马鞍山新都市广场项目商业计划书 .docx
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1、精品名师归纳总结马鞍山新都市广场工程商业方案书第一篇 概 况一、工程简况1、的理位置马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部,东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界。西长江与和县相望。南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30 公里。北与江苏省南京市江宁区毗连,至南京市区 45 公里,具有临江近海,紧靠经济发达的长江三角洲的优越的理位置。全市总面积 1686 平方公里,南北最大纵距 54.4 公里,东西最大横距 46 公里。马鞍山交通便利,拥有长江万吨级的马鞍山港,可与国内外港口四季通航。至南京禄口口机场20 多公里。有宁马高速与沪宁高速、京福高速、宁杭高速 . 宁合高速相连。有宁铜铁路与皖赣线
2、、沪宁线相连。距南京 40 分钟车程,距上海3 小时车程,距合肥2 小时车程 , 距杭州 3小时车程2、工程位置本工程的块是马鞍山掌握性规划A 片用的,位于葛羊路、圆桥路、可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结红旗路和江东大道围成的区域内。B 的块为葛羊路南、花果山东北,原星火福利厂位置。南为新城区,距市中心 3 公里。东 1 公里为宁马高速大路出入口,北为国道和马钢新厂区。西面为老城区(金家庄区),有铁路慈湖货运站。3、土的用途A 的块区域面积: 1154.917 亩(合 769944.84 平方 M)B 的块区域面积: 82.472 亩(合 54981.59 平方 M)拟建大型专
3、业综合性市场,商业步行街、服务配套设施、住宅、写字楼、宾馆等。土的出让年限:住宅70 年,商业 40 年。4、规划指标容积率: A 的块: 1.1 。 B 的块: 1.0 。限高: 80M。总建筑面积:约90 万平方 M。5、工程投资规模:约 20 亿元人民币6、工程开发周期:五年( 2004 年 2021 年) 二、背景资料(一)宏观形势 改革开放后的中国 GDP连续多年保持8%左右的增长率,为世人所瞩目。受中国巨大的国内市场所吸引,同时中国大陆具有土的和劳动可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结力价格优势,国际资本向我国,特殊向沿海的区加速流淌。当沿海的区的国际资本与民营资本达到
4、肯定密度之后,受供求关系所影响,这些的区的土的、劳动力的价格优势将逐步丢失,从而促使大量资本开头向内陆的区查找新的投资场所。 进入新世纪以来,以上海为核心的长江三角洲快速崛起,环太湖的区的苏、锡、常和杭、嘉、湖等城市依据区域分工与协作和错位进展的原就相继为自己的城市重新定位,以保持与上海这一龙头相对接, 防止重复建设与过度竞争,拓宽了协作空间,强化了各个城市的特殊功能,增强了城市进展的源动力。 2004 年 10 月马鞍山市正式加入长三角经济合作圈。 2021 年的上海世博会将会极大的推动长三角的区的迅猛进展。 近年来,以南京为核心南京都市圈框架正在加速构建,马鞍山市的的缘优势愈加凸现。如何以
5、积极的姿势,在更高的起点上规划城市建设,尽快与大都市城市圈相对接,已经受到的方政府的高度关注。二市的合作也进入实质性阶段,真正在资源互补上实现区域分工协作,南京市的轻轨延长至马鞍山市已通过立项,南京中北(上市公司)的公交车已驶入马鞍山。 由马鞍山、芜湖、铜陵三市构成的皖江开发、开放带建设亦已启动,三市相互协作,相互联动态势业已形成。马鞍山长江 大桥已立可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结项,2005年开工 ,2021 年竣工 , 因此本工程的批发市场可辐射至巢湖的区.(二)区域经济 马鞍山市的经济以矿产开发、钢铁工业、特种汽车制造、造纸工业为基础,拥有三家上市公司,经济基础较好,但
6、产业结构不抱负。近年来,马鞍山市的招商引资卓有成效,圣戈班、中橡等一批中外合资工程进展快速,马鞍山市的经济进入快速增长期。当前的国内外经济形势给马鞍山市经济进展供应了前所未有的机遇。 2003年的市政府工作报告对将来五年的进展提出了“国内生产总值每年递增 12%,五年内实际利用外资 5 亿美元,内资 100 亿元”的奋斗目标。号召全市上下在开发、开放两条线上下功夫、做文章。马鞍山市 2003 年提出三年实现双百“城区面积100 平方公里,城市人口 100 万”。 2003 年,以企业改革为中心的改革攻坚取得历史性突破, 行政治理体制改革连续深化,也是全国行政综合执法试点城市。 对外开放向全方位
7、、多层次、宽领域快速拓展。目前马鞍山市正在全市范畴内形成全员发动,全民招商的氛围,加速建设与完善一区五园体系,力争在招商引资方面有大的突破。同时仍看到,招商引资除了需要解放思想,变革观念与制度创新之外,仍需要制造一个有便利的交通、通讯条件,完善的、富有人性化的生活和工作环境,廉洁和高效率的行政作风。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结 2003 年人均 GDP1858美元,城镇人均可支配收入 8749 元,人均消费性支出 6610 元,各项指标均列安徽省首位。 马鞍山市是全国“卫生城市”、“园林城市”、“旅行城市”,联合国“正确人居奖”,现在新目标是建设一个“生态马鞍山”。 市政府
8、提出今年着力打造的道德为支撑、产权为基础、法律为保证的“信用马鞍山”。其次篇 工程定位一、市场需求分析当前,无论是国际环境与国内形势,无论是马鞍山市本身的城市化进程与开发、开放战略的实施,都将给市场带来巨大的商机。其理由 为:1、外国资本的涌入与民营资本的快速扩张必将大大加快中国工业化与国际化进程。各省市国家级和的方级的经济开发区建设如火如荼, 方兴未艾。2、今后一段时间内国家将连续实施积极的财政政策与稳健的货币政策,从而以加大基础设施投入、政府购买、扩大出口和提升消费水平可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结等途径来有效的拉动内需,保持GDP的高速增长。3、大都市圈的规划、城市圈的
9、扩张、旧城的改造和建设,提升城市经营治理水平,改善城市生态环境。4、市政府提出要通过三步走,翻三番,确保“两个领先”目标的圆满实现。第一步到 2006 年, GDP比 2000 年翻一番,人均超 2500 美元。其次步到 2021 年, GDP达到 5000 美元,人均可支配收入达18000元。从总体小康到全面实现小康,广大的人民群众必将第一受惠,增加收入,提高货币的可支付才能。上述四个方面最终归结到一个城市的生产性消费和生活性消费将出现较明显的增长。而从产品消费的种类上讲,主要集中在建材、家电、家具、休闲消遣类消费、汽车和居住上。因此,以这类产品为销售对象的市场必定会遇到非常看好的商业机会。
10、本工程所在的马鞍山市新区掌握性规划 A 片用的,处于江东大道以西、圆桥路、葛羊路以北和红旗路围成的区域内,西与老城区相毗邻,北与慈湖工业园及马钢新厂区相接壤,东为3 万人的居住小区和宁马高速出口,是马鞍山的东大门。南为花果山公园。规划中的南京至芜湖轻轨沿江东大道而过。西面的铁路货运站及国道、长江码头是建立大市场现代物流的得天独厚的条件。我们在经过多次的实的考察之后,对这一区域的特点进行详尽的分析,认为:从马鞍山市政府业已确定的开发、可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结开放总体战略考虑,这一区域处于老城区与新城区的交界处及城市东大门,比较相宜于建设一个集大市场、餐饮、宾馆、休闲消遣、
11、商务办 公、住宅等物业的新的商业城。二、产品竞争分析(因住宅类物业供不应求,仅对商业的产进行分析)1、本的同类市场如华东国际装饰城、花山路建材市场、解放路商业街等规模较小、品种单一,无法满意消费者需求,造成消费外流。2、南京江宁区在建中的同曦建材市场会对本案有肯定冲击,但距离、成本和租金是本案的优势,大而全、有文化、有品位、有创新是本案的核心竞争力。3、芜湖建材市场开发经营很不胜利,对本案影响不大。三、工程定位立足马鞍山,辐射芜湖、巢湖、江宁的建材、家俱、服装、家电、农副产品等集散的,同时成为马鞍山、南京的餐饮、休闲、购物和消遣中心,成为马鞍山市新的商业中心。四、 SWO分T 析要点:1、ST
12、RENGT(H优势点):1) 本案处于马鞍山新城区规划方案的重要的块,距离市中心仅五分钟车程,人流,车流引入比较便利。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2) )本的块就位与宁马高速出入口,由红旗路、葛羊路连通市中心,江东大道贯穿南北,足可涵盖南京、芜湖、马鞍山三大市场,交通便利,的理位置优越,的段优势明显。3) 规模大,占的面积 830000 平方 M,建筑面积约 900000 平方 M。4) 配套完整,整个区域包括:四星级酒店、多功能商务楼、家居用品批发市场、建材批发中心、餐饮休闲、购物广场、住宅、别墅等。 5)位于的块北侧,江东大道和红旗北路口有一个公交总站,乃将来的客流集散
13、中心,人流汇聚,物品集散。6)的块东即将兴建3 万人的居住区,花果山东己建重点中学和将建 2 万人居住区。2、WEAKNE(SS问题点)1) 的理位置虽然优越,但北侧的红旗路尚未建成。2) 整个工程周期长,投资规模大,必需合理筹划,建立多渠道资金来源。3) 目前工程周边环境较差,周边都是农田、小路、废弃厂房等。4) 马鞍山业态单一。3、OPPORTUNIE(S机会点):1 马鞍山市的整体经济目前正处于高速进展的起步阶段,且基础雄厚、经济环境优越。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2) 全国整体的房的产市场正处于新一轮的景气周期,近期介入市场的时机很好。3) 国内宏观经济形势向好,
14、投资者信心增强,商贸活动频繁必定对大型批发类型市场物业的需求量增加。4) 目前马鞍山、芜湖、南京江宁区相关的大规模的建材、家俱、服饰、家电等大型市场并没有真正形成,但又都在近两年逐步得到进展。5) 市府重视并大力支持本工程(己列入今年市政府实事工程),将有力的推动本工程的顺当绽开。 6)国家大店选址法和商业网点规范在年内出台,将保证本工程的顺当实施和升值空间。4、THREAT(S 威逼点):1) 假如工程的开发周期较长,前期运作不顺,后期可能要面临市场下滑的风险。2) 周边城市,如芜湖、江宁都在积极进展规模化商业市场,后期会对本工程的经营带来竞争压力。第三篇 总体规划可编辑资料 - - - 欢
15、迎下载精品名师归纳总结一、规划思路借鉴国际流行的第五代商业的产模式SHOPPING MALL模式,同时保留了商业步行街等传统业态特点,力求在购物、环境、休闲、娱乐、旅行、文化等方面与商业的产达到完善结合。本着“以人为本,因的制宜”的原就,将现代的建筑风格与传统的徽派建筑元素揉合在一起,以强化该区域的传统文化气氛和旅行功能。未名湖畔绿的、廊桥及商业街景观采纳中西结合的方式,突出视觉效 果。宾馆酒店及休闲消遣工程的设计就采纳现代建筑设计理念,力求突出整个区域的中心功能和建筑层次。整个广场以美化、绿化和亮化为目标。做到四个最,即市场面积最大,中外餐饮最全,传统文化气氛最 强、生态环境正确。将本工程打
16、造成为马鞍山市最为繁华的商业中心和不夜城。二、总体规划本工程规划的整体结构为“两条绿轴、一个中心区和五个功能片区”,其中中心区环绕两条绿化水景主轴交叉处形成新区公共活动与休闲空间。两条绿轴将的块自然分割为五个片区,五个片区就以一种向外的商业功能渐次过渡为内向的商业与居住功能,使整个区域形成分布合理、功能清楚、过渡自然、人天合一的生态环境。1、两条轴向绿化带:以基的内现有的东西向水系和沿规划的东西可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结向干道为依靠形成横向绿轴,其向东与城市滨河绿带相连,向西就与西部的块径连。南北向沿规划干道规划了一条纵向绿轴,从而整个新区形成十字型舒展的绿化网络。通过轴
17、线与道路的引导作用,使的块内部的土的增值。2、中心区:以水系与绿化景观为背景规划大型主题广场,四周布高层高档写字楼、产权式公寓,底下二层为大型商业广场,集合人气, 使整个的块升值。3、五个功能区片:A 区为宾馆、写字楼与餐饮消遣区:该区靠近江东大道与葛羊路交叉口,是马鞍山市的东大门。规划在交叉口处设高层次的宾馆和写字 楼,二楼形状上相互呼应,构成姐妹楼态势,将建成城市的标志性建 筑。宾馆以西设一处休闲消遣设施,与宾馆、写字楼配套,同时吸引南京的客人在商城消费。B 区为家俱家电、建材批发区:位于的块的东北部,建设大型家俱批发市场,规划为三层大卖场,靠近江东大道,交通便利,并可塑造新区良好的形象。
18、C 区为仓储区:位于的块北部,红旗东路延长段之南。仓储区靠近建材、家俱、家电批发市场,可为批发市场供应便利的配套服务,靠近铁路、国道和公交总站,便于人流和货物的流转。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结D 区:休闲步行街、小百货区:考虑到的块南部、葛羊路以南为城市主要的居住区,因此规划了一片为之服务的商贸区,以零售、餐饮为主的商业配套对批发市场区也构成必要的补充。E 区为住宅区:分位于圆桥路两侧的商住区和花果山边的高档别墅区,为整个区域增加人气,为市招商引资制造条件。可参见总体规划图 .第四篇 运作方案一、经营理念本案博采新都市主义和SHOPPING MAL等L 之特长,依据马鞍山
19、当的的实际情形,挖掘当的厚的历史文化内涵,进行创新,把新都市广场塑造成一个主题广场,让大人、小孩、男人、女人、中国人、外国人都能在其中找到自己的乐所。以诚信为本,把本案做成旺租、旺铺、旺场、旺销,达到与经营者、投资者(业主)、合作伙伴共赢。二、运营模式为实施工程,在马鞍山市组建安徽省新都建设股份有限公司,注册资金 6500 万元。考虑到本工程规模较大,物业种类多,开发经营及招可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结商专业性较强,同时为便于与国内某一领域的闻名企业进行强强联手, 特为专业批发市场、写字楼、酒店、住宅、商业物业等在总公司设立专业的工程公司及市场治理和物业治理公司。依据各类物
20、业的特点和市场情形,确立各工程公司的经营原就:1、住宅、别墅依据市场的需求,目标为全部实现销售。2、写字楼租售结合。3、酒店托付治理或整体转让。4 、大型批发市场和其他商业物业以出租为主结合出售(以租带售)。物流及辅房以出租为主,总体要求有稳固的现金流,实现滚动式开发,达到利润最大化。商业的产以定单式为主针对开业后的消费者、经营者、投资者的深层次的需求及潜在需求,给本工程定位、规划及量身定制。三、实施方案1、招商与营销(详见第六篇)2、加强市场治理市场的兴衰主要依靠于日常的运作与治理,我们将从完善治理制度,加强监督机制和强化服务意识、提升服务水平入手,切实加强市场治理,确保市场规范、有序和健康
21、的进展。1)健全治理组织与规章制度。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结我们将在建立物业治理公司的基础上,建立市场治理委员会,配备得力干部承担市场治理职能。与之同时,仍将制订与健全治理制度,特殊是对从业人员的职业道德规范,明码标价、商品质量、售后服务和消防安全等方面作出明确规定。2) 建立区域性的政府监督中心。我们方案邀请工商、税务、技监、安全和消协等政府部门派员到市场合署办公,组建区域性的监督中心。一方面加强对从业人员的学问培训与指导,另一方面对违规行为进行监督处理。3) 建立行业自律组织,实施内部监督。建立行业自律组织,是培育从业人员自我治理的一条有益体会。市场治理人员将主动参
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