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1、精品文档,仅供学习与交流,如有侵权请联系网站删除浅析以房养老摘要:近年来,我国迅速步入老龄化社会,养老保险面临巨大压力,针对这一问题,有人提出了以房养老这一方式。本文从以房养老的背景及以房养老模式的理论基础出发,对我国的以房养老可行性进行分析,对以房养老有一个宏观的认识。关键词:以房养老;社会养老;生命周期理论;一、 引言以房养老,也可称为“倒按揭”,是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后,按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按人的平均寿命计算,将其
2、房屋的价值,分摊到预期寿命年限中去,按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时,继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息,相应的金融机构同时享有房产的升值部分。由于这种方式与传统的按揭贷款相反,故被称为“倒按揭”。以房养老模式起源于荷兰,发展最成熟的是美国,该模式在世界上 20 多个国家相继推出,已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。二、 以房养老模式产生的背景中国已经快速步入老龄化社会,养老问题
3、日益突出,对此解决方式的探讨刻不容缓。养老问题总的来说可以分为物质方面的和精神方面的,本文主要从前者角度探讨。我国目前的养老模式主要依靠社会保障和家庭赡养。家庭赡养是最主要的养老方式。随着计划生育的推行、老龄人口比例的提高以及传统价值观念的变迁,家庭式的养儿防老己面临重大挑战。从我国的现状看,要求个人和企业继续加大社会保障金的缴费水平,政府增加养老经费预算,大力发展商业保险,或出售国有资产来增加养老资金来源,都是可行之路,但又都受到种种障碍,并不能借此及时、完全解决问题。社会养老保险仍将继续维持“低水平,低福利”政策,只能为退休人员提供最基本的生活保障。老龄化危机的解决,需要国家、社会、家庭和
4、个人的共同努力,多方筹措养老资源。今日,许多人都感受到生存的危机和压力,对养老必将产生更多的需求。要使自己的晚年生活过得舒心适意,大家认识到:养老主要还得靠自己。基于这一需求,在经济转型和改革开放进一步深入的经济社会背景下,突破改革社会养老保障制度和发展商业保险等传统思维,发展类似于“以房养老”的养老新思路,将是促成这一伟大事业的全新亮点。三、 以房养老模式的理论依据以房养老思路的提出,涉及到的理论是很多的,有生命周期理论、代际财富传递理论、资源优化配置理论、住房产权及两权分离理论、资产流动化与证券化理论及其他相关理论的支撑,并在此基础之上建立以房养老保障理论。这些理论为以房养老模式的提出、运
5、行等奠定了必要的思想基础和科学的方法论。这里仅评说最为重要的生命周期理论、资产流动理论和代际财富传递理论及家庭养老及社会保障理论。1、生命周期假说生命周期假说又被称为消费与储蓄的生命周期假说。这一理论假定人为理性的消费者,在追求其个人效用最大化时,追求其生命周期内一生的收入和财富效用的最大化,而其约束是生命周期内的收入与消费支出的平衡。以房养老方式正是借鉴生命周期理论思想,显示人们的消费平准化倾向,从家庭资源的合理配置与效用最大化的目标着手,实现住房和养老的最佳组合。生命周期理论是由美国经济学家F莫迪利亚尼(FrancoModigliani)与R布伦博格(RichardBrumberg)等人在
6、20世纪50年代提出的。莫迪利亚尼对此做出了尤为突出的贡献,并因此获得诺贝尔经济学奖(1985年)。这一理论假定一个典型的理性消费者,不仅是对某一特定的消费行为、消费项目的决策安排考虑个人效用的最大化,最重要的是要追求其生命周期内一生效用的最大化,而其长期资本预算约束则为生命周期内的收入与消费支出的平衡。生命周期理论的基本出发点,是个人的整个生命周期阶段里,一生的收入与其一生的支出消费两者间是否完全平衡。为实现个人一生消费效用的最大化,人们应当将一生的收入总额,有效得在其一生中据以有效分配。莫迪利亚尼及其追随者创立的生命周期理论是以房养老模式最基本的理论依据。这一理论的核心,是个人在工作期间取
7、得的收入应当在其整个一生中包括养老期间予以合理配置。以房养老思想正是这一优化配置思想的现实应用。个人一生收入在个人一生期的合理配置,也应当包括对个人收入的转化形式如住房等财富的合理配置。离开对住房这一家庭拥有最大财富的合理配置,而只考虑其收入及其转换形成的金融资产的合理配置,显然是一个相当大的缺憾。Iv以房养老模式的提出,丰富和深化了生命周期理论。在将家庭生命周期同住房的生命周期加以比较,并提出用住房的余值来养度老人的余生,在理论上是完全可行,有充分的依据加以证明的。家庭生命周期与住房寿命周期的不一致,也决定了以房养老的可行性。现有住宅多采用砖混结构与钢混结构,其物理寿命多在70一100年之间
8、,而其功能性折旧并不足以使住房完全丧失其价值而退出市场。正常情况下,人们从25岁结婚成家,到预期存活寿命75岁,共计50年生命周期。事实上,很少有年轻人能够在25岁时就凭借自己的经济能力及对未来的良好预期,一举筹措得相当之款项,于新婚期就购得自己房屋的。目前,房主购房的年龄多在30岁、40岁乃至50岁左右。再如考虑到今日我国的特定状况下,住房市场化、商品化的机制形成还不很长,大多数家庭购房的时间都很晚。假如,某家长是40岁时购买新房,到75岁或更晚一些80岁寿终正寝时,还有40年时间,该住宅的寿命是五六十年。就此而言,该房屋到房主退休时还是价值颇高,留做养老用度更为可靠。购房者如果能够转变观念
9、,年龄五六十岁者购房还是大有人在。对这些人员而言,所购买住房尚属完好,而其主人己经走完人生的最后里程。在此状况下,以房养老的随着社会文化的变迁,房产的代际继承已非必然。对于己经退休的老年人来说,没有工作收入,只有消费,他们需要依靠工作期间的正储蓄(退休时领取的养老金实际上也是工作期间的储蓄)来支付退休期的各项生活费用。我们所要做的就是打破传统观念,把自己拥有的房产也视为以供将来消费的预期资产。当老年人依靠工作期的储蓄(包括养老金)还不足以过上舒适的老年生活,就可以自有房产来增加资金来源,提高生活质量。如图2.1,通过采取以房养老,由于预期收入的增加,个人平均消费水平从实线部分被提高到虚线部分。
10、同时,个人的房产净值变化如图2.2,对于那些其他资产很少的有房产老人来说,生命周期学说对以房养老的支持是相当强的。有关统计表明,没有养老金的老年家庭来说,房产大约占了80%。基于1989年美国住房调查数据,Merrill,Finkel和Kutty(1994)。估计,超过1,200,000老年房主完全拥有房子产权,且能从反抵押贷款获益。在有限的生命期限内,这些被称为“不动产富人,现金穷人”的老年家庭,很合理地会求助于房产的变现来养老。总之,以房养老思想提倡从家庭资源的合理配置与效用最大化的目标着手,实现住房和养老的最佳组合。2、资产流动理论家庭资产是指家庭拥有的各类经济资源,包括房地产、有价证券
11、、耐用消费品等有形资产和技术等无形资产。每个家庭都拥有大量资产,而不同资产的流动性和盈利性也不尽相同。流动性是资产发挥功用的前提,资产只有在不断的流动中才能发挥其功能并实现价值的增值。这就是该理论的核心。住房是家庭资产中价值较大的资产,盈利性和安全性较好,但流动性差,一般只有在出售或出租时才有经济利益流入。长期以来,这部分资产只发挥了生活居住场所的功能,而其变现以价值流动则被忽视。为此就需要建立一种有关住宅不动产的价值流动机制,使住户可以根据自己需要,随时将这些不动产通过某种机制得以流动,以顺利实现金融资产与住宅资产的自由呼唤与价值转移。住房是一项不动产,住户可以随时根据自己的需要,将其拥有住
12、房的产权部分或者完整地通过交易实现流动,提前变现,以求发挥更大功用之目标,最终使房产在金融资产和住宅资产之间实现一种自由的价值转换。资产流动理论的提出并实践运用,对企业经营投资事项是重要的。家庭的消费生活特别是晚年期的养老生活,是否同样需要资产流动化呢?是的,同样需要遵循这一指导思想。将这一理论用于家庭资产的流动化,以使得家庭所拥有的各项资产,尤其是住宅这种不动产也得以实现流动化,同样可以更好地满足家庭经营投资融资的需求。住宅不动产占据今日家庭全部资产的比重已经近乎半数,其蕴含的价值是很大的,构成了家庭得以成立并实际履行其职能活动的物质基础。但这笔巨额财富被长期占压在不动产上,其中蕴涵的资金就
13、会因沉淀而被“压死”,无法实现流动。这部分资产也就只能发挥其使用价值生活居住场所的功能,而其变现套现以实现价值流动,从而发挥更大功用的功能,则被忽视甚至完全无法发挥。房产难以参与家庭的经营运转,显然是很可惜的。某些家庭虽然账面资产的价值颇高,而实际可参与日常生活营运的资金却很少。为此就需要建立一种有关住宅不动产的价值流动机制,将这些不动产的价值,通过某种机制得以流动,以顺利实现金融资产与住宅资产的互换与价值转移。以房养老模式是不动产流动化理论的现实应用,它通过一定的创新机制将可以估计的房产未来价值提前变现,以满足退休后的养老需要,从而更有效地利用了住宅这一不动产。在这种相互间的转换过程中,即住
14、宅的购售、租赁等的具体交易行为中,体现了最大的资源合理配置的机制与创新,从而满足不同层次、不同要求、不同年龄特点的人员,对住宅和货币的不同的需求的满足。3、家庭代际财富传递理论家庭代际财富传递理论是揭示代际之间财富传递及其影响的理论,涉及社会、家庭创造的财富如何在父代和子代两代人之间发生流动,以及这种流动对社会家庭资源的配置会带来何种影响的问题。作为经济组织,家庭资源的合理配置及效用最大化,不仅是指某一事项、行为的资源优化配置,也不仅是某一代人的不同生命周期阶段的资源优化配置,即家庭内财富传递。一方面,以房养老提倡老人把其积累的房屋财富提前消费,这就割断了传统的财富代际传递关系,但它倡导代际之
15、间自立自强的新理念,也是对传统养儿防老、遗产继承的挑战,将对代际关系产生革命性的影响。另一方面,以房养老又可看做是子女对老年人的延后赡养方式,通过老年人生前采用住房反向抵押贷款改善生活,减轻了子女负担,去世之后,可由儿女再按一定的分配方法支付贷款利息赎回房屋,这不但不会影响遗产继承,还可以继续分享房屋带来的收益。以房养老增加了两代人的经济福利,也改变了代际间财富转移的方式和手段。以房养老的模式从长远看还是利大于弊,随着生活节奏加快和传统家庭结构的瓦解,是可以被越来越多的子女所接受。四、 以房养老模式在中国的可行性分析第一、有可观的市场前景经过多年的持续发展, 尤其是近些年实施的房改制度, 我国
16、居民的住房条件有了很大的改善。据统计数据显示, 我国城市人口中有 751224 户购买商品房, 占城市家庭户的 9.2%; 533396 户购买经济适用房, 占 6.5%; 2401075 户购买原公有住房, 占 29.4%; ; 加上26.8%的家庭户自建住房, 拥有住房的城市家庭户达到了587 万户, 占 72%, 其中, 相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。2003 年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口善一次性调查”的调查结果显示, 城市老年人家庭户均住房面积达 70.3 平方米。而 2003 年全国城镇老年家庭大约 2000 多万户, 按房产均价 2000 元计算, 老年
17、家庭拥有住房价值约为 3 万亿元。可见, 以房养老有庞大的潜在市场,如果能激活这部分市场,不仅能改善老年人的生活水平, 增加老年人收入, 减轻社会保障的压力, 而且还能拉动保险、房地产及相关产业的发展。第二、住房财产在家庭财产中所占的比重较大 以房养老可以优化家庭的资源, 提高其效用。国家统计局公布的中国城市居民家庭财产调查总报告显示:截至 2002 年 6月底, 城市居民家庭财产户均总值已达 22.83 万元, 其中家庭金融资产为 7.98 万元, 家庭财产的 34.9%; 房产 10.94 万元, 占家庭财产的 47.9%, 在家庭财产构成中比重最高。推行反向抵押贷款, 可以盘活住房这种价
18、值不菲的固定资产,实现个人一生中经济资源的优化配置, 切实提高老年人晚年的生活质量。第三、传统观念的转变随着社会的发展, 传统的社会意识正在弱化, 我国家庭内部代际之间的经济独立性正在逐步增强, 越来越多的老年人倾向于利用自己的退休收入和积蓄养老。在这种情况下, 老年人更愿意处理自己的经济事务, 开放式的社会资源代际转移将占据越来越重要的地位。以房养老模式的出现, 允许房屋所有者在保留所有权的前提下, 继续居住, 以住房作为融资的担保, 既保证了物的使用价值的实现, 又充分发挥了物的交换价值, 扩大了不动产的用途, 提高了其效用。第四、银行、保险公司等金融机构的利益驱动。以房养老模式的出现,
19、不仅便利了贷款消费的老年人, 银行等金融机构也能从中获利。住房反向抵押贷款业务的推出, 将是银行贷款体系的一种创新。由于这种新的贷款形式规模比较大, 如果发展起来的话, 对银行将是非常有利的, 同时, 由于新的保险品种的开辟, 保险公司也能获得不菲的保费收入,房屋评估机构等其他中介机构也能从中受益, 在巨大的利益面前, 银行、保险公司不能不为之心动。五、 结束语在以房养老这一新生事物面前,在具体实施过程中不免出现问题,受到比如传统观念的冲击、市场房价及老人寿命的不确定性、房地产市场发展的滞后以及诚信问题等因素的制约。更重要的,对老年需求者到底是个怎么样的状态。由于缺乏研究,中国的金融机构开展这
20、一项业务必然面临很大的不确定性,而不确定性的存在,又会反过来阻碍金融机构开展这种业务的积极性。国家和社会又该如何健全以房养老模式的实施。诸如此类问题,将在后续的研究中仔细探讨。参考文献1 欧丰霞 . 人口老龄化与住房反向抵押贷款 J. 河南商业高等专科学校学报,2007,( 6) : 86 88.2 冯静生 . 住房反向抵押贷款的国际借鉴与实践J. 金融理论与实践,2006,( 5) : 26 29.3 王成程 .“以房养老”在中国的实践分析 J. 价值工程,2009,( 3) : 42 44.4 姜月,周思言,吉杨,等 . 我国试行住房反向抵押贷款的障碍与对策J. 经济纵横,2007,( 2
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