行业会计比较房地产ppt课件.ppt
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1、1课程名称:行业会计比较课程名称:行业会计比较学习情境五学习情境五房地产企业典型业务的会计核算房地产企业典型业务的会计核算234房地产开发企业的认知房地产开发企业的认知1开发成本的核算开发成本的核算2开发产品的核算开发产品的核算3房地产企业典型业务的会计核算5学习子情境一 房地产企业开发企业认知一、房地产开发企业概念及其主要经营活动一、房地产开发企业概念及其主要经营活动 房地产开发:房地产开发:在依法取得土地使用权在依法取得土地使用权(开发权、经营权)的基础上,对土地及(开发权、经营权)的基础上,对土地及其地上建筑物进行建设、改造、利用等生其地上建筑物进行建设、改造、利用等生产建设与经营管理的
2、活动。产建设与经营管理的活动。 房地产开发企业:房地产开发企业:从事房地产开发和从事房地产开发和经营管理的企业,它既是房地产产品的生经营管理的企业,它既是房地产产品的生产者,又是房地产商品的经营者。产者,又是房地产商品的经营者。概念概念6学习子情境一 房地产企业开发企业认知主要经营活动主要经营活动,按开发对象的不同按开发对象的不同n土地开发与经营土地开发与经营n房屋的开发与经营房屋的开发与经营n城市基础设施和公共配套城市基础设施和公共配套设施的开发与建设设施的开发与建设n代建工程的开发与建设代建工程的开发与建设7学习子情境一 房地产企业开发企业认知房地产典型会计核算业务为:房地产典型会计核算业
3、务为: 开发成本的核算开发成本的核算 开发产品的核算开发产品的核算会计核算的特点会计核算的特点1.资金需求量大,筹资渠道广泛,财务风险大资金需求量大,筹资渠道广泛,财务风险大2.资金占用形态的多元性,成本核算对象确定具资金占用形态的多元性,成本核算对象确定具 有复杂性有复杂性3.核算周期的长期性核算周期的长期性4.商品销售的特殊性商品销售的特殊性8可行性研究可行性研究征地补偿征地补偿拆迁安置拆迁安置七通一平:七通一平:通给水、通排水、通电力、通电讯、通燃气、通给水、通排水、通电力、通电讯、通燃气、 通热力、同道路、场地平整通热力、同道路、场地平整建筑安装建筑安装配套设施工程配套设施工程绿化环卫
4、工程绿化环卫工程9房地产开发企业与制造企业的生产经营特点比较房地产开发企业与制造企业的生产经营特点比较房地产开发企业的生产经营土地房地产开发企业的生产经营土地制造企业的生产经营特点制造企业的生产经营特点在进行房地产开发前必须取得土地在进行房地产开发前必须取得土地使用权,然后才可兴建建筑物使用权,然后才可兴建建筑物在营业执照范围内,在厂房、机器、人在营业执照范围内,在厂房、机器、人员、材料等必备资源就可进行产品生产员、材料等必备资源就可进行产品生产经营范围涉及房地产开发、经营、经营范围涉及房地产开发、经营、物业管理物业管理经营范围涉及产品的生产和销售、提供经营范围涉及产品的生产和销售、提供加工修
5、理、修配劳务等加工修理、修配劳务等房地产企业产品销售后位置不变房地产企业产品销售后位置不变产品销售后位置会发生转移、实物消耗产品销售后位置会发生转移、实物消耗房产完工后根据用途不同,分别作房产完工后根据用途不同,分别作为开发产品、出租开发产品、周转为开发产品、出租开发产品、周转房使用房使用产品生产完成后,作为产成品入库,一产品生产完成后,作为产成品入库,一般用于对外销售般用于对外销售房屋销售后购房者取得房屋的所有房屋销售后购房者取得房屋的所有权,以及国有土地使用权权,以及国有土地使用权产品销售后购买人取得产品所有权产品销售后购买人取得产品所有权土地使用权期限较长;居住用地土地使用权期限较长;居
6、住用地70年;工业用地年;工业用地50年;商业、旅游、年;商业、旅游、娱乐用地娱乐用地40年;年;寿命期限因具体产品而有所不同寿命期限因具体产品而有所不同10开发成本种类:开发成本种类:土地开发成本土地开发成本房屋开发成本房屋开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本代建工程开发成本成本核算项目:成本核算项目:土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费前期工程费前期工程费基础设施费基础设施费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施费公共配套设施费开发间接费用开发间接费用开发成本内开发成本内容容学习子情境二 房地产企业开发成本核算11(一)(一) “开发成本开发成本” 成本类账户,核
7、算房地产开发企业在土地成本类账户,核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项开发费用。发生的各项开发费用。企业对出租房进行装企业对出租房进行装饰及增补室内设施饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出而发生的出租房工程支出,也在本账户中核算。,也在本账户中核算。 “土地开发土地开发”、“房屋开发房屋开发”、“配套配套设施开发设施开发”“”“代建工程开发代建工程开发”为其二级科目为其二级科目,再按成本核算对象和成本项目进行明细核,再按成本核算对象和成本项目进行明细核算。算。开发成本核算开发成本核算学习子情境二 房地产企业开发成本核算
8、12(二)(二) “开发间接费用开发间接费用” 成本类账户,核算房地产开发企业内部独成本类账户,核算房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构,为开发产立核算单位及开发现场管理机构,为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等。保费等。 该账户按企业内部不同的单位、部门设置该账户按企业内部不同的单位、部门设置明细账户。明细账户。开发成本核算开发成本核算学习子情境二 房地产企业开发成本核算13核核算算方方法法开发费用发生开发费用发生“开发成本开发成本”“开发间接费用开发
9、间接费用”入计配分末期入计配分末期完工完工“开发产品开发产品”开发成本核算开发成本核算直接费用直接费用间接费用间接费用销售销售会计核算的整体程序会计核算的整体程序学习子情境二 房地产企业开发成本核算借:开发成本借:开发成本 贷:银行存款贷:银行存款/应付账款应付账款/应付职工薪酬应付职工薪酬借:开发成本借:开发成本 贷:开发间接费用贷:开发间接费用14学习子情境二 房地产企业开发成本核算土地开土地开发费用发费用 发生发生“开发成本开发成本 土地开发土地开发”“开发间接开发间接费用费用” “开发产品开发产品”“开发成本开发成本 房屋开发房屋开发”直接费用计入直接费用计入间接费用计入间接费用计入期
10、末分配计入期末分配计入完工完工自用自用 土地开发成本核算程序图土地开发成本核算程序图一、土地开发成本核算一、土地开发成本核算对外销售对外销售15例:盛世房地产开发企业在某月份内,共发生了下列有关土地开例:盛世房地产开发企业在某月份内,共发生了下列有关土地开发支出。如下表发支出。如下表支出项目支出项目商品性土地商品性土地自用土地自用土地支付土地征用及拆迁补偿费支付土地征用及拆迁补偿费850000750000支付承包设计单位前期工程款支付承包设计单位前期工程款6000036000应付承包施工单位基础设施款应付承包施工单位基础设施款5600050000分配开发间接费分配开发间接费20000合计合计9
11、860008360001.用银行存款支付征地拆迁费用银行存款支付征地拆迁费借:开发成本借:开发成本征地补偿费(商品性土地开发成本)征地补偿费(商品性土地开发成本) 850000 征地补偿费(自用土地开发成本)征地补偿费(自用土地开发成本) 750000 贷:银行存款贷:银行存款 16000002.用银行存款支付设计单位前期工程款用银行存款支付设计单位前期工程款借:借:开发成本借:借:开发成本前期工程费(前期工程费(商品性土地开发成本商品性土地开发成本) 60000 前期工程费(前期工程费(自用土地开发成本自用土地开发成本) 36000 贷:银行存款贷:银行存款 960003.将应付施工企业基础
12、设施工程款入账将应付施工企业基础设施工程款入账借:开发成本借:开发成本基础设施费(基础设施费(商品性土地开发成本商品性土地开发成本) 56000 基础设施费(基础设施费(自用土地开发成本自用土地开发成本) 50000 贷:银行存款贷:银行存款 1060004.分配应计入商品性土地开发成本的开发间接费用分配应计入商品性土地开发成本的开发间接费用借:开发成本借:开发成本开发间接费(开发间接费(商品性土地开发成本商品性土地开发成本) 20000 贷:开发间接费用贷:开发间接费用 2000016 2010年北京鼎盛房地产公司开发昌平区年北京鼎盛房地产公司开发昌平区新城小区建设用地新城小区建设用地8 0
13、00平方米,计划平方米,计划40%作作为商品性建设用地对外销售,为商品性建设用地对外销售,60%用于本企业用于本企业进行商品房开发用地。在开发过程中发生如下进行商品房开发用地。在开发过程中发生如下经济业务:经济业务:1、用银行存款支付征用土地拆迁费、耕地占、用银行存款支付征用土地拆迁费、耕地占用税、劳动力安置费等用税、劳动力安置费等300万元。万元。2、拆迁地上各种建筑物材料回收,共收回现、拆迁地上各种建筑物材料回收,共收回现金金6万元,存入开户银行。万元,存入开户银行。3、该土地开发项目采用出包方式建设,结算、该土地开发项目采用出包方式建设,结算应付承包建设单位新城小区建设用地应付承包建设单
14、位新城小区建设用地“三通一三通一平平”费用费用10万元。万元。借:开发成本借:开发成本土地开发土地开发 300万万 贷:银行存款贷:银行存款 300万万借:银行存款借:银行存款 6万万 贷:开发成本贷:开发成本土地开发土地开发6万万借:开发成本借:开发成本土地开发土地开发 10万万 贷:应付账款贷:应付账款某单位某单位 10万万学习子情境二 房地产企业开发成本核算土地开发成本核算举例土地开发成本核算举例17 4、支付由市基础设施工程公司、支付由市基础设施工程公司承包的基础设施工程费用承包的基础设施工程费用60万元。万元。 5、期末分配结转开发间接费用,、期末分配结转开发间接费用,新城小区建设用
15、地应负担新城小区建设用地应负担3万元。万元。 6、昌平区建设用地开发工程完、昌平区建设用地开发工程完工,并验收合格,其中工,并验收合格,其中3 200平方平方米直接对外销售,米直接对外销售,4 800平方米用平方米用于企业开发商品房,结转其成本。于企业开发商品房,结转其成本。计算各成本核算对象应分摊的计算各成本核算对象应分摊的土地开发成本:土地开发成本:结转土地开发成本:结转土地开发成本:4、借:开发成本、借:开发成本土地开发成本土地开发成本 60万万 贷:银行存款贷:银行存款 60万万 5、借:开发成本、借:开发成本土地开发成本土地开发成本 3万万 贷:开发间接费用贷:开发间接费用 3万万
16、6、土地开发总成本、土地开发总成本 300610603 367(万元)(万元) 对外销售土地应分摊成本额对外销售土地应分摊成本额 36740%146.8(万元)(万元) 自用土地应分摊成本额自用土地应分摊成本额 36760%220.2(万元)(万元) 结转土地开发成本:结转土地开发成本:借:开发产品借:开发产品土地土地 146.8万万 开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本 220.2万万 贷:开发成本贷:开发成本土地开发成本土地开发成本367万万 土地开发成本核算举例土地开发成本核算举例学习子情境二 房地产企业开发成本核算18二、配套设施开发成本核算二、配套设施开发成本核算 配套设施是指房
17、地产开发企业开发的与开发项目配套建设配套设施是指房地产开发企业开发的与开发项目配套建设的各种服务性设施。可分为两大类:的各种服务性设施。可分为两大类: 不能有偿转让的公共配套设施:不能有偿转让的公共配套设施:水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼儿水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼儿园、公厕等。园、公厕等。能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目:商店、银行、邮局、中小学、文化站、项目:商店、银行、邮局、中小学、文化站、医院等医院等学习子情境二 房地产企业开发成本核算配套设配套设施开发施开发费用发费用发生生“开发成本开发成本 配套设施开发配套设施
18、开发”“开发间接费用开发间接费用” “开发产品开发产品”某配套设施某配套设施“开发成本开发成本 房屋开发房屋开发” 配套设施开发成本核算程序图配套设施开发成本核算程序图二、配套设施开发成本核算二、配套设施开发成本核算间接费用计入间接费用计入直接费用计入直接费用计入期末分配计入期末分配计入完工完工不能有不能有偿转让偿转让能有偿转让能有偿转让学习子情境二 房地产企业开发成本核算“开发成本开发成本-房屋开发成本房屋开发成本”计入房屋成本或计入房屋成本或能有偿转让的配能有偿转让的配套设施成本套设施成本20注注意意 为了正确计算结转房屋开发成本为了正确计算结转房屋开发成本,配套设配套设施如果与房屋很多时
19、候都不是同步开发,要施如果与房屋很多时候都不是同步开发,要按配套设施的预算成本通过预提的方式,将按配套设施的预算成本通过预提的方式,将配套设施费用计入房屋开发成本。即:配套设施费用计入房屋开发成本。即: 借:开发成本借:开发成本房屋开发成本房屋开发成本 贷:其他应付款(预提费用)贷:其他应付款(预提费用)将来配套设施开发完工结转成本时,将来配套设施开发完工结转成本时, 借:其他应付款(预提费用)借:其他应付款(预提费用) 贷:开发成本贷:开发成本配套设施开发配套设施开发学习子情境二 房地产企业开发成本核算21n例例 祥云房地产开发企业根据建设规划要求,在开发祥云房地产开发企业根据建设规划要求,
20、在开发小区内负责建设一间商店、一座水塔和一所幼儿园,小区内负责建设一间商店、一座水塔和一所幼儿园,上述设施均发包给施工企业施工。其中,商店建成后,上述设施均发包给施工企业施工。其中,商店建成后,有偿转让给湘江公司经营超市。水塔和幼儿园的开发有偿转让给湘江公司经营超市。水塔和幼儿园的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔和商品房支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔和商品房等同步开发,幼儿园与商品房等不同步开发,其支出等同步开发,幼儿园与商品房等不同步开发,其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出有关支出22支出项目支出项目商
21、店商店水塔水塔幼儿园幼儿园支付征地拆迁费支付征地拆迁费1800009000180000支付承包设计单位前期工程款支付承包设计单位前期工程款650002000045000应付承包施工企业基础设施工程款应付承包施工企业基础设施工程款850002200095000应付承包施工企业建筑安装工程款应付承包施工企业建筑安装工程款620000530000400000分配水塔设施配套设施费分配水塔设施配套设施费75000分配开发间接费分配开发间接费95000预提幼儿园设施配套设施费预提幼儿园设施配套设施费800001.用银行存款支付征地拆迁费用银行存款支付征地拆迁费借:开发成本借:开发成本配套设施开发成本(商
22、店)配套设施开发成本(商店) 180000 配套设施开发成本(水塔)配套设施开发成本(水塔) 9000 配套设施开发成本(幼儿园)配套设施开发成本(幼儿园) 180000 贷:银行存款贷:银行存款 3690002.用银行存款支付设计单位前期工程款时用银行存款支付设计单位前期工程款时借:开发成本借:开发成本配套设施开发成本(商店)配套设施开发成本(商店) 65000 配套设施开发成本(水塔)配套设施开发成本(水塔) 20000 配套设施开发成本(幼儿园)配套设施开发成本(幼儿园)45000 贷:银行存款贷:银行存款 1300003.将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时;将应付施工企
23、业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时;借:开发成本借:开发成本配套设施开发成本(商店)配套设施开发成本(商店) 85000 配套设施开发成本(水塔)配套设施开发成本(水塔) 22000 配套设施开发成本(幼儿园)配套设施开发成本(幼儿园) 95000 贷:应付账款贷:应付账款应付工程款应付工程款 202000 借:开发成本借:开发成本配套设施开发成本(商店)配套设施开发成本(商店) 620000 配套设施开发成本(水塔)配套设施开发成本(水塔) 530000 配套设施开发成本(幼儿园)配套设施开发成本(幼儿园) 400000 贷:应付账款贷:应付账款应付工程款应付工程款 15500004.分
24、配应计入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时分配应计入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时借:开发成本借:开发成本配套设施开发成本(商店)配套设施开发成本(商店) 75000 贷:开发成本贷:开发成本配套设施开发成本(水塔)配套设施开发成本(水塔) 750005.分配应计入商店配套设施开发成本的开发间接费用时分配应计入商店配套设施开发成本的开发间接费用时借:开发成本借:开发成本配套设施开发成本(商店)配套设施开发成本(商店) 95000 贷:开发间接费用贷:开发间接费用 950006.预提应由商店配套设开发成本的开发间接费用时预提应由商店配套设开发成本的开发间接费用时借:开发成本借:开发成本配
25、套设施开发成本(商店)配套设施开发成本(商店) 80000 贷:预提费用贷:预提费用预提配套设施费预提配套设施费 8000023三、房屋开发成本的核算三、房屋开发成本的核算目的与用途为对外销售而开发的商品房为对外销售而开发的商品房为出租经营而开发的经营为出租经营而开发的经营房房 为安置拆迁居民周转使用而开发的周转房为安置拆迁居民周转使用而开发的周转房受其他单位委托,代为开发建设的代建房受其他单位委托,代为开发建设的代建房学习子情境二学习子情境二 房地产企业开发成本核算房地产企业开发成本核算其开发成本均应在其开发成本均应在“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”中核中核算算24n例例 天之衡
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