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1、青岛理工大学关于江苏近十年房地产市场发展趋势分析报告土地资源管理11级1班刘兴强2013/4/29近几年来,江苏房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大,经历了一个从小到大、从弱到强的发展过程,总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局,成为推动全省国民经济和社会发展的新增长点和重要支撑。今年以来,面对宏观调控的新形势,江苏房地产业仍保持了去年以来的良好发展态势,但在发展过程中也出现了一些新情况和新问题。如何进一步加强对房地产市场的引导、规范和管理,主动顺应宏观调控,及时调整发展战略,研究和解决发展过程中存在的问题,是保持江苏省房地产市场又好又快发展的关键。一、近年来江苏房地产业发展的简要回顾 “
2、十五”以来,全省国民经济持续快速发展,经济国际化、新型工业化和城市化进程不断加快,居民收入、消费水平和消费需求稳步提高,共同构筑了房地产市场繁荣的社会经济基础,也为江苏省房地产业持续快速的发展提供了广阔的市场空间。 (一)房地产开发投资快速增长,投资总量已居全国首位 从2001年到2006年,江苏房地产投资年均增长率达到了35.8%,总体上呈现出一种快速增长的良好发展态势。“十五”开局之年,江苏省房地产开发投资增速平缓,2001年完成开发投资411.84亿元,比2000年增长15.3;从2002年开始,江苏省房地产增势迅猛,当年完成开发投资544.71亿元,比上年增长32.3;2003年完成开
3、发投资809.18亿元,比上年增长48.7;2004年完成开发投资1269.78亿元,比上年增长50.3,达到“十五”期间的顶峰;2005年国家出台了稳定房价的政策(“国八条”),江苏省房地产投资增速大幅回落,当年完成投资1526.9亿元,比上年增长20.2;2006年江苏房地产开发投资承接了2005年的增长趋势,月度之间的波动相对这两年为最小,未出现反弹或继续跌落的迹象,全年完成开发投资1901.01亿元,比上年增长23.0,房地产投资呈现平稳较快增长态势,实现了“十一五”开局的又好又快发展。2007年,在国家继续加强宏观调控的新形势下,江苏房地产开发投资继续在高位运行,投资总量继续保持领先
4、,增速高于全国平均水平。2007年 1-12月累计,全国房地产投资共完成25279.65亿元,同比增长30.2%,其中住宅投资完成18010.25亿元,同比增长32.1%,江苏商品房投资完成额位居全国第一。 由于近年来江苏房地产开发投资快速增长,使其在全国的投资总量位次迅速提升。2002年在各省(市、区)列第五位,比第一位北京市(1117.44亿元)低572.74亿元;2003年上升到第四位,比第一位广东省(1209.92亿元)低400.75亿元;2004年仍居第四位,但与第一位北京市(1473.29亿元)的差距缩小到203.51亿元;2005年江苏省在全国的位次由四进一;2006年江苏省房地
5、产开发投资仍居全国首位。 (二)商品房销售持续旺盛,价格持续攀升 1、从商品房销售面积看,2001年2006年商品房销售面积增速均保持在两位数,2001年商品房销售面积为1793.96万平方米,比上年增长11.6,2002年销售面积为2294.16万平方米,增幅达到27.9。2004年、2005年销售面积增速分别为15.5%和15.2,2006年全省商品房销售面积为5929万平方米,比上年增长17.4。从商品房类型看,商品住宅的销售一直是商品房销售的主体,其所占比重一直保持在85以上。 2、从商品房销售额看,商品房销售额的增速快于商品房销售面积的增长速度。其中,最低的2001年增幅也达到了23
6、.1,最高为2004年,达到42.1,2005年增幅也高达36.9,2004和2005这两年的销售额增速是销售面积增速的两倍多,2006年商品房的销售额比上年增长24.2,增幅明显高于同期销售面积(增长17.4%)的增幅。销售额的增长快于销售面积的增长,意味着商品房销售价格的增长,销售额的高速增长从另一角度也可反映全省商品房价格的上涨情况。 3、从商品房销售价格(指全省销售均价,下同)看,近年来价格呈节节攀升之势。从2001年到2005年,除了2002年的增速为5.9,其他年份的增速都在两位数,2001年上涨了10.3,涨幅最高的年份是2004年达到23.0,2005年国家出台“国八条”后,房
7、价涨幅有所回落,2005年末为18.8,比上年回落4.2个百分点。进入2006年以来,商品房价格从前两年20%左右的暴涨回归到在一位数增长区间起伏,至12月末,商品房平均销售价格同比增长5.9%,住宅销售价格增长5.7%,其中别墅、高档公寓价格增长10.2%。但是由于房价基数较大,房价的绝对增量仍然较大,给购房者很大压力。作为商品房重要组成部分的商品住宅,其价格的增幅变化趋势和商品房基本是一致的。 (三)商品房供应量不断扩大,但商品房空置面积增长较快 1、商品房竣工面积持续扩大。近年来,江苏省商品房竣工面积持续扩大,从2001年的2116.59万平方米,迅速增加到2005年末的4671.24万
8、平方米、2006年末的5370.27万平方米,增长了1.54倍,年均增长20.5%。2001年商品房竣工面积的增速为2.3,从2002年开始,其增速一直保持在1020左右,2005年达到19.6,2006年有所回落,但仍保持15%的增长。 2、新开工面积不断增加。2001年,江苏省商品房新开工面积为2514.35万平方米,2004年增至6507.63万平方米,期间的20022003年其增速一直在40.0以上,2004年末新开工面积的增速开始下降,为28.2;2005年末新开工面积为6501.77万平方米,比上年略有减少,其增速大幅回落,为0.1;2006年新开工面积开始回升,全年达到7456万
9、平方米,比上年增长14.7%,由降转升,而且保持一定增长。 3、商品房空置面积由降转升。20012003年江苏省的商品房空置面积基本呈逐年下降的态势,降幅都在10以上,到2004年末全省商品房空置面积为490.69万平方米,增长速度也由下降转为上升,增长了2.2。2005年国家“国八条”出台后,对居民购房的心理预期产生了较大影响,很长一段时间内,居民都在持币观望,致使商品房的空置面积大幅上升,2005年末达到721.13万平方米,增长了47.0,其空置量已接近2001年的水平。2006年商品房空置面积继续增加,年末达到995万平方米,比上年增长38%,但增幅比上年明显回落。 (四)房地产开发企
10、业的集中度提高,实力明显增强 经过宏观调控的洗礼,房地产企业优胜劣汰,许多实力差的小企业纷纷被淘汰出局,在开发市场中胜出的企业基本上是一些实力雄厚的大企业。这些企业资质等级较高,资金集中度相对要高,企业实力也较强,完成投资额则相对较多,同时这种相对集中的趋势在近年更加进一步显现。年报资料显示,至2006年末,江苏省房地产开发企业共有4137家,比上年增加327家,比2001年增加了2115家,其中二级及以上企业由上年的435家增加到619家,其完成的投资额为657.35亿元,所占比重分别为15%和34.5%,平均每个一、二级企业完成投资1.06亿元,是二级以下企业投资的2.99倍。尤为重要的是
11、这些大企业投入所产生的效益远远高于其他企业,2006年年报显示,资质二级以上企业完成的商品房竣工面积为2126.79万平方米,仅占全省总量的35.8,但其所实现的利润总额为77.58亿元,所占比重达到52.3,上缴所得税23.56亿元,所占比重为43.1。 二、当前房地产市场发展中存在的主要问题 今年以来,江苏房地产市场总的发展形势良好,但也存在着一些值得注意和不容忽视的问题,主要表现在房价持续上涨且涨幅较高和商品房供应结构性矛盾还比较突出两个方面,影响和制约着房地产市场的进一步健康发展。 (一)商品房价格持续上涨,住宅价格涨幅较高 今年以来,江苏省商品住宅销售价格基本延续去年的趋势继续上涨,
12、全省住宅价格一路高涨,且呈愈涨愈烈之势。根据省建设厅网上交易数据反映,今年一季度,苏南地区的房价已然不菲,苏中、苏北地区的房价增长迅猛,连云港、泰州、徐州、盐城四个城市的商品住宅均价涨幅均超过10的调控目标。1-6月份全省住宅均价增幅为7.3%,涨幅比上月累计又提高了1.5个百分点,在全省13个省辖市当中,除了宿迁市同比下降6.1,其他12个市都保持不同程度的增长,其中有9个市的增幅都超过10(比上月底增加了3个市)。据有关调查和资料显示,今年房价上涨的主要原因是土地价格的高速增长,如16月份,全省房地产开发企业购置土地面积同比仅增长9.2,而土地成交价款同比增幅高达63.4%,从全省成交土地
13、均价来看,每平方米的单价同比增长了49.8,接近50%。土地价格的大幅度增长成为房价涨幅过大的主要原因之一,其它如钢材、水泥等主要建材价格上涨,节能和环保新产品的大量运用,人员素质提高职工工资增加,小区环境改善楼盘档次提升,房地产企业高垄断利润、开发商捂盘惜售等都是今年以来房价持续上涨的主要推动因素。 (二)住房供应结构不尽合理,结构性矛盾还比较突出 今年以来全省各地通过加大经济适用房和廉租房建设投入力度,商品房供应结构不合理状况有所改观,但由于长期积累的矛盾,目前商品房供应结构性矛盾还比较突出,短时间内还难以得到根本解决。结构性矛盾主要体现在90平方米及以下商品房所占比重仍然较低。从完成投资
14、额来看,今年1-6月份,全省90平方米及以下住宅投资完成110.15亿元,占全部住宅投资的14.8%;从施工面积和新开工面积来看,上半年全省90平方米及以下商品房施工面积1910.78万平方米,占全部住宅施工面积的13.6%,其中新开工面积641.29万平方米,占住宅新开工面积的比重仅为16.7%,无论从投资完成额还是施工面积或者是新开工面积,离70%的目标还有很大差距。 三、房地产市场发展趋势及几点建议 (一)发展趋势及理由 根据今年上半年全省房地产市场发展的情况和趋势,我们认为2007年江苏省房地产业将继续在调整期运行。经过调整和发展,江苏的房地产业发展将更加成熟、更趋理性,将继续保持稳定
15、快速增长态势。 一是今年以来国民经济继续保持在高位上稳定运行(上半年全省实现地区生产总值比上年同期增长15%,财政一般预算收入同比增长34.8%,工业利润(1-5月)同比增长56%,城乡居民收入分别增长17.3%、15.3%),总体上呈现出经济增长的协调性提高、活力增强、结构改善、质量和效益不断提升的良好发展新态势,下半年仍将保持这一发展趋势。经济增长加快,企业效益提高,人们收入增多,消费水平提升必将对房地产市场形成新的拉动和支撑。 二是由于房地产具有高额的利润,投资回报率高,近年来特别是今年以来大量企业和资金进入房地产市场,据统计,至今年6月末,全省房地产开发企业由去年同期的3956个增加到
16、4338个,一年净增382个,其中有开发量的企业由2304个增加到2574个,一年净增270个,今年上半年全省房地产开发企业投向房地产开发的资金同比增长了50%以上(到位资金总量和本年到位资金分别增长了52.6%、增长51.8%),极大地提高了房地产开发企业的规模和实力,将进一步加快和促进江苏房地产市场的发展。 三是当前房地产产业快速发展,房地产业已成为江苏省重要支柱产业之一,其在国民经济增长和社会发展中的地位和作用不断提高,它的健康发展对于满足广大群众基本住房需求、保持国民经济平稳较快增长、确保社会稳定和小康社会以及和谐社会建设具有十分重要的作用,尤其是当房地产产业成为各级政府财税收入重要来
17、源和渠道时,必将受到各级政府的特别关注和成为扶持的目标。据有关部门提供的资料,今年上半年全省房地产业完成税收157.18亿元,同比增长43.9%,占全省地税收入总量的22.9%,如加上建筑业完成的税收比重将达37.9%。 四是从市场供求关系看,居民购房需求旺盛,房地产仍有很大的发展空间。有调查数据显示,今年二季度居民购房意愿比一季度提高1个百分点,下半年仍将保持较高的购房意愿;另从金融机构提供的有关数据看,上半年全省个人消费贷款累计投放419.16亿元,同比多增403.07亿元,其中个人住房贷款投放405.15亿元,同比多增188.6亿元,个人住房贷款投放量占个人消费贷款总量的96.7%,居民
18、贷款的绝大部分用来购房;再从目前城乡居民的居住条件来看,到去年底,全省城乡居民人均拥有的住房建筑面积和使用面积离小康目标和现代化目标仍有一定差距,对住房仍将保持较旺的需求。 (二)几点建议 总的来看,近年来特别是今年以来江苏房地产市场发展的形势是好的,但也存在着一些不容忽视的问题,我们必须加以密切关注和认真解决。为了促进江苏房地产市场的健康发展,继续保持在全国的领先地位,在下半年及以后的工作中我们建议做好三方面的工作: 第一,从政府的层面来看,各地、各部门要针对当前房地产市场中存在的突出问题,按照贯彻落实科学发展观的要求,切实认真贯彻落实国家宏观调控的各项政策和措施,认真制定和抓紧实施住房建设
19、规划制度,进一步完善房地产开发土地供应办法,合理控制城镇房屋拆迁规模和进度,将调整住房供应结构、稳定住房价格的各项任务落到实处,促进房地产市场又好又快发展。 第二,从企业的层面来说,各房地产开发企业应抓住当前宏观调控的有利发展机遇,进一步苦练内功,在提高质量、强化服务、降低成本、提升品牌形象等多方面下大力气,做大做强企业,千万不要因当前较好的发展形势而忽视企业内在素质的提升。市场竞争是激烈而无情的,只有不断进取,不断创新,始终把消费者当作上帝,才能在市场竞争中发展壮大并立于不败之地。 第三,从消费者的角度来讲,广大城镇居民要合理消费、理性消费,切实改变消费理念,根据收入情况,通过租赁房屋、购买二手房、购买新房等不同方式、多种途径实现和满足住房需求,切不可盲目攀比、提前消费,做房价不断上涨的推波助澜者。当然政府要千方百计采取措施稳定房价,建立健全房地产市场信息发布制度,提高市场透明度,规范房地产市场秩序,这对于正确引导居民理性消费,改善心理预期是至关重要的。
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