国有低效不动产效益提升案例和启示.docx
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1、国有低效不动产效益提升案例和启示国有低效不动产效益提升案例和启示 纪宏涛 【摘 要】随着国有企业深化改革的不断深入,聚焦主业、转型发展成为很多企业的战略方向。与此同时,企业的一些存量低效不动产资产也“浮出水面”。这些资产产出低下,甚至其效益不足以支撑相应的管理、维修、税费等费用。论文以企业一处低效住宅项目盘活处置案例,总结国有低效不动产效益提升的经验,探索提高国有资产处置效率和效益提升的有效路径。 【Abstract】With the deepening of the reform of state-owned enterprises, focusing on the main busines
2、s, transformation and development has become the strategic direction of many enterprises. At the same time, some of the companys inventory of inefficient real estate assets also surface. The output of these assets is low, even its benefits are not enough to support the corresponding management, main
3、tenance, taxes and other expenses. This paper summarizes the experience of improving the benefit of inefficient state-owned real estate and explores the effective ways to improve the efficiency and benefit of state-owned assets disposal based on an inefficient residential project disposal case. 【關键词
4、】低效不动产;盘活;效益;提升 【Keywords】inefficient real estate; enliven; benefits; improvement 【中图分类号】F293.3 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069(20XX)04-0150-02 1 低效不动产的界定 低效不动产是指长期处于闲置状态、资产收益低、存在安全隐患、不是企业特别战略安排,其产生的实际收益不足以弥补该其维护、管理等成本,不能给企业带来预期收益的一类不动产1。这类不动产主要来源于企业早期自行开发建造或福利分房政策取消后的保留房产,或者原来用作仓储、工业用的土地等,这些不动产大多处于市区较好的位置
5、2。随着企业的发展、城市的扩张,这些不动产也逐步释放出来。 2 低效不动产盘活处置实践 2.1 项目概况 中山花园位于杭州市下城区朝晖路221号,中北桥北侧,毗邻大运河,所处地段商业氛围浓厚、生活配套齐全、交通十分便利。周边西湖文化广场、武林广场、杭州大厦和杭州游泳馆等公共场所林立。附近公交发达,地铁一号线西湖文化广场站近在咫尺。楼盘建于1997年,70年产权,小区共3幢高层,其中1号楼共计168套房屋,之前物产中大集团股份有限公司持有全部产权,后有65套房源通过福利分房形式分配给职工个人,剩余103套(总建筑面积约1.27万m2)由公司持有。 综合二手房市场情况,20XX年该房产评估均价17
6、900元/m2。20XX年上半年出售均价大概在20XX0元/m2左右,远低于周边楼盘,临近楼盘高的已经超过60000元/m2,概念片区二手房均价也约30000元/m2左右;全部出租每年收入约500万元,维修、管理费、人员工资等费用年支出约100万多元,实际租金收入约400万元/年。实际租售比2.2%左右,收益率非常低,属于典型的低效不动产。 2.2 盘活低效不动产主要措施及效果 公司在推进低效不动产盘活处置工作上主要做到了以下几点。 2.2.1 成立专门机构,做好组织保障 20XX年年初,公司成立了重要资产盘活工作领导小组,由公司主要领导任组长,相关副总任副组长,集团不动产部、财务部、法务部等
7、相关职能部门负责人为成员,小组办公室设在不动产部,负责具体不动产盘活、处置工作,以保证低效不动产盘活处置各项工作的有序开展。 2.2.2 全面调研,精准定位 针对项目的具体情况,组织专业人员开展详细调研,详细掌握资产现状,分析资产优劣,有针对性地拟定盘活处置方案。 项目SWOT分析。优势(S):地处市中心繁华地段,交通便利,地铁1号线站点,多条公交线路经过;休闲广场、运河景观、餐饮、商场等大配套比较齐全;售价相对较低,是价值洼地。劣势(W):小区建成年代久,建筑老旧,原有铸铁管道生锈、老化、渗漏,各种强电弱电线缆存在安全隐患;电梯零部件磨损比较严重,故障频发,影响业主乘坐;房型结构不实用,是典
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