恒天地产有限公司.pdf
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1、 恒天地产有限公司恒天地产有限公司 拟进行增资项目拟进行增资项目 资产评估说明资产评估说明 沃克森评报字2010第 0199 号 沃克森(北京)国际资产评估有限公司沃克森(北京)国际资产评估有限公司 二零一零年九月二十日二零一零年九月二十日 中国中国北京北京 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森(北京)国际资产评估有限公司 1 资产评估说明目录 资产评估说明目录 第一部分:关于资产评估说明使用范围的声明第一部分:关于资产评估说明使用范围的声明.2 第二部分:企业关于进行资产评估有关事项的说明第二部分:企业关于进行资产评估有关事项的说明.2 第三部分:评估目的、评估对象与评估范围说明
2、第三部分:评估目的、评估对象与评估范围说明.1 一、评估目的.1 二、评估对象和范围.1 第四部分:资产清查核实情况说明第四部分:资产清查核实情况说明.3 一、资产清查核实内容.3 二、实物资产分布情况及特点.3 三、影响资产清查的事项及处理方法.4 四、资产清查的过程与方法.4 五、资产清查结论.6 第五部分第五部分 资产基础法评估技术说明资产基础法评估技术说明.8 一、流动资产评估技术说明.8 二、长期股权投资评估技术说明.11 三、机器设备评估技术说明.14 四、流动负债评估技术说明.21 第六部分第六部分 收益法技术说明收益法技术说明.23 一、收益法概述.23 二、收益法适用条件.2
3、3 三、收益法评估思路.24 四、收益预测的基础和假设.26 五、宏观经济形势分析.28 六、房地产行业现状与发展趋势.33 七、企业的基本情况简介.43 八、未来年度现金流的预测.45 第七部分第七部分 评估结论及其分析评估结论及其分析.59 一、评估结论.59 二、评估结论的瑕疵事项.62 三、股东部分权益价值的溢价或者折价的考虑.67 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森(北京)国际资产评估有限公司 2 第一部分:关于资产评估说明使用范围的声明第一部分:关于资产评估说明使用范围的声明 本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外,
4、材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森(北京)国际资产评估有限公司 1 第二部分:企业关于进行资产评估有关事项的说明第二部分:企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由资产评估委托方北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司和被评估单位恒天地产有限公司撰写并盖章,详细内容见附件:“关于进行资产评估有关事项的说明”。恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森(北京)国际资产评估有限公司 1 第三部分:评估目的、评估对象与评估范围说明第三部分:评估目的、评估对象与评估范围说明 一、评估目的一、评估目的 根
5、据 关于恒天地产有限公司引进战略投资者的批复(中国恒天战2010102 号),北京经纬纺机新技术有限公司拟以其持有的北京博宏房地产开发公司的股权向恒天地产有限公司投资,本次评估系确定恒天地产有限公司股东全部权益价值,为恒天地产有限公司拟进行增资的经济行为提供价值参考依据。二、评估对象和范围二、评估对象和范围 本次评估对象为恒天地产有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。股东全部权益账面金额 881,698,668.99 元,截止评估基准日该股权无质押、冻结等法律瑕疵情况。具体评估范围为恒天地产有限公司于评估基准日的全部资产及负债,其中资产总额账面值 89,465.71 万元,负债总额账面值 1
6、,295.84 万元,所有者权益账面值 88,169.87 万元。评估前账面值已经天职国际会计师事务所有限公司审计,并出具了天职京审字(2010)1835 号的无保留意见审计报告。资产类型包括:流动资产、长期股权投资、车辆、电子设备和流动负债。上述评估范围资产在评估基准日的账面价值情况如下表所示:资产评估范围申报汇总表资产评估范围申报汇总表 金额单位:人民币元 科目名称科目名称 账面原值账面原值 账面净值账面净值 流动资产 214,001,664.69 214,001,664.69 长期股权投资 679,964,558.11 679,964,558.11 固定资产 737,361.00 690
7、,889.65 其中:车辆 530,391.00 500,682.37 电子设备 206,970.00 190,207.28 资产合计资产合计 894,662,550.04 894,657,112.45 流动负债 12,958,443.46 12,958,443.46 非流动负债 负债合计负债合计 12,958,443.46 12,958,443.46 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森(北京)国际资产评估有限公司 2 科目名称科目名称 账面原值账面原值 账面净值账面净值 净资产净资产 881,745,140.34 881,698,668.99 其中:长期股权投资帐面值如下:单位
8、:元 序号序号 被投资单位名称被投资单位名称 投资日期投资日期 投资比例投资比例%帐面价值帐面价值 1 北京京德顺房地产开发有限公司 2009/12/1 100%211,236,900.00 2 咸阳宏大房地产开发有限公司 2009/12/1 65%43,841,200.00 3 延边宏大兴边置业发展有限公司 2009/12/1 35%3,849,400.00 4 佛山市汇金恒天房地产开发有限公司 2010/6/1 100%353,584,300.00 5 北京博宏房地产开发有限公司 2010/3/1 35%67,452,758.11 合 计 679,964,558.11 具体评估范围以恒天地
9、产有限公司提供的评估申报表为准,未考虑恒天地产有限公司提供评估申报表范围外可能存在的资产及负债。恒天地产有限公司承诺,申报评估的资产及负债范围与经济行为涉及的范围一致,未重未漏,不存在影响评估价值的任何限制。恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森(北京)国际资产评估有限公司 3 第四部分:资产清查核实情况说明第四部分:资产清查核实情况说明 一、资产清查核实内容一、资产清查核实内容 沃克森(北京)国际资产评估有限公司接受北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司的委托,对拟增资行为所涉及的恒天地产有限公司纳入评估范围的资产及相关负债进行了抽查复核,列入清查范围的资产类型主要有:流动资
10、产、非流动资产(包括长期股权投资、固定资产(运输设备、电子设备))及流动负债。上述资产评估前账面金额如下:金额单位:人民币元 科目名称科目名称 账面原值账面原值 账面净值账面净值 流动资产 214,001,664.69 214,001,664.69 长期股权投资 679,964,558.11 679,964,558.11 固定资产 737,361.00 690,889.65 其中:车辆 530,391.00 500,682.37 电子设备 206,970.00 190,207.28 资产合计资产合计 894,662,550.04 894,657,112.45 流动负债 12,958,443.4
11、6 12,958,443.46 非流动负债 负债合计负债合计 12,958,443.46 12,958,443.46 净资产净资产 881,745,140.34 881,698,668.99 二、实物资产分布情况及特点二、实物资产分布情况及特点 恒天地产有限公司是一家房地产开发经营和商品房销售的企业,注册资金 77000万元整,于 2009 年 10 月成立。其实物资产的种类主要有:运输设备、电子设备。上述实物资产主要分布在恒天地产有限公司办公区内,地点较集中。恒天地产有限公司资产的主要分布及特点是:1、运输设备 运输设备主要是各类轿车等办公用车辆,主要分布在办公区域内。2、电子设备 电子设备
12、为办公用电脑、打印机、复印机、空调、佳能数码照相机等,主要分布在恒天地产有限公司本部办公楼内。恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森(北京)国际资产评估有限公司 4 运输设备和电子设备由综合办公室进行统一管理,设备保养状态良好,使用状态较佳。数量较少,单位价值不大。三、影响资产清查的事项及处理方法三、影响资产清查的事项及处理方法 本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响:(一)本次清查范围以被评估单位提供的评估明细表为准。(二)由于本次评估实物资产数量不多且空间分布相对集中,评估人员对设备进行了全面现场详细勘察和核实。由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的
13、差异,未在本公司考虑的范围之内。四、资产清查的过程与方法四、资产清查的过程与方法 根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则,依据国家有关法律规定和公司规范化的要求,按照资产评估委托书所约定的事项,评估人员业已实施了对委托评估资产的清查核实。基于此次委托评估资产的特点、以及时间上的总体要求,评估负责人制订了资产清查方案,将评估人员按专业分成小组,分别负责流动资产和负债、车辆和电子设备的清查核实工作。(一)清查组织工作 2010 年 7 月 9 日评估组各专业主要负责人 2 人进入现场,在辅导企业填表的同时,对企业的组织机构、填表单位数量及资产分布情况进行了解,和企业共同制定了详细的
14、现场清查实施计划。根据企业的资产特点,资产清查分成二个小组,每个小组又分为流动资产、机器设备和收益法小组,在企业相关人员的配合下分别对各类资产进行了清查。评估组清查核实工作从 2010 年 7 月 9 日开始,2010 年 7 月 15 日结束。清查工作结束后,各小组均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。(二)资产清查的过程 1、指导企业相关人员首先进行资产清查与收集,准备应向评估机构提供的资料先期派遣专家,指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上,按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单,细致准确的登记填报,对被评估资产的产权归属证明文件和反映性
15、能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。2、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森(北京)国际资产评估有限公司 5 评估人员通过翻阅有关资料及图纸,了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细阅读各类资产评估明细表,初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确,并根据经验及掌握的有关资料,检查资产评估明细表有无漏项等。3、现场实地勘察 依据资产评估明细表,评估人员对申报的现金、固定资产(车辆和电子设备)进行盘点和现场勘察。针对不同的资产性质及特点,采取不同的勘察方法。(1)现金的清查:评估人员对纳入本次评估范围内的现金进行了现场盘点,并
16、编制了现金倒轧表与评估基准日金额核对。(2)设备类资产的清查:对于车辆,评估人员进行了重点清查。根据企业提供的评估明细表,核对各种设备的基本配置情况,了解设备的运行状况、技术性能、功能应用,同时对维护管理情况进行询问和了解,并会同企业技术人员填列设备现场勘察调查表和有关配置的调查表。对于申报表中所填列内容与实际不符的,按照现场核实的情况,在征求企业有关管理人员意见的前提下进行了相应的调整。对于电子及办公设备,由于量大价低单位多,主要通过抽查的方式对其设备的实际数量和使用状况进行核对和鉴定,对填列不符的要求重新填报。4、补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果,进一步完善资产评估明细
17、表,以做到“表”“实”相符。5、核实产权证明文件 对评估范围内的车辆的产权进行调查,以确认作到产权清晰。经过核实,车辆办理了车辆行驶证,被评估单位资产不存在产权纠纷的问题。(三)清查的主要方法 在清查工作中,我们针对不同的资产性质、特点及实际情况,采取了不同的清查方法。1、流动资产的清查方法 非实物流动资产的清查 主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证,对非实物性流动资产进行清查。我们对货币资金、其他应收款等科目的重要记账凭证进行了重点核验,发现企业财务管理比较严格,账目清楚,无重大异常情况。2、长期股权投资 评估人员对长期股权投资的投资协议进行查阅,确定其投资日期和投资比例,对长期
18、股权投资单位的情况进行了解。3、机器设备的清查方法 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森(北京)国际资产评估有限公司 6 对于设备类资产,由于数量较少,价值不大,采取全面勘察的办法,对设备清查比例达到 100%。评估人员查阅和复印了重要设备的采购合同,并重点核对和分析账面值中设备价、备品备件和各项费用比例。4、损益类会计科目(1)对于收入的核实,了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及产品价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等。(2)成本及费用的核实和了解,根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项目,并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定
19、性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。(3)了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。五、资产清查结论五、资产清查结论 在现场评估人员对恒天地产有限公司的资产进行了清查,具体情况如下:经过现场清查,具体结论如下:(一)非实物资产,评估申报明细表和账面记录一致,申报明细表与实际情况在主要方面吻合。(二)设备类 设备类主要内容主要包括运输设备和电子设备。1、运输设备 纳入评估范围的运输设备有别克君越轿车和奥迪轿车共 2 辆,均处于正常运行状态。2、电子设备 纳入评估范围的电子设备为公用电脑、打印机、复印机、数码像机、投影机等共34 项,目前均可正常使用。企业对其他资产的
20、核算能够严格执行相关会计制度,核算手续完备,账证、账表、账实相符。经过资产清查,资产的状态较好,经评估人员现场清查确认,资产总额与账面值相符。清查结果如下:金额单位:人民币元 科目名称科目名称 账面原值账面原值 账面净值账面净值 流动资产 214,001,664.69 214,001,664.69 长期股权投资 679,964,558.11 679,964,558.11 固定资产 737,361.00 690,889.65 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森(北京)国际资产评估有限公司 7 科目名称科目名称 账面原值账面原值 账面净值账面净值 其中:车辆 530,391.00 5
21、00,682.37 电子设备 206,970.00 190,207.28 资产合计资产合计 894,662,550.04 894,657,112.45 流动负债 12,958,443.46 12,958,443.46 非流动负债 负债合计负债合计 12,958,443.46 12,958,443.46 净资产净资产 881,745,140.34 881,698,668.99 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森(北京)国际资产评估有限公司 8 第五部分第五部分 资产基础法评估技术说明资产基础法评估技术说明 一、流动资产评估技术说明一、流动资产评估技术说明(一)评估范围 本评估范围涉
22、及的各项流动资产,包括货币资金、其他应收款等。上述资产在评估基准日账面值如下所示:金额单位:人民币元 序号 科目名称 账面价值 1 货币资金 2,843,192.812 其他应收款 211,158,471.883 流动资产合计 214,001,664.69(二)评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段:第一阶段:准备阶段 对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解,提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式,按照评估机构评估规范化的要求,指导企业填写流动资产评估明细表;第二阶段:现场调查阶段 1、核对账目:根据企业提供的流动资产评估明细表资料,首先与财务台账核对,然后和仓库台账进行核
23、对。凡是资产中有名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报的项目进行改正,由企业重新填报,作到申报数真实可靠。2、现场查点:评估人员、企业物资部门、财务处等部门有关人员,对 2010 年 6月 30 日基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。现金为全额盘点,填写了“现金盘点表”。第三阶段:评定估算阶段 1、将核实后的流动资产评估明细表,录入计算机,建立相应数据库;2、对各类资产,遵照国有资产评估管理办法、资产评估准则和资产评估操作规范意见(试行)的规定,有针对性地采用市场法、重置成本法,确定其在评估基准日的公允价值,编制相应评估汇总表;3、提交流动资产的评估技术说明。恒天地产有限公司增资扩股项目资
24、产评估说明 沃克森(北京)国际资产评估有限公司 9 (三)具体评估方法 根据被评估单位提供的已经天职国际会计师事务所有限公司审计审定的2010年6月 30 日资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表,在核实报表、评估明细表和实物的基础上,按照资产评估准则和资产评估操作规范意见的要求,遵循独立性、客观性、科学性的工作原则来进行评估工作。1、货币资金 货币资金是由现金、银行存款组成。(1)库存现金在评估基准日账面值 44,396.35 元,存放在公司财务部门保险柜中,币种为人民币。评估人员在财务负责人和出纳员陪同下,对现场日的库存现金进行盘点,并认真填写了现金盘点表,倒推核实,未发现异常现象
25、。对库存现金评估,采取盘点倒推的方法计算出评估基准日库存现金余额,并同现金日记账、总账库存现金户余额进行核对,以核实后的账面值作为评估值。库存现金倒推公式为:评估基准日库存现金余额=盘点日库存现金实际盘点数+评估基准日至盘点日现金支出合计数-评估基准日至盘点日现金收入合计数。如:恒天地产有限公司在评估基准日现金的账面余额为 44,396.35 元,评估人员在2010 年 6 月 30 日对现金进行了监盘。在盘点日库存现金为 4,530.55 元。基准日到盘点日现金支出额为 39,865.80 元,基准日到盘点日现金收入额为 0.00 元,则倒推基准日现金余额=4,530.55+39,865.8
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