XXXX年2月广东佛山市房地产市场分析报告_46页_一秀.docx
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1、编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第45页 共46页楼市“倒春寒” “三旧改”旺热2010,佛山“三旧改”将好戏连台佛山市房地产市场分析报告2010年2月目 录第一部分 土地资讯2第二部分 宏观大势分析44一、全球房地产市场 4二、国内宏观经济 54三、全国市场环境 6错误!未定义书签。四、政策解读 7错误!未定义书签。五、佛山重大城市规划及建设 9错误!未定义书签。六、宏观大势小结12错误!未定义书签。第三部分 一级市场分析12错误!未定义书签。一、市场整体情况12错误!未定义书签。二、重点地块分析 16错误!未定义书签。三、小结17四、一级市场趋势预测17错
2、误!未定义书签。第四部分 二级市场分析18错误!未定义书签。一、禅城市场18二、桂城市场22错误!未定义书签。三、南海市场26四、顺德市场30五、三水市场34六、高明市场37第五部分 三级市场分析41第六部分 广告统计分析43错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第七部分 大势预判4447一、政策走向44错误!未定义书签。二、市场走向45三、一秀地产观点45第一部分 土地资讯国土局招牌挂土地速递区域地块名称地块地址总用地面积()用途使用年限拍卖底价(万元)拍卖时间/挂牌竞价时间禅城佛禅(挂)2010-006禅城区南庄镇禅港路以西9458.26 商业设施用地(酒店配套设施)40年777.1620
3、10年3月12日16:00佛禅(挂)2010-007禅城区忠信路83号25536.00 工业35.07年7520.83772010年3月17日始,至2010年3月26日16:00佛禅(挂)2010-008禅城区石湾镇街道凤凰路63号38961.00 工业35.1年南海佛南(挂)2010-010南海区狮山镇官窑办事处官窑村委会4480.7工业用地至2053年6月25日510.1112010年3月2日上午10时正佛南(挂)2010-0118114.7工业用地至2052年9月29日佛南(挂)2010-012 南海区桂城D16街区尖东3号地段40000.1商务金融用地4072002010年1月28日至
4、2010年3月1日上午10时佛南(挂)2010-013南海区西樵镇海舟“大坳南”地段3198.8批发零售用地(加油站用地)403422010年2月5日至2010年3月5日上午10时佛南(挂)2010-014南海区桂城街佛平新路平稳地段B9街区15239.4城镇住宅兼容批发零售、住宿餐饮及商务金融用地城镇住宅用地70年,批发零售、住宿餐饮及商务金融用地40年8140.67732010年2月10日至2010年3月12日上午10时佛南(挂)2010-015南海区丹灶镇南沙村委会“森树基”地段72884.5工业用地502748.482010年2月11日至2010年3月15日上午10时佛南(挂)2010
5、-016佛山市南海区大沥镇广佛国际商贸城中心区F01地块37575.7商务金融兼容批发零售及住宿餐饮用地40124002010年2月9日至2010年3月10日上午10时佛南(挂)2010-017佛山市南海区大沥镇广佛国际商贸城中心区A02地块10569.8商务金融用地4019032010年2月9日至2010年3月10日上午10时佛南(挂)2010-018佛山市南海区大沥镇广佛国际商贸城中心区A01地块119854021582010年2月9日至2010年3月10日上午10时南海佛南(挂)2010-021南海区狮山镇狮中村委会30000工业用地至2056年3月2日止1067.8082010年2月1
6、2日至2010年3月1日上午10时正佛南(挂)2010-022南海区九江镇下北村民村委会“大正鱼苗场”地段27713.4城镇住宅用地兼容批发零售用地城镇住宅用地70年,批发零售用地40年9293.83332010年2月12日至2010年3月18日上午10时佛南(挂)2010-02342385.514359.5186佛南(挂)2010-024佛山市南海区九江镇上西村地段 1436.5城镇住宅用地兼容批发零售用地城镇住宅用地70年,批发零售用地40年227.03312010年2月12日至2010年3月18日上午10时佛南(挂)2010-025南海区桂城三山储备地28号B地块49697.1工业用地5
7、016702010年2月12日至2010年3月16日上午10时佛南(挂)2010-026南海区桂城三山储备地28号A地块33158.9工业用地5011202010年2月12日至2010年3月16日上午10时佛南(挂)2010-027佛山市南海区西樵镇西岸233333.5住宿餐饮用地4052232010年2月12日至2010年3月17日上午10时正佛南(挂)2010-028116948.4城镇住宅用地7014815佛南(挂)2010-02988785城镇住宅用地7011248顺德佛顺(挂)2010-002号佛山市顺德区五沙西-2-4号地块24602.88工业用地5011572010年3月10日上
8、午9:30-10:00时佛顺(挂)2010-001号佛山市顺德区陈村镇广隆工业区第二期26-1-1地块91661.66工业用地5032362010年3月10日上午9:30-10:00时佛顺集转(挂)2010-001号佛山市顺德区龙江镇三联工业区D07-1之四地块3999.75工业用地501622010年3月10日上午9:30-10:00时资料来源:佛山市国土局五区分局第二部分 宏观大势分析一、 全球房地产美国1月份新房销量创新低,房利美寻求巨额救助2月24日美国商务部公布的数据显示,今年1月份,美国新房销量比上个月大幅下降11.2,经季节调整按年率计算为30.9万套,创历史新低。当月新房销量远
9、低于分析人士此前预期的35.4万套,为连续第三个月环比下降,比去年同期也下降6.1。当月新房销售中间价为每套20.35万美元,较上一个月下降了5.6,比去年同期下降2.4。自2006年初美国房地产泡沫破裂后,美国房产市场一直在进行剧烈调整,并成为本次全球金融危机的导火索。分析人士认为,1月份新房销售意外下滑表明,美国住房市场仍面临严峻挑战。美国主要房地产抵押贷款机构房利美公司26日宣布,2009年第四季度公司亏损163亿美元,今年将继续亏损,需寻求153亿美元的联邦救助。一些经济学家认为,美国房地产业的危机仍未结束,“两房”复苏仍有待时日。美国主要房地产抵押贷款机构房利美公司26日宣布,200
10、9年第四季度公司亏损163亿美元,今年将继续亏损,需寻求153亿美元的联邦救助。由美国次贷危机引发的本场金融危机,专家称有扁平化、长期化、隐性化的特点,各国的救市政策、市场的热钱造成了市场虚假繁荣的现象,往往让人们误以为金融危机已经过去,但在让人始料未及的时候,它又会出现。谈金融危机的结束,现在仍为时过早!二、 国内宏观经济经济保持快速增长,通胀预期渐显商务部称2月出口好于1月商务部部长陈德铭今日在全国两会上表示,2月份出口数据将会好于1月。据此前公布的统计数据显示,我国1月份的出口总额为1094.8亿美元,同比增长21%;进口总值953.1亿美元,同比猛增85.5%。制造业经济总体保持增长,
11、但增速有所减缓中国物流与采购联合会(CFLP)3月1日发布的数据显示,2月份中国制造业采购经理指数(PMI)为52.0%,比上月回落3.8个百分点。数据显示,本月新订单指数为53.7%,比上月回落6.2个百分点;生产指数为54.3%,比上月回落6.2个百分点;进口指数为49.1%,比上月回落4.3个百分点;新出口订单指数为50.3%,比上月回落2.9个百分点;从业人员指数为49.9%,比上月回落0.7个百分点;购进价格指数为61.1%,比上月回落7.4个百分点。制造业PMI是一个综合指数,按照国际上通用的做法,由5个主要扩散指数加权而成。通常PMI指数在50%以上,反映经济总体扩张;低于50%
12、,反映经济衰退。中国富豪居世界第四根据美林全球财富管理与凯捷顾问公司13日联合发表的2009年亚太区财富报告,尽管财富和总人数均下降,今年中国内地的富裕人士(拥有100万美元净资产,不包括主要住宅与消耗品)数量超过英国,居全球第四位。报告显示,去年中国内地富裕人士数量减少了11.8,为36.4万人,财富累计下跌20.7,至1.7万亿美元。2年后中国高铁里程全球第一按照铁道部提出的最新规划,到2012年底,我国客运专线和城际铁路的营业里程将达到1.3万公里。届时,我国将超越日本和德国等高铁起步较早的国家,成为全球高铁运营里程最长的国家。包括京沪高速铁路等在建铁路重点工程有277项,开工建设的客运
13、专线及城际铁路项目已超过40项,建设规模超过1万公里。预计2010年到2012年,新线投产达到2.6万公里,其中客运专线9200公里。到2012年底,我国铁路营业里程将达到11万公里以上,其中客运专线和城际铁路将达到1.3万公里。2月份,我国宏观经济仍整体向好,基础建设投资、扩大内需的做法仍在继续,在一定程度上保障了GDP的增长。出口好于1月份说明外部环境已开始逐渐回暖,而我国目前赖以为基础的制造业虽然在增长,但增速放缓仍让人惊叹本次金融危机的顽强,也许全面回暖仍有待时日。三、全国市场环境春节期间迎来“倒春寒”,楼市又遇“冰霜期”1、北京二手房市场降温 一手房跌价15%火爆了一年的二手房市场开
14、始降温。刚刚过去的2月,北京二手房市场成交量自2009年3月以来首次跌破万套,成交均价也出现了不同幅度的下跌。新房市场成交均价环比1月也出现了15%以上的下跌。 刚刚过去的2月,北京二手房成交一年来首次跌破万套,仅为9118套,相比1月的14005套下跌了34.9%;2010年1、2月两个月二手房市场的总成交量为23123套,仅相当于2009年12月一个月成交量的55%。 2、上海成交量再次腰斩,创历史新低2010年2月,全市商品住宅供应面积为22万平方米,其中相比1月大幅减少了69.86%。2月成交面积减少超一半 创历史新低,全市商品住宅成交面积为32万平方米,相比1月再次大幅减少了54.2
15、9%,其成交量已连续两月出现50%以上的减幅,并且2月成交量为近几年来的最低点。2月全市商品住宅成交均价为19696元/平方米,相比1月略微下跌了1.29%, 房价在09年12月份突破2万元/平方米,近期出现了小幅的回落,主要由于成交结构的外移形成;而从2月个案成交中,成交均价依旧是涨多跌少,有近三分之二的楼盘出现了价格上涨,而价格下跌的只有三分之一,近期商品住宅成交均价持续高位盘整,而前期的宏观调控短期内对房价的影响相对较小。3、广州量价齐跌,后市仍将看“空”统计数据显示,广州楼市成交量和价格双双下跌,尤其是前者,下跌幅度接近50%,市场观望气氛严重。今年2月份广州一手楼成交量为3334套,
16、环比1月份的6178套成交量减少46%。观望气氛十分严重。同时,价格也随着成交量的减少而有所降低,2月份楼市成交均价为9538元/平方米,环比1月份10755元/平方米的万元均价降低了11%。地产人士分析,近期宏观调控政策不断,让不少潜在买家对于后市不明朗,所以暂时持币观望,未来广州楼市整体趋势还将看跌。4、深圳价格上升,成交惨淡在深圳,2月新建商品住宅销售面积共计91216平方米,比去年同期下降75%,环比下降74%。其中春节长假7天,该市新建商品住宅仅成交3套。其中,深圳2月新建商品住宅销售均价为每平方米24195元,同比激增124.65%,环比上涨5.4%,再创该市单月一手房销售均价新高
17、。统计数据显示,深圳新房均价在2月8日达到最高峰,几近41000元每平方米。而在月末呈现出连续下滑趋势,2月28日下降到当月最低谷至跌破15000元每平方米。 小结:2月份全国主要一线城市住宅成交量降幅较大,北京、上海住宅成交量下降四至五成;成交均价幅度不大,略微下降,价格总体保持平稳。二、三线城市成交量普遍上涨,成交均价也呈上升的态势。一线城市住宅成交量的剧减主要原因有二:一是一线城市投资投机性需求占了很大的比例,政府出台政策抑制了一部分投资投机性需求;二是从去年年底到今年2月份国家密集颁布的房地产调控政策,使包括刚性需求和改善性需求在内的置业者处于观望的态度。四、 政策解读1、广东出台“粤
18、四条”支持普通住房消费遏制炒房省政府信息网上公布了广东转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,通知根据我省实际,对于房地产市场提出了四条措施:“增加普通商品住房和保障性住房的有效供应,全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作,抑制投资投机性购房需求,加强对房地产市场秩序的监督规范”。解读1广深增加中小套型普通商品房。该条特别指出,广州、深圳市要切实增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的供应,提高普通收入者的购房能力。一秀解读:在去年,广州、深圳等大城市的房价上涨较快,70/90政策难以实施。只有增加小户型,总量才能增加,有利于促进房价
19、稳定。解读2三旧改造增加市中心商品房供应。“粤四条”提出,全面启动本地区城市和国有工矿棚户区改造,力争用3年时间完成改造任务,采取多种方式,合理引导房地产开发企业参与旧城镇、旧厂房和城中村改造,增加城市中心区普通商品住房供应。一秀解读:政府期望 “三旧改造”提供更多的廉价商品房、安置房,实现安置户、开发商、政府的多赢局面。解读3信贷和税收政策与国家保持一致。“粤四条”提出:严格执行二套住房购房贷款管理制度,对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套(含)以上住房的家庭,贷款首付比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。一秀解读:此条说明政府仍期望房地产行业拉升GDP,既要实现中央政策,又无
20、意于打压房地产。解读4公开销售24小时前明码标价。“粤四条”明确规定,各地在审批商品住房项目预售许可时,以整栋为最低审批规模,不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售许可后,应当在10日内一次性公开全部房源对外销售,并在公开销售24小时之前,按照“一套房一标价”。一秀解读:此条虽然对发展商捂盘惜售、分批升价的销售手法作了明确的限制,但是难以从根本上调控和抑制房价,只能在表面上安抚民意房价没有过快上升。2、2月新增贷款回落,多家银行实行首套房首付三成2010年信贷以1月份的新增1.39万亿元“震撼”开局之后,2月份四大国有商业银行新增贷款约为2940亿元,较1月份有所减少。其中,农业
21、银行以820亿元的规模位居当月四大行新增贷款的首位; 工商银行为780亿元, 建设银行为760亿元,而此前增长较为迅猛的 中国银行,仅为580亿元。一向被政策鼓励和支持的首套购房也开始抬高贷款门槛。继中行取消首套房贷7折优惠利率后,多家商业银行将首套房首付比例由原来的不低于2成提高为最低3成,利率折扣在8.5折至基准利率之间。上海银行等中小银行更是将非普通首套房的首付比例提高至4成以上。不只是首付成数提高了,贷款利率也同时涨了价。据悉,深圳地区商业银行个贷业务大多已提升至基准利率,不再优惠。不只是二套房贷,连首套房贷也难再打折处理。就在半个月前,多数股份制商业银行还在执行8.5折优惠利率。一秀
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