最新土地一级开发研究-孙孝立团队金桥房地产项目组精品课件.ppt
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1、 2 目录目录n国内外城市发展经验借鉴 3n国内土地储备及开发模式 23n国内土地一级开发权获取方式53n国内土地一级开发融资模式62n土地一级开发盈利模式与风险规避75n国内土地一级开发的发展趋势 82n关于未来发展方向的探讨94 3 4 5 6 7 8 9 新加坡的城市发展规划采取二级体系新加坡的城市发展规划采取二级体系概念规划(Concept Plan)开发指导规划(DGP-development Guide Plan)战略性实施性是长期性和战略性的,制定长远发展目标和原则体现在形态结构、空间布局和基础设施体系上是法定规划,作为开发控制的法定依据。制定土地使用的管制措施,包括用途区划和开
2、发强度,以及基础设施和其它公共建设的预留用地。 市区重建局:负责新加坡的城市规划和发展管理工作 住房发展部:负责居住新镇的规划、建设与管理 裕廊工业区管理局:负责工业园区的规划、建设与管理 公用事业局:负责公共道路的规划、建设与管理 10 通过规划许可、发展管制和建筑管制,来调控开发行为通过规划许可、发展管制和建筑管制,来调控开发行为n规划许可- 尽管开发指导规划是开发控制的法定依据,但是所有开发行为都必须遵守规划法取得许可。- 开发控制部门还可以附加其它有关条件,因而具有较强的适应性和针对性。n发展管制和建筑管制- 从宏观的土地使用和布局,到微观的建筑设计、建筑安全、建筑施工以及维护,都有一
3、整套完善的管理过程。- 任何批准的发展方案,如果发展计划的容积率超出总体规划图的最高规定,或者涉及到建筑及土地用途的更改,造成地价增值,必须向市区重建局缴纳发展费。- 在建设项目的管理审批程序方面,逻辑上规划准证在前,建筑准证和施工准证依次在后;但在操作上,可以申请,这样提高了效率,体现了政府的服务精神。对中国的借鉴意义工业园区开发和公共组屋开发由法定机构负责;国有土地一级开发由法定机构负责,再以招标方式转让给私人开发商进行开发;由于方案变更而带动地价增值,则需要缴纳发展费。 11 英国房地产开发特点英国房地产开发特点n 二战后,英国开始积极改革土地私有制,最终目的是实现土地国有化或公有化。英
4、国也是最早进行城市规划立法,是城市规划体系最为完善的国家之一。n 1947年公布城乡规划法,开始从法制上限制土地私有权的滥用。n 1967年公布土地委员会法,1968年公布城市农村计划法,加强对土地私有制的限制。n 1975年公布土地公有化法,1986年公布土地开发税法,对土地财产权进行全面限制。n 英国的房地产市场有三个组成部分,即投资市场、开发市场和租赁市场,已经走上可持续发展之路。,这些活动提供了大量就业,又创造了很高的价值。n 投资市场中,机构投资者占主导地位,一般是房地产投资公司;二是保险公司;三是养老基金;四是外国投资者。n 英国的土地租赁市场十分活跃,历久不衰。土地持有机构并不经
5、常发售手中的土地所有权,而是将土地出租给开发商,通过契约对房地产的开发和使用进行直接控制,以获取最大的收益。租期届满,土地和建筑物无偿归于土地所有者。n 英国的房地产开发主要是用土地出租的形式,开发用地商业、办公、住宅和工业用地。其中,商业、办公和工业用地多采用变动地租年租制,住宅采用出让年租混合制。 12 二战后,英国政府开始推动新城建设,政府起到主导作用二战后,英国政府开始推动新城建设,政府起到主导作用n 新城规划是二战后对城市住房紧缺和普遍的住房条件低劣的回应。n 1946年,英国通过了新城法,详尽地阐述了二战后政府开发新城的要点,具体规定了新城选址、建立新城开发公司及新城管理授权问题。
6、n 此后,政府发布了关于新城开发的研究报告,强调了新城开发的三个特点:1)战后新城建设的作用是缓解大城市的住宅短缺压力;2)战后的新城不是一种郊区住宅区,而是一种综合配套,以及能“自我平衡”地发展;3)新城的开发由政府组建的开发公司来进行。n 1952年进一步通过了新城开发法。n 在这两个法案的推动下,将中心城市人口有计划地迁往新城。n 第一代新城:建于19461950年战后恢复期的14座新城,根本目的是解决住房问题。n 第二代新城:19551966年始建的新城,着眼于改善公共交通,在规划上加大开发密度。n 第三代新城:1967年起建设的新城,功能完善,基础设施配套。 13 在新城建设过程中,
7、城市建设法规不断完善,主要包括法定规划和非法在新城建设过程中,城市建设法规不断完善,主要包括法定规划和非法定的补充性规划定的补充性规划战略规划(Strategy Plans)地方规划(Local Plans)法定为未来15年的地区发展提供战略框架突出城市发展方向、整体空间结构的战略部署和过程控制由郡政府编制为未来10年的地区发展制定详细政策,包括土地、交通和环境等方面包括总体规划、近期发展的行动地区规划和专项规划由区政府编制补充性规划包括设计导则和开发要点,更为具体地阐述对于一些特定类型和特定地区的开发政策及建议非法定 14 通过规划控制,来调控开发行为通过规划控制,来调控开发行为n 规划申请
8、- 需要规划许可的开发活动必须提出规划申请。概要规划申请包括开发类型和规模等主要方面;详细规划申请包括建筑物的平面和外观、基地布置、车辆通道、绿化和围墙等具体细节。n 规划许可- 开发控制的主要依据是地方规划和环境与交通部门的有关政策性文件,但并不直接决定规划许可。还需考虑其它具体情况,与有关社会团体和政府部门磋商,可以附加其它规划条件。- 规划部门可以要求开发商提供必要的公共设施作为规划许可的条件。例如,规划申请才能够得以批准。启示国外经验也意味着,如果在基础设施缺乏的地区开发,开发商要做好全面提供基础设施的思想准备,并进行相应的财务测算。 15 二十世纪八十年代,又开始设立城市开发公司推动
9、城市更新二十世纪八十年代,又开始设立城市开发公司推动城市更新n 20世纪80年代,英国政府开始通过设立城市开发公司来解决城市衰退问题。城市开发公司直接隶属于政府环境部从而实现内城的全面更新。n 城市开发公司具有半官方性质和相对独立性,既有在一定范围内行使区域管理和协调区域社会经济发展的功能,又是一个经济实体,意味着地方政府无权干预其经营活动。n 一个城市开发公司对应着一个特定的城市区域。在其指定区域内具有广泛的权力,可以通过环境部赋予的合法权力获得有价值的国有土地,地方政府不得不将土地以较低的价格转让给开发公司,由开发公司负责土地的经营。n 在具体运作中,虽然制订规划的权力仍属于地方政府,但是
10、公司对开发商的规划申请有权审批。启示在英国,六十年来的新城建设与旧城更新,都由法定机构来负责土地的一级开发,然后再吸引私人投资。香港和新加坡的市区重建局均有与英国城市开发公司类似的职能和运作方式。 16 美国房地产开发的特点美国房地产开发的特点n 美国房地产总值约占国民生产总值的10%15%,全国 2/3 的有形资产是房地产。其中,土地占 30.2%,建筑物占 50%. 土地收入是美国的第二大财源。n 美国的房地产市场建立在房地产私有制基础上,由私人主导。美国土地有3种所有制形式:私人土地、联邦土地、州及地主政府土地,分别占58%、32%、7%,另有2%为印第安人保留地。n 美国法律保护私有土
11、地和公有土地的所有权不受侵犯,允许土地买卖和出租。但是,政府拥有土地使用终决权,包括占有、控制、管理、先买权等。n 美国的房地产市场是由房地产交易市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场有机构成的。n 在美国,政府主要是通过行使政府的,制定和实施有关计划或规划、政策和法规,从各个方面对房地产市场进行间接干预。政府所采取的管理措施都是为了弥补市场失灵,纠正市场机制的缺陷,使土地市场机制更为完善。 17 在二十世纪六七十年代,美国城市化进程加快,许多开发企业帮助政府在二十世纪六七十年代,美国城市化进程加快,许多开发企业帮助政府进行城市规划,并投资建设进行城市规划,并投资建设n 案例:里斯顿城的开发
12、,市场导向,企业投资,居民参与- 1961年3月,西蒙公司购买了费尔法克斯郡郊区27.33平方公里土地。- 1962年,西蒙公司制定了一套不同于当时郡里的分区制度的 PRC 规划法,并推动费尔法克斯郡检查委员会通过了这套法规。- 1964年业主委员会成立,负责社区管理,鼓励居民参与社区重大投资项目决策。- 20世纪80年代初,PRC 规划法经过修改成为一种市镇中心等级区划法,提供了一种机制用以开发集中式、高密度、多功能的中心。- 在里斯顿长达40年的开发过程中,由开发企业负责城市规划和投资建设,政府则在市场导向的前提下为城市发展提供政策支持。n 其实,许多在六七十年代诞生美国城市(如尔湾市),
13、一开始都是由企业投资开发建设的。这些公司在市政府的授权下,整合社会资源进行城市设计研究,获得议会批准后,进行开发建设。 18 现在,则由政府直接负责城市的总体规划和功能区划现在,则由政府直接负责城市的总体规划和功能区划总体规划(Comprehensive Plans)功能区划(Zoning)包括:基础设施规划、城市设计、城市更新规划和社区发展规划、交通规划、经济发展规划、增长管理规划、环境和能源规划等区划法规是美国城市中进行开发控制的重要依据,需经地方立法机构的审查批准。分区制(Zoning Ordinance)是在统一规划下,将土地划分为一系列不同的区块,分别作为居民区、商业区、工业区;确定
14、所有地块使用、建筑类型及开发强度。再分区制(Subdivision Regulations)是在分区制的基础上,对土地使用作出进一步的细分,以满足地块产权转让的需要。该细分过程控制得非常细致。 19 目前,政府通过多种手段对城市建设和房地产开发实施调控目前,政府通过多种手段对城市建设和房地产开发实施调控n 美国的分区制和再分区制一道被用来实现土地利用目标。(Zoning Ordinance):在统一规划下,将土地划分为一系列不同的区块,分别作为居民区、商业区、工业区;确定所有地块使用、建筑类型及开发强度。(Subdivision Regulations):在分区制的基础上,对土地使用作出进一步
15、的细分,以满足地块产权转让的需要,这一过程控制得非常细致。例如,在居民区内,把不同的地块划分为独户住宅区、多户住宅区和公寓住宅区。 :通过预选规划,引导和管理房地产的开发进程,以保护有限的资源和历史古迹与风貌。:通过政府提供道路交通、下水道等公共物品,影响房地产开发和使用。如果没有配套的公共设施,则政府不能审批开发许可证。n 建筑法规:要求对项目的施工作定期检查,以确保达到最低安全标准。n 税收:不动产税可用来鼓励一些能增进社会福利的项目。n 此外,增长管理规划也是控制房地产开发的重要工具。主要措施是公共设施配套、总量控制、分区分期发展和设立成长管制区。 20 韩国的土地储备与开发主要由国家确
16、立的公共机关负责韩国的土地储备与开发主要由国家确立的公共机关负责n 土地储备机构- 韩国土地公社:负责新城发展- 韩国住宅公社:负责旧城改造- 韩国农业基盘公社:负责农用地n 韩国土地公社业务范围- 土地的取得、开发、储备、管理、供应等政府国土政策执行;等大规模国家政策性开发事业;- 与地方政府联手制定地区空间计划,以及以此为基础的;- 为土地市场化及供应调整而开展的土地储备业务;- 国有土地管理、限制开发地区的政策改革支持等综合性国土管理业务;- 为公共事业而开展的用地补偿代理等公共受托业务;n 韩国土地公社的开发大多是成片大面积开发,因此经常实施地区综合开发。地区综合开发事业通常是由地区政
17、府和土地公社通过分担作用的协力关系来执行。 21 小结小结n 中国香港、新加坡等城市土地基本是政府所有,因此在城市开发与建设中,城市规划的实施主要是以政府主导的方式。n 英美国家的城市土地以私有制为主,城市规划的实施主要是以市场为主导,政府主要发挥“裁判”与“法官”的角色。当然,这也与这些国家的城市规划体系比较严密、细致有关。n 对于旧城改造,新加坡、英国和中国香港等国家或地区,一般政府一般倾向于指定某一机构来统筹负责征地、拆迁和市政基础设施建设工作。其动因可能是土地一级开发成本高,各方协调难度大,同时需要更好地兼顾社会效益、生态效益,避免交给私人开发商时可能产生的短期行为。进行二级开发时,一
18、般允许私人资本介入。 22 目录目录n国内外城市发展经验借鉴n国内土地储备及开发模式n国内土地一级开发的发展趋势n国内土地一级开发权获取方式n国内土地一级开发融资模式n土地一级开发盈利模式与风险规避n关于未来发展方向的探讨 23 土地资源兼具自然属性和社会经济属性,城市土地资源则更有特殊性土地资源兼具自然属性和社会经济属性,城市土地资源则更有特殊性n 城市土地资源供给的稀缺性- 是因其位置固定性、面积有限性等自然属性而产生的一种经济属性。- 由于城市人口增加和社会经济活动不断发展,人们对城市土地的需求不断扩大,而可供城市利用的土地又非常有限。同时,又由于土地位置固定性而导致某种用途土地非常稀缺
19、。因此,必须科学规划和布局,合理、高效利用土地。n 城市土地资源的商品属性- 城市土地是在一个特殊时空条件下,通过社会群体智慧、劳动和资金投入,从而实现增值的特殊商品。实现其价值的让渡只是权属的转移,而不是土地实体的移动。- 因此,应该按照市场经济规律和价值规律来配置土地资源。n 城市土地资源的公共物品属性- 公共物品是指那些在消费上同时具有非竞争性与非排他性的物品。- 因此,在城市土地开发利用过程中,应发挥政府的主导作用,弥补市场的缺陷和不足。政府的主导并不是代替市场,而是通过政府的政策引导和规划引导,引入市场竞争机制来进行城市土地开发。 24 城市土地资源的特性决定了城市土地开发的基本原则
20、城市土地资源的特性决定了城市土地开发的基本原则n 政府主导原则- 政府应把握住土地开发市场调控的主动权,在完善土地开发配套法规、规划、土地利用计划、土地开发主体选择、土地开发监管、土地交易等方面起主导作用。n 统一规划原则- 根据国展经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、产业发展规划,对土地开发区域统一组织实施项目概念性规划、控制性详细规划、修建性详细规划和配套的专项规划。n 市场化原则- 根据土地开发不同对象、阶段和专业的特点,选择不同的生产方式,最终实现土地资源的优化配置。n 合法经营原则- 通过不断完善法律法规,规范土地开发中各类参与者的行为,建立内外监督机制。n 公开交易
21、原则- 城市土地开发各类主体的选择,要坚持进行公开招标。n 对社会高度负责的原则- 土地开发过程中的各角色,要具有高度的社会责任感,高效、集约利用好土地。 25 城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据城市规划纲要城市总体规划控制性详细规划修建性详细规划土地利用总体规划分区规划协调土地利用年度计划城市经济和社会发展规划宏观层面:对城市未来发展起着控制和引导作用微观层面:决定着土地开发的区域、布局、规模、质量和开发内容 26 现阶段,国内土地一级开发存在四种模式现阶段,国内土地一级开发存在四种模式n 模式一:一二级联动开发的传统模式,由企业主导。这种模
22、式比较普遍,近期可能存在机会,但也正是未来必须扭转的,长远来看,空间越来越窄。n 模式二:完全政府控制模式,以广州市为代表。政府通过严格的计划及规划管理,完全控制熟地开发及供应市场,形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。完全由政府组织实施土地一级开发,仅以招标方式确定施工企业。成功的前提在于广州市城市规模不太大,土地开发实施得早,操作难度小、成本低,因此政府有能力承担全部的土地开发资金。n 模式三:政府和法定机构协作模式,以上海市和苏州市为代表。由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发,“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”,从而达
23、到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。n 模式四:政府主导、市场化运作模式,以北京市为代表。政府“抓两头”,即控制土地储备计划和供应计划;“放中间”,即充分利用社会力量实施土地一级开发。其背景在于北京市城市规模巨大,政府无法垄断一级开发市场。n 对于规划能力和财政力量不太强的城市,北京模式可能是比较恰当的选择。 27 北京市土地储备制度与储备机构北京市土地储备制度与储备机构n 北京市土地储备制度的出台背景- 由于过去长期实行土地无偿、无期限划拨使用制度,大量城市存量土地产权不清晰,管理制度不完善,土地转让主要是买卖双方通过协议方式实现的,既造成了国有资产流失,又扰乱了房地
24、产市场秩序,给城市规划和城市管理造成很大困难。- 2002年,北京市出台了关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见,要求更好地实施土地利用总体规划和城市总体规划,确保市政府对建设用地的集中统一供应,杜绝多渠道、多源头供应土地的现象,增强政府对土地市场的调控能力。- 2005年又出台了北京市土地储备和一级开发暂行办法,进一步规范土地储备和一级开发行为,确保有计划地供应土地。n 北京市土地储备机构- 成立北京市土地整理储备中心,作为市政府土地整理储备的办事机构,受市国土房管局委托,负责。- 各区、县政府和市政府批准的重点功能区也可以成立土地储备分中心,受市土地储备中心的委托负责各自行政区划范
25、围内规定的土地储备和土地一级开发工作。 28 目前北京市正在起草研究的配套文件目前北京市正在起草研究的配套文件n 北京市土地储备开发计划编制办法n 关于加强北京市土地一级开发管理有关问题的通知n 关于在十个远郊区县建立北京市土地交易市场分市场有关问题的通知n 关于确定经营性项目用地招标拍卖或挂牌出让方式的通知n 北京市土地一级开发项目融资方案n 关于北京市土地整理储备中心和分中心职责分工的通知n 上述配套文件在由市中心起草后,经 19 个区县分中心专门研究修改完善,再经市中心研究讨论后于近期逐步出台。 29 北京市城市规划在城市建设中起到引导和调控的作用北京市城市规划在城市建设中起到引导和调控
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