2022年某建筑工程项目可行性研究报告 .pdf
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1、目录第一章工程总论第二章市场调查及需求预测第三章建设条件第四章工程规划设计方案第五章投资估算第六章工程实施进度计划第七章资金筹措及用款计划第八章经济分析第九章结论精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 21 页1 工程总论工程概要1.1.1 工程名称本工程暂定名称为XXXXXXXXX。1.1.2 工程承办单位本工程由XXXXXXX 房地产开发集团有限公司开发承办。公司董事长为XXX ,总经理为XXX ,本工程由 XXX总经理总负责。1.1.3 工程主管部门本工程行政主管部门为XX市 XX区人民政府, X 市建委及其它房地产开发工
2、程管理的有关部门,工程投资经营主体为XXXXX 房地产开发有限公司。1.1.4 工程拟建地点本工程建设用地位XXXX市东南, XXXX市 XXXX区 XXXX村与 XXXX村交界地段。该建设场地属 XX市 XX区管辖。1.1.5 工程用地简况本工程建设用地面积为50.31 公顷,部分为耕地 , 部分为荒地。场地内有零星农用蔬菜大棚, 场地基本平整 , 自然坡度为 0.20-0.30% 。1.1.6 工程可行性研究简况本工程可行性研究由XXXX 房地产开发有限公司及XXXX 建筑设计院共同承担。可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。拟建场地基础技术资料,
3、市场调查资料,政府有关主管部门指令,批准文件以及国家相关的法律法规。可行性研究的主要内容包括:投资开发工程的工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究,并得出此次投资开发工程是否可行的研究结论。2 工程背景1.2.1 工程提出背景本工程为 XXXX 房地产开发工程中的一项。市、区两级政府按照“十七大”指出“努力使精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 21 页全体人民学有所教,劳有所得,病有所医,老有所养。”的精神和XXXX市及 XXX区经济发展的需要,市,区两级政府决定委托XXXX房地产开发有
4、限公司建设大型以老年公寓为中心的综合居住社区。该工程目前已完成土地征购,现在进入工程策划及前期工作。鉴于市区两级政府尽早开工的要求,目前基建工程已进入工程立项审批,工程详细规划设计等项工作,整个工程计划2008 年初开工建设,五年内全部完成并交付使用。1.2.2 承建投资方式本工程由XXXX房地产公司独家承担投资风险,独家筹措资金开发建设。投资方式全部为现金投入,资金筹措通过自有资金投入,银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。1.2.3 承建单位背景XXXX集团下设 XXXX房地产开发公司、 XXXX建筑安装工程公司、 XXXX物业管理有限责任公司、 XXXX 农牧林综合开发有限责任公司及XXX
5、X 宾馆有限责任公司。 XX集团注册资本金为人民币¥ 2 亿元,年可完成房地产开发建设投资额为人民币¥3 亿元 。年开发及施工能力为 100 万平方 M 。第二章市场调查及需求预测1.XXXX市房地产形势1.1 经济适用房情况经济适用房建设力度加大,1-9 月 XXXX市在房地产开发投资中,经济适用房投资增长迅速,比重加大,完成投资36778 万元,比上年增长287.5%,占商品住宅投资的比重为7.56%,比上年提高了 4.02 个百分点,是 XXXX 市历史上对经济适用房投资最多的一年。1-9 月经济适用房施工面积为114.38 万平方 M ,与上年同比增长196.6%;占住宅施工面积的 1
6、3.85%,比上年提高3. 59 个百分点。在施工面积中新开工面积6.36 万平方 M ,与上年同比下降 58.4%;竣工面积 14.53 万平方 M ,与上年同比增长69.54%。1-9 月,XXXX 市经济适用房实际销售面积1.45 万平方 M ,与上年同比下降78.86;(去年重点解决旧城区拆迁改造安置用房量大),空置一年以上面积0.95 万平方 M ,与上年同比下降了 48.9 。1.2 房地产开发投资情况1.2.1 完成投资情况1-9 月 XXXX 市完成房地产开发投资63.1 亿,比去年同期增长65.18%,比上月增长 61% 。其中,商品房建设投资48.68 亿元,占完成房地产开
7、发投资的77.15 ,比去年同期增长精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 21 页76.3%;1.2.2 投资用途构成1-9 月,XXXX市房地产投资构成为:住宅48.68 亿元,占房地产投资的77.14%,比去年同期增加 6.93 个百分点;办公楼2.31 亿元,占房地产投资的3.66%;商业营业用房9.81亿元,占房地产投资的15.54%;其他 2.31 亿元,占房地产投资的3.65%,比去年同期分别增长17.85%、56.96%和下降了27.1%;新增固定资产27.37 亿元,比去年同期增加23.28 亿元。1.2.3
8、当年资金到位情况1-9 月,XXXX 市房地产开发当年到位资金757668 万元,比上年同期增长85.67%。从资金来源情况看,国内贷款79035万元,占到位资金的10.43%;企业自筹资金 382914 万元,占到位资金的50.4%;其他资金 292519 万元,占到位资金的38.61%;利用外资占到位资金的 0.42%。国内贷款和自筹资金比去年同期分别下降2.92 和 11.11 个百分点,其他资金增长幅度较大为13.63%。与上年同比国内贷款增长112% ;利用外资增长100% ;自筹资金增长 52.2%;其他资金增长 186.81%。1.3 土地供应情况1-9 月,土地开发投资2.57
9、 亿元,与上年同比增长6.53%;购置土地费 10.98 亿元,与上年同比下降 15.46%。1-9 月完成开发土地面积140.35 万平方 M ,购置土地面积134.34 万平方 M ,待开发土地面积 298.17 万平方 M 。与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别减少10.41 和121.64 万平方 M ,待开发土地面积增长92.02 万平方 M 。(表 1)表 1 2007年 9 月与 2006 年 9 月土地供应增长情况单位:万平方 M 2007 年 9 月2006 年9月2007 年比 2006 年增减本年完成开发土地面积140.35 150.76 -10.41 待开发土地
10、面积298.17 206.15 92.02 本年购置土地面积134.34 255.98 -121.64 1.4 商品房施工、新开工及竣工情况1-9 月,XXXX市房屋施工面积为1112.56 万平方 M ,与上年同比增长93.15%。其中,商精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 21 页品住宅施工面积为825.95 万平方 M ,占施工面积的74.24%,与上年同比增长119.74% ;办公楼、商业营业用房和其他用房施工面积分别为62.74、170 和 53.87 万平方 M ,与上年同比分别增长 23.33%、41.37%和
11、 85.63%。1-9 月,在商品房施工面积中新开工面积255.15 万平方 M ,与上年同比下降20.26%。其中,商品住宅为225.13 万平方 M ,与上年同比下降12.93% ;办公楼、商业营业用房和其他用房分别为 8.34、12.78 和 8.89 万平方 M ,与上年同比办公楼增长77% ,商业营业用房和其他用房分别下降72.18%和 17.76%。1-9 月商品房竣工面积159.97 万平方 M ,与上年同比增长278.54% 。其中,商品住宅竣工面积为 106.65 万平方 M ,与上年同比增长282.4%;办公楼、商业营业用房和其他用房分别为21.97 、24.25和 7.0
12、9 万平方M ,与上年同比分别增长1404.79%、106.03%和521.93%。(表 2)表 2 2007 年 9 月、2006年 9 月房屋施工、新开工、竣工情况施工、 竣工 房 屋面积及竣工价值施工面积(万平方M )新开工(万平方 M )竣工面积(万平方 M )2007 年 9月2006 年 9月2007 年 9月2006 年 9月2007 年 9月2006 年 9月房屋建 筑面 积合计1112.56 576.02 255.15 319.98 159.97 42.26 按用途分: 1 、住宅825.95 375.87 225.13 258.55 106.65 27.89 2 、办公楼6
13、2.74 50.87 8.34 4.69 21.97 1.46 3 、商 业营 业用房170 120.25 12.78 45.93 24.25 11.77 4 、其他53.87 29.02 8.89 10.81 7.09 1.14 1.5 房屋销售情况1-9 月,XXXX 市商品房实际销售面积63.42 万平方 M ,与上年同比增长1.63 ,与 1-8 月相比增长 18.65%。其中,商品住宅销售面积48.45 万平方 M ,同比增长 7.1 ,与 1-8 月相比增长 20.37%。商品房竣工面积比销售面积多96.55 万平方 M ;商品住宅竣工面积比销售面积多58.2 万平方 M 。精选学
14、习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 21 页与 1-8 月相比,商品房销售面积增加9.97 万平方 M ;商品住宅销售面积增加8.2 万平方M ;办公楼实际销售面积增加0.77 万平方 M ;商业营业用房实际销售面积增加0.92 万平方 M ;其他用房销售面积增加0.03 万平方 M 。1.6 商品房空置面积截至 9 月底,商品房空置一年以上面积为29 万平方 M ,与去年同比增长2.69%,与 8 月底相比增加了 5.48 万平方 M 。其中,商品住宅空置一年以上面积14.04 万平方 M ,占商品房空置面积的 48.41 ;同
15、比增长了30.56%;办公用房空置一年以上面积4.83 万平方 M ,占商品房空置面积的16.66 ;同比下降了 37% ;商业营业用房空置一年以上面积8.81 万平方 M ,占商品房空置面积的32.58;同比增长了3.16%;其他用房空置一年以上面积1.32 万平方 M ,占商品房空置面积的4.55,同比增长了7.3%。2销售价格根据 XXXX 市场状况及 XXXX 集团近几年来各小区,各种等级和功能房屋的销售经验综合分析,本工程拟建房屋价格确定如下:经济适用住宅销售价格 : 2000 元/M2 老年公寓销售价格 : 3000 元/M2 多层商品住宅销售价格 : 3000 元/M2 高层商品
16、住宅销售价格 : 4000 元/M2 商业建筑销售价格 : 6000 元/M2 学校幼儿园假定出让价格:2500元/M2 3 建设条件3.1 建设条件3.1.1 场地条件XXXX 工程建设场地基本平整,场地南北长度约1000M, 东西长度约 500M, 场地北高南低 ,自然坡度基本在0. 3 范围内,场地东为拟建20M红线的规划路,场地南为拟建40M红线的世纪十路,场地西为100M 红线的二环路,场地北为拟建40M 红线的滨河路及拟建20M红线的党校北路,拟建24M红线的党校南路东西向横穿地块,场地内无应拆除的建筑精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - -
17、- - -第 6 页,共 21 页物及构筑物。工程建设场地紧临城市主干道,工程建成后交通将极为便捷。3.1.2 供水条件本工程供水水源为城市自来水供水管网,目前二环路已建成自来水城市管道,建设时及建成后可直接接入使用。3.1.3 污水排放条件本工程建设时及建成后所排放污水为生活污水,生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。3.1.4 雨水排放条件本工程不设雨水排水管网系统,雨水利用地面坡度排至小区道路,而后排向城市道路,由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。3.1.5 供热条件本工程利用城市集中供热系统做为热源,目前二环路已铺设有热力二期供热
18、管道可以使用。3.1.6 燃气供应条件本工程以天然气做为居民生活燃料,地域内拟建规划道路将设有天然气管道,可直接入户使用。3.1.7 供电、电讯条件本工程利用城市高压供电系统供电,目前工程周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成,本社区设开闭所一座,高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致相同。4工程规划设计方案4.1 工程规划4.1.1 规划布局XXXX四季居住社区是一个综合居住社区,社区内兼有老年公寓及为老年公寓提供医疗保健服务的配套设施、学校、幼儿园、商业建筑、经济适用住宅和商品住宅用房。根据巨华居雅四季居住社区详细规划设计要求,该区段主要为住宅建筑,结合城市商业
19、布局,临街布置商业建筑,其主要功能为餐饮、商品零售及服务行业。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 21 页4.1.2 给水工程规划巨华 居雅四季居住社区工程设计供水量为8000M3/日设计每小时最高用水量为670 M3/时给水管道采用 PPR给水塑料管道,直埋敷设,采用树枝状管网供水。高层建筑高层部分另网供水。4.1.3 热力工程规划XXXX 四季居住社区工程供热总负荷为82.60MW 。利用城市热力管网做为热源,设换热站二座,室外管线采用无缝钢管,硬聚氨脂发泡塑料保温,硬塑料套筒保护套,直埋敷设。4.1.4 电气工程规划本
20、工程用电总负荷47200KW ,由城市高压网直接引入,经箱式变压器降压后入各楼。4.1.5 通信工程规划固定电话配置标准按60 线/ 百人标准配置,通信线路包括电信业务,数据通信,移动通信,有线电视,交通监管及小区智能化网络通信等线路,通信线路采用直埋方式敷设。4.2 建筑设计按国家建设部商品住宅性能认定AA级标准考虑尽量采用成套技术按节能建筑标准设计4.3 技术经济指标4.3.1 技术指标规划用地面积: 50.31 公顷建筑总面积 :1180000M2 容积率 2.34 绿地率 35% 5投资估算5.1 投资估算范围 : 本次投资估算范围按常规房地产开发工程投资范围估算,工程内的部分城市基础
21、设施,如煤气调压站、换热机房的设备部分、通信中继站、高压电力开闭所等工程设施不列入投资精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 21 页估算范围。5.2 投资估算5.2.1 土地购置费用土地购置费用包括土地征购,出让金及契税,各种补偿等项费用。为简化计算,各种费用一并并入单价。呼和浩特巨华居雅四季工程土地购置费用如下表。土地征地费用估算表单位:万元保全庄征地费4870.50 古路板村征地费600.00 西把栅村征地费4642.50 小计10113.00 征地费单价13.41 出让金37710.00 50.00 万元/ 亩土地总费用
22、47823.00 土地单方成本63.41 5.2.2 工程前期费用估算前期工程费估算表单位:万元序号工程金额估算说明1 2 3 4 5 6 规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费2076.80 472.00 100.00 可 研 费 按 建 安 工 程 总 造 价 的0.15%0.2% 计,住宅设计费按工程概算投资额的 2.2%3.5% 计按工程概算投资额的0.3%0.8% 计7 其他合计 2648.80 5.2.3 基础设施建设费基础设施建设费估算表单位:万元精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 21
23、 页序号工程建设费用接口费用合计1 2 3 4 5 6 7 8 9 供电工程供水排污工程供气工程供暖工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程 ( 含环卫 ) 通讯工程智能化工程1200.00 525.00 975.00 525.00 837.00 637.50 1408.68 1770.00 1393.00 3000.00 9440.00 10 其他( 有线工程 ) 11 消防工程1602.00 合计9480.18 13833.00 23313.18 5.2.4 建筑安装工程费用建筑安装工程费用估算表单位:万元项目建筑面积建筑工程费设 备 采 购 费安装工程费费金额合计单价金额单价金额单价金额老年
24、公寓30000 950 2850.00 200.03050.00 经济适用住房200000 900 18000.018000.00 多层商品住宅400000 950 38000.038000.00 高层商品住宅400000 1400 56000.02800.58800.00 商店130000 1500 19500.01400.20900.00 中小学校5000 1000 500.00 150.0650.00 幼儿园5000 1000 500.00 150.0650.00 其余配套建筑10000 1200 12000.012000.00 合计1180000 147350.4700.152050.
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