物业设备管理方案.doc
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1、如有侵权,请联系网站删除,仅供学习与交流物业设备管理方案【精品文档】第 15 页设备运行维修计划 设备管理做到三好、四会、五定。 制定各系统的应急处理方案。 量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为上海区域五角场万达广场节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。 2.1上海区域五角场万达广场机电设备设施特点 上海区域五角场万达广场的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、监控系统,整个机电设备系统的特点主要体现在: 2.1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,
2、现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与人员素质要求高。 2.1.2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。 2.1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。 2.1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。 2.2机电设备设施管理的重点和难点 2.2.1上海区域五角场万达广场机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。 2.2.2上海区域五角场万达广场商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。2.
3、3机电设备管理的原则和目标 2.3.1机电设备管理的原则 2.3.1.1预防为主,坚持日常保养与性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。 2.3.1.2对设备做到三好、四会和五定。三好即用好、修好和管理好设备;四会即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;五定即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。 2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。 2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修。制定科学的保养,完善设备和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。 2.3.1.5修旧利废,合
4、理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。 2.3.1.6供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。 2.3.2机电设备管理的目标 通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。 2.4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理 针对上海区域五角场万达广场机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。 2.4.1维修人员全部到位,分工负责。 2.4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检
5、查,确保安全、正常运行。 2.4.3备足备品备件,以被急用。 2.4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门: 与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。 与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。 2.5机电设备管理维修保养方式 2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排
6、除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。 2.6实行机电设备的动态管理 2.6.1设立值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。 2.6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。 2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。 2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。 2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道,充分做好各项准备工作。 2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急
7、维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。 2.7各系统设备设施的管理要点及措施 2.7.1供配电系统 2.7.1.1管理要点及措施: 2.7.1.2效果: (1)保证24小时正常运行。 (2)设备完好率99%以上。 (3)投诉处理率100%。 2.7.1.3记录: (1)供配电抄表记录; (2)供配电运行值班记录; (3)供配电系统巡视维护表; (4)供配电系统维修保养表; (5)接地电阻测试记录表。 2.7.1.4其它: 在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。 2.7.2给排水 2.7.2.2效果: (1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用
8、户安排合理的用水和节水计划。 (2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。 (3)限水、停水能预先通知用户。 (4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。 (5)设备完好率99%以上。 (6)投诉处理率为100%。 2.7.2.3制定记录表: (1)给水系统巡视维护表; (2)给水系统维修保养表; (3)排水系统巡视维护表; (4)排水系统维修保养表; (5)水池、水箱清洗记录表; (6)水池、水箱药品投放
9、记录表; (7)供水系统月测试记录表。 2.7.3消防系统 本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。 2.7.3.1管理要点与措施: 2.7.3.2效果: (1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。 (2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及的宣传教育,保证火灾发生率为0。 (3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。 (4)无火灾及其它安全隐患。 2.7.3.3记录: (1)消防报警系统巡视维护表; (2)消防报警系统维修保
10、养表; (3)值班记录; (4)气体消防系统巡视维护表; (5)气体消防系统维修保养表; (6)消防演习记录。 2.7.4空调系统 2.7.4.1管理要点及措施: 2.7.4.2效果: (1)配备专业人员,维修和运行人员持证上岗。 (2)建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。 (3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。 (4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。 (5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。 (6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。 (7)系统设备完好率在9
11、9%以上。 2.7.4.3记录: (1)冷水机组运行记录表。 (2)空调系统巡视维护表; (3)空调系统维修保养表。 2.7.5电梯系统 2.7.5.1管理要点及措施。 2.7.5.2效果: (1)电梯由专业队伍维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。 (2)严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。 (3)电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好。 (4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。 2.7.5.3记录: (1)电梯系统巡视维护表; (2)电梯系统维修保养表。
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