优质实用文档推选——万科 房地产项目投资决策与评估.ppt
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1、房地产项目投资决策与评估,1. 发展商在不同发展时期的项目选择 2. 项目投资决策考虑的主要因素 3. 项目评判的主要指标 4. 项目决策中的成本控制,第一部分 发展商在不同发展时期的项目选择,1. 发展商在不同发展时期的项目选择,1、发展商不同发展时期的目标追求 2、万科不同发展阶段的项目排布 3、关于公司的核心竞争力 4、土地储备关系的市场要求,发展商经历的几个发展阶段,原始积累阶段,求生存,追求利润最大化 资本突围阶段,求资金,追求项目最优化 品牌塑造阶段,求发展,追求产品创新度 规模扩张阶段,求规模,追求客户满意度 跨地域经营阶段,求规范,追求体制与人才最优,五个发展阶段下的目标追求,
2、你经营或者所在的公司处于哪个阶段? 有没有告诉你的员工? 或者老板有没有和你探讨过类似的话题?,万科的发展历程原始积累阶段,天景、威登、荔景,周期短 利润厚,万科的发展历程资本突围阶段,万景、福景、桂苑,市中心,售价高,回收快,万科的发展历程品牌塑造阶段,万科城市花园,能实现理念的项目,万科的发展历程规模扩张阶段,万科四季花城,城郊结合部,成规模,被大众认同,万科的发展历程跨地域经营阶段(13个城市),第一轮扩张,拿着“城市花园、花园新城”品牌进入 北京、上海、天津、沈阳、大连、成都等城市 第二轮扩张,拿着“四季花城”的品牌进入 武汉、南京、南昌、长春、佛山等城市 第三轮扩张,拿着“X X X
3、”品牌进入 广州、东莞、苏州、杭州等城市,发展商的土地储备思路: 与城市的整体规划和发展速度紧密相关 发展商发展的关键要素: 土地、人才、资本、机制,发展商现有的拿地方式 协议出让、招标、拍卖、股权收购、 合作开发、挂牌交易 有没有另外的形式?,资本并购? 1、TCL收购德国百年老店施耐德(资本市场) 2、艾默生收购安圣电器(核心竞争力),关于公司核心竞争力的问题,(不管公司处于何种阶段, 都要善用自己的核心竞争力),住宅开发链中的几个环节,可行性分析 新项目储备,市场细分、客户定位,销售,设计,施工建设,客户管理,控制 (市场判断、储备成本),控制 (客户沟通管理),控制 (材料采购),控制
4、 (市场分析方法及体系),市场调研,物业管理,核心竞争力,土地储备,产品定位,成本控制,客户管理,市场指导,材料采购、工程技术,信息处理中心、 数字化管理,各环节中应该注意的细节借助社会资源,市场调研 设计 销售 施工,专业人员的审核、 控制能力,土地储备 市场定位 客户管理,专业能力、管理能力、 决策能力,发展商在住宅开发链中充当的角色以及能力要求,1、社会资源的整合能力(在最短的 时间内找到最有效的社会资源) 2、专业人才的储备能力 3、管理人才的输出能量 (资源整合专业储备管理输出),发展商的发展阶段决定其对市场的态度。,市场? 市场调研?,土地储备宏观市场(经济分析、行业细分、相关产业
5、分布、人口结构、与个体或者家庭相关联的诸多因素),市场调研贯穿了项目前期决策的全部环节,宏观六要素,经济增长,居民购买,行业分布及政策,主导产业,人口分布,市场需求,市场调研是通过收集产品的 构成、特性、卖点、成长环境、 消费群体、消化周期等涉及产 品相关的信息,进而对产品的市 场份额、消化能力、竞争能力、 生命力、威胁点进行分析, 最终为目标客户群设计产品的行为。,市场调研的概念,市场调研五步骤,确定问题及调研目标,制定调查计划,准备工具,安排人员,实施调查计划,调查数据的审核、补调、分析,解释和汇报调研结果,不同阶段的发展商有不同的市场评判标准,可以打造片区内特色产品的项目 市内好销价高的
6、项目 能实施创新意识的项目 规模开发,可以降低成本并供大众消费的项目 商业项目、停车场项目、酒店项目,第二部分 项目投资决策考虑的主要因素,1、 买地是房地产企业最重要的投资决策 2、 房地产项目可行性分析 3、 房地产投资中的成本控制,2. 投资决策需要考虑的因素,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策,土地是不可复制和再生的稀缺资源,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策,土地的不可控性,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策,项目一旦进展受阻,发展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进,但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制不可更改; 在国内,由于发展商的运作水平差异很大,
7、还有土地决策失误,通过策划成功的例子;而香港这样的成熟市场,发展商的专业水平趋于社会平均化,基本上土地决策占项目成功与否的70%,后期调整效果很微小。,土地的不可更改,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策,土地是房地产开发的最重要成本,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策,持续经营的需要; 占有资源,遏制竞争对手的需要; 战略扩张的需要; 未来增值的期望; 稳定的利润回报。,买地的动机不是单一的,可行性分析(技术分析),项目决策背景及摘要,第九部分:补充内容,1.2 房地产项目可行性分析,项目决策背景及摘要,外部环境,内部因素,1.2 房地产项目可行性分析,要点:项目的基本情况要详尽、
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