建筑工程合同10大注意事项.doc
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1、建筑工程合同10大注意事项一、关于发包人与承包人:1、对发包方主要应了解两方面内容:主体资格,即建设相关手续是否齐全。例:建设用地是否已经批准?是否列入投资计划?规划、设计是否得到批准?是否进行了招标等。履约能力即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。2、对承包方主要了解的内容有:资质情况;施工能力;社会信誉;财务情况。承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。上述内容是体现履约能力的指标,应认真的分析和判断。二、合同价款应注意:1、协议书第5条“合同价款”的填写,应依据建设部第107号令第11条规定,招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。非招标
2、工程合同价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。”2、合同价款是双方共同约定的条款,要求第一要协议,第二要确定。暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款,约而不定的造价不能作为合同价款。三、发包人工作与承包人工作条款应注意:1、双方各自工作的具体时间要填写准确。2、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。3、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和计算方法要填写清楚。四、合同价款及调整条款应注意:1、填写第23条款的合同价款及调整时应按通用条款所列的固定价格、可调价格、成本加酬金三种方式,约定一种写入本款。2、采用固定价格应注意明确包死价的种类。如:总价包死、单价包死,
3、还是部分总价包死,以免履约过程中发生争议。3、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。4、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数,也可采用绝对值法。5、对于风险范围以外的风险费用,应约定调整方法。五、工程预付款条款应注意:1、填写第24条款的依据是建设部第107号令第14条和大连市建设工程造价管理办法第34条。2、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。3、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。4、应填写约定扣回工程款的时间和比例。六、工程进度款条款应注意:1、填写第26条款的依据是合同法第286条、建筑法第18条、建设部第107号令
4、第15条和大连市建设工程造价管理办法第35条。2、工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量,相应的单价及有关计价依据计算。3、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择:按月结算、分段结算、竣工后一次结算(小工程)及其它结算方式。七、材料设备供应条款应注意:1、填写第27、28条款时应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点。2、应约定供应方承担的具体责任。3、双方应约定供应材料和设备的结算方法(可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法)。八、违约条款应注意:1、在合同第35.1款中首先应约定发包人对通用条款第24条(预付款)、第26条(工程
5、进度款)、第33条(竣工结算)的违约应承担的具体违约责任。2、在合同第35.2款中应约定承包人对通用条款第14条第2款、第15条第1款的违约应承担的具体违约责任。3、还应约定其它违约责任。4、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法,要越具体越好,具有可操作性,以防止事后产生争议。九、争议与工程分包条款应注意:1、填写第37条款争议的解决方式是选择仲裁方式,还是选择诉讼方式,双方应达成一致意见。 2、如果选择仲裁方式,当事人可以自主选择仲裁机构。仲裁不受级别地域管辖限制。3、如果选择诉讼方式,应当选定有管辖权的人民法院(诉讼是地域管辖)。4、合同第38条分包的工程项目须经发包人同意,禁止分包
6、单位将其承包的工程再分包。十、关于补充条款:1、需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改,可在补充条款内尽量补充,按顺序排列如49、50。2、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规,另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”。九、住宅商品房开发项目成本费用估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金3%二建安费用 810元/M2?1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2?100元/M2 别墅约180元/M21 规划设计费建安费3%2 设计招投标管理费总投资0.02%3 勘查费设计概算0.5%4 设计
7、监理规划设计费2%5 施工监理建安费1.4%6 施工证费7 规划证费建安费0.6%四配套费用 190元/M2?230元/M21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等五其它费用1 管理费用 (建安+前期+配套)3%2 销售推广费用按销售收入约1.53%计3 不可预见费用 (建安+前期+配套)3%或以上六营业税费销售收入6.1%1 营业税销售收入5%2 城市维护建设税营业税7%3 教育附加税营业税4%4 印花税销售收入0.05%5 交易管理费销售收入0.5%杭州市即将实行所得税预征:销售收入的15%33%=4.95%七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权
8、取得费附加1.1 国土契税土地评估价格3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地,免城市基础设施配套费。 1.3 拆迁管理费1.4 国土勘测费1.5 拆迁代办费1.6 现状实测费2 前期工程费中高档楼盘约80元/M2?100元/M2 别墅约180元/M22.1 方案设计费多层1.8元/M2,高层2.2元/M22.2 水文地质勘察设计费多层3.1元/M2,高层3.6元/M22.3 施工图设计费多层18-22元/M2,高层35元/M2,别墅100元/M22.4 施工图图审费多层1.8元/M2,高层2.2元/M22.5 基础设施设计费2.5.1市政工程设计费多层1.8元/M2,高层2.5元/M
9、22.5.2电信设计费 1元/M22.5.3有线电视宽带设计费 0.4元/M22.5.4管煤/给水/给电工程设计费 3.4元/M22.6 施工用电供配电贴费 1.2 ? 2.7元/M22.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M22.8 晒图费 0.5元/M22.9 编标费及委托编制标底费用 3.2元/M22.10 工程招标管理费 0.42元/M22.11 环保费/日照分析费 0.5元/M22.12 建筑地方高等教育费 12元/M22.13 人防费多层15元/M2 (旧城 10元/M2)2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2(商业用房)2.15 白蚁防治费 1.6元/M
10、22.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M23 建筑安装工程费 810元/M2?1260元/M23.1 建安成本多层800元/M2,高层1250元/M23.2 监理工程招标费管理费多层0.1元/M2,高层0.14元/M23.3 土建工程监理费多层8.4元/M2,高层10元/M23.4 土建工程质检费多层1.5元/M2,高层2.1元/M24 基础设施建设费 190元/M2?230元/M24.1 市政工程建设费多层70元/M2,高层100元/M24.2 市政工程质检费多层1元/M2,高层1.5元/M24.3 小区供电工程费 22元/M24.4 小区给水工程费供水基金 15元/M2 接水 15元/
11、M24.5 小区供气工程费 14元/M24.6 有线电视宽带工程费 6元/M24.7 小区路灯工程费双路 64万/公里单路39万/公里4.8 小区绿化费 25?30元/M24.9 小区通讯通邮费 16元/M2十、工程审计询问的小技巧一、信息交流时的技巧询问最主要的功能是搜集信息。但是,信息的可靠性以审计师与被审计人之间的无障碍沟通为基础,有效的交流最终取决于彼此的理解。下面是一些确保良好沟通关系的建议。1.询问具体问题。要得到有用的审计信息,审计师就必须询问具体的问题:“增加了什么成本?”“有节约成本的其它有效方法吗?”“你认为如何改变程序才更有效呢?”缺乏对问题细节的追问,一般的或非具体的回
12、答无助于识别核心问题或得到有意义的结论。2.注意没说到的问题。即使被审计人能够很好地理解审计师的意图,当接受审计师询问时,也会在披露重要信息方面出现纰漏。有些人可能认为,回答一些没有提到的问题浪费了审计师的时间,对审计师也不礼貌。3.运用非限定性询问有助于减少误解。非限定性询问不能简单的地用“是”或“不是”来回答。审计师既要鼓励被审计人对问题提供全面完整的回答,也要让被审计人有充分的时间作出答复。也许有必要向被审计方介绍一些审计问题的背景,以帮助他们判断审计师需要的重要信息。4.提防没有根据的假设。虽然运用假设有助于提高审计师判断的效率,但错误的假设是产生误解的主要根源。当审计师对过去提供准确
13、可靠信息的被审计人询问时,没有根据的假设最容易发生。5.注意关键词的含意。譬如像“内部控制”这个关键词,如果被审计方对这个词的意思不完全清楚,就很容易产生误解和混淆。二、冲突和误解时的技巧当冲突发生时,审计师的态度至关重要:傲慢的态度或挑剔的语气会逐渐毁掉技能高超的审计师。审计师必须牢记:在与被审计方对立的情况下,分出输赢胜败的想法是不合时宜的。解决冲突的唯一圆满结果是妥协和合作,让冲突双方都感到这种结果符合他们的需要。当被审计方持批评、不合作或敌对态度时,审计师必须坚守审计师与被审计方的共同目标维护积极的工作关系和推动组织任务的圆满完成。把注意力集中在审计目标上而不是障碍上,审计师就能在其他
14、人不合作或持有敌意的情况下保持积极向上的行为。1.涉及具体事实的分歧。因为事实容易独立查证,事实上的分歧通常容易解决。处于这种情况,审计师的询问主要应集中在收集需要证实或驳斥事实的信息上。一旦所有人都同意事实是正确的,这种分歧就解决了。2.涉及感知上的对立。对业务方法及程序提出建设性建议和忠告是审计师的职责所在。遗憾的是,有时审计师善意的建议被人理解成批评或责难。在审计查询中,被审计方可能会用指责、抵制和寻找借口对询问做出回应。如果被审计方表现不冷静或对审计师进行指责,审计师必须用争辩予以抵制。审计师应当有意询问一些问题,并从根本上铲除对审计师的指责。3.涉及性格的对立。通过观察被审计人员的行
15、为举止和对问题的询问,审计师就能识别出被审计人员所偏爱的工作方式并采取正确的步骤改进他们之间的沟通及工作关系。熟悉各种不同的工作方式应当成为审计师解决对立问题工具箱中的重要工具。通过对于作方式的了解,审计师就能找到调整自己以适应他人的工作作风的方式。4.涉及价值观的对立。如果对立由个人价值观的不同引起,就没有简单的解决办法。与涉及感知或个性差异不同,价值观的对立不能通过调解和协商解决。事实上,对根本价值观的询问不会起到正面的作用,这种努力可能被视为好战,使彼此间的合作关系更加紧张。尽管如此,价值观的差异并不是交流的绝对障碍。我们大家每天都在与我们拥有根本不同信念和价值观的人交往。价值观的差异并
16、不排除建立良好的工作关系在核心价值观上取得一致。审计师应该承认并尊重这些差异。三、有效倾听的技巧听到别人的话语未必是倾听,倾听意味着真诚地想理解说话者的意图和词的意义。这就需要作出努力并全神贯注。一旦审计师开始询问,他或她必须以机警、安定和全神贯注的姿态,对听到的回答表现出浓厚的兴趣。1.有效地运用肢体语言。在与被审计人交谈的过程中,审计师主要通过肢体语言表明没有分散注意力。审计师必须特别注意不要让外部的事情(譬如电话铃声、同事的交谈声或工作现场的其他活动)所干扰。一个容易分心走神或者在与被审计人员交谈时翻阅材料的审计师,发出的信息就是被审计人的谈话没有受到应有的关注。2.身临其境地倾听谈话。
17、在审计询问的过程中,被审计人说话的声调、措辞和心情与其提供的信息一样重要。这样,对被审计人员情绪的把握,能帮助审计师区别主要问题和次要问题。例如:某个被审计人员对每个月向管理部门的报告反复地表露出激动或苦恼情绪,实际上可能发出一种信号,表明那个报告的内容可能与重大问题有关。3.反射性听取谈话。反射性倾听不是简单地重复或鹦鹉学舌被审计人员的话,而是用审计师自已的话来表达被审计方的思想和意识的方法,千方百计核实谈话人的意图。通过对被审计人员观点的核实,审计师就能弄清被审计人的真实含义和对该问题的真实感受。它主要适用于对包含重要审计问题或带有情绪化的答复。4.心胸开阔地听取谈话。一个善于听取别人谈话
18、的人,其最重要的品质是心胸开阔。带着偏见进行审计询问的审计师,其行为举止就像浏览杂志或报纸上介绍汽车广告的汽车待购者,只关注自己所钟爱的汽车品牌广告,对其他的介绍却视而不见。无论有意还是无意,被询问人都会认为审计师只对某种特定信息敏感,从而据此调整他对询问的答复。因此,被询问人在回答问题时可能会限定、曲解,甚至隐瞒重要的审计信息。十一、特殊工程的造价管理停建、缓建工程由于建筑安装产品没有按照施工图全部完成,因而它在工程结算的审核,工程变更的计价,材料账款的管理等方面,与一般正常建设的工程相比,有较大的差别。因而做好停建。缓建工程的造价管理,具有特殊的意义。笔者想从以下几个方面谈谈在实际工作中的
19、体会一、首先做好工程停建。缓建后现场工程量的清理工程停建、缓建后已经完成的现场工程量是一项重要的基础数据,因为工程没有按照施工图全部完成,仅靠图纸难以计算已经完成的工程量,所以做好现场工程量的清理是做好工程造价管理的重要、必须的前提。现场工程量的清理包括现场已完实体工程量及预制半成品工程量两个方面。为全球现场清理和统计,应根据设备、工艺、土建等不同的专业特点,设计不同的统计表格,实现数据表格化。对于复杂的、大型的装置,对现场工程量进行纯粹的文字描述是无法满足工程造价管理需要的。现场工程量清单必须按照工程量计算规则进行测量、统计,而不仅仅是一般实物量的简单测量。二、及时进行工程变更的统计、认可工
20、程变更包括设计修改和现场身份证,停建、缓建工程由于工程中途停止,一些工程变更尚未来得及实施,特别是设计修改,这样就需要对工程变更进行专项统计、认可。首先,现场管理人员应将所有的工程变更进行统计,对其中已实施或部分实施的,及时进行认可,对未实施的加以剔除。对已经实施的工程变更,还应说明是先变更后施工,还是先施工后变更,因为这两种情况下的费用计算方法是不一样的。先施工后变更,要读取已经施工部分的费用,再读取已施工部分的拆除费,还要加上变更部分的费用。而先变更,要读取已经施工部分的费,还要加上变更部分的费用。而先变更后施工,仅只读取变更部分的费用即可。根据我们对多个工程的统计,工程变更费用平均占工程
21、造价的8%左右,这样一来一去,费用相关较大。其次,对于减少工程量、以小代大等费用减少的工程变更,现场管理人员应单独统计,不要遗漏。因为施工企业为了自己的利益,对这些工程费用减少的变更,一般在结算时是不会主动拿出来的。三、认真完成结算审核与正常建设的工程相比,停建、缓建工程的结算审核要特别注意以下几个方面。1、认真计算工程量正常建设的工程,其工程量计算一般依据施工图即可。而停建、缓建工程的工程量计算,应支持“施工图、工程量清理统计表、现场实物”三对照的原则,才能最终确定准确的工程量。应当把施工图和工程量统计表相互对照,准确计算。由于停建、缓建工程的特殊情况,工程造价管理人员还应经常深入现场,才能
22、有效保证工程量计算的准确性和结算审核的质量。2、深入开展定额研究,准确确定分部分项同工程的费用定额子目是反映按照施工及验收技术规范,完成一个分部分项工程的直接费用。而停建、缓建工程中,有许多分部分项工程的正常工序没有完成,这样就不能计取一个定额子目的全部直接费用。由于这种情况在停建、缓建工程中十分常见,因而对定额进行深入研究,准确确定未完工序的分部分项工程的直接费用是十分必要的,下面举一个例子。全统定额中热交换器水压试验是按固定管板式热交换器测算的,浮头式热交换器的水压试验按相应容积固定管板式热交换器水压试验子目乘以系数1.3,即定额直接费加30%。按照施工及验收技术规范,固定管板式热交换器的
23、水压试验包括壳程试压及管程试压,也就是说,固定管板式热交换器的水压试验子目,包括了这两个完整工序的直接费用。浮头式热交换器的水压试验一般包括管束试压、管程试压及壳程试压,同样,浮头式热交换器的水压试验只做了管束的水压试验,管程、壳程的水压试验还没有来得及做,这时该怎样计取费用呢?通过对比固定管板式和浮头式热交换器的水压试验的工序,可推知,浮头式热交换器水压试验的直接费用较固定管板式增加的30%,是增加的管束的水压试验费用。因而浮头式热交换器只做了管束的水压试验时,应按相应容积固定管板式热交换器水压试验子目的30%计取费用,而不应计取这个子目全部费用。3、密切结合施工合同,具体问题具体分析施工合
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