中交地产:公司债券2020年跟踪评级报告.PDF
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1、 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 2 主要位于二三线城市,区域布局较好。 3公司销售规模持续增长。公司销售规模持续增长。2019 年,公 司签约金额和签约销售均价保持较快增长, 同 时结转金额也有所增长,盈利水平提升。 4中交集团中交集团提供的担保对本次债券的信提供的担保对本次债券的信 用状况有显著提升作用。用状况有显著提升作用。2019 年,中交集团 综合竞争优势仍十分突出,资产规模很大、盈 利能力强,其提供的担保对“15 中房债”和 “16 中房债”的信用状况仍有显著的提升作 用。 关注 1公司房地产业务集中度较高,且部分公司房地产业务集中度较高,且部分 项目去化项目去化较慢。
2、较慢。 公司部分项目因业态原因去化 较慢,未来存在一定的去化压力;主要在建及 待售项目的区域集中度高, 易受重庆区域房地 产市场影响。 2 公司权益稳定性一般, 债务负担较重。公司权益稳定性一般, 债务负担较重。 公司所有者权益中, 未分类利润和少数股东权 益占比较高,权益稳定性一般;公司全部债务 规模增长较快,整体债务负担重。 3公司资本支出压力较大。公司资本支出压力较大。公司在建项 目尚需投入较大规模的资金, 未来存在较大的 资本支出压力。 分析师 支亚梅 登记编号(R0040216100002) 曹梦茹 登记编号(R0040218090002) 邮箱:lh 电话:010-85172818
3、 传真:010-85171273 地址:北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 10 层(100022) 网址: 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 4 一、主体概况 中交地产股份有限公司(以下简称“公司”或“中交地产”)前身为重庆国际实业投资股份 有限公司,系经重庆市经济体制改革委员会渝改革1992 148号文批准,由中国重庆国际经济技术 合作公司联合重庆市建设投资公司等单位共同发起,采用定向募集方式设立的股份有限公司。公 司成立于1993年2月3日,设立时公司股本为人民币5,000.00万元。1997年4月经中国证监会证监发 字1997119号文和证监发字1997120号
4、文批准, 公司在深圳证券交易所发行普通股1,000万股, 发 行后股本总额人民币为6,000.00万元(股票简称“重庆实业”,股票代码“000736.SZ”)。2013 年12月,公司更名为“中房地产股份有限公司”,股票简称相应更为“中房地产”,股票代码不 变。2017年10月,公司名称变更为“中交地产股份有限公司”,股票简称变更为“中交地产”, 股票代码不变。历经多次股权转让、配售、资产重组和股权分置改革,截至2017年底,中住地产 开发有限公司(以下简称“中住地产” )为直接控股股东,持股比例为53.32%,国务院国有资产监 督管理委员会为公司实际控制人。2018年12月5日,经中国交通建
5、设集团有限公司(以下简称“中 交集团” )批复,并经深圳证券交易所办理过户手续,公司直接控股股东由中住地产变更为中交房 地产集团。截至2019年底,公司注册资本为53,494.90万元,国务院国有资产监督管理委员会(以 下简称“国资委” )为公司实际控制人。 图1 截至2019年底公司股权结构图 资料来源:公司提供 截至2019年底,公司经营范围和组织结构未发生重大变化,拥有在职员工1,092人。 截至2019年底,公司合并资产总额474.92亿元,负债总额412.31亿元,所有者权益(含少数股 东权益)合计62.61亿元,其中归属于母公司的所有者权益27.35亿元。2019年,公司实现营业收
6、入 140.63亿元,净利润(含少数股东损益)11.22亿元,其中归属于母公司所有者的净利润为5.43亿 元;经营活动产生的现金流量净额-46.12亿元,现金及现金等价物净增加额为10.56亿元。 截至2020年3月底,公司合并资产总额579.44亿元,负债总额512.58亿元,所有者权益(含少 数股东权益)合计66.87亿元,其中归属于母公司所有者权益27.27亿元。2020年13月,公司实现 营业收入20.99亿元,净利润(含少数股东损益)0.89亿元,其中归属于母公司所有者的净利润为 -0.21亿元;经营活动产生的现金流量净额-90.19亿元,现金及现金等价物净增加额为-4.37亿元。
7、公司注册地址:重庆市江北区观音桥建新北路 86 号;法定代表人:李永前。 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 5 二、债券发行及募集资金使用情况 1“15中房债” 经中国证监会证监许可20151174 号文核准,公司于 2015 年 8 月 14 日发行“中房地产股 份有限公司 2015 年公司债券” ,采用面向社会公众投资者公开发行和网下面向机构投资者询价配 售相结合的方式发行,发行规模为 7.00 亿元,最终票面利率为 4.22%,债券期限为 5 年,起息日 为 2015 年 8 月 12 日,并于 2015 年 9 月 30 日在深圳证券交易所上市交易,债券简称为“15 中房 债
8、”,债券代码:112263.SZ。 “15 中房债”采用单利按年计息,不计复利,按年付息、到期一次 还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。 截至 2019 年底, “15 中房债”募集资金已全部使用完毕,其中 20,000 万元由子公司长沙中住 兆嘉房地产开发有限公司(以下简称“中住嘉兆” )用于开发建设;48,000 万元由重庆中房嘉润房 地产开发有限公司(以下简称“中房嘉润” )用于归还原借款及开发建设,剩余募集资金用于总部 补充流动资金,符合债券募集说明书约定。 公司已于 2019 年 8 月支付了 “15 中房债” 2018 年 8 月 12 日至 2019 年 8 月 11 日期间
9、的利息。 截至 2020 年 3 月底, “15 中房债”余额为 7.00 亿元,将于 2020 年 8 月 12 日到期。 “15中房债”由中交集团提供全额不可撤销连带责任保证担保。 2“16中房债” 经中国证监会证监许可2016161 号文核准,公司于 2016 年 7 月 6 日发行“中房地产股份 有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券” , 采取网下面向合格投资者询价配售的方式, 发行规模为 4.70 亿元,最终票面利率为 3.69%,债券期限为 5 年,起息日为 2016 年 7 月 6 日,并 于2016年8月18日在深圳证券交易所上市交易, 债券简称为“16中房债”
10、, 债券代码: 112410.SZ。 “16 中房债”采用单利按年计息,不计复利,按年付息、到期一次还本,最后一期利息随本金的 兑付一起支付。 截至 2019 年底, “16 中房债”募集资金已全部使用完毕, 其中 30,000 万元用于所属子公司中 住嘉兆用于开发建设;17,000 万元用于中房嘉润归还原借款及开发建设,符合债券募集说明书约 定。 公司已于 2019 年 7 月支付了“16 中房债”2018 年 7 月 6 日至 2019 年 7 月 5 日期间的利息。 “16 中房债”由中交集团提供全额不可撤销连带责任保证担保。 三、行业分析 公司目前主营业务以房地产开发销售为主,属于房地
11、产行业。 1行业概况 房地产业作为国民经济的重要支柱产业,近几年行业发展较快、波动较大房地产业作为国民经济的重要支柱产业,近几年行业发展较快、波动较大。受国家政策导向。受国家政策导向 的影响,房地产投资增速在的影响,房地产投资增速在 2017 年后均保持高位,但年后均保持高位,但 2019 年二季度后投资虽在高位但已呈现下年二季度后投资虽在高位但已呈现下 降趋势。降趋势。 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经 过二十几年的发展,中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作,房地产业的增长 方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。 公司债券
12、跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 6 从近年房地产行业发展趋势来看,受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施,2016 年全国房 地产开发投资 102,580.61 亿元,同比增长 6.88%,增速较上年上升 5.88 个百分点;2017 年,我国 房地产开发投资 109,798.53 亿元,同比增长 7.04%,受密集调控政策影响,增速较上年微增 0.16 个百分点, 整体投资热情仍旧较高。 2018年, 全国房地产开发投资120,263.51亿元, 同比增长9.50%, 增速较前 11 个月回落 0.20 个百分点,但仍高于 2017 年水平,在土地购置费和补库存驱动的新开 工高增长下继续维
13、持在高位。2019 年,全国房地产开发投资 132,194.26 亿元,同比增长 9.90%, 增速较上年上升 0.40 个百分点,总体仍维持高位,但从 2019 年 4 月开始已连续 8 个月下降,主 要系土地购置费进一步降速所致。 图 2 20152019 年全国房地产市场发展情况(单位:亿元、%) 资料来源:Wind,联合评级整理 2市场供需 (1)土地供应状况 2018 年后,房地产开发企业拿地趋于理性,土地溢价率继续走低。年后,房地产开发企业拿地趋于理性,土地溢价率继续走低。 土地是房地产开发企业主要的成本来源,土地市场受房地产宏观调控政策影响巨大,同时会 受到地方政府供地意愿、开发
14、商购地能力和意愿的影响。中央政府通过信贷、融资审批等手段限 制房地产开发企业融资行为,加之需求端限购等政策,导致部分房地产开发企业的现金回笼情况 随着行业起伏出现明显变化,直接影响土地市场需求。 2019 年,全国 300 个城市土地供给同比微增、成交同比微降,但受益于二城市土地市场交易 活跃,土地成交楼面均价和出让金总额增长明显,整体溢价率较上年基本持平。分城市来看,一 线城市供求同比双涨,但楼面均价有所下滑,溢价率同比变化不大;二线城市供求小幅上涨,土 地出让金总额和楼面均价分别同比增长 28%和 18%,溢价率较上年同期增加 1 个百分点;三四线 城市供求、溢价率均出现一定程度下滑,土地
15、出让金和楼面均价继续走高。 (2)开发资金来源状况 2019 年一季度房地产开发企业融资环境有所回暖,但二季度再遇收紧,房地产开发企业整年一季度房地产开发企业融资环境有所回暖,但二季度再遇收紧,房地产开发企业整 体融资延续趋紧的政策方向。体融资延续趋紧的政策方向。 2019年一季度,受益于多项稳经济、宽信用政策发力,房地产行业融资环境有所改善。2019 年4月开始, 随着金融机构违规放款给房地产市场的事件频出, 以及土地市场上高溢价地块的多次 出现,房地产开发企业的融资环境开始有所收紧;2019年5月以来,监管层收紧房地产开发贷款、 信托借款和海外美元债等房地产开发企业重要融资渠道,融资端政策
16、超预期收紧。2019年,房地 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 7 产开发企业到位资金178,608.59亿元,同比增长7.60%,增速较上年提高1.20个百分点。其中国内 贷款资金同比增长5.10%,自2019年8月以来继续回落,在融资监管趋严预期下增速有收窄迹象; 自筹资金同比增长4.20%,继续低位运行;定金及预收款和个人按揭贷款分别同比增长10.70%和 15.10%,增速较前11月有所回升。 (3)市场供需情况 2019 年,房地产销售面积虽负增长,但仍保持一定韧性,销售价格的稳定年,房地产销售面积虽负增长,但仍保持一定韧性,销售价格的稳定增长带动销售额增长带动销售额 继续
17、创新高。继续创新高。 2019 年,全国房地产销售面积 171,557.87 万平方米,同比下降 0.1%,较上年下降 1.4 个百分 点,2018 年销售面积的历史高点基数效应导致 2019 年销售增速呈微幅负增长;全国房地产销售 金额 159,725.12 亿元,同比增长 6.50%,增速较上年同期回落 5.70 个百分点,销售额在售价逐渐 走高的基础上,仍保持一定增长。2019 年,房地产开发企业房屋施工面积 893,820.89 万平方米, 同比增长 8.70%,增速较上年增长 3.50 个百分点,主要系房企为加快资金回笼,加快施工速度所 致;房屋竣工面积 95,941.53 万平方米
18、,同比增长 2.60%。总体看,2019 年房地产市场销售下行压 力中韧性前行。 (4)销售价格情况 2019 年,一线城市价格增速触底回升,二、三线城市价格增速继续下探,总体百城价格指数年,一线城市价格增速触底回升,二、三线城市价格增速继续下探,总体百城价格指数 2019 年虽有上涨但增速逐步回落。年虽有上涨但增速逐步回落。 2019 年,百城住宅价格指数上涨 3.34%,涨幅较上年同期收窄 1.75 个百分点,百城住宅价格 指数同比增速自 2017 年 3 月以来继续收窄。其中,一线城市住宅价格指数增速自 2018 年末触底 回升,2019 年末价格上涨 0.71%,较上年同期扩大 0.3
19、1 个百分点;二、三线城市住宅价格指数增 速继续下探,二线城市 2019 年末价格指数同比收窄 2.84 个百分点,三四线代表城市 2019 年末价 格指数同比收窄 4.11 个百分点。 3竞争格局 随着近年来调控政策的逐渐加码,房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续随着近年来调控政策的逐渐加码,房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续 增长增长、企业分化加剧企业分化加剧、行业集中度不断提高的发展态势。行业集中度不断提高的发展态势。 2019 年,前 10 名和前 20 名房地产开发企业销售额占比均较 2018 年有小幅下降,但销售面 积占比继续提升。房地产行业表现出明显
20、的强者恒强的趋势,资金、品牌、资源等不断向大型房 地产开发企业集中,龙头企业在竞争中占据明显优势。据 CRIC 统计的 2019 年房地产开发企业销 售额情况,碧桂园、万科地产、中国恒大和融创中国全口径销售额均步入 5,000 亿元,其中碧桂 园销售额超过 7,000 亿元;保利发展、绿地控股、中海地产迈入 3,000 亿元门槛;新城控股、世茂 房地产、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、阳光城、金地集团、旭辉集团进入 2,000 亿元阵营, 另有 19 家房地产开发企业销售额过千亿,再次呈现强者恒强局面。 4行业政策 2020年一季度,国家坚持“房住不炒”定位,地方因城施策较灵活。年一季度,国家坚
21、持“房住不炒”定位,地方因城施策较灵活。 2019年3月5日,李克强总理在政府工作报告中对房地产相关表述主要有两处:一是“更 好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场 平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求” ;二是 “健全地方税体系, 稳步推进房地产税立法” 。 针对2019年一季度部分城市房地产市场出现过热苗 头,中央政治局在4月和7月的政治局会议上重申“房住不炒” ,并首次提出“不将房地产作为短期 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 8 刺激经济的手段” 。银保监会接连在2019年5月和8月下发相
22、应文件,对房地产融资进行控制;2019 年12月,中央经济工作会议重申“房住不炒”基调。房住不炒和因城施策仍是主基调,各地政府 应根据情况稳定当地房地产市场,确保房地产市场平稳健康发展。 2020年一季度,受新冠疫情影响,经济面临较大挑战,但中央坚持“房住不炒”定位不变。 2020年2月16日,财政部部长在积极的财政政策要大力提质增效一文中称,坚持“房住不炒” 的定位,落实房地产长效管理机制,深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小 区改造等工作,推动完善基本住房保障体系。2020年2月21日,人民银行召开2020年金融市场工作 电视电话会议,会议提出:保持房地产金融政策的连续性、
23、一致性和稳定性,继续“因城施策” 落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。同时,为了解决用地问题,国务院于2020年3 月12日印发关于授权和委托用地审批权的决定 ,将土地审批权下放,赋予省级地方政府更多的 自主权,使其能够因地制宜,自主调整土地利用空间布局。但国家并未对建设用地规模进行松绑, 仍将从严从紧控制建设用地总规模。地方层面,济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、 南京、云南省、长春等多地政府出台了地产支持政策,包括放宽商品房预售条件、预售资金提前 拨付、延期缴纳土地出让金、降低人才落户门槛、加大住房公积金支持力度等供给端和需求端政 策;但驻马店、广州、宝鸡、山东济南先行区等
24、地出台的涉及放松限购、降低首付比例等政策均 被撤回,体现了国家保持房地产调控的定力。 5行业关注 房地产行业债务水平较高,房地产开发企业融资渠道房地产行业债务水平较高,房地产开发企业融资渠道整体趋严整体趋严,违约风险加大,违约风险加大 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015 年以来,国内货币政策持续宽松,再融资 政策进一步松绑,房地产开发企业融资环境明显改善,公司债融资规模大幅增长,行业债务水平 高企。但 2016 年 10 月份以来相关主管机构从银行理财资金、信托、公司债以及私募基金四个方 面对房地产行业开发资金来源监管趋严,对房地产开发企业的再融资能力产生一定不利影响;同 时考虑
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