商业项目经营管理模式.doc
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1、泰山盛世嘉园(商业)经营管理模式(建 议)一、物业名称:泰山盛世嘉园(商业)二、管理范围:泰山盛世嘉园项目商业物业部分(负一层到四层)三、总则说明:1、物业整体实行四统一管理:统一招商、统一物管、统一营销推广、统一布局规划;2、本物业一二层实行产权分散,商铺统一委托经营管理,(产权、经营权、管理权)三权分离,卖场经营实行“九大统一”原则管理;3、考虑到本物业大型购物中心的业态业种布局及项目运营特点,除一二层外均实行以物业管理为主,商业管理为辅的原则;4、本管理模式建议重点对一二层管理模式进行了详细阐述。四、管理总则:(九大统一)1、 统一规划布局:虽然此商场属产权式商场,但商场各楼层的功能、业
2、态业种布局及以后的调整等,都实行统一规划布局及调整,将其写入合约中加以说明,任何投资者、经营户须遵守。2、 统一招商实施策划:无论是开业前和开业后,都是由管理公司统一招商策划和组织实施,保障商场的整体质量。3、 统一物业管理:由管理公司提供全程的物业管理服务,但其产生的各种成本,一律不以物业管理费的形式来收取,而是纳入商业综合服务费来收取,商户按此交纳即可。4、 统一营销企划:商场内外全年的营销企划活动,包括商户准备搞的活动,都统一交由管理公司企划部来统一组织安排,保障其有效性、规模性、统一性、规范性,营销成本按营业额进行比例分摊。5、 统一收银结算:所有进场的租赁户与管理公司签署有关协议,其
3、中说明收银是统一代收的,约定结算周期、时间、数额等即可,有关费用在其收银款中扣除。6、 统一证照税费:统一由管理公司办理一个营业执照及相关税务登记证等,所有商户不需要办理个体证照,减少商户的繁琐事务,让商场形成一个商业经营的整体。商户应承担的税费按营业额和面积的一定比例分摊。如果是大面积出租给主力商家的,另外自主办理。7、 统一营业人员:商场营业人员由管理公司统一招聘,统一培训、统一考核、统一分配、统一管理等,其工资和提成由商户负责承担,由管理公司在其收银款中扣除。8、 统一形象着装:所有营业人员,必须遵守商场的管理规定,维护商场整体形象,统一发放工作服装,但须交纳一定的服装保证金等,以便体现
4、商场的统一性、规范性。9、 统一培训考核:对所有员工的后期教育培训以及考核,均由管理公司来进行,做到保障服务的质量和规范。五、管理细则1、 发展商须提供统一的物业管理服务作为商场运营的基础管理保障,相关的物业管理费预算出来纳入商场综合服务费用里,在统一收银的款项中代扣即可。2、 商场的商业运营管理采取的是委托代管经营的商业运营模式,即无论是产权户还是租赁户,一律签署委托代管经营协议,统一交由管理公司来统一进行代管经营,产权户和租赁户充当供货商角色,不临柜指挥,只须保质保量的供货到位即可。3、 商业运营管理过程中产生的营业员的工资、销售提成奖励等,都由供货商负责承担,由管理公司在统一收银的款项中
5、代扣即可。4、 有关企划活动产生的费用,按租赁户营业额的一定比例分摊。5、 管理公司统一办理一个营业执照、税务登记证,统一进行定税和申报税等,然后再分摊到各个租赁户头上,在统一收银的款项中代扣即可。6、 所有商场营运管理规则统一由管理公司制定,并督导其执行。7、 所有营业人员,由管理公司统一招聘、统一培训、统一分配到各柜组。8、 统一收银后给租赁户的返款安排每周或每半月,最长不超过1个月和租赁户结算一次。9、 涉及到有关商品保险的问题,统一由管理公司来处理,相关的费用也由租赁户自行承担,在管理公司在统一收银的款项中代扣即可。10、此模式在于产权是多样化、分散化的,其经营权收益归属租赁户,经营管
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