm南方商城、上海港汇广场、上海正大广场、上海梅龙镇广场等)。该阶段的物质供应开始大量增加,许多产品不再凭券限量供应,中高档品牌商品开始逐渐步入百姓的日常生活。该阶段对应消费行为科学理论马斯洛需求层次理论中的初级阶
9、段“安全需求阶段”,属于人们“选着买”的时代,大家开始精心挑选商品。3.0时代自上世纪90年代中后期,新型购物中心进入大陆一线城市。自2000年起,凭借超大的建筑规模、多业态、一站式消费的独门法宝,购物中心发展极为迅猛,在部分一二线城市历经磨难获得成功后逐渐向其它二三线城市发展(如万达广场、百联购物中心、凯德广场)。但彼时的中国购物中心主要模仿上世纪80年代的东南亚和欧美业已成名的前辈大而全的一站式大盒子购物中心,虽然引入了一定比例的餐厅和娱乐商户,标榜集吃喝玩乐购诸多功能于一体,但往往缺少人文关怀细节:诸如空气流通、生态绿植、文创景观等,更具效率的大型百货商城在此阶段仍然牢牢把握着业绩优势。
10、该阶段对应消费行为科学理论马斯洛需求层次理论中的中级阶段“感情需求阶段”,属于人们“比着买”的时代,大家对商品的品牌越来越重视。4.0时代2009-2013年间,大中型现代百货的光芒在一二线城市发展到顶峰后进入转型期(转向开发百货购物中心并深入三四线城市发展),集吃穿玩乐购于一体的一站式购物中心异军突起,在各地日渐受到追捧(如大悦城、万象城、水游城等)。但是,由于相关部门规划失序,大量购物中心及综合体项目在短期内同时一哄而上、短兵相接,导致同质化竞争在多地已演化为恶性竞争。而千篇一律不求甚解的众多外行开发商的涌入,导致很多消费者对于购物中心的理解停留在百货 超市 影院 餐厅的物理大盒子层面,购
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