商业综合体购物中心前期筹备工作要点ppt课件.ppt
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1、综合体商业广场前期筹备综合体商业广场前期筹备 工作要点总结工作要点总结前前 言言n 通过开业项目及同行其它具代表性开通过开业项目及同行其它具代表性开业项目的分析,认真研究总结综合体的业项目的分析,认真研究总结综合体的产品特质和潜在问题,充分关注前期建产品特质和潜在问题,充分关注前期建筑设计中的要项及商业筹备的相关内容,筑设计中的要项及商业筹备的相关内容,为提高项目品质并顺利开业,为努力实为提高项目品质并顺利开业,为努力实现项目整体价值最大化目标。特提出如现项目整体价值最大化目标。特提出如下相关意见和建议,作为新项目前期筹下相关意见和建议,作为新项目前期筹备工作的参考依据和业务指导,真正使备工作
2、的参考依据和业务指导,真正使我们的项目成为人文建筑、品味建筑。我们的项目成为人文建筑、品味建筑。n 主题内容主题内容 第一部分:工程前期介入关注第一部分:工程前期介入关注n 要点及建议要点及建议n第二部分:商业筹备工作要点参考第二部分:商业筹备工作要点参考第一部分:工程前期介入关注要点第一部分:工程前期介入关注要点 及建议及建议n一、建筑及配套系统设计关注点一、建筑及配套系统设计关注点n二、施工阶段的现场跟进关注点二、施工阶段的现场跟进关注点n三、设备运行的综合调试关注点三、设备运行的综合调试关注点n四、接管阶段的人员培训关注点四、接管阶段的人员培训关注点n五、工程遗留问题的处理关注点五、工程
3、遗留问题的处理关注点 关注关注工程前期介入工作要点是确保工程质量及工程前期介入工作要点是确保工程质量及满足日后使用功能的重要前提条件之一。满足日后使用功能的重要前提条件之一。一、建筑及配套系统设计关注点一、建筑及配套系统设计关注点n1 1、屋顶设施关注点:、屋顶设施关注点:n1 1)为避免给住户造成影响,屋顶排油烟设备)为避免给住户造成影响,屋顶排油烟设备应距高层住宅水平距离应距高层住宅水平距离2020米以上;所以餐饮米以上;所以餐饮业态最好设计于商业顶层,便于油烟排放与业态最好设计于商业顶层,便于油烟排放与油烟管道施工。油烟管道施工。n2 2)中庭的采光天棚应预留最低)中庭的采光天棚应预留最
4、低4 46 6个电动提个电动提升装置,同时采光天棚应进行节能设计,必升装置,同时采光天棚应进行节能设计,必须设置电动遮阳装置。须设置电动遮阳装置。n3 3)玻璃顶棚、设备基础、电源箱等应重点考)玻璃顶棚、设备基础、电源箱等应重点考虑防水、防火的可靠性。虑防水、防火的可靠性。设备周围有漏水、失火隐患设备周围有漏水、失火隐患 风机被基础封闭,存在漏水隐患风机被基础封闭,存在漏水隐患 冷却塔风扇电源盒存在安全隐患冷却塔风扇电源盒存在安全隐患4 4)屋顶花园的应充分考虑整体排水系统,倒流流)屋顶花园的应充分考虑整体排水系统,倒流流向设计、排水沟流向设计应均匀合理设置,避免出向设计、排水沟流向设计应均匀
5、合理设置,避免出现向一个方向集中倒流的设计;现向一个方向集中倒流的设计;屋顶花园存在漏水隐患屋顶花园存在漏水隐患屋顶女儿墙工艺需改进屋顶女儿墙工艺需改进5 5) 屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季取暖设施,避免设备及管道冻伤。取暖设施,避免设备及管道冻伤。6 6) 应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题,应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题,烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理;响和预防处理;7 7) 除考虑到小型餐饮顶部排油烟风机或室
6、外除考虑到小型餐饮顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径的设计外,应将、控制线、电源路径的设计外,应将“主题主题餐厅餐厅”屋面的设计一并考虑;屋面的设计一并考虑;建筑设计关注点建筑设计关注点2 2、外广场设施关注点:、外广场设施关注点:n1 1)外广场要设计用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水管)外广场要设计用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水管道,并且要考虑管道内的存水泄放,避免冬季冻裂道,并且要考虑管道内的存水泄放,避免冬季冻裂管网。管网。n2 2)对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌产品)对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌
7、产品,通讯协议和数据库统一,采用一台服务器即可完,通讯协议和数据库统一,采用一台服务器即可完成数据存储。成数据存储。n3 3)住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适)住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适当增加绿化缓冲带,以保证住宅的私密性;当增加绿化缓冲带,以保证住宅的私密性;n n4)外广场外广场预留的景观预留的景观电源,安装位置要考虑广场电源,安装位置要考虑广场的整体美观、适用、安全。同时还要考虑防水的的整体美观、适用、安全。同时还要考虑防水的处理工艺。处理工艺。5 5)旗台维修频繁,结构设计需改进)旗台维修频繁,结构设计需改进. .6 6)车场外立面结构不合理需改进)车场外立面
8、结构不合理需改进建筑设计关注点建筑设计关注点n3 3、外立面设施关注点:、外立面设施关注点:1 1)商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗,应关注裙楼)商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗,应关注裙楼的昼夜色彩感,增强商业经营气氛;的昼夜色彩感,增强商业经营气氛;2 2) 隐藏式隐藏式LEDLED的灯光颜色要求不应过暗、过冷;大的灯光颜色要求不应过暗、过冷;大型型LEDLED面积根据外立面的形式统一设计,在面积根据外立面的形式统一设计,在LEDLED周围周围不能有其它广告位和店招,同时应考虑不能有其它广告位和店招,同时应考虑LEDLED的维护的维护保养以及防水的需求;保养以及防水的需求;3 3)外立面广告位
9、内侧应设置检修口,方便维护;)外立面广告位内侧应设置检修口,方便维护;4)4)关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果,泛关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果,泛光和照明明暗结合,泛光色彩应合理搭配;光和照明明暗结合,泛光色彩应合理搭配;n5 5)“商业广场商业广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明,增及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明,增强远视效果;强远视效果;6 6)广告位的照明应尽量采用以外置照明(金卤投光灯)为主)广告位的照明应尽量采用以外置照明(金卤投光灯)为主,内部衬托照明为辅的设计。,内部衬托照明为辅的设计。7 7)外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定,)外墙广
10、告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定,宽度与高度比宜为宽度与高度比宜为1 1:1.6181.618黄金比例,面积宜大于黄金比例,面积宜大于3030平米平米;8 8)主店面在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动,届)主店面在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动,届时将需要悬挂一些条幅,为此建议,在商业楼体部分的结时将需要悬挂一些条幅,为此建议,在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环,供其使用;构面上预埋不锈钢挂环,供其使用;建筑设计关注点建筑设计关注点n4 4、停车场停车场关注点:关注点:1 1)设置地面停车位既使得车流动线复杂且不安全,又)设置地面停车位既使得车流动线复杂且不安全,又
11、增加了物业管理成本,应将停车位统一设置在地下;增加了物业管理成本,应将停车位统一设置在地下;2 2)人行走道与车行通道之间建议有明确区分,避免人)人行走道与车行通道之间建议有明确区分,避免人车混行车混行3 3) 进出口设计的合理性,实现进出口设计的合理性,实现“单进单出单进单出”;4 4)车场内部应设计为)车场内部应设计为“单循环单循环”交通形式,尽量避免交通形式,尽量避免交叉口;交叉口;5 5)针对个别大型车辆无法进入地下车库,以及鉴于今)针对个别大型车辆无法进入地下车库,以及鉴于今后百货上换货、内部调改的需要,建议增加大型、重后百货上换货、内部调改的需要,建议增加大型、重型车辆停车位的设计
12、,以供日后的使用;型车辆停车位的设计,以供日后的使用;6)6) 鉴于冬季地下车库温度较低,防止管道爆裂、损鉴于冬季地下车库温度较低,防止管道爆裂、损坏造成跑水,殃及电梯及底坑设备安全的考虑,坏造成跑水,殃及电梯及底坑设备安全的考虑,建议将通往地下的电梯门的外沿口略微垫高,形建议将通往地下的电梯门的外沿口略微垫高,形成一个向外的缓坡,即使发生跑水事故,短时间成一个向外的缓坡,即使发生跑水事故,短时间内也不致影响到电梯的运行安全。内也不致影响到电梯的运行安全。7 7)收费亭面积)收费亭面积200020002000mm2000mm,高,高2500mm2500mm,并安装分,并安装分体空调;体空调;8
13、 8)车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置;)车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置;9 9)车道地面增加指引方向形状的减速带,按出入方)车道地面增加指引方向形状的减速带,按出入方向分别按向分别按或或纹路设置纹路设置。1010)停车场坡道要有截水沟设计,至少要有两道,最好上、)停车场坡道要有截水沟设计,至少要有两道,最好上、中、下三道截水沟,南方地区更需注意。排水沟的砌筑,应中、下三道截水沟,南方地区更需注意。排水沟的砌筑,应采用混凝土砌筑采用混凝土砌筑1111)北方寒冷地区,地下停车场出入口至少要加装两道堆积)北方寒冷地区,地下停车场出入口至少要加装两道堆积门用以隔绝室外冷空气的侵入,
14、同时车场入口收费亭的位置门用以隔绝室外冷空气的侵入,同时车场入口收费亭的位置和开启堆积门感应点的位置设置要合理。和开启堆积门感应点的位置设置要合理。建筑设计关注点建筑设计关注点n5 5、垃圾房关注点:、垃圾房关注点:1)1) 垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口,并垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口,并兼顾货梯及卸货区,充分考虑垃圾运送通道应注意兼顾货梯及卸货区,充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度,尽量靠近主通道标高最高区域当地垃圾车的高度,尽量靠近主通道标高最高区域2)2) 垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房;危险品
15、垃圾房;3 3)应考虑营业时间的不同,餐饮及娱乐区域需设计)应考虑营业时间的不同,餐饮及娱乐区域需设计专用夜间通道、垃圾通道,并做好夜间分区隔断的专用夜间通道、垃圾通道,并做好夜间分区隔断的基础工作基础工作 4)4) 考虑到商场内部将设置较多餐饮商铺,建议在地考虑到商场内部将设置较多餐饮商铺,建议在地下停车场设立各主力店及其他小商户相对独立的下停车场设立各主力店及其他小商户相对独立的4-54-5个卸货区域,卸货区域应接近各业态入口处,并与个卸货区域,卸货区域应接近各业态入口处,并与货梯区、垃圾房组合设计,垃圾房应相对独立,分货梯区、垃圾房组合设计,垃圾房应相对独立,分设干、湿垃圾房,每组面积各
16、不小于设干、湿垃圾房,每组面积各不小于6060为宜,不为宜,不建议主力店共用垃圾房;建议主力店共用垃圾房; 5 5)适当增大垃圾房的面积,且一定要设计排风系统)适当增大垃圾房的面积,且一定要设计排风系统,特别是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和,特别是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统,确保广场消费环境品质自动强制排风系统,确保广场消费环境品质。5) 。6 6)未设计装修垃圾倾倒场地,造成商场外围堆)未设计装修垃圾倾倒场地,造成商场外围堆放,影响通道的畅通与商场的形象。放,影响通道的畅通与商场的形象。6 6、内部功能设施关注点。、内部功能设施关注点。1)1) 各主力店与商场
17、通道接口处应设置防盗卷帘,并且控制权在各主力店与商场通道接口处应设置防盗卷帘,并且控制权在步行街一侧;步行街一侧;2)2) 设计中应考虑公共区域通道运营安全问题(如设计中应考虑公共区域通道运营安全问题(如KTVKTV场所),场所),建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。3)3) 因影城、因影城、KTVKTV、餐饮等租户的营业时间与商场营业时间的不、餐饮等租户的营业时间与商场营业时间的不同,影城、同,影城、KTVKTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道,、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道,以方便顾客在步行街关门后的进出以方便顾客在步行街关门后的进出, 并贯通商场、机
18、动车并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场,出入口可直接通往建筑体外停车场、非机动车停车场,出入口可直接通往建筑体外。4)4) 货物通道通道宽度不小于货物通道通道宽度不小于2.52.5米,应设计位于大租户的货物米,应设计位于大租户的货物仓库附近,并与货运电梯相联通;仓库附近,并与货运电梯相联通;5)5) 由于货梯可兼顾消防梯的缘故,各层均可到达,由此对百由于货梯可兼顾消防梯的缘故,各层均可到达,由此对百货、影院夜间的安防工作带来了不便,为此建议对以上区域货、影院夜间的安防工作带来了不便,为此建议对以上区域增加门禁设计增加门禁设计6 6)根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求,应保证步行)根
19、据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求,应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于街主出入口处的店铺面积不低于150150平米,并在一二层增加平米,并在一二层增加楼梯设计或留口,具体位置需在施工时另行确定;楼梯设计或留口,具体位置需在施工时另行确定;7 7)零售和服务类商铺面积一般为)零售和服务类商铺面积一般为100100以下,餐饮类商铺面积以下,餐饮类商铺面积一般为单间一般为单间100100左右。所有商铺单元进深宜左右。所有商铺单元进深宜8 8米米1616米,面米,面宽宽8.48.4米,尽可能减少不符合设计要求的商铺数量,降低招米,尽可能减少不符合设计要求的商铺数量,降低招商难度;商难度;8)8
20、) 商业街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人商业街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通,设置的一般原则是,在商业街的主流的垂直交通,设置的一般原则是,在商业街的主入口入口1010米左右距离设第一组扶梯,扶梯的间距控制米左右距离设第一组扶梯,扶梯的间距控制在在4545米米7070米之间,也就是在楼板开洞的两个洞口米之间,也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设,至三个洞口之间设,商业商业街内的扶梯必须有一部通街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并平行布置洞口一侧并平行布置. .9)9) 商业管理用房
21、不能因陋就简,要尽量一次性满足商业管理用房不能因陋就简,要尽量一次性满足面积需求,合理设计功能布局,因为商管某种办公面积需求,合理设计功能布局,因为商管某种办公条件代表了在当地的对外形象条件代表了在当地的对外形象 。1010)不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置,应改在其)不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置,应改在其它低价值位置;它低价值位置;1111) 由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计按装由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计按装VRVVRV空调系统,裙楼屋顶应提前预留空调系统,裙楼屋顶应提前预留“设备基础设备基础”,满足合同约,满足合同约定定1212)建议步行街强、
22、弱电、供水等管井应于公共通道一并设计)建议步行街强、弱电、供水等管井应于公共通道一并设计,并将管井开门面向通道。,并将管井开门面向通道。1313)中庭地面建议铺装独立设计,明显区别于其它区域:比如)中庭地面建议铺装独立设计,明显区别于其它区域:比如拼花、环形装饰灯带等。拼花、环形装饰灯带等。1414)天花板颜色不宜单调)天花板颜色不宜单调, ,否则渲染不出商业气氛否则渲染不出商业气氛. .建议丰富颜建议丰富颜色和建筑层次色和建筑层次. .1515)为了不影响商场形象及主入口的畅通,)为了不影响商场形象及主入口的畅通,ATMATM机等设施应避机等设施应避开主通道。开主通道。1616)商场伸缩缝的
23、处理工艺需改进。空调机房空洞应封堵。)商场伸缩缝的处理工艺需改进。空调机房空洞应封堵。7 7、卫生间设计关注点:、卫生间设计关注点:1 1)卫生间不合适设置在黄金位置,应设计在较隐蔽的位置,卫)卫生间不合适设置在黄金位置,应设计在较隐蔽的位置,卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内,而生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内,而不能直接对步行街开口,否则对周边商铺均有较大负面影响不能直接对步行街开口,否则对周边商铺均有较大负面影响,百货一楼可以不设卫生间;避免卫生间设计于商铺上方。,百货一楼可以不设卫生间;避免卫生间设计于商铺上方。2 2) 步行街卫生间的设置:根据步行街的
24、长度不同一般设步行街卫生间的设置:根据步行街的长度不同一般设3 35 5处卫生间,卫生间的间距处卫生间,卫生间的间距8080100100米,面积米,面积7070100100平方米,平方米,每处卫生间蹲位;男厕不少于每处卫生间蹲位;男厕不少于3 3个;女厕不少于个;女厕不少于6 6个;男卫生个;男卫生间小便池不少于间小便池不少于3 3个;公用洗手盆不少于个;公用洗手盆不少于3 3个。应与主力店合个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室,以方便带小孩的顾客用并作无障碍设计并应考虑设母婴室,以方便带小孩的顾客使用使用8、强弱电、消防系统设计关注点、强弱电、消防系统设计关注点1 1)应给供电局
25、设计预留(一般为)应给供电局设计预留(一般为10KV10KV)开闭站的位置。并。)开闭站的位置。并。将开闭所与其它变电所规划在同一层,以方便安装施工及运将开闭所与其它变电所规划在同一层,以方便安装施工及运行管理,节约投资;行管理,节约投资;2 2)所有强弱电间门应向外开;)所有强弱电间门应向外开;3 3)各主力店、公寓楼设备系统应相互独立,实现独立计量管)各主力店、公寓楼设备系统应相互独立,实现独立计量管理理4 4)建议不同业态的机电系统的设计应相对独立,避免造成运建议不同业态的机电系统的设计应相对独立,避免造成运营后期界面分割困难,给设施设备维护保养工作出现纠纷和营后期界面分割困难,给设施设
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