房地产开发成本计算.doc
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1、一、 建设项目投资估算固定资产投资:项目按拟建规模、规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息:企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金:维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金建设项目总投资形成的资产分为:固定资产、无形资产、延递资产、流动资产二、 房地产项目投资与总成本费用估算(一)概念1、 开发项目投资特点:出售、出租、自主经营2、 开发项目总投资(开发建设投资、经营资金)开发建设投资:开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用
2、、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等经营资金:开发企业用于日常经营周转的资金3、 开发产品成本:房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用用途角度分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本核算分为:开发直接费(土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)、开发间接费(管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等); 开发成本、开发费用进行同样的分类(二)房地产开发项目总成本费用构成估算1、 土地费用估算土地使用权出让金,方式:拍卖、招标、协议土地征用及拆迁安置补偿费,方式:货币补偿、产权调换土地转让费:土地受让方向土地转让
3、方支付土地使用权转让费土地租用费:土地租用方向土地出租方支付的费用。 置业投资中经常使用土地投资折价:合作开发项目2、 前期工程费项目的规划、设计、可行性研究费用:一般来说,规划及设计费用占建安工程费的3%左右,可行性研究费占项目总投资的0.1%-0.3%,水文、地质勘探为设计概算的0.5%左右“三通一平”等土地开发费用,一般为设计概算的0.35%3、 基础设施建设费(红线内外工程费):建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用。其通常采用单位指标估算法来计算,粗略估算时,各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算4、 建筑安装工程费:直接用于工程建设的总成本费用主
4、要包括:建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)、室内装修工程费用等5、 公共配套设施建设费:居住小区内为居民服务配套建设的各种费营业性的公共配套设施的建设费用(居委会、幼儿园等)6、 开发间接费:房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用(工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊销等)7、 管理费用:房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动二发生的各项费用。包括:管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险法、董事会费、咨询
5、费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税(企业管理用房)、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等管理费用以项目投资或1-5项直接费用为基数,取3%8、 财务费用:企业为筹集资金而发生的各项费用包括:借款和债权的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费等。利息外的财务费用可按利息10%估算9、 销售费用:在销售产品过程中发生的各项费用广告宣传及市场推广费,约为销售收入的2%-3%(住宅销售物业较高,写字楼物业较低)销售代理费约为销售收入的1.5%-2%其他销售费用约为销售收入的0.5%-1%以上各项合计,销售费用约占销售收入的4%-6%10、 其他费用包括:临时用地费和临时建设费、工程
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