协理证复习资料.docx
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1、 房地产经纪综合实力第一章 房地产经纪行业第一节 房地产经纪概述 一、房地产经纪的含义 一经纪的含义 经纪是指自然人、法人及其他经济组织通过居间、代理、行纪等效劳方式,促成托付人及别人的交易,并向托付人收取佣金的中介效劳活动。这种中介效劳活动可以进步交易效率、降低交易本钱,从而促进商品交易,是一种有偿的经济活动。经纪效劳最主要的方式有居间、代理、行纪三种。 经纪效劳最主要的方式(留意想一条桌子上的三个人): 1居间是指经纪人向托付人报告订合同的时机或者供应订合同的媒介效劳,撮合交易胜利并向托付人收取佣金的经济行为。 2.代理是指经纪人在受托权限内,以托付人的名义及第三方进展交易,并由托付人担当
2、法律责任的经济行为. 3.行纪是指经纪人受托付人的托付,以自己的名义及第三方进展交易,并担当规定的法律责任和经济行为。行纪的特征 二房地产经纪的含义 房地产经纪,是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向托付人供应房地产居间、代理等效劳并收取佣金的行为。房地产经纪的主要方式是房地产居间和房地产代理。 三相关概念辨析佣金VS信息费是经纪效劳托付人对经纪效劳供应方所付出的劳动时间、花费的资金和担当的风险的总回报。 二、房地产经纪的分类就房地产经纪而言,按效劳方式分类,主要分为房产居间及房地产代理两大类。一房地产居间指房地产经纪机构或房地产经纪人员向托付人报告订立房地产交易合同的时机或者
3、供应订立房地产交易合同的媒介效劳,并向托付人收取佣金的房地产经纪行为。房地产居间是起源最早的房地产经纪方式。二房地产代理房地产代理是指房地产经纪机构和房地产经纪人员以托付人的名义,在托付协议约定的范围内,代表托付人及第三方进展房地产交易,并向托付人收取佣金的经纪行为。三、房地产经纪的特性 一经纪的特性 1、活动主体的专业性 2、活动地位的中介性 3、活动内容的效劳性 4、活动收入的后验性 二房地产经纪的特性 活动范围的地域性 活动后果的社会性四、房地产经纪的必要性 房地产的特别性确定房地产经纪必不行少 房地产交易的困难性确定房地产经纪必不行少房地产信息不对称性确定房地产经纪必不行少五、房地产经
4、纪的重要作用降低交易本钱,进步市场效率标准交易行为,保障交易平安促进交易公允,维护合法权益第二节 房地产经纪人员 一、房地产经纪人员职业资格制度我国把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。进入关键岗位房地产经纪人执业资格发起设立经纪机构 二、房地产经纪人协理从业资格 房地产经纪人协理资格考试的组织施行部门是各省、自治区、直辖市的住房和城乡建立(房地产)部门、人力资源和社会保障部门。 凡中华人民共和国公民,遵守国家法律、法规,具有高中以上学历,情愿从事房地产经纪活动的人员,均可申请参与房地产经纪人协理资格考试。 房地产经纪人协理从业资格证书在所在行政区域内
5、有效。 遗失资格证书的,向原发证机关(一般为省级人力资源和劳动保障部门)申请补发。 三、房地产经纪人注册制度 房地产经纪人注册,是指获得中华人民共和国房地产经纪人执业资格的人员,向注册部门申请,经注册部门受理、审核,颁发中华人民共和国房地产经纪人注册证书的行为。 房地产经纪人协理注册指获得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格的人员,向注册部门申请,经注册部门受理、审核,颁发中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书的行为。第三节 房地产经纪人协理的权利和义务 一、房地产经纪人协理的权利和义务 (一)房地产经纪人协理的权利 受聘,担当扶植工作岗位 扶植房地产经纪人处理房地产经纪有关事务 在经办业务
6、的房地产经纪效劳合同上签名的权利 获得合理酬劳的权利 依法享有的其他权利 (二)房地产经纪人协理的义务 遵纪遵遵遵守法律律律,遵守职业道德 不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执 行业务 依法维护当事人的合法权益 向托付人披露相关信息 为托付人保守个人隐私及商业隐私 承受接着教化,不断进步业务程度 不得进展不正值竞争 承受住房和城乡建立(房地产)行政主管部门和政府相关部门的监视检查第四节 房地产经纪行业的开展第二章 房地产经纪管理 第一节 房地产经纪机构 一、房地产经纪机构的定义 房地产经纪机构包括分支机构,是指依法设立,从事房地产经济活动,并按规定到工商登记所在地的县级以上任命政府地产
7、管理部门备案,从事房地产经济活动的中介效劳机构及其分支机构。 二、房地产经纪的备案 房地产经纪机构申请办理备案应提交的材料 房地产经纪机构备案登记表; 企业法人营业执照; 房地产经纪人员职业资格和注册证书; 法定代表人执行合伙人、负责人)的身份证件。第二节 房地产经纪活动中的权利义务关系一、买卖当事人的权利和义务买卖合同当事人的权利 1.出卖人的权利 按合同约定的时间、地点及方式收取房屋价金。出卖人有根据规定的时间和方法向买受人交付房屋的权利。假设超过规定的时间买受人不承受房屋,在此期间房屋发生意外而毁损、灭失,出卖人不必担当责任。2. 买受人的权利 出卖人交付的不符合质量要求的标的物致使买受
8、人不能实现合同目的的,买受人可以 回绝承受标的物或者解除合同。 买受人有准确证据证明第三个人可能就标的物主见权利的,可以终止支付相应的价款,但出卖人供应担保的除外。 买受人对出卖人多交付的标的物,可以承受也可以回绝,对接收多交的部分,买受人根据合同的价格支付价款。买受人回绝接收多交的标的物,应当刚好通知出卖人。 买受人享有标的物交付之后产生的利息。买卖合同当事人的义务 1.出卖人的义务根据约定的期限、质量要求向买受人交付标的物;根据约定向买受人转移标的物的全部权;就交付的标的物,保证第三人不得向买受人主见任何权利,当法律另有规定以及买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的
9、除外。 2. 买受人的义务根据约定的数额、时间、地点向出卖人支付价款;根据约定刚好领袖标的物;根据约定刚好检验标的物 买受人收到标的物时候应当在约定的检验期间检验;没有约定检验期间的,应当刚好检验。 二、租赁合同当事人的权利和义务 租赁合同当事人的权利 1. 出租人的权利根据合同的规定收取房租。有权利确定在租赁期满后是否接着将房屋出租。可以确定是否允许承租人将房屋转租。应承租人的过错造成房屋的损坏的,有权责成承租人负责修复或者赔偿。承租人违背租赁合同的有关规定,出租人有提早终止合同,收回房屋的权利。 承租人违背规定的行为有: a)未经出租人的同意,擅自将承租的房屋转租、转让、转接或者 是及别人
10、调换运用; b) 擅自拆、改房屋构造或变更用处拆改房屋构造有可能造成房 屋的紧急,变更用处那么是违约行为;c) 拖欠房租累计6个月以上;d) 利用房屋进展违法活动;e) 成心损坏承租的房屋;f) 法律、法规规定要以终止合同、收回房屋的其他行为g)出租的是公有住宅,承租人没有理由,将房屋空关达6个月以上租赁合同当事人的权利 2. 承租人的权利在合同约定期间内占有、运用房屋;优先购置权;优先承租权。 租赁合同当事人的义务 1. 出租人的义务1根据约定将租赁物交付承租人;2在租赁期间保持租赁物符合约定的用处;3在租赁物须要修理时在合理期限内进展修理,但另有约定的除外“大修为主,小修为客;4出卖租赁房
11、屋的,在出卖之前的合理期限内通知租赁人。 2. 承租人的义务1支付租金;2根据约定的方法或者租赁物的性质运用租赁物3妥当保管租赁物;4未经出租人同意,不得对租赁物进展改善或者增设他物;5未经出租人同意,不得将租赁物转租给第三人; 6租赁期届满,将租赁物返还出租人。 第三节 房地产经纪执业标准 第四节 房地产经纪行业管理第三章 房地产买卖询问 第一节 房地产概述 考试大纲要求:认知房地产的特性不行挪动、独一无二、寿命许久、价值较大、难以变现、交易困难等和种类,理解房地产买卖市场的构成和类型。一、房地产的特别性房地产是指土地、建筑物及固着在土地上不行别离的部分及其附带的各种权益。房地产交易的特别性
12、:房地产交易标的大,交易过程困难等房地产的特性有:不行挪动性、独一无二、寿命许久、价值较大、难以变现、交易困难。二、 房地产买卖市场 三、房地产买卖市场的构成和类型一房地产买卖市场的构成 房地产商品 买卖双方 经纪机构和经纪人员 其他相关机构:主要包括金融机构、律师事务所、会计师事务所和房地产估价机构。 行政主管部门和行业组织。 二房地产买卖市场的类型按竞争程度,可以分为完全竞争市场、完全垄断市场、不完全竞争市场和寡头垄断市场;根据供求状况,可以分为买方市场和卖方市场;根据房地产商品形态,可以分为期房市场和现房市场;根据房地产新旧程度,可以分为新建商品房市场和存量房市场等。第二节 房地产买卖一
13、般规定 根据有关法律法规关于房地产转让或买卖的规定,熟识房地产转让条件、买卖主体资格和买卖流程,识别依法不得买卖的各种房地产,理解房地产买卖的各种制止行为。一、房地产转让条件房地产转让有两种方式:有偿:主要包括房地产买卖双务、房地产抵债、房地产入股等行为无偿:主要包括房地产赠及单务、房地产继承等行为。 二、房地产买卖的制止行为商品房销售管理方法规定,商品房销售中制止以下行为:房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给别人;房地产开发企业不得实行返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预
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