最新土地一级开发讲座PPT课件.ppt
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1、 目目 录录 前言前言一、土地一级开发概念一、土地一级开发概念二、土地一级开发依据二、土地一级开发依据三、土地一级开发范围及内容三、土地一级开发范围及内容四、土地一级开发成本构成四、土地一级开发成本构成(包括代征代建)(包括代征代建)五、土地一级开发相关政策五、土地一级开发相关政策(经营性用地)(经营性用地)六、土地一级开发模式六、土地一级开发模式七、土地一级开发流程七、土地一级开发流程(一)土地一级开发申请阶段(一)土地一级开发申请阶段(二)获得土地一级开发授权阶段(二)获得土地一级开发授权阶段(三)土地一级开发立项阶段(三)土地一级开发立项阶段(四)土地一级开发融资阶段(四)土地一级开发融
2、资阶段(五)土地一级开发征地阶段(五)土地一级开发征地阶段(六)土地一级开发拆迁阶段(六)土地一级开发拆迁阶段(七)土地一级开发市政咨询和建设阶段(七)土地一级开发市政咨询和建设阶段(八)土地一级开发验收阶段(八)土地一级开发验收阶段(九)土地入市交易阶段(九)土地入市交易阶段八、土地一级开发前景预测八、土地一级开发前景预测 三、土地一级开发范围及内容:一级开发的土地范围:一级开发的土地范围: 原则上是以该地区的控制性详细规划的红线原则上是以该地区的控制性详细规划的红线范围界定的;范围界定的; 特殊项目如成本不平衡的项目或者城市建成区特殊项目如成本不平衡的项目或者城市建成区内的城中村项目,范围
3、需要会商确定。内的城中村项目,范围需要会商确定。 三、土地一级开发范围及内容:一级开发的形式:一级开发的形式:1 1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地,需出让土地使用权的;、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地,需出让土地使用权的;2 2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发,需转让土地、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发,需转让土地使用权的;使用权的;3 3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的,、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的,或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的;或
4、以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的;4 4、协议出让土地首次转让土地使用权的;、协议出让土地首次转让土地使用权的;5 5、政府规定的其他土地使用权交易;、政府规定的其他土地使用权交易;6 6、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。 三、土地一级开发范围及内容:土地一级开发一般包括以下基本内容土地一级开发一般包括以下基本内容: 1、征地、拆迁、征地、拆迁 2、安置补偿、安置补偿 3、市政基础设施建设、市政基础设施建设 4、社会公共服务设施建设、社会公共服务设施建设 5、场地平整、场地平整 四、土地一级开发成本构成:(4-
5、1)项目前期费用)项目前期费用(4-2)征地、拆迁费用)征地、拆迁费用 (4-3)公共区域市政基础设施建设费用)公共区域市政基础设施建设费用 (4-4)区域内公共环境景观建设费用)区域内公共环境景观建设费用 (4-5)区域内公共配套设施建设费用)区域内公共配套设施建设费用 (4-6)工程建设其他费用)工程建设其他费用 (4-7)管理费)管理费 (4-8)财务费用)财务费用 (4-9)销售费用)销售费用 (4-10)应纳税费)应纳税费 (4-11)不可预见费)不可预见费 (4-1)项目前期费用、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费、委托编制修建性详细规划和
6、区域内的管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费 4-1-1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施 方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费测算标准可参考1999年9月10日国家计委的计价格19991283号建设项目前期工作咨询收费暂行规定及 北京市物价局、北京市计划委员会京价(房)字1999第487号文关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知中的有关计价标准。 立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费 项目前期的各种工程咨询费 4
7、-1-2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线 综合等规划方案费用 2001年国家计委关于放开和下放部分商品和服务价格的通知(计价格20011218号)中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的城市规划设计计费标准,放开了规划设计市场。 2004年6月,为了规范规划设计市场计费,中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究,制定并发布了城市规划设计计费指导意见,作为城市规划设计计费的参考依据。 4-1-3、工程勘察、测绘、定桩费用2002年1月7日国家计委、建设部以计价格200210号文发布了工程勘察设计收费管理规定,从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地
8、定桩:关于测绘产品收费标准的通知【京发改20061009号】 4-1-4、环境影响评价分析费用2002年10月28日全国人大通过了中华人民共和国环境影响评价法,规定:在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目,应当进行环境影响评价。随后,国家计委、国家环境保护总局发布了关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格2002125号)。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析,包括编制环境影响报告书(含大纲)、环境影响报告表和对环境影响报告书(含大纲)、环境影响报告表进行技术评估的费用标准,可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。 4-1-5、交通影响评
9、价分析费用北京市规划建设委员会早在2001年就发布了关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知市规发20011001号。规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价,并按照北京市建设项目交通影响评价准则和要求编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定,实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商(目前收费标准通常在0.52元/平米不等 )。 4-1-6、地震影响评价分析费用2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令(第323号)公布的地震安全性评价
10、管理条例规定:新建、扩建、改建建设工程,依照中华人民共和国防震减灾法和本条例的规定,需要进行地震安全性评价的,必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范,确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后,应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前,全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定,北京市的工程可依据原北京市物价局2002年9月18日京价(收)字2002361号文件关于地震安全性评价收费标准的函的规定进行核算。 4-1-7、地价评估费用1994年12月12日,国家计委和国家
11、土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”,通知规定:“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为,评估机构要按照自愿委托、有偿服务的原则与委托方签订合同,开展评估服务工作,收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位,可接受土地所有者或使用者的委托,对土地价格进行评估,并按本通知的规定收取土地评估费。”1997年12月1日北京市物价局发布了京价(房)字(1997)第398号文件关于房地产中介服务收费的通知 ,对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订,规定“房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价,其收费标准按标的总额采取差额定率分档累进制
12、 。 4-1-8、工程设计费及施工图审查费工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格200210号文发布的工程勘察设计收费管理规定中的有关标准结合实际情况测定。施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23日,建设部134号令发布的房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法中再次明确规定“施工图未经审查合格的,不得使用”。但相应的图纸审查收费标准,国家没有统一规定。北京市可执行市规发2001761号关于开展施工图设计文件审查工作的通知中第五条“审查收费:在国家正式下达施工图审查收费标准前,北京市的施工图审查单位暂按国家发展计划委员会计价格(1999
13、)1283号文件中工程咨询人员工日费用标准执行。 4-1-10、工程保险费建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了关于推进建设工程质量保险工作的意见建质2005133号 ,指出:“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式,它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成,包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中,工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”。可见,工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险(雇主责任险)、设计责任险、工程质量保修
14、保险和建筑(安装)工程一切险。但具体费率,市场浮动较大,建设工程一切险一般为投保金额的1%左右,第三者责任险按比例投保。但2004年11月中旬进行的北京地铁4、5、10号线建安险及第三者责任险合同费率却是5左右。2005年深圳地铁项目中,工程质量险和运营初期的运营险合计也低至投保金额的5,可见目前保险业竞争相当激烈。因此在项目前期阶段,估算工程质量保险费非常困难,可以暂按建安工程造价的1%-2%估算 (4-2)征地、拆迁费用 1、征地补偿费用 2、拆迁补偿费用 3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费 4、拆除工程费用 5、古树保护及文物古建修护、还建费用 6、其它 (4-3)市政基础设施建设费用、场地
15、平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用临时道路的铺设及维护费用 、区域内永久性道路、桥梁建设费用、区域内永久性道路、桥梁建设费用 、市政管线建设费用、市政管线建设费用( (包括雨水、污水、中水、上水、电力、包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等天然气、电信、热力等) ) 、市政场站建设费用、市政场站建设费用 ( (包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及
16、城市安全的公共设施等,其建设费用视规划情况而定设施等,其建设费用视规划情况而定 ) )、配套公共设施建设费用、配套公共设施建设费用 ( (区域内的交通智能化系统区域内的交通智能化系统 、公共标识指示、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站 、消防站、派、消防站、派出所、邮局等出所、邮局等 ) ) (4-4)公共环境景观建设费用包括:绿化(花草、树木的种植)、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。本部分费用是指在土地一级开发区域内,各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这是土地一级开发成本中的一项重
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