昆明城市商业网点规划(1).pdf
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1、 昆明城市商业网点规划 昆明城市商业网点规划(20022010)说 明 书 说 明 书 昆明市规划设计研究院昆明市规划设计研究院 2004 年年 1 月月 项目名称:昆明城市商业网点规划昆明城市商业网点规划 工 程 号:2002G-35 完成单位:昆明市规划设计研究院 协作单位:昆明市人民政府商业网点办公室 完成日期:2004 年 1 月 院 长:王学海 高级规划师、总工程师 分管总工程师:陈 文 高级工程师、副总工程师 项目设计人:刘小燕 工程师 王 晟 工程师 目 录 目 录 前 言.1 第一章 现状分析.1 第一节 现状概况.1 第二节 发展特点及存在问题.4 第二章 规划的必要性.11
2、 第三章 商业发展思路.12 第四章 规划总则.15 第五章 规划范围划定及目标.18 第一节 规划范围划定.18 第二节 规划目标.19 第六章 规划布局.21 第一节 昆明市域商业网点总体规划.21 第二节 昆明主城商业功能区规划.23 第三节 昆明主城商业网点规划.24 第七章 专题规划.29 第一节 大型零售商店(场)、商业街规划.29 第二节 大型商品批发市场规划.35 第三节 生鲜超市规划.38 第八章 实施规划的对策和措施.40 附 录.42 一 名词注释.42 二 附表.45 昆明商业分级指标.45 昆明市九种零售业态基本条件一览表.45 昆明市商业、服务业网点普查表.45 昆
3、明市零售商业网点普查表.45 昆明市区商业、服务业网点普查表.45 昆明市区零售商业网点普查表.45 昆明市区商场、超市普查表.45 全市各区县(市)人口统计表(2002 年).45 大型综合超市现状统计表.45 百货店现状统计表.45 三 附图.45 零售商业现状分析图.45 农贸市场现状分析图.45 大型专业市场分布示意图.45 商业功能区规划图.45 零售商业规划布局图.45 昆明城市商业网点规划说明书 前前 言言 城市商业网点规划是城市总体规划和城市商业发展的重要组成部分,对于合理有效利用资源,确保城市商业健康、有序发展都起着重要作用。1998 年,昆明市人民政府商业网点办公室委托市规
4、划院对昆明城市商业网点建设进行中长期规划。加入世界贸易组织(WTO)后,国内分销服务业逐步取消对外资的限制,为了做好应对工作,适应东盟自由贸易区建立带来的机遇与挑战,制定城市商业网点规划是重要的措施,也是符合国际规则的政府调控方式。2002年市政府商业网点办公室再次委托市规划院进行新一轮昆明城市商业网点规划,力求更加强化城市商业网点建设的宏观调控,积极应对加入世贸组织后的形势,促进城市商业繁荣,使商业流通产业结构更加合理。第一章 现状分析 第一章 现状分析 第一节 现状概况 第一节 现状概况 一.商业发展历史 一.商业发展历史 1 昆明城市商业网点规划说明书 昆明地处滇中,内连“三迤”,外通印
5、支,地理位置优越。城市沿革可追溯到 2000 年前的“苴兰城”。市区的马市口、羊市口、南正街(今正义路)、广聚街(今金碧路)、长春路(今人民中路)等都是传统商业街区,已有几百年的商业历史,现今仍为昆明主城主要商业区。二十世纪初昆明辟为商埠,设海关,从事对外贸易,1910 年滇越铁路直通昆明,进一步确立昆明作为全省商务中心的地位。抗战时期,昆明成为后方基地及物资转运中心,商业、金融业曾一度出现了繁荣。20 世纪 50 年代以前昆明商业是以私有制经济形式的店铺和集市存在。解放后出现公有制经济,50 年代70 年代末,国家对城市商业设施的配置和服务范围与方式实行强有力的计划控制,出现了规模大、商品种
6、类齐全的百货商场,如百货大楼。80 年代初期出现个体经济,有了个体经营市场,这一时期国有计划经济的百货商场与个体经济的经营市场互补共存。90 年代,随着社会主义市场经济体制的逐步建立,随着城市的扩大发展,出现多种经营方式,如小型自选商场,集多种功能为一体的购物中心;同时在城市市中区外围出现了大量具零售功能的规模较大的批发市场。由于一般性商业设施的发展跟不上城市的发展、居民生活节奏加快以及商业竞争日益激烈、居民和商家均希望进一步降低成本等因素,出现了新型的商业业态大型综合超市、仓储式商场等。二.概况 二.概况 改革开放二十年来,昆明市流通领域各行业加快了发展步伐,各2 昆明城市商业网点规划说明书
7、 类商业网点发展迅速,购物环境及服务功能均得到较大的提高。“九五”期间,昆明市根据城市建设发展总体规划,结合旧城改造,坚持“统一规划、合理布局、有利生产、方便生活”的原则,动员社会各方面力量,培育和发展了一批商品市场。初步形成以昆明为中心,辐射全省的商品市场网络。据昆明城市商业网点普查统计资料(截止 2003 年 9 月 30 日),全市现有商业、服务业网点(不含商品市场)48558 个,总面积 7863653平方米。市区(即五华、盘龙、官渡、西山)有商业、服务业网点(不含商品市场)25462 个(占全市总数的 52.4%),总面积 4780512平方米(占全市的 60.8%),其中:2000
8、 平方米以上的综合性商场、超市 89 个,营业面积约 684602 万平方米。基本形成百货大楼、小花园、白塔路三个较为集中的商业区。商业基础设施逐步趋于完备,购物环境和服务水平得到改善,商业业态多样化,市级商业中心初具规模。全市市场建设也取得较大发展,2002 年末各类商品市场已发展到 613 个(五华、盘龙、官渡、西山商品市场达 369 个)。截止 2003年 9 月 30 日各类商品市场已发展到 618 个,营业面积 5187073 平方米,其中五华、盘龙、官渡、西山商品市场达 479 个,占全市商品市场的 77.5%。但由于缺乏政策导向和管理办法,目前呈现出中心区大型综合超市不断开业,周
9、边商品市场无序发展,大型商业网点“东南重、西北3 昆明城市商业网点规划说明书 轻”,发展不均衡。特别是 1992 年后昆明出现了“拆围墙、建商店”的建设热潮,只要有路就拆墙建铺,建成了大量的店铺、市场,但这些商店多为临时建筑,又多受自身条件限制,如:用地局促、缺乏停车场、卫生条件差等,对城市的交通、景观、环境卫生造成不利影响,并出现恶性竞争和扰民现象。这种追求短期效益的行为,使土地利用效益不高,长远来看对城市是一种负担,只会增大今后城市建设的成本而不是有效的建设资金投入。大量涌现的众多所谓“批发市场”,是这一特定时期出现的特殊产物,其经营模式及经营货物基本雷同,发展过快,从而也导致相互之间恶性
10、竞争,造成建设资金和城市土地资源的浪费。第二节 发展特点及存在问题 第二节 发展特点及存在问题 一昆明商业发展特点 一昆明商业发展特点(一)昆明社会消费品零售总额随经济和城镇人口的发展而增长,且增长速度有放缓的趋势。“八五”期间社会消费品零售总额年增长率为 24.5,“九五”期间社会消费品零售总额年增长率为 13.7,2001 年增长率为 10.8,传统商业发展动力减弱。(见图表 1)(见图表 1)4 昆明城市商业网点规划说明书 图表 1 图表 1 昆明经济与商业发展昆明经济与商业发展(1991-2001)48.789.9126.3169.6217.5265.28135.6232.1357.5
11、501.1591.9672.8199119931995199719992001国内生产总值(亿元)社会消费品零售总额(亿元)(二)在昆明的产业结构中,商业的地位非常重要。2001 年批零贸易餐饮业占全市 GDP 比重 15.2;昆明城市就业人口中,批零贸易餐饮业约占 24,列城市各行业之首。商业不但是昆明重要的支柱产业,而且成为吸纳劳动力的最主要产业。(见图表 2、3)(见图表 2、3)图表 2 昆明商业在 GDP 的比重 图表 2 昆明商业在 GDP 的比重 批零贸易餐饮业增加值(亿元)占昆明GDP(%)占昆明第三产业GDP(%)昆明2001年 102.36 15.2 33.4 图表 3 昆
12、明商业就业人口比重(第五次人口普查抽样调查)图表 3 昆明商业就业人口比重(第五次人口普查抽样调查)昆明2000年 抽样人口 合计 第一产业 第二产业 第三产业 其中:批零贸易餐饮业 五华区(人)18855 83 4754 14018 4639 盘龙区(人)16552 46 4168 12338 4533 官渡区(人)71705 13632 21993 36079 17995 西山区(人)29381 5634 10951 12796 5665 合计(人)136493 19395 41866 75231 32832 比重()100 14.21 30.67 55.12 24.05 5 昆明城市商业
13、网点规划说明书(三)由于自然地貌分割和社会经济发展不平衡,云南城市首位度非常高,使昆明商业具备很强的辐射全省功能。同时,昆明城市人口高度密集(2000 年二环路以内 2.84 万人平方公里)造就了浓厚的商业氛围。2000 年末,全市各类市场 516 个(其中:消费品市场 455 个,生产资料市场 58 个,生产要素市场 3 个),比 1995 年的 379 个增加137 个,增长 36.1%;截止 2003 年 9 月 30 日各类商品市场已发展到618 个,其中市区(五华、盘龙、官渡、西山)商品市场达 479 个,占全市商品市场的 77.5%);已初步形成以昆明为中心,辐射全省的农副产品、日
14、用工业品及生产资料等商品市场网络。全市零售商业网点面积 4670455 平方米,其中市区(五华、盘龙、官渡、西山)为 2596721 平方米,占全市的 55.6%;全市户籍人口 494.8万人,市区 189.8 万人,占全市人口的 38.4%。(四)昆明各类商业网点快速增长,多种所有制、多种业态商业竞相发展,特别是多家外商投资企业进入,使竞争日趋激烈(见图表4)。(见图表4)。图表 4 昆明社会消费品零售额构成对比图表 4 昆明社会消费品零售额构成对比 6 199051%51%29%29%11%11%9%9%国有经济集体经济个私经济其他经济200126%26%12%12%43%43%19%19
15、%国有经济集体经济个私经济其他经济 昆明城市商业网点规划说明书 二.昆明商业现状问题昆明商业现状问题(一)昆明商业总体发展规模和水平不高,全省商业发展极不均衡(一)昆明商业总体发展规模和水平不高,全省商业发展极不均衡 昆明过去长期处于国内交通的末端,虽经 20 世纪 90 年代社会经济高速发展,受区位条件、经济发展水平的限制以及缺乏第二产业的支持,商业总体发展规模和水平不高(见图表 5)(见图表 5)。图表 5 2001 年西部主要城市社会消费品零售额比较图表 5 2001 年西部主要城市社会消费品零售额比较 0200400600800亿元社会消费品零售总额265.3 627.5 121.7
16、699.3 163.4 365.9 173.9 134.679.945.557.624昆明成都贵阳重庆南宁西安兰州乌鲁木齐呼和浩特银川西宁拉萨省内其它地区发展滞后,使昆明商业需要承担更多的辐射功能(见图表 6)(见图表 6)。昆明商业的规模和水平必须适应更高的要求,促进全市综合实力的进一步提高,带动全省商业的快速发展。图表 6 2000 年云南各城市社会消费品零售总额比较 图表 6 2000 年云南各城市社会消费品零售总额比较 050100150200250亿元社会消费品零售总额 239.5 47.335.923.627.4 38.827.120.413.33720.716.69.34.53.
17、215.1昆明 曲靖 玉溪 昭通 楚雄 红河 文山 思茅西双版纳大理 保山 德宏 丽江 怒江 迪庆 临沧7 昆明城市商业网点规划说明书(二)现代化商业业态发展不完善,商业网点结构性矛盾突出。(二)现代化商业业态发展不完善,商业网点结构性矛盾突出。据统计市区户籍人口 189.8 万人,预计非户籍居住人口在 100 万人,则总人口为 289.8 万人;故市区户籍人口人均零售商业网点面积为 1.37 平方米,市区总人口人均零售商业网点面积是 0.9 平方米。通过分析现状昆明市区人均零售商业网点面积指标,为比较高的水平;在市区零售商业网点面积构成比率中,2000 平方米以上的综合性商场、超市占 26.
18、4%,百货店占 9.3%,其它占 50.3%(详见附表六),可看出昆明商业网点量多规模大,是近十年来有路就建商店的累积,但档次高、规模大、管理水平高、经营有特色、辐射范围广的业态所占比例不高,距昆明旅游商贸城市的商业发展要求有差距。近年来,昆明新兴商业业态偏重外商投资的大型综合超市,而中小型现代商业业态和特色商业不完善,没有形成有组织的结构体系。零售业经营内容雷同,缺乏当地特色,作为零售商业重要组成部分的特色商店较为稀少;同时与市民生活关系密切的便民连锁店发展水平非常低,并不规范且缺乏后劲;遍布城市街道的均为经营内容单一的日用品小商铺,既不方便居民生活,又影响市容市貌环境卫生,干扰城市交通,给
19、城市管理工作带来大量的负担。对城市商业的发展起不到补充和推动作用。商业发展未能形成网络系统,商业服务水平较低,处于初级服务阶段,因而制约了商业的进一步发展。相对城市对外开放和旅游业,商业发展滞后。新型商业业态发展缓慢,管理不规范,科技含量低,商业企业8 昆明城市商业网点规划说明书 组织化程度不高,规模小,缺乏跨地区、跨行业,有竞争力的大型企业集团。批发市场规模不大,设施落后,管理水平低,没有形成规范化的现代物流体系。作为市民“菜篮子”主要供货载体的农贸市场很多是以路为市的“马路市场”,严重影响交通和市容市貌。据统计,截至2002年,二环路以内有占道经营农贸市场31个。(三)商业网点管理法规和体
20、系不健全(三)商业网点管理法规和体系不健全 长期以来,由于缺乏一个适应昆明经济发展的商业网点建设规划,管理严重滞后。近年来受全民经商思潮的影响,各单位利用闲置土地、房屋兴建市场、商场,有的则推倒围墙开商店,新建房屋底层随意改建为商铺,盲目投资,重复建设,形成商业网点无序发展。由于城市商业网点管理法规不健全,商业网点建设通常是“一抓就死,一放就乱”,不利于政府发挥宏观调控职能。由于监管力度不够,城市商业网点建设无序,加剧了市场的无序竞争,导致新型业态发展迟缓,传统业态重复建设。(四)商业网点布局不合理,缺乏特色商业街(四)商业网点布局不合理,缺乏特色商业街 商业网点布局不合理,“东南重西北轻”,
21、主要表现为:一是市中心大型商场建点过多,仅二环路以内,4000平方米以上的综合性商场、超市就有32个,市区同一功能、同一档次的商场过度密集并缺乏正确商业定位,经营特点不突出等;二是大型批发市场过于集中,各类市场大多建在石安公路及东二环路沿线;三是新建小区网点不配套,大规模旧城改造,相当数量城市居民迁往新建小区,但部分新建小区由于网点不配套,入住居民生活带来不便。9 昆明城市商业网点规划说明书 大型零售商店(场)在建设前缺乏充分的自身商业定位分析,未能较好的解决与城市发展和其它商业设施的关系,缺乏相关配套基础设施,导致目前布局不合理及发展的局限性;昆明没有商业步行街和特色商业街道的支撑,辐射范围
22、较广的市级商业中心区的中心功能不强。(五)缺乏与昆明旅游城市相配的特色商品及销售网点(五)缺乏与昆明旅游城市相配的特色商品及销售网点 近几年,云南的旅游业得到迅速发展,已跻身于我国旅游大省的行列,昆明作为全省旅游的枢纽,由于缺乏对外推广的环节,与昆明旅游城市相配合的作为游客与云南特色商品之间的特色商品销售网点很缺乏,导致本地特色商品、旅游商品丰富程度不够,游客选择特色旅游商品范围小,而众多特色商品却是“养在深闺无人知”,无法进入市场销售的局面,错失了人们了解、认识、树立品牌形象的机会。(六)外资商业进入,造成商业网点布局新的不合理,对原有商业网点形成冲击(六)外资商业进入,造成商业网点布局新的
23、不合理,对原有商业网点形成冲击 目前已有沃尔玛、普尔斯玛特、百盛、家乐福、好又多、百安居、麦当劳、肯德基等外资零售企业进入昆明市场,且外资零售企业是大型综合超市和连锁店,依靠其自身的优势,多布局在城市商业中心区,打乱了城市的商业格局,在带动城市商业发展的同时,也造成商业网点布局上新的不合理局面,对本土的商业零售企业造成很大的冲击。10 昆明城市商业网点规划说明书 第二章 第二章 规划的必要性 规划的必要性 一.城市商业网点规划是城市总体规划和城市商业发展的重要组成部分 一.城市商业网点规划是城市总体规划和城市商业发展的重要组成部分 商业网点规划制定和实施效果的好坏决定了城市商业网点的布局,同时
24、影响着城市总体建设和城市商业发展的水平。“十五”期间是我国加快发展现代流通业的重要时期,也是加入世贸组织后分销服务业逐步取消对外资限制的过渡期,必须制定科学合理的城市商业网点规划,加强政府对城市商业的宏观调控,满足城市现代化的总体发展要求。二二.商业网点规划是社会主义市场经济条件下国家对商品市场的建设和发展进行宏观调控的重要依据和手段 商业网点规划是社会主义市场经济条件下国家对商品市场的建设和发展进行宏观调控的重要依据和手段 目前大中城市商业网点设施存在突出结构性问题,主要表现为商业区的大中型商业设施出现阶段性饱和,业态雷同且过于集中。制定科学合理的商业网点规划来指导布局建设,能避免商业网点开
25、发建设中的随意性和盲目性,同时通过商业规划布局来进行有效的宏观控制也是现代商业管理的主要标志之一。三.加强对城市商业网点建设的宏观调控势在必行 三.加强对城市商业网点建设的宏观调控势在必行 随着城市建设力度加大,城市规模在不断扩大,同时商业网点建设也呈现出无序发展,重复建设。虽然商业网点的建设对促进经济发展、保障有效供给、方便群众生活发挥了积极的作用,但缺乏总量控制和布局失衡的问题日益突出,已造成资源浪费和企业之间恶性竞11 昆明城市商业网点规划说明书 争,故进行调控和引导,制止重复建设,是当务之急。第三章 第三章 商业发展思路 商业发展思路 一发展环境与机遇 一发展环境与机遇(一)区位变化区
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