新版《城镇土地估价规程》(16页).doc
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1、-新版城镇土地估价规程-第 14 页新版城镇土地估价规程应用说明二零一五年六月目 录一、修订的主要内容1、结构调整 12、概念调整 23、要求调整 64、文字调整 10二、报告撰写中需要注意的事项1、报告整体需要注意的要点 102、报告撰写的注意事项 113、档案资料的管理要求 14一、修订的主要内容1、结构调整需要重点关注的是:现场勘查用表估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表,需要有估价师签字,报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。2、概念调整新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释,增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念,删除了熟地价格、毛地价格、生地价
2、格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。部分概念做了调整,修改前后概念对比如下:修改前修改后土地价格:是指土地的购买价格,是土地未来年期纯收益(地租)的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。地价:在市场条件下形成的土地权利价格,包括在公开市场条件下形成的客观合理的价格和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格。无特殊说明下,指公开市场条件下形成的,一定年期建设用地使用权的权利价格,其空间内涵包括地表及地上、地下的一定范围,也可依据权属划分,单独界定为地下空间使用权或空中使用权价格。基准地价:是指在城镇规划区范围
3、内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。基准地价:在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内,对平均开发利用条件下,不同级别或不同均质地域的建设用地,按照商服、住宅、工业等用途分别评估,并由政府确定的,某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。标定地价:标定地价是政府根据管理需要,评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。标定地价:标定地价是政府根据管理需要,评估的标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下,某一估价期日法定最
4、高使用年期下的土地权利价格。市场比较法:是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法:根据替代原理,将待估宗地与具有替代性的,且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较,并对类似宗地的成交价格进行差异修正,以此估算待估宗地价格的方法。成本逼近法:是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本逼近法:以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,加上客观的利润、利息、应缴纳的
5、税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。剩余法:又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。剩余法:在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等,以价格余额来估算待估宗地价格的方法。基准地价系数修正法:是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。公示地价系
6、数修正法:利用城镇基准地价(路线价)、标定地价等政府公示地价及其地价修正体系成果,按照替代原则,将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的条件相比较,进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。相邻地区:指待估宗地所处的同类用途的均质地域或紧邻所在地域的其它均质地域。相邻地区:与待估宗地用途空间紧邻的均质地域。地价指数:指运用一定的统计方法将特定区域内某一用途于某一时期的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平的百分比指数。地价指数:特定区域内,某一用途、某一时期的地价水平相对于某一基准日期地价水平的变动指数。综合还原利率:是将土地及其地上建筑物共同产生的未来纯收益转化为价格的比率。综合还
7、原率:是将土地及其地上建筑物共同产生的未来纯收益还原为某一期日的不动产价格的比率。土地还原利率:是将土地产生的未来纯收益转化为价格的比率。土地还原率:是将土地产生的未来纯收益还原为某一期日的土地价格的比率。建筑物还原利率:是将建筑物产生的未来纯收益转化为价格的比率。建筑物还原率:是将建筑物产生的未来纯收益还原为某一期日的建筑物价格的比率。城镇拆迁安置费用:指用地单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的拆迁补偿的各项客观费用。主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。征收补偿费:征收土地和地上建筑物、构筑物及其他附着物所发生的区域性、客观补偿性费用之和。土地取得费:指用地单位
8、为取得土地使用权而支付的各项客观费用。土地取得费:为取得土地权利而支付的各项区域性客观费用。土地开发费:是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。主要包括宗地内外的土地开发费用。土地开发费:为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项区域性客观费用。主要涉及宗地内外的土地开发投入费用。修改前修改后土地增值:是待估土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加,是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。土地增值:是待估土地因用途改变或进行土地开发,达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。标准宗地:是在城镇的一定区域内设定的,其深度、宽度、形状、用途等特征在
9、该区域内具有代表性,使用状况相对稳定又起示范及比较标准作用的宗地。标准宗地:在均质区域内确定的,其深度、宽度、形状、用途、开发利用状况等特征在该区域内具有代表性,使用状况相对稳定,能够起示范及比较标准作用的宗地。标准深度:指在城镇中,随着土地离道路距离的增加,道路对土地利用价值影响为零时的深度。标准深度:随着土地离道路距离的增加,道路对土地利用价值影响为零时的深度。里地线:标准深度的连线为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地,里地线以外的区域称为里地。里地线:标准深度的连线。公示地价:以维护经济和市场的平稳健康发展为目标,遵循公开市场价值标准评估,并经政府确认,公布实施的地价。包括基
10、准地价、标定地价、课税地价等。课税地价:为课税需要,以基准地价、标定地价为基础测算,并由政府确定的,作为计税依据的土地价格。3、要求的调整关于技术体系与技术途径由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。关于估价原则新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。剔除了报酬递增递减原则和变动原则。调整的出发点是:城镇土地估价规程是技术规程,需要更多的反映土地估价技术,保留的原则与估价方法的选用有密切的关系,剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的
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