土地增值税和企业所得税的联动评估模型.docx
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1、土地增值税和企业所得税的联动评估模型土地增值税和企业所得税的联动评估模型 【摘要】近些年来,为了加强对房地产市场的调控,国家陆续对房地产业出台了若干税收政策,各级税务机关也顺势不断加强对房地产也企业所得税和土地增值税的征管。但如何将同属受益税的所得税和增值税进行关联管理,整体提高管理水平,是摆在税务机关面前的一项亟待解决的课题。对此,笔者在探讨企业所得税和土地增值税的联系和区别的基础上,构建土地增值税和企业所得税的联动评估模型,以期推动房地产业土地增值税和企业所得税“一体化”关联管理。 【关键词】土地增值税 企业所得税 联动评估模型 企业所得税是指按照企业经营生产利润和企业资本利得为依据计征的
2、所得税,征收上一般都采取先分期预缴后进行年度清算的征收办法,税率则是采用比例税率。土地增值税是指按照企业所有土地收益进行征收的特定行为财产税,征收上一般都采取先征收后清算征收办法,税率则是采用超率累进税率。 从房地产企业的企业所得税和土地增值税,两税税前扣除的内容来看,企业所得税的税前扣除项目和土地增值税的税前扣除项目基本上一致(不考虑企业的营业外支出和年度投资损益等项目)。二者的扣除项目金额都包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费,还都允许扣除税金和一定的期间费用(房地产开发费用)。具体如下: 一、企业所得税税前扣除项目 根据我国国税发(20XX)3
3、1号文房地产开发经营业务企业所得税处理办法的相关规定,我国的房地产开发企业所发生的期间费用、营业税金及附加、已销开发产品计税成本、土地增值税可以在当期按照规定予以扣除,其中开发产品计税成本支出有以下六点内容: 房地产开发企业的土地征用费和拆迁补偿费用,主要包括:土地出让金(土地买价)、耕地占用税、拆迁补偿支出、回迁房建造支出、安置及动迁支出、农作物补偿费、契税、大市政配套费、土地使用费、超面积补交地价和土地变更用途及相关税费、土地闲置费、危房补偿费等。 房地产开发企业的前期工程费,这个费用只要是指房地产开发企业的房地产开发项目前期发生的各种水文地质勘察、规划、可行性研究、测绘、设计、筹建、场地
4、通平等一系列的前期费用。 房地产开发企业的基础设施建设费,主要包括对房地产开发项目内的供电、供水、供气、道路、通讯、照明、排污、排洪等社区管网工程费用和园林绿、环境卫生等园林环境方面的工程费用。 房地产开发企业的公共配套设施费,这个费用主要包括房地产开发项目内,独立的、发生的、非营利性的,并且属于全体业主的,或者是无偿捐赠给政府公用事业单位和地方政府的公共性配套设施的支出。 房地产开发企业的建筑安装工程费用,主要包括开发项目的建筑和安装工程费用等。 房地产开发企业开发过程中发生的间接费用,这个费用主要包括:项目管理人员工资、项目职工福利费、劳动保护费、工程管理费、水电费、办公费、修理费、折旧费
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