工业用地弹性出让年期6.21-上海土地(三).doc
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1、工业用地弹性出让年期6.21-上海土地 苏智渊戴德梁行中国区工业及物流地产部主管 亦庄经济开发区规划沙盘。如何更有效地利用工业用地关乎产业升级和国计民生,考验着中央和地方的管理智慧ic 苏智渊/文 北京经济技术开发区近期推出了工业用地出让弹性年限的试点制度,把工业用地的使用年限从50年下调为20年。从全国来看,北京经开区并不是第一个提出工业用地弹性年限的地方。深圳市政府在今年年初就专门出台过一个关于优化资源配置促进产业转型升级的“1+6”文件,其中就提到“未来深圳将根据产业类型实行差别化供地、差别化地价,并将工业用地的土地使用权最高年限下调至30年”。 在我国土地所有制度下,除了集体用地等农村
2、土地,就是国有土地了,而国有土地通过批租进行出让时,出让年限按照土地性质分为住宅用地70年,商业用地40年,综合用地50年,以及工业用地50年。由于我国土地是国有的,所以土地批租不是真正的买卖,而是一种长期租赁,工业用地的50年产权可以视同为土地的租期为50年;土地的出让价款可以视同为50年土地租金的一次性折现。 这一套土地批租出让体系从上世纪80年代末开始,到今天已经运作了超过20年。这期间,工业用地的出让方式从2021年开始由协议出让转变为土地招拍挂,但出让方式的变化并没有影响到出让年限。虽然法律表述上工业用地的批租年限为“不超过50年”,但在过去的很长一段时间内,工业用地的出让年限基本没
3、有出现过少于50年的状况。 在讨论这个问题前,有必要说明一下工业用地市场的背景。上面提到,工业用地从2021年开始由协议出让变为了土地招拍挂,这是工业地价发展阶段的一个重要节点,其背景是国家为了抑制地方政府为吸引投资而盲目地低价或无偿出让工业用地。在此之前,我国工业地价一直处于一个相当平稳的区间。在招拍挂之后,工业地价出现了明显的上翘,从2021年到2021年底,上海的一手工业土地出让价格从人民币25万元/亩上升到了近67万元/亩,每年的地价平均增幅达到22%。这还没有计算二手土地的转让,目前在上海的部分地区,二手工业用地的实际交易价格往往是一手工业地价的2倍。 深圳是目前全国工业用地平均地价
4、最高的城市。截至2021年底,深圳的平均工业地价已经达到了117万元/亩,远高于上海和北京。造成这种情况的最主要原因,是土地供给受到中央工业用地的土地指标限制开始变成稀缺资源。同时,北上广深这样的市场经过多年发展后,工业用地基本已经告罄,这样就倒逼工业地价开始进入一个快速上升通道。这也是这几年工业地产开始出现投资热潮的一个重要原因。 了解了这个背景,我们大致就可以看出工业地价弹性机制产生的缘由了。笔者认为主要有三个方面:首先.地价太高导致大量的产业项目向低成本地区转移,北上广深面临成本过高的瓶颈;其次,一些低附加值的产业项目长期占据产业用地,但又无法提供令人满意的税收产出,土地无法获得再利用的
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