第四章 房地产开发经营管理制度与政策.doc
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1、第四章房地产开发经营管理制度及政策【本章的主要内容】本章每年所占分值不大单选多选判断题综合分析题合计2009年1题0.5分2题1分3题1.5分2008年1题0.5分1题2分2题2.5分【本章的主要内容】第一节 房地产开发企业管理第二节 房地产开发项目管理第三节 房地产经营管理 第一节房地产开发企业管理1.房地产开发企业的概念、特殊及分类概念房地产开发企业是依法设立、具有企业法人资格的,以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业又称为开发商或发展商、建设单位、业主等特殊性(三特点)高投入、高风险回报周期长综合性强,关联效应大分类(两大类)有限责任公司股份有限公司2.房地产开发企业的设立条件(人财物
2、名)有符合公司法人登记的名称和组织机构(名)有适应开发经营需要的固定的办公用房(物)注册资本100万元以上(财)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员(人)法律规定的其他条件3.房地产开发企业资质等级资质等级(4级)一级二级三级四级确定资质的条件注册资本从事房地产开发经营时间近三年房屋建筑面积累计竣工连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积专业管理人员总数中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员完备的质量保证体系具备住宅质量保证书和住宅使用说明书从未发生过重大工程质量事故【重点】房地产开发企业资质等级条件 资
3、质等级注册资本从事房地产开发经营时间近3年房屋建设面积累计竣工连续几年质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积专业管理人员总数中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级资质500053051540204二级资质200031531020103三级资质8002521052四级资质1001已竣工的建筑工程524.房地产开发企业设立程序设立程序(两步)领取营业执照到房地产开发主管部门备案领取营业执照30日内核发暂定资质证书备案需提交的资料营业执照复印件企业章程验资证明法定代表人的身份证明专业技术人员的资格证书和聘用合同暂定资质的管理主管部门在收到备案申请后30日内核发暂定资质证书暂定资质条
4、件不低于四级资质条件暂定资质证书有效期1年可延长,但延长期不得超过2年自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目,其有效期不得延长5.房地产开发企业资质管理管理机构中央国务院建设行政主管部门地方县级以上地方人民政府房地产开发主管部门分级审批制度一级资质审批由省级建设行政主管部门初审,报国务院建设行政主管部门审批二级及二级以下由省级主管制定审批办法 第二节房地产开发项目管理【本节主要内容】1.确定房地产开发项目的原则2.房地产开发项目建设用地使用权的取得3.房地产开发项目资本金制度4.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则5.房地产开发项目质量责任制度6.项目手册制度【内容详解】1.确定房地产开发
5、项目的原则,应符合符合五划土地利用总体规划城市规划年度建设用地计划用地计划房地产开发年度计划开发计划有必要的纳入年度固定资产投资计划原则开发项目应坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产2.房地产开发项目建设用地使用权的取得建设用地使用权的取得方式(两大类)出让有偿有期限划拨无偿无期限国家机关用地、军事用地等法律规定的项目经济适用住房用地建设条件书面意见的内容(出让或划拨之前政府出具的意见),出让或划拨的附件:房地产开发项目的性质、规模和开发期限城市规划设计的条件基础设施和公共设施的建设要求基础
6、设施建成后的产权界定项目拆迁补偿、安置要求3.房地产开发项目资本金制度项目资本金概念指在投资项目总投资中,由投资者认购的出资额,对投资项目来说是非债务性资金,项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务投资者可按其出资的比例享有所有者权益,也可以转让,但不得以任何方式抽出项目资本金出资方式可货币出资,也可以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资(必须经有资格的资产评估公司评估)一般以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资资本金总额的20%房地产开发项目资本金规定资本金最低比例为35%,2009年4月刚调为普通商品房和保障性住房20%,其它30%经济适用房项目资本金最低比例为20%【
7、2007年真题】2006年1月,某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日,总投资2亿元人民币,则该项目资本会应不低于()万元。A.4000B.5000C.6000D.7000提示:参见教材P162正确答案A答案解析房地产开发一般项目最低资本金比例为30%,经济适用房项目最低资本金比例为20%。(原规定)4.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则一般处理规定出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权期限的起止日是自土地使用权出让合同生效之日计算动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期在有
8、拆迁的地段进行拆迁,三通一平,即视为启动如稍作启动即停工无期,不应算作开工不征收土地闲置费的三种情况(记忆原则:总之不是开发商的错就不视为闲置)因不可抗力造成开工延期因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的5.房地产开发项目质量责任制度5.1 房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任勘察、设计、施工、监理等单位应当依照法律规定或合同的约定,承担相应的责任开发商是组织者,其他所有勘察、设计、施工、监理等单位都由开发商选择,都和开发商发生合同关系,出现问题应由开发商及责任单位
9、协调解决消费是从开发商手里购房,如同在商店购物,出现问题应由商店对消费者承担质量责任【2009年真题】无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的,房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。()提示:参见教材P63正确答案5.2 对质量不合格的房地产项目的处理方式一般规定房屋竣工后,必须经验收合格后方可交付使用商品房交付使用后,购房人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验经核验确属主体质量不合格的,购房人有权退房,给购房人造成的损失,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任(注意一定是主体有质量问题)消费者也可以采取双方协商换房等其他方式注意的问题一是时间必须在
10、办理了交付使用手续之后,在合理使用年限内,至于房屋所有权证书是否办理无直接关系二是必须确属主体结构质量不合格,一般性质量问题可保修,不能退房三是必须向工程质量监督部门申请重新核验,以质量监督部门的结论为依据四是给购房人造成损失应当合理界定,只包含直接损失,不包含精神损失等间接损失【2009年真题】因房屋质量问题应给予购房者赔偿的,房地产开发公司只赔偿直接损失。()提示:参见教材P63正确答案答案解析只赔偿直接损失,不赔间接损失。【2007年真题】已办理了房屋所有权证的产权人,不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。提示:参见教材P63正确答案答案解析质量不合格的情况下,要求退房的时间上在办理了交
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