池州某项目可行性分析报告.docx
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1、编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第38页 共38页池州项目(恋日港湾)可行性分报告.doc池州项目(恋日港湾)可行性分析报告新视窗企业广告策划公司二OO四年八月目 录第一章 前 言第二章 项目概况第三章 市场分析第四章 项目分析及项目定位第五章 项目投资估算及盈利分析第六章 项目开发经营风险分析第七章 结论与建议第一章 前 言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公
2、司的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据1、池州市规划局规划方案;2、国家建设部及池州市颁布的与房地产相关法律与政策;4、池州市2003年及2004年上半年房地产发展统计报告;5、现场勘察和实地调研所得资料。第二章 项目概况一、项目建设背景 根据池州的城市总体规划发展要求及随着老城区的改造步伐加快,该片区将是老城区重要的住宅区。我们经过对池州全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,根据池州目前的房地产现状与发展趋势,只要做出能满足池州市城市居民新的住房要求和高品质,同时定位准确
3、,完全不用担心项目的销售,而且有丰厚的利润。二、项目概况该地块位于池州市长江南路与南湖西二路交叉口。池州二中包围其中,有良好的文化气氛。道路交通便捷,有烟柳桥与古城区相连。项目占地299亩,具有一定的开发规模,并能给品牌的创造提供保障,给公司带来良好的社会效益和经济效益。 根据调查分析及以上资料,项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式拟采用组合式:多层80%,联排别墅10%,商业及公共设施10%,并初步确定项目主要技术指标如下:总用地面积:299亩,199334。容积率:1.4总建筑面积:27.9万其中:多层住宅:22.33万别墅:2.79万公建及商网面积:2.79万绿化率:40%(以上数
4、据是依据周边物业的指标参考提出的,该方案仅为初步方案,在很多方面还有待于进一步优化)第三章 市场分析一、池州概况池州地处长江南岸,自唐武德四年设州置府已有1382年历史。建国后历经“两撤三建”,区划变动频繁。1988年9月池州地区复建,1999年6月池州撤地设市。现辖贵池区、东至县、青阳县、石台县和九华山风景区、池州经济技术开发区,总面积8272平方公里,人口155万。近年来,池州市城市人口增长较快,主城区人口达到了前所未有的万,城区面积也由“九五”末不足平方公里发展到现在的平方公里。(一)、市情特点综合分析比较,池州市情有五个特点:自然资源富足、生态环境优美、文化底蕴深厚、区位条件优越、经济
5、比较落后。(二)、发展现状1、经济总量。池州人口占全省2.42%,面积占全省6.06%,经济总量大多没有占到与人口、面积相应的份额,主要经济指标尚未达到全省平均水平。池州复建15年来,全市主要经济指标大多翻了两番以上。2003年,全市GDP75.5亿元,增长6.6倍,占全省1.9%;财政收入6.67亿元,增长近10倍,占全省1.6%;工业增加值9.65亿元,占全省1.2%;农民人均纯收入2380元,增长4.5倍;社会消费品零售总额25亿元,增长4.8倍,占全省1.9%;进出口总额4559万美元,占全省0.8%;实际利用外资2050.3万美元,占全省1.9%;城镇居民可支配收入6208元,比全省
6、低492元。但有4项指标高于(或近于)应占份额:全社会固定资产投资36.3亿元,占全省2.56%;旅游总收入5.2亿元,占全省2.65%;居民人均储蓄3862元,比全省人均低25元;农民人均纯收入2380元,比全省人均高240元。从皖江五市看,皖江五市总人口1172.8万人,总面积29687平方公里,池州分别占13.2%和27.8%。就总量而言,池州在皖江中大大落后于马鞍山、芜湖、铜陵和安庆,就人均而言,池州与安庆基本相当。2、经济结构产业结构。历史上,池州一直是一个以农为主的地区,农业占国民经济比重一直较大。直到1995年,三次产业结构才由“一、二、三”调整为“二、三、一”。2002年,三次
7、产业结构比池州为2736.336.7,全省为21.743.534.8,皖江五市为14.7650.2634.98。与全省比,池州一产高于全省5.3个百分点,二产低于7.2个百分点,三产虽然高于全省1.9个百方点,但仍处低水平。与皖江五市比,工业化、城市化程度更低。就业结构。与经济发展水平相适应,池州的劳动力就业结构也是以一产为主。近几年,虽然外出务工人数达到20多万,但农业劳动力仍占大头。2002年,全市一、二、三产业领域就业结构为60.816.023.2(全省为55.618.126.3,全国为5021.428.6,皖江五市为46.3623.7829.86)。由此可见,池州劳动力一产就业率仍然偏
8、高,二、三产就业率则相对不足。3、经济质量效益指标。总体水平是“两高一低”。2003年,池州财政收入占GDP比重为8.8%,低于全省10.3%水平;工业经济效益指数170.27%,高于全省127.88%水平;“九五”时期科技进步对经济增长贡献率为51.3%,高于全省34%水平。环境指标。多年来,池州一直注重可持续发展,经济与人口、资源、环境比较协调。人口密度每平方公里187人,工业污染源少,“三废”排放量小,是理想的投资、居住地。县域经济。2002年,全省61个县市(不含区)经济运行综合指数考核结果,池州3县处于中下游水平,其中青阳县列29位、东至县列49位、石台县列56位。综合分析池州市情特
9、点和发展现状,可以看出,池州是一个经济后发地区,是一个蕴藏着发展潜能的地区。在新一轮经济大发展中,池州凭借资源优势、环境优势和区位优势,完全可以实现跨越式发展。在全面建设小康社会进程中,池州不仅能够赶上全省步伐,而且能够成为皖江开发开放中的重要一极。(三)、快速发展成因分析从发展的角度看,池州复建15年,大体可分为两个阶段:2000年前主要是打基础,重点是抓农业;2000年以来,主要是抓投资,重点是抓工业。目前,池州发展已进入一个良性协调、持续快速发展阶段。1、发展趋势受大环境影响,20世纪90年代后期,池州发展每况愈下,经济增长连年下滑。GDP增幅1995年为8.4%,1996年为16.9%
10、,1997年为13.2%,1998年为5.1%,1999年降到最低点仅1.4%。2000年开始恢复性增长,当年增长3.5%,2001年为6.2%,2002年为7.7%,2003年增长9.8%。连续三年的快速增长主要得益于工业,得益于投资。工业增加值占GDP比重超过30%,工业对GDP贡献率超过50%。固定资产投资2001年21亿元、2002年28亿元、2003年36.3亿元,三年累计85.3亿元,超过前11年投资总和。工业增长幅度、投资增长速度均超全省平均水平。依此思路抓下去,依此速度发展下去,池州经济将逐渐向好。预计从2004年开始,将会出现较长时期的两位数增长局面。2、发展基础近几年池州快
11、速发展主要靠产业作基础,项目作支撑。2001年以来,全市上下突出招商引资,主抓项目建设,先后在交通、工业、农业、旅游、经贸、城建等领域规划建设了一批骨干项目,其特点表现为:生产性项目居多。近三年,全市招商引资额连续三年翻番,其中70%以上为工业项目。规模性项目居多。投资大多在1000万元以上,亿元项目数10个,10亿元项目亦开始登陆(已建的就有池州海螺和池州电厂)。一批国内外知名企业纷纷落户池州。目前已有海螺集团、中国华电、华源集团、香港韦确、安徽国风、安徽丰原、安徽巢东、安徽水利、上海新高潮、上海埃力生、宝钢集团、马钢公司、法国英格瓷公司等10多家上市公司在池州投资。此外,韩国三星集团、欧米
12、亚公司、印尼金光集团也有意与池州合作。根据国家中长期发展规划,结合池州“十一五”发展,全市最近初步编制了48个投资亿元以上的项目,总投资额达1000多亿元。目前池州每年都有一批项目投产,每年都有一批项目在建,每年都在谋划一批新项目。3、发展环境随着连续多年解放思想活动的开展,池州已经基本形成一个“服务规范、办事高效、诚实守信、亲商和商”的发展软环境。随着基础设施的建设、配套和完善,制约池州发展的硬环境也有实质性改观,主要表现在:水利基础设施建设。1998年以来,池州抓住国家治理大江大河机遇,争取国债工程对长江干堤、成圈圩堤、通江河堤进行了彻底整修,防洪标准大大提高,困扰池州多年的水患基本得到根
13、治。城市基础设施建设。近几年,先后投资20多亿元,重点构建了城市干道网,拉开了城市框架;拆迁改造老城区14万平方米,城市天然气管网和长10公里环城河整治已开工建设,提高了城市品位。交通基础设施建设。穿越池州的沿江高速、合(肥)黄(山)高速已开工建设;安(庆)景(德镇)高速、东(至)九(江)高速已规划建设,预计到2007年将建成通车;铜九铁路省政府已确定2004年开工,预计2007年建成通车;池州港改扩建工程已基本完工,正在申报一类口岸;池州机场前期工作已经展开。2010年前,池州将形成一个多通道的“公铁水并举,江河海联运”的大交通格局。软硬环境的改善,将极大地加快池州发展进程。4、发展外因从经
14、济地理角度看,池州距上海、武汉均约400公里,处在两大都市圈交汇点。进入21世纪以来,长三角地区发展步伐明显加快,但在快速发展的同时,长三角核心区经济成本也大幅上升,一些劳动密集型企业势必向外转移。同时,以武汉为中心的华中经济圈也在加快崛起并积极向周边辐射。按照“积极对接、错位发展”的思路,池州完全可以借助外力推进自身发展,重点涉及两个领域:一是基础工业,主要是能源工业、食品工业、纺织加工和矿产加工;二是第三产业,主要是旅游休闲和花卉苗木。依据以上分析,池州加快发展的时机已经到来,条件已经成熟,可说是集天时、地利、人和于一地。按照两位数速度增长,到2020年,池州将是一个名副其实的经济强市。(
15、四)、区域发展布局依据池州地形特点和资源状况,区域发展布局重点围绕“一带一群一区”展开。“一带”即沿江产业带。按照“一城九港”(指主城区和香口港、东流港、吉阳港、大渡口港、牛头山港、前江港、主城区港、江口港、梅龙港)规划,重点发展大运输量,大用水量工业。同时依托岸线资源,加快港口建设,发展现代仓储物流及运输业。“一群”即矿产工业集群。依托优势矿产资源,建设特大型建材企业、原料基地和辅料基地、大型有色金属企业。“一区”即池州经济技术开发区。重点建设金安生态工业园(2平方公里)和临港工业园(6平方公里),力争五年内初见成效。实施“一区多园”体制,带动县区工业园建设。池州市城市总体规划。东进、西连、
16、北拓、南移。池州主城区将成为一个拥有东湖、西村、南山、北港的山水园林城市,极具文化韵味及地域特色。在城市的东部,随着马江公路建成运营,江口工业开发区将逐步向东拓展延伸,“齐山平天湖”这一天然生态公园开发也已提上市政府议事日程;南部,贵池民营工业园初具规模,并不断壮大,随着铜九铁路建设,火车站的站前区及沿江高速公路上下行线的建设,池州主城区一个新的组团将很快形成;西部,杏花村文化园区建设已启动,市政府已决定搬迁原三元化工厂、造纸厂、农药厂等高污染、高能耗企业,城市西部空间将得以释放;北部,随着池口防洪墙的建成,城市北部连年遭受水患之忧已经化解,港口桥的建设更为池州港锦上添花,在冶炼厂搬迁后,北部
17、人居环境将极大改善,滨江城市风貌将很快展现。这样,一个“东湖、西村、南山、北港”的特色城市构架就初见雏形,池州将成为一座名副其实的水在城中、城在园中、楼在林中、人在绿中,极具文化韵味及地域特色的江南名城。(五)、2003年池州市国民经济和社会发展的统计国民经济快速发展。2003年,池州市生产总值75.5亿元,按可比价格计算,同比增长9.8,比上年加快2.1个百分点。增长率不仅首次赶上和超过全国、全省平均水平(分别高于全国、全省0.7和0.6个百分点),而且也是池州1998年以来最快的一年。按户籍人口计算,人均GDP为4874元。从三次产业看,第一产业完成增加值18.68亿元,比上年略增;第二产
18、业增加值30.01亿元,增长19.2;第三产业增加值26.82亿元,增长7.8。三次产业结构由2002年的2736.336.7调整为24.739.835.5,第二产业比重进一步提高。2003年,全部职工年平均工资为9595元,增长17.2%,在岗职工年平均工资为10198元,增长15.6,离岗职工年均生活费2827元,增长1.8。城镇居民人均可支配收入6208.4元,增长10.5%,其中:城镇居民人均工薪收入4407.5元,增长4.22%。农村居民人均纯收入2385元,增加113元,增长5%,其中:工资性收入1147.2元,增加16.4元。城乡居民的消费方式、渠道和结构发生重大变化。2003年
19、,城镇居民人均消费性支出4524.2元,增长3.4%,其中:食品支出2233.9元,增长11%。城镇居民恩格尔系数为49.4%。农村居民人均生活消费总支出1575元,增长3.3%,其中:食品支出859.8元,增长10.7%。农村居民恩格尔系数为54.6%。 工业化、农业产业化和城市化取得新进展。工业保持快速增长,全部工业增加值增长17.4%,对经济增长的贡献率为44.1%,推动经济增长4.3个百分点。规模以上工业企业经济效益综合指数170.3%,比上年提高71.6点;规模以上工业企业实现利润4.1亿元,同比增长5.7倍,实现利税6.23亿元,比上年增长2.6倍,均创历史最高水平。农业产业化进程
20、稳步推进,山野菜、茶叶、秋浦花鳜、皖南土鸡、花卉苗木、食用菌等优势农产品初具规模。农产品市场体系不断完善。农业上形成优质水稻、蚕桑和速生丰产林、特种水产、家禽等无公害农产品生产加工基地,已成为上海及周边城市重要供货地。重点实施生态家园富民工程建设,在农村累计建沼气池3.1万口,开展庭院经济生产。城市化进程迈出新步伐,城市化水平为26.5%,比2000年提高2.8个百分点;贵池区GDP为38.18亿元,增长10.1%,占全市GDP的比重为50.6%,比上年提高0.2个百分点。就业再就业工作力度加大。年内新增城镇就业岗位10755个,城镇登记失业人员4571人,登记失业率为4.4%;新增劳务输出1
21、5010人。 各项改革继续深化。全市重点国有集体企业产权制度改革扎实推进。年初确定改制的20户重点企业,已有17户完成了改革的主要任务。经济发展环境进一步优化。创建金融安全区力度加大,银行不良贷款率较年初下降12.5个百分点。公共财政支出改革逐步深化;农村税费改革不断规范,农业特产税改征农业税,直接减轻农民负担1127万元;粮食补贴方式改革全面完成;环卫管理体制改革取得成效;土地、矿业权市场建设向纵深推进;住房、人事、教育及卫生等各项改革扎实开展。社会治安形势稳定。 经济社会发展中存在的主要困难和问题:经济总量小,发展速度与全省沿江主要城市比还不够快;农村和农业投入不足,农民收入增长较缓,城乡
22、差距有所扩大;交通、能源等要素对经济增长的制约加剧;就业压力仍较大。(六)、2004年上半年经济情况今年一季度,全市经济承接去年逐季加快的发展势头,继续上扬新一轮增长周期的曲线,完成生产总值16.32亿元,同比增长13,居全省第五名。工业生产、财政收入、外贸出口等主要经济指标的增幅位居全省前列,各项社会事业稳步健康发展。从收入看,一季度全市城镇居民人均可支配收入2001元,同比增长8.4%;农村居民人均现金收入654元,增长8%,实现了与城镇居民收入增长的基本同步。从储蓄看,城乡居民储蓄存款余额比年初增加10.5亿元,比去年同期增长22.7%。二、池州市房地产市场分析(一)、2003年以前池州
23、市住宅市场分析在这之前,池州市住宅水平一直维持在1000元/m2 左右,究其原因不外乎以下几点:1)、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源,政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告,以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。 2)、整个池州的住宅以零星分散建设为多,不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅,贵了又觉得不合算。 3)、居民居住观念没有改变。大多数池州人认为,过了翠微路就觉得离开了城市,到了郊区。而且也一直认为城南是一个郊区,且离车站较近,环境吵杂不适宜居住,在一定程度上
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