房地产行业.pdf
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1、 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业内重点公司推介 行业内重点公司推介 公司代码公司代码 公司名称公司名称投资评级投资评级000002 万科 A 推荐000024 招商地产推荐000656 ST 东源 推荐600048 保利地产推荐 静待各地政策细则静待各地政策细则-房地产行业月报(房地产行业月报(4 月)月)报告要点报告要点 四月份地产股的走势可以用惨不忍睹来形容,不理性终归结束。正如上个月月报我们所强调的催发春季成交的反弹因素是否是常态,新政出台后,我们明显看到了全国成交下滑趋势已确立。本已下降明显的同比数据将迎接更迅速下降的环比数据。新国十条是否有持续性和可操作性?我们并不认同市场关
2、于新政是过渡政策判断以及未来政策将观察市场变化再决定是否出台这 2 个观点。无论从金融系统限制购买 3 套房贷还是部分城市限购房这些看似回归计划经济的新政,只充分说明一个问题,那就是管理层对中国目前房地产行业的反思,在一个人口众多,土地稀少的大国,地产能否兼属自住、改善和投资多重属性。这也就是从去年年底以来,我们一直最担心的问题,行业游戏规则因为非理性的房价可能发生改变。目前看出台的新政,配套的操作办法也逐步出台,各地方政府节后都将落实细则,可操作性极强。新开工和房地产投资何时下滑?地产股短期无法为投资者获利,我们将研究重点放在判断新开工和房地产投资数据上。近期走访了广州、深圳、北京等地,我们
3、认为开发商意愿已明显出现变化,未开工土地很难再出现开工。但目前房地产投资仍需要观察,这里观察重点是政策对投资抑制问题是否能真正解决。也许 4 月份全国就开展打击囤地工作能作为最好答案。本月四大城市成交同比下降幅度继续加大,四月份北京网上期房签约面积约为 111.55 万平米,同比下降 28.94%;上海一手住宅成交约138.53 万平米,同比下降 43.75%;广州一手住宅成交 61.6 万平米,同比下降39.52%;深圳一手住宅成交28.23万平米,同比下跌62.11%。市场开始对加息预期有所增强,我们早在去年年底就对资产价格泡沫相对忧虑,一直认为 10 年上半年加息是大概率事件,建议市场关
4、注 5月底的时间窗口。行业相对市场表现(近 12 个月)行业相对市场表现(近 12 个月)0%12%24%36%48%60%72%2009/42009/72009/102010/1房地产沪深300资料来源:Wind 资讯行业内跟踪公司比较 行业内跟踪公司比较 PEPBEV/EBITDA PEPBEV/EBITDA 相关研究 相关研究 信贷能否支持火爆成交房地产三月月报2010-4-2 政策、成交与估值2010-3-8 关注地产下游,寻找估值底线-房地产 2 月月报2010-3-5 分析师分析师:苏雪晶 乐加栋(8621)68751692 执业证执业证书编号书编号:联系人:联系人:杨靖凤(862
5、1)68751636 房地产行业房地产行业 行业深度 研究报告行业深度 研究报告 维持“长期看好”评级维持“长期看好”评级 2010-5-3 2 请阅读最后一页评级说明和重要声明正文目录正文目录 写在前面的话写在前面的话.5 海外行业数据分析海外行业数据分析.5 国内重要城市楼市表现国内重要城市楼市表现.7 北京市情况.8 上海市情况.12 广州市情况.14 深圳市情况.16 部分二线城市情况.19 重点城市土地有偿出让观察重点城市土地有偿出让观察.22 月度行业公司重要信息月度行业公司重要信息.25 公司动态.29 行业重点上市公司估值指标与评级变化行业重点上市公司估值指标与评级变化.39
6、每月观察每月观察.39 3 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究(深度报告)图表目录图表目录 图 1:美国住宅开工和许可套数(截至 10-03-31).5 图 2:美国单户住宅销售套数和均价(截至 10-03-31).5 图 3:英国房价和新房私人订单(截至 10-03-31).5 图 4:莫斯科房价(截至 10-02-28).5 图 5:法国(截至 09-12-31).6 图 6:法国(截至 09-12-31).6 图 7:东京一二手公寓成交量(截至 10-02-28).6 图 8:东京一二手公寓成交价(截至 10-02-28).6 图 9:新加坡中心城区成交量(截至 10-03-31
7、).6 图 10:新加坡中心城区成交价(截至 10-03-31).6 图 11:香港住宅 A 和 E 类住宅价格(截至 10-02-28).7 图 12:香港住宅成交量和新开工量(截至 10-03-31).7 图 13:月度住宅期房网上签约面积.8 图 14:新建商品房价格指数.8 图 15:北京保障性住房成交比例.8 图 16:北京期房去库存化时间(周).8 图 17:月度一手房成交量-上海.12 图 18:新建商品房价格指数-上海.12 图 19:卢湾淮海路二手房均价.12 图 20:长宁中山公园二手房均价.12 图 21:浦东世纪公园二手房均价.13 图 22:闽行地铁沿线二手房均价.1
8、3 图 23:月度一手住宅交易面积-广州.14 图 24:新建商品房价格指数-广州.14 图 25:荔湾一手住宅成交量、成交均价.15 图 26:天河一手住宅成交量、成交均价.15 图 27:番禺一手住宅成交量、成交均价.15 图 28:花都一手住宅成交量、成交均价.15 图 29:深圳月度一手住宅预售面积-.17 图 30:深圳新建商品房价格指数-.17 图 31:宝安一手房住宅成交量和累计成交价格.17 图 32:龙岗一手房住宅成交量和累计成交价格.17 图 33:福田一手房住宅成交量和累计成交价格.17 图 34:南山一手房住宅成交量累计成交价格.17 图 35:天津市住宅月度成交面积.
9、21 图 36:南京市住宅月度成交面积.21 图 37:杭州市一手房月度成交面积.21 图 38:长沙市一手房月度成交面积.21 图 39:哈尔滨商品房月度成交面积.22 图 40:重庆市住宅月度成交面积.22 4 请阅读最后一页评级说明和重要声明图 41:全国土地购买与开发累计面积同比增长率.22 图 42:南京出让居住用地面积(万平米).23 图 43:杭州居住土地面积出让情况.23 图 44:重庆居住土地出让情况.23 图 45:武汉居住土地面积出让情况.23 图 46:西安居住土地出让情况.23 图 47:厦门居住土地面积出让情况.23 图 48:上海居住土地出让情况.24 图 49:
10、北京居住土地面积出让情况.24 图 50:四月份组合指数、行业指数与 A 股指数比较.40 表 1:目前预售的北京经济适用住房、两限房项目.9 表 2:北京楼盘销售情况(2010 年 4 月).10 表 3:上海楼盘销售情况(2010 年 4 月份).13 表 4:广州楼盘销售情况(2010 年 4 月).15 表 5:深圳楼盘销售情况(2010 年 4 月).18 表 6:六个重点成交楼盘当月成交情况(2010 年 4 月).19 表 7:六个重点城市月度成交面积(2010 年 4 月).22 表 8:重点城市土地四月份有偿出让情况(平米、万元).24 表 9:地方政府近几个月政策措施统计.
11、26 表 10:资本化路径之借壳上市.35 表 11:2008 年以来上市公司融资进度跟踪统计.35 表 13:行业重点上市公司估值指标与评级变化.39 表 14:加息对月供影响情景分析.39 表 15:推荐组合.40 5 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究(深度报告)写在前面的话写在前面的话 四月份地产股的走势可以用惨不忍睹来形容,不理性终归结束。正如上个月月报我们所强调的催发春季成交的反弹因素是否是常态,新政出台后,我们明显看到了全国成交下滑趋势已确立。本已下降明显的同比数据将迎接更迅速下降的环比数据。对于行业未来的判断,我们想坚持关注如下几个问题:新国十条是否有持续性和可操作性?
12、我们并不认同市场关于新政是过渡政策判断以及未来政策将观察市场变化再决定是否出台这 2 个观点。无论从金融系统限制购买 3 套房贷还是部分城市限购房这些看似回归计划经济的新政,只充分说明一个问题。那就是管理层对中国目前房地产行业的反思,在一个人口众多,土地稀少的大国,地产能否兼属自住、改善和投资多重属性。这也就是从去年年底以来,我们一直最担心的问题,行业游戏规则因为非理性的房价可能发生改变。目前看出台的新政,配套的操作办法也逐步出台,各地方政府节后都将落实细则,可操作性极强。新开工和房地产投资何时下滑?地产股短期无法为投资者获利,我们将研究重点放在判断新开工和房地产投资数据上。近期走访了广州、深
13、圳、北京等地,我们认为开发商意愿已明显出现变化,未开工土地很难再出现开工。但目前房地产投资仍需要观察,这里观察重点是政策对投资抑制问题是否能真正解决。也许 4 月份全国就开展打击囤地工作能作为最好答案。海外行业数据分析海外行业数据分析 图图 1:美国住宅开工和许可套数(截至:美国住宅开工和许可套数(截至 10-03-31)05001000150020002500Jan-80Jan-85Jan-90Jan-95Jan-00Jan-05Jan-104008001200160020002400美国住宅开工数(千套)美国住宅获建筑许可数(千套)资料来源:Bloomberg 图图 2:美国单户住宅销售套
14、数和均价(截至:美国单户住宅销售套数和均价(截至 10-03-31)093187Jan-05Jan-06Jan-07Jan-08Jan-09Jan-10200230260290320350美国单户住宅销售套数(千套)均价(千美元)资料来源:CEIC图图 3:英国房价和新房私人订单(截至:英国房价和新房私人订单(截至 10-03-31)200350500650800950110012501400Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09280300320340360380英国新房私人订单(百万英镑)英国房屋价格指数 资料来源:CEIC 图图
15、4:莫斯科房价(截至:莫斯科房价(截至 10-02-28)015003000450060007500Mar-05Mar-06Mar-07Mar-08Mar-09莫斯科房价(美元/平米)6 请阅读最后一页评级说明和重要声明从最新的海外数据上看,近期各个国家成交量比较稳定,综合来说一季度房地产市场运行良好,值得期待。多数国家成交量和房价都在持续升高,这表明海外发达国家经过 09 年一年时间的恢复,已经走出 08 年经济危机的阴影,开始步入繁荣。我们预计今年海外的房地产市场会继续回暖,走向正常化。首先,美国市场单户住宅销售量3月份新开工和住宅获建筑许可数继续了2月份的回升状态,本月环比分别上升 1.
16、62%和 7.54%,这表明开发商对将来房地产市场的发展预期有所改善。美国住宅销售套数环比大幅上升 52%,价格却下降 11.1%,这可能是由于中低档住宅成交较多的原因,由此可见,一直谨慎的中低收入阶层已经开始对市场改变原来的观望态度。图图 5:法国(截至:法国(截至 09-12-31)1000180026003400420050005800Dec-01Dec-02Dec-03Dec-04Dec-05Dec-06Dec-07Dec-08Dec-0920040060080010001200巴黎地区公寓销售套数巴黎地区住房销售套数 资料来源:CEIC 图图 6:法国(截至:法国(截至 09-12-
17、31)25003000350040004500Dec-01Dec-02Dec-03Dec-04Dec-05Dec-06Dec-07Dec-08Dec-09200240280320360400巴黎公寓销售价格(千欧元)巴黎住房销售价格(千欧元)资料来源:CEIC 图图 7:东京一二手公寓成交量(截至:东京一二手公寓成交量(截至 10-02-28)0200040006000800010000Feb-06 Aug-06Feb-07 Aug-07Feb-08Aug-08Feb-09 Aug-09Feb-10东京一手公寓成交量(套)东京二手公寓成交量(套)资料来源:CEIC 图图 8:东京一二手公寓成交
18、价(截至:东京一二手公寓成交价(截至 10-02-28)0.200.350.500.650.800.951.101.25Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10东京一手公寓均价东京二手公寓均价(百万日元)资料来源:CEIC 图图 9:新加坡中心城区成交量(截至:新加坡中心城区成交量(截至 10-03-31)01020304050607080Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07 Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-100400800120016002000新加坡中心区独立式住宅成交套数新加坡中心区
19、公寓成交套数 资料来源:CEIC 图图 10:新加坡中心城区成交价(截至:新加坡中心城区成交价(截至 10-03-31)2,0005,0008,00011,00014,00017,000Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-106008001000120014001600新加坡中心区独立式住宅均价中心区公寓均价(千新元)资料来源:CEIC 请阅读最后一页评级说明和重要声明 行业研究(深度报告)图图 11:香港住宅:香港住宅 A 和和 E 类住宅价格(截至类住宅价格(截至 10-02-28)304050607080Jan-06 J
20、ul-06 Jan-07 Jul-07 Jan-08 Jul-08 Jan-09 Jul-09 Jan-10100120140160180200220香港A类住宅价格香港E类住宅价格(千港元/平米)资料来源:CEIC 图图 12:香港住宅成交量和新开工量(截至:香港住宅成交量和新开工量(截至 10-03-31)0300060009000120001500018000Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-100100020003000400050006000香港住宅成交套数香港住宅新开工套数 资料来源:CEIC 英国 3 月份的房
21、屋价格指数重新回到 330 点,环比上升 0.71%,最近一段时期英国房屋价格指数同比增长比较明显,但一直在 330 点附近徘徊,表现非常稳定。莫斯科 2 月的房价已达到 4106 美元/平米,本月环比上升 1.26%,房价连续 5 个月上涨,这也验证了以前我们对莫斯科房地产市场繁荣的判断。2 月份,日本一手房成交量大幅度增加,环比上涨 90.5%,同比上涨 9.69%;成交均价环比上涨 8.63%,同比上涨 15.36%。二手房成交量和价格都变动幅度不大。我们认为,日本的一手房地产市场表现强劲,有供不应求的迹象;但二手房市场相对稳定,出现大涨大跌情况的概率很小。新加坡的 3 月份的成交量与价
22、格有所上升,其中独立式住宅尤其明显,环比分别上涨 51.72%和16.57%。中心区公寓成交量稍有下降,成交469套,但价格却在上涨,本月环比上涨11.35%。长期看来,我们对新加坡房地产市场的状态并不确定,还有待观察。香港方面,住宅成交套数稍有下降,3 月份成交 10860 套;新开工数却明显增加。我们没有3 月份的价格数据,但是从价格的变化趋势来看,香港住宅价格是一路上涨的,我们预计这种状态会延续下去。国内重要城市楼市表现国内重要城市楼市表现 从本月开始,我们将略去“全国楼市俯瞰”一节,把重点放在全国几个重要城市的楼市表现的分析上。这样做的原因是全国楼市的数据更新不够及时,时间滞后的数据对
23、我们分析市场行情、预测未来走势意义不大。我们将新增加几个大城市的当月商品房成交量、楼盘销售表现等数据,目的是通过对重要城市数据的及时汇报,让大家了解当月各地的情况以及推断全国所处的状态。新增的城市包括天津、重庆、杭州、南京、长春、长沙,这几个城市分散在全国不同区域,又属于我国经济意义上的大城市,因此我们挑出来作为标的来研究。当然,北京、上海、广州、深圳四大城市的重要性不言而喻,我们还是要放在第一位来做介绍。8 请阅读最后一页评级说明和重要声明北京市情况北京市情况图图 13:月度住宅期房网上签约面积:月度住宅期房网上签约面积 020406080100120140160180Jan-08May-0
24、8 Sep-08Jan-09May-09 Sep-09Jan-10-100%-50%0%50%100%150%200%月度住宅期房网上签约面积同比增长 资料来源:北京市房地产交易管理网,长江证券研究部 图图 14:新建商品房价格指数:新建商品房价格指数 9095100105110115Jan-07May-07Sep-07Jan-08May-08Sep-08Jan-09May-09Sep-09Jan-10新建商品房价格指数同比增长新建商品房价格指数环比增长 资料来源:北京市房地产交易管理网,长江证券研究部 四月份(截止到 4 月 28 日)北京网上期房签约面积约为 111.55 万平米,与三月份
25、相比有大幅度的提高,这是今年月度成交最高值,但较之去年同期却仍然下降了 28.94%,同比继续加速下降。从日度数据来看,四月上旬延续三月份的火爆行情,成交量达到高峰,平均有600 套左右的期房成交;随着中旬政策的推出,成交开始回落,至月底北京市期房日成交量为 300 套左右。虽然环比有很大幅度的增加,但由于强势的政策打击,导致了四月份整体成交同比下跌,我们来观察三月份的新建商品房价格指数。三月份新建商品房价格指数同比上涨了 19 个百分点,幅度继续了几个月以来的扩大趋势;环比则上升 1.2 个百分点,上涨速度加快,这也反映了三月份市场的火爆。当然,同比的扩大与 09 年房价整体上涨过快有直接联
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