《城镇土地估价规程》GBT 18508-20012002年7月1日实施.ppt
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1、城镇土地估价规程 GB/T 18508-2001 2002年7月1日实施 烟台卫正地产评估有限公司 苏爱锋 S 2008年5月,目录 1、范围 2、引用标准 3、总则 4、估价原则及价格影响因素 5、基本估价方法 6、基准地价评估 7、宗地地价评估 8、主要用途土地价格评估 9、其他权利土地价格评估 附录 A 收益还原法原理及公式 B 市场比较法原理及公式演变 C 基准地价评估用表 D 名词解释 E 估价报告规范格式,一、规程的主要内容及适用范围 1、主要内容: 规程规定了我国城镇土地估价的范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途
2、及其他权利的土地价格评估方法。 2、适用范围: 规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。 城镇、独立工矿区及开发区范围内。包括城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地。 对象为建设用地。城镇、独立工矿区及开发区范围内的农用地不适用本规程。,二、总则 1、土地估价的目的 土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理;促进土地使用制度改革,有偿出让、转让国有土地使用权,加强国家对土地市场的管理,促进正常交易;全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。 具体宗地评估估价目的应
3、说明是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等,对估价依据应注明文号、批准单位及批准日期等。 常见的评估目的有国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、企业改制、破产清算、司法鉴定、合资合作及单纯的土地价格咨询等方面。 评估目的不同,决定土地价格的内涵也不同。,2、土地价格内涵 规程中所指的土地价格,是指土地的购买价格,是在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权是其特殊形式,租赁权价格、地役权价格是其派生形式。 根据估价目的的不同,土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。 熟地价格:是指完成了
4、土地开发等基础设施建设,具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 生地价格:是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 毛地价格:是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。,地价定义:说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由,现状利用或规划利用条件,实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致,分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、通水、排水、通气、通暖
5、、通讯等)和宗地内平整;地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、利用现状或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权(或包括其他内容)价格。 存在的主要问题有: 未按评估目的进行设定; 定义不完整,漏项; 年限设定问题; 现状利用与规划利用、出让与划拨的设定错误; 描述前后不一致;,三、估价原则及价格影响因素 1、估价原则 规程规定的估价基本原则有七项:预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则和变动原则。 遵循预期收益原则,是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为依据。 遵循替代原则,是指土地估价应以
6、相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 遵循最有效利用原则,是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等方面确定。,遵循供需原则,是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 遵循报酬递增递减原则,是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。 遵循贡献原则,是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果,土地的价格可以
7、土地对土地收益的贡献大小来决定。 遵循变动原则,是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律,准确地评估土地价格。 除规程列举的七项基本原则外,还有常用的两个基本原则:合法原则和多方法相比较原则。,遵循合法原则,是指估价人员和估价机构在土地评估中,应遵循相关法律、法规和规定,所评估的对象应以合法权属、合法使用和合法处分为前提。 遵循多方法相比较原则,是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象,相互比较,取得客观估价结果。 评估中应说明该评估所遵循的主要原则,所列的估价原则应根据估价对象的特点和估价目的有针对性地选择。要做到用到的估价原则不漏项,没用到的估价原则不罗列,很多评估报告中通用
8、的做法是将所有的估价原则全部罗列上去,应付了事。 根据待估宗地的土地利用特点以及拟采用的土地估价方法,选择与估价方法相对应的估价原则。不同方法所对应的原则不同:,不同估价方法所对应的估价原则,2、土地价格影响因素 一般因素 城市资源状况(包括地理位置、土地、城市人口等) 房地产制度与房地产市场状况(含土地制度、住房制度、地价政策等) 产业政策(含税收政策等) 城市规划与发展目标 城市社会经济发展状况(包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容),区域因素 区域概况(含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等) 交通条件(含区域内公共交通状况、对外交通条件等) 基础设
9、施条件(指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度) 环境条件(含区域人文环境和自然环境) 产业集聚状况 规划限制等 区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定 以上因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重,着重进行影响因素的描述,个别因素 说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明,存在的主要问题: 统计数据未更新; 不具体,针对性不强; 未分析描述不规范; 不全面、分析不具体; 未确定区域范围; 描述不全,现状情况未作说明;
10、未分析对地价的影响; 未着重描述相关因素。,不同用途土地影响因素分析的重点 居住用地 一般因素: 自然因素:城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害的机率等。 社会因素:人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等; 经济因素:地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况、住宅的供给与需求、住宅的租价比等。 行政因素:土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。,区域因素 : 自然因素:区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的几率等。 社会因素:社区规模功能与安全保障、人
11、口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等; 交通条件:距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等。 基础设施状况:供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等。 经济发展水平:区域经济发展规模及水平、居民收入水平等。 行政因素:区域经济政策、土地规划及城镇规划限制。 环境因素:区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度。,个别因素: 宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与
12、危险设施或污染源的临近程度等。,工业用地 一般因素 自然因素:城镇地理位置、水文气候条件等。 社会因素:城镇发展与公共设施建设等; 经济因素:地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等。 行政因素:城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。,区域因素 交通条件:对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等。 基础设施状况:供水、排水、供热、供电、供气等状况。 环境因素:污染排放及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等。 工业区成熟度:相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势
13、等。 行政因素:规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。,个别因素 宗地地形、地质、地势、水文条件、面积、临路状况、位置、土地利用限制、土地开发程度、土地权利状况及使用等。,商业、旅游、娱乐用地 一般因素: 自然因素:城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等。 社会因素:人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等; 经济因素:城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等。 行政因素:土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策等。,区域因素: 自然因素:区域在城镇
14、中的位置。 社会因素:常住人口及流动人口数量、社会人文环境等交通条件:街道状况、道路状况与交通便捷程度等。 基础设施状况:供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等。 商业繁华程度:距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等。 行政因素:区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等。 环境因素:区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度。,个别因素: 宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使
15、用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等。,四、主要估价方法及主要用途用地评估估价方法的选择 1、主要估价方法: 成本逼近法、市场比较法、剩余法、收益还原法、基准地价系数修正法。 主要方法的应用在第五部分进行讲解。,2、主要用途土地估价方法的选择,3、主要用途土地评估技术要点 居住用地 应考虑不同类型居住用地如别墅、高档公寓、普通居住用地影响因素的侧重点不同而对地价的影响。如对普通居住用地公交便捷程度对价格影响比较重要,而对别墅、高档公寓用地该因素对地价影响不大。 对于待拆迁改造的危旧居住用地,如无特殊需要一般不得按照现状用途评估,而应根据规划用途评估。,工业用地 投资利
16、息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定,应把握不同工业行业的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。 矿井、矿区用地价格评估,宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定,最低应设定为达到可开工条件。当矿产资源可开采年限低于出让时,年期修正应以可开采年限确定。 高新技术企业用地价格评估,应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点,进行合理的估价。此类土地的增值收益较普通工业用地高。 机场、港口、码头用地由于其具有垄断性质,在收益还原法以外的评估方法运用中,应考虑垄断地租修正。,商业、旅游、娱乐用地 各类商业用地价格评估,必须区分因土地利用方式的差别所带来的土地
17、收益的差异。 各类旅游用地评估,应注意国家旅游区评价标准。,五、主要估价方法及需要注意的技术问题 1、有关基本技术参数的确定 土地还原率的确定: 土地纯收益与价格比率法:应选择三宗以上近期发生交易的,且在交易类型上与待估土地相似的交易实例,以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。 安全利率加风险调整值法:即还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。 投资风险与投资收益率综合排序插入法:将社会上各种相关类型投资,按它们的收益率与风险大小排序,然后
18、分析判断估价对象所对应的范围,确定其还原利率。,在确定土地还原利率时,还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。 房屋还原利率的确定: 方法与土地还原利率确定的方法基本相同,一般在土地还原利率的基础上上浮2个百分点。 综合还原利率: 综合还原利率、土地还原利率和房屋还原利率的关系如下: r=(r1L+r2B)/(L+B) 式中:r综合还原利率 r1土地还原利率 r2房屋还原利率 L土地价格 B房屋价格,2、成本逼近法评估需要注意的问题 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价
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