土地增值税清算政策讲座.pptx
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1、土地增值税清算土地增值税清算政策讲座政策讲座第一章第一章土地增值税的起源和现实意义土地增值税的起源和现实意义约翰约翰穆勒穆勒John Stuart MillJohn Stuart Mill英国经济学家英国经济学家(1806-18731806-1873)约翰约翰 穆勒最早提出土地增值税理论:穆勒最早提出土地增值税理论:-土地增值来源于人口增长和工商土地增值来源于人口增长和工商贸易增加,不完全来源于私人投入贸易增加,不完全来源于私人投入-土地为私人垄断土地为私人垄断-土地垄断者常投机获利,应课重土地垄断者常投机获利,应课重税税-土地增值税是财政收入的重要来土地增值税是财政收入的重要来源源土地增值税
2、起源:土地增值税起源:18981898年德国殖民者强占我国胶州湾年德国殖民者强占我国胶州湾胶澳租界条约胶澳租界条约 德国强占胶州湾时的建筑德国强占胶州湾时的建筑德皇威廉二世德皇威廉二世 孙中山先生孙中山先生ll19301930年年-1943-1943年,国民政府土地法年,国民政府土地法,征收土地增值税。,征收土地增值税。ll19441944年年-国民党逃台,修订了土地增国民党逃台,修订了土地增值税部分内容。值税部分内容。ll至今,台湾地区的土地增值税是其税制至今,台湾地区的土地增值税是其税制中的重要税种。中的重要税种。ll19941994年,我国颁布中华人民共和国年,我国颁布中华人民共和国土地
3、增值税暂行条例,开始征收土地土地增值税暂行条例,开始征收土地增值税增值税目前,开征土地增值税的国家和地区目前,开征土地增值税的国家和地区中中 国国中国台湾中国台湾韩韩 国国意大利意大利房价飞涨,土地增值税有重要的现实意义:房价飞涨,土地增值税有重要的现实意义:一、打击房地产投机一、打击房地产投机二、维护房地产经济秩序二、维护房地产经济秩序三、增加财政收入三、增加财政收入快与慢快与慢(新华社)(新华社)土地增值税清算土地增值税清算“惹急惹急”开发商开发商上海证券报上海证券报目前加强土地增值税征收管理的重要意义:目前加强土地增值税征收管理的重要意义:ll建设部等八部门开展房地产市场秩序专项整治建设
4、部等八部门开展房地产市场秩序专项整治ll国家税务总局要对清算情况进行执法检查国家税务总局要对清算情况进行执法检查ll财产与行为税司陈杰司长:财产与行为税司陈杰司长:给税务人员免责给税务人员免责ll税务机关:增收手段之一税务机关:增收手段之一ll国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发知国发201020101010号(新国十条)号(新国十条)ll总局总局5353号文件:税务部门要严格按照税法和有关号文件:税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产
5、开发项目进行重点对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。清算和稽查。第二章第二章现行土地增值税税制要素现行土地增值税税制要素第一节:纳税义务人和征税范围第一节:纳税义务人和征税范围请思考:请思考:llA A企业清产核资,其房产评估增值入账,企业清产核资,其房产评估增值入账,是否缴纳土地增值税?是否缴纳土地增值税?llB B企业转让一块集体土地使用权,是否企业转让一块集体土地使用权,是否缴纳土地增值税?缴纳土地增值税?llC C个人向无亲属关系的第三方直接赠与个人向无亲属关系的第三方直接赠与国有土地上有房产证的车库,是否缴纳国有土地上有房产证的车库,是否缴纳土地增值税?土地增值税
6、?ll土地增值税暂行条例第二条规定:土地增值税暂行条例第二条规定:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物附着物(简称转让房地产简称转让房地产)并取得收入的单并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。应当依照本条例缴纳土地增值税。ll土地增值税暂行条例实施细则第六土地增值税暂行条例实施细则第六条规定:条例第二条所称的单位,是指各条规定:条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人,团体及其他组织
7、。条例第二条所称个人,包括个体经营者。包括个体经营者。法律关系包含法律关系包含主体主体 、客体、内容、客体、内容不不论论法法人人、自自然然人人,不不论论经经济济性性质质、不不论论内内资资、外外资资,中中国国公公民民和和外外籍籍个个人人,也也不不论论部部门门,只只要发生了应税行为都应该缴纳土地增值税。要发生了应税行为都应该缴纳土地增值税。工、农、商、学、兵都是光荣的纳税人!土地增值税的缴纳主体土地增值税的缴纳主体商品房商品房旧房及建筑物旧房及建筑物国有土地使用权国有土地使用权土增税征收客体土增税征收客体-房地产房地产土地增值税征税必须同时满足土地增值税征税必须同时满足2 2个法律关系内容:个法律
8、关系内容:一、有经济利益转移(货币收入、实物收入或其他收入);一、有经济利益转移(货币收入、实物收入或其他收入);二、国有土地使用权或者房屋权属发生转移;二、国有土地使用权或者房屋权属发生转移;转让方转让方(开发商、土地使(开发商、土地使用权人、房屋产权用权人、房屋产权人)人)买受方买受方法律关系内容法律关系内容问题一:转让集体土地使用权征税吗?问题一:转让集体土地使用权征税吗?土地增值税暂行条例实施细则第三条规定:条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。不征收土地增值税不征收土地增值税征收土地增值税征收土地增值税出让出让问题二:地下建筑征税吗?问题二:地下建筑征税吗?
9、土地增值税细则规定:条例第土地增值税细则规定:条例第二条所称的地上的建筑物,是指建二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。地下的各种附属设施。土地增值税细则规定:土地增值税细则规定:条例第二条所条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。动,一经移动即遭损坏的物品。问题三:转让烟囱征税吗?问题四:继承房地产征税吗?问题四:继承房地产征税吗?继承虽然发生了房地产的权属变更,但是被继承人继承虽然发生了房地产的权属变更,但是被继承人并没有取得收入,因此,这种行为不
10、应缴纳土地增并没有取得收入,因此,这种行为不应缴纳土地增值税。值税。问题五:赠与房地产征税吗?中国青少年发展基金会中国青少年发展基金会希望工程基金会希望工程基金会宋庆龄基金会宋庆龄基金会减灾委员会减灾委员会中国红十字会中国红十字会中国残疾人联合会中国残疾人联合会全国老年基金会全国老年基金会老区促进会老区促进会 llA A企业清产核资,其房产评估增值入账,企业清产核资,其房产评估增值入账,是否缴纳土地增值税?是否缴纳土地增值税?llB B企业转让一块集体土地使用权,是否企业转让一块集体土地使用权,是否缴纳土地增值税?缴纳土地增值税?llC C个人向无亲属关系的第三方直接赠与个人向无亲属关系的第三
11、方直接赠与国有土地上有房产证的车库,是否缴纳国有土地上有房产证的车库,是否缴纳土地增值税?土地增值税?答案:不缴纳答案:不缴纳答案:不缴纳答案:不缴纳答案:缴纳答案:缴纳思考题答案第二节第二节 纳税义务发生时间纳税义务发生时间ll条例第十条:纳税人应当自转让房地产条例第十条:纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。机关核定的期限内缴纳土地增值税。ll开发项目的预缴(每月申报期)开发项目的预缴(每月申报期)ll开发项目的清算(审核完成十五日内)开发
12、项目的清算(审核完成十五日内)ll二手房、土地使用权的先税后证二手房、土地使用权的先税后证四级超率累进税率四级超率累进税率计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:的简便方法计算,具体公式如下:(一一)增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额50%50%的:的:土地增税税额土地增税税额=增值额增值额30%30%(二二)增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%50%,未超过,未超过100%100%的:的:土地增值税税额土地增值税税额=增值额
13、增值额40%-40%-扣除项目金额扣除项目金额5%5%(三三)增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100%100%,未超过,未超过200%200%的:的:土地增值税税额土地增值税税额=增值额增值额50%-50%-扣除项目金额扣除项目金额15%15%(四四)增值额超过增值额超过200%200%的:的:土地增值税税额土地增值税税额=增值额增值额60%-60%-扣除项目金额扣除项目金额35%35%公式中的公式中的5%5%、15%15%、35%35%为速算扣除系数。为速算扣除系数。第三节第三节 土地增值税税率土地增值税税率下列情形是否预征土地增值税?下列情形是否预征土地增值税?l l职工福利职
14、工福利l l奖励奖励l l对外投资对外投资l l分配给股东或投资人分配给股东或投资人l l抵偿债务抵偿债务l l换取非货币性资产换取非货币性资产l l回迁房回迁房第四节第四节 土地增值税纳税地点土地增值税纳税地点房地产的坐落地房地产的坐落地第三章第三章 土地增值税清算土地增值税清算 基本政策详述基本政策详述l l清算工作的当事人清算工作的当事人l l收入收入l l扣除项目扣除项目土地增值税清算工作三主体土地增值税清算工作三主体中介机构中介机构纳税人纳税人税务机关税务机关ll税务机关通知税务机关通知ll自行整理数据自行整理数据ll依法缴纳税款依法缴纳税款ll搜集清算材料搜集清算材料ll整理清算数
15、据整理清算数据ll出具清算报告出具清算报告ll受理清算资料受理清算资料ll审核清算数据审核清算数据ll告知清算结果告知清算结果第一节第一节清算主体清算主体从事房地产开发的纳税人:从事房地产开发的纳税人:(一)房地产开发的概念(一)房地产开发的概念具有开发资质的房地产开发企业对房地具有开发资质的房地产开发企业对房地产项目进行投资、建设和管理,使之改产项目进行投资、建设和管理,使之改变用途或使用性质,从而获得经济利益变用途或使用性质,从而获得经济利益的过程。的过程。(二)房地产开发企业资质等级(二)房地产开发企业资质等级 房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质管理规定4 4个资质等级个资质等
16、级(三)非房地产企业开发房地产:(三)非房地产企业开发房地产:部队部队清算鉴证主体清算鉴证主体税务中介机构税务中介机构工作业务规范:工作业务规范:国家税务总局国家税务总局土地增值税清算鉴证业务准则土地增值税清算鉴证业务准则关于税务中介鉴证关于税务中介鉴证l l费用支付问题费用支付问题中介机构的立场中介机构的立场l l税务机关对报告的审核税务机关对报告的审核l l管理问题管理问题l l中介机构怎么干活中介机构怎么干活清算审核主体清算审核主体主管税务机关主管税务机关工作业务规范:工作业务规范:国家税务总局国家税务总局土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程 1.1.纳税人主动清算:纳税人主动清
17、算:l l全部全部.ALL.ALLl l半截子半截子.HALF.HALFl l卖地卖地.LAND.LAND清算条件:清算条件:2.2.税务机关要求纳税税务机关要求纳税人清算:人清算:l l85%85%l l三年三年l l注销注销l l其他其他下发清算通知书下发清算通知书l l税额税额=增值额增值额 税率税率l l增值额增值额=收入收入-扣除项目扣除项目第二节第二节 收入收入ll土地增值税暂行条例第五条规定:土地增值税暂行条例第五条规定:纳税人转让房地产所取得的收入,包纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。括货币收入、实物收入和其他收入。ll土地增值税暂行条例实施细则第
18、土地增值税暂行条例实施细则第五条规定:条例第二条所称的收入,五条规定:条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。经济收益。新会计准则:新会计准则:销售商品收入同时满足下列条件的,才能予销售商品收入同时满足下列条件的,才能予以确认:以确认:ll企业己将商品所有权上的主要风险和报酬企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;转移给购货方;ll企业既没有保留通常与所有权相联系的继企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对己售出的商品实施有效续管理权,也没有对己售出的商品实施有效控制;控制;ll收入的金额能够可靠计量;收入的金额能
19、够可靠计量;ll相关经济利益很可能流入企业;相关经济利益很可能流入企业;ll相关的、己发生的或将发生的成本能够可相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠计量。靠计量。清算审核时,如何查证收入?清算审核时,如何查证收入?ll查证详细规划总平面图查证详细规划总平面图ll查证房地产管理部门公示数据(网站)查证房地产管理部门公示数据(网站)ll查证测绘报告查证测绘报告ll查证销售发票查证销售发票ll查证销售明细账查证销售明细账ll查证超建行为查证超建行为ll查证价格明显偏低、抵债、投资、福利、赠与等行为查证价格明显偏低、抵债、投资、福利、赠与等行为审核收入的要求:审核收入的要求:ll总收入、单价、时间、
20、地址、期数(或组总收入、单价、时间、地址、期数(或组团)、买方名称、面积、金额、房屋性质逐团)、买方名称、面积、金额、房屋性质逐张录入计算机清算底稿。张录入计算机清算底稿。ll使用使用EXCELEXCEL中的筛选功能,使审核更有效中的筛选功能,使审核更有效率!率!通过筛选,发现信息和线索!通过筛选,发现信息和线索!ll筛选筛选普通住宅普通住宅信息信息ll发现发现价格明显偏低价格明显偏低的情况的情况ll查验普通住宅、非普通住宅、非住宅查验普通住宅、非普通住宅、非住宅面积面积ll查验查验每户每户是否都计入清算计算范围是否都计入清算计算范围ll核算核算收入收入情况情况ll确定确定期数(组团)期数(组
21、团)之间无混淆之间无混淆ll预缴预缴是否准确是否准确ll房地产房地产类型类型适用是否准确适用是否准确ll有无有无赠与、抵债、回迁安置赠与、抵债、回迁安置等情况等情况重中之重:重中之重:第三节第三节 扣除项目扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额。(一)取得土地使用权所支付的金额。(二)开发土地和新建房及配套设施的成本(二)开发土地和新建房及配套设施的成本(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(四)(四)旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格 (五)与转让房地产有关的税金(五)与转让房地产有关的税金 (六)(六)对从事房地产开发的纳税人按照(一)、(
22、二)对从事房地产开发的纳税人按照(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计百分之二十的扣除。项规定计算的金额之和,加计百分之二十的扣除。(一)取得土地使用权所支(一)取得土地使用权所支付的金额;付的金额;土地增值税暂行条例实施细则第七条土地增值税暂行条例实施细则第七条第一款规定:第一款规定:取得土地使用权所支付的金额,是指纳税取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。统一规定交纳的有关费用。查什么?怎么查?查什么?怎么查?l l一级市场取得土地使用权一级市场取得土地使用权l l二级市场购买取得土地使
23、用权二级市场购买取得土地使用权一级市场取得土地使用权一级市场取得土地使用权l l政府土地批件政府土地批件l l国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同l l土地出让金缴费证明土地出让金缴费证明l l纳税人支付凭证纳税人支付凭证l l契税完税凭证契税完税凭证l l往来账或者其它账簿有无返还款往来账或者其它账簿有无返还款二级市场取得土地使用权二级市场取得土地使用权l l国有土地使用权买卖合同国有土地使用权买卖合同l l土地使用权买卖发票土地使用权买卖发票l l土地价款支付凭证土地价款支付凭证l l契税完税凭证契税完税凭证l l往来账或者其它账簿有无返还款往来账或者其它账簿有无返还款(二)开发土
24、地的成本(二)开发土地的成本土地增值税暂行条例实施细则第土地增值税暂行条例实施细则第七条第二款规定:开发土地和新建房配七条第二款规定:开发土地和新建房配套设施套设施(简称房地产开发简称房地产开发)的成本,是指纳的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本税人房地产开发项目实际发生的成本(简简称房地产开发成本称房地产开发成本),包括土地征用及拆,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。发间接费用。(1)(1)土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用
25、税、劳动力安置费及有关地上、地下附包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。*(2)*(2)前期工程费前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。水电路通一平等支出。水电路*(3)*(3)建筑安装工程费建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。生的建筑安装工程费。*(4)*(4)基础设施费基础设施
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