《选址手册.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《选址手册.doc(9页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、一、影响选址的主要因素l 区域内消费者对自助的认识;l 区域内消费者的购买水平;一个区域内的消费者购买力水平是影响设施选址的首要因素,在确定服务设施定位时必须充分考虑购买力水平,以使亲亲袋鼠的规模与区域的需求相适应。主要考虑的方面包括:城市规模和城市人均收入水平。l 服务行业的集中化程度;服务行业的集中化会产生聚集效应,既可以给服务设施带来商业机会,获得更多的收益,又给消费者带来方便,降低消费者的消费成本,可以满足消费者多种服务需求。但是另一方面也会使企业的竞争更加激烈。所以设施选址要综合考虑集中化带来的影响。l 服务与消费者接触频繁度的高低;同消费者接触频繁度较高的服务单位在选址时应靠近消费
2、群集中的地区,而同消费者接触频繁度较低的机构则应选择交通便利的地区。二、单店选址的原则考虑服务提供者的经济效益的同时兼顾消费者的实际需要,在保证服务提供者获得合理回报的条件下,使消费者以尽可能低的消费成本得到方便快捷的服务,实现整个服务系统功能的总体最优。l 通用原则:n 单店的商圈内有足够的目标客户。包括人流量、潜在和现实购买力等。n 具有方便的交通条件。所以应考虑停车场的问题。n 占用该地址的时间最好能满足特许经营的加盟期限,比如至少要超过一个加盟期限年数,或是加盟期限的整数倍。n 该地址的邻居店风格、内容、客流量等方面和本体系的单店不会发生矛盾和不和谐的现象。n 最好临街一层,方便促销活
3、动的开展和实施。1、初选地址l 根据特点,初选地址可集中在高档住宅区以及商住混合区及商场;l 建议初选3处。1.1 选择程序l 确定预计投资额;l 按照投资额的多少来查找符合这一标准的地段或地区;l 得到初步筛选结果;l 如果未能得到初步结果,则重复以上程序。1.2 客流分析l 选定店址之前,需要对预选的店址进行客流分析;l 客流质量的调查方法:设计问卷进行抽样调查或走访现有商家访谈调查;了解主要 客流的职业、消费能力、消费习惯等特征;l 客流数量的调查方法:采取实地观察记录法。下面分别针对两种情况具体说明。1.2.1 分中心店址人流量测算(见附表1)调查时间:工作日、休息日、节假日各一天。调
4、查地点:主入口所在的街道、对外开放的各个入口处。1.2.2 街道流量调查(见附表2)调查时间:工作日、休息日、节假日各一天。调查地点:目标店铺所在街道的两个方向(若是十字路口,则为四个方向)。1.3 多指标综合评价法1.3.1 原理l 针对单店的选址;l 原理:根据具体服务设施选址的特点确定评价指标体系,为各指标确定权重,然后按照一定的标准对备选方案进行打分,求出各个方案的总分,最后根据得分的多少进行方案排序,圈定选址方案。1.3.2 多指标综合评价法选址步骤l 按照影响选址的因素来制定指标体系;l 确定评分的标准和范围,各单项的评分以100为满分;l 根据指标和评分标准对备选方案打分;l 求
5、出每个方案的综合评分值;l 根据得分大小对方案进行排序来确定入选方案。1.3.3 评价指标与指标权重表指标权重编号指标权重地理位置0.206购买行为0.10人口状况0.157地区成长性0.08商业条件0.128配套设施0.07交通条件0.129政策法规0.04资金投入0.1010停车场条件0.02l 指标含义解释:(1)地理位置是指被选店址所处地段,应尽量选择在城市的交通要道,两面或三面临街能见度高的地段;(2)人口状况是指被选店址区域内人口的数量、就业与收入水平、年龄结构、文化程度等;(3)商业条件是指被选店址属于什么类型的商业区域,一般划分为四类,即城市中央商业区、城市交通枢纽商业街、城市
6、居民区商业街和郊区购物中心;(4)交通条件主要是指被选店址的交通方便程度,包括:公共汽车路线的多少、是否属于交通特殊管制的地段等; (5)资金投入是指在被选店址处所要建设单店的资金投入与预计投资额的比较额;(6)购买行为是指被选店址区域内消费者对化妆品通常所采用的购买方式;(7)地区成长性是指被选店址所在区域未来发展成为商业中心或居住区的可能性;(8)配套设施是指与零售业相关的交通、银行、餐饮等服务机构;(9)政策法规是指被选店址所处区域内城市建设规划和商业主管部门限制和鼓励的政策;(10)停车场条件是指被选店址周围停放车辆的方便程度。1.3.4 综合评定表(见附表3)注:(1)各个位置的打分
7、以100为满分进行评估;(2)可以根据被选地址的多少扩充表格。1.3.5 评分标准(见附表4、5)范围以被选店址为中心,徒步区域200米为半径,交通设施为500米半径。1.4 跟随法适用于有同类竞争者的情况。1.4.1 原理同类竞争者的店址的选择通常也是在经过市场调查和分析以后得出的,由于相互间产品或服务的相似性,即可以利用同类竞争者的选择结果作为选址的参考,在同类竞争者选址区域做进一步的分析确定。1.4.2 步骤(1)获得同类竞争者店址所在地地理图(2)标注店址周边设施,包括:l 商业设施n 商场n 超市n 食品店n 专卖店l 住宅区l 文教设施n 学校n 幼儿园n 亲子教育机构n 儿童素质
8、教育机构l 政府机关l 事业单位l 交通状况n 公交车站n 出租车车站n 地铁n 城铁n 停车场n 立交桥n 跨水桥n 天桥n 地下通道l 地理位置n 道路n 街道n 路口n 拐角(3)从以下方面,分析竞争者所在位置优劣势:l 人口流量l 周边商业设施种类l 住宅区、文教设施、政府机关、事业单位出入口位置l 交通方便状况l 交通设施出入口人流位置l 是否处在道口、路口或者拐角(4)针对竞争者弱势项选址,主要考虑因素:l 是否能够截断客流l 更靠近主要人口流动的方向l 交通更便利三、店址的选定以上计算方法是将影响因素通过数据进行量化,但是在实际操作中,在根据以上选址方法得到计算结果的同时,还必须
9、按照被选地区商业环境、客流状况等条件对备选地区再加以选择和决策。l 在决策中要考虑以下因素:n 备选地址客流量及质量的调查结果;n 比较各个店址的优缺点;n 竞争者数量。竞争者的存在可以造成聚集效应,带来客流量。但同时竞争者数量达到一定的程度以后也会出现竞争的白热化,使得分配到每一个经营者的数量减少;n 寻求特许人意见,确定最佳店址;n 在没有理想店址的情况下,则需重复以上整个过程。l 选店须遵循的原则:n 选择最优方案的同时必须兼顾可行性,即在可行的前提下选择最优方案;n 必须以选址的目标为决策的准则,不能偏离目标。四、应该注意的问题 套内使用面积500以上,建议800; 所选楼层不高于三层
10、,此项为相关消防部门限制,各地不同; 房间内净高3米,否则影响上课,且感觉压抑; 房间内实体承重墙及柱子不可过于密集,以方便区域规划,需要简单考虑大教室(60)和器械区(120)的规划; 室内采光和通风条件良好; 区域内独立上下水和卫生间,或者可以配置; 以无装修或简单可拆除的预留装修为好,否则增加施工时间和成本; 楼梯、电梯、通道和门口明亮且形象好; 是否具备中央空调,空调开放时间和营业时间是否会冲突且空调或者通风系统是否有异味; 临近商户为中高端、形象好、且无异味经营商家; 停车位配备参考每一百平方米经营面积5个车位的标准; 物业性质选择以私密性好、周边环境和配套设施齐全为上选,其次是高端
11、商业设施或周边符合要求的经营场所; 非高端商业物业性质租金建议为:一类城市3.5元/日,二类城市3元/日,三类及以下城市2.5元/日,个别情况个别对待,高端商业及一类地段的标注可以适当增加0.5元/日。附表1: ( )客流量调查表调查日期: _年 月 日 星期_ 调查人:_ 天气:_地点 人数时间主入口街道XX门进店主入口进店XX门进店由左向右由右向左9:00-11:0011:00-13:0013:00-16:0016:00-19:0019:00-21:00附表2:( )街道人流量调查表调查日期: _年 月 日 星期_ 调查人:_ 天气:_人数时间 主入口街道进入目标店人数由左向右由右向左9:
12、00 -11:0011:00-13:0013:00-16:0016:00-19:0019:00-21:00附表3:综合评定表指标权重得分得分权重甲位置乙位置丙位置甲位置乙位置丙位置地理位置0.20人口状况0.15商业条件0.12交通条件0.12资金投入0.10购买行为0.10地区成长性0.08配套设施0.07政策法规0.04停车场条件0.02综合评价值附表4:评分标准指标评分标准指标评分标准指标评分标准指标评分标准指标评分标准地理位置人口状况商业条件交通条件政策法规市区+20人口数量每千人+1每一个大型商场+5每一个公交路线+2.5较为宽松25郊区+10偏向中高收入者+30每一个中型商场+4出
13、租车车站+10适中15中心地区+20偏向中低收入者+15每一个小型商场+3地铁+20非常严格5主干道+20偏向低收入者-10每一个大型超市+5城铁+20政府鼓励70普通街道+10儿童比例较高+30每一个中型超市+4停车场+5政府没有态度50十字路口+20儿童比例适中+15每一个小型超市+3立交桥-5政府限制20拐角两头+20儿童比例较低+0每一个亲自教育机构+3跨水桥的引桥-5道路中段+10年龄结构偏向老年人+5每一个儿童素质培训机构+1每一座天桥+5周边在建工程进入收尾期+10年龄结构偏向中年人+15居民区每50户+1每一个地下通道出入口+5周边在建工程正在进行0年龄结构偏向青年人+10每一
14、栋写字楼+5火车站+5周边在建工程待进行-10女性比例较高+20每一处政府机关+5机场+0即将拆迁-30女性比例适中+10每一处教学设施学生每100人+1道路拥挤程度严重-10一年内拆迁-20女性比例较低+0道路拥挤程度适中0无城建规划+5道路拥挤程度较低+10距离交通设施200米以内+10距离交通设施200米500米+5距离交通设500米1000米-5距离交通设1000米以上-10附表5:指标评分标准指标评分标准指标评分标准指标评分标准指标评分标准配套设施资金投入地区成长性儿童早期教育消费行为停车场条件每一家银行+10投资额在预算投入额内,节省较多+95成长为商业区趋势较高+80倾向于到专业
15、培训机构结构服务+90很方便+90每一台自动提款机+10投资额在预算投入额内,节省较少+85成长为商业区趋势一般+60倾向于到学校进行服务+60一般+60每一处大型餐饮服务点+7投资额与预算投入额相当+75成长为商业区趋势较低+30倾向于自我教育的+10较为麻烦30每一处中型餐饮服务点+4投资额超过预算投资额较少+30成长为交通枢纽商业街趋势较高+90每一处小型餐饮服务点+1投资额超过预算投资额较多+10成长为交通枢纽商业街趋势一般+60每一处公园+3投资额超过预算投资额很多0成长为交通枢纽商业街趋势较低+40每一处旅游景点+2成长为城市居民区商业街的趋势较高+85大型休闲场所+5成长为城市居民区商业街的趋势一般+60中型休闲场所+3成长为城市居民区商业街的趋势较低+35小型休闲场所+1成长为郊区购物中心的可能性较高+75每一处卫生医疗场所+2成长为郊区购物中心的可能性一般+50其他+2成长为郊区购物中心的可能性较低+25
限制150内