物业管理概论.dps
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1、物业管理概论物业管理概论物业管理概论物业管理概论 乔明娜乔明娜 13863110550 QQ:972348313物业管理导论物业管理导论物业管理导论物业管理导论情境一 物业服务企业情境一 物业服务企业情境一 物业服务企业情境一 物业服务企业情境二 物业管理招投标情境二 物业管理招投标情境二 物业管理招投标情境二 物业管理招投标情境三 物业管理的前期情境三 物业管理的前期情境三 物业管理的前期情境三 物业管理的前期准备准备准备准备情境四 物业管理的启动情境四 物业管理的启动情境四 物业管理的启动情境四 物业管理的启动情境五 物业的日常管理情境五 物业的日常管理情境五 物业的日常管理情境五 物业的
2、日常管理物业管理导论物业管理导论物业管理导论物业管理导论 物业管理是顺应房地产综合开发的发物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物,它作为房地产商品展而派生出来的产物,它作为房地产商品的消费环节,是房地产开发的延续和完善的消费环节,是房地产开发的延续和完善,是适应市场机制而逐步建立起来的一种,是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。是以综合性的经营服务方式。是以经营经营、服务服务、管理管理为一体的新型管理方式。为一体的新型管理方式。模块一 模块一 模块一 模块一 物业管物业管物业管物业管理的基本概念理的基本概念理的基本概念理的基本概念一、物业一、物业 (一)概念:(一
3、)概念:物业是指已建成并投入使物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及相关的设施设备和场地。用的各类建筑物及相关的设施设备和场地。各类建筑物可以是住宅小区,也可以是写字各类建筑物可以是住宅小区,也可以是写字楼、商业大厦、工业厂房、仓库等;相关设楼、商业大厦、工业厂房、仓库等;相关设施设备和场地是指房屋内外的各类设施、市施设备和场地是指房屋内外的各类设施、市政设施、文化娱乐设施和与之相邻的场地、政设施、文化娱乐设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。庭院、道路等。物业是房地产开发过程中的物业是房地产开发过程中的最终产品,也是物业管理的主体对象。最终产品,也是物业管理的主体对象。类型:(根据物业的用途不
4、同)类型:(根据物业的用途不同)类型:(根据物业的用途不同)类型:(根据物业的用途不同)(1 1 1 1)居住物业居住物业居住物业居住物业。包括住宅小区、公寓、。包括住宅小区、公寓、。包括住宅小区、公寓、。包括住宅小区、公寓、别墅等。别墅等。别墅等。别墅等。(2 2 2 2)商业物业商业物业商业物业商业物业。包括写字楼、百货商场。包括写字楼、百货商场。包括写字楼、百货商场。包括写字楼、百货商场、大型超市、酒店、宾馆、大型超市、酒店、宾馆、大型超市、酒店、宾馆、大型超市、酒店、宾馆、娱乐场所等。娱乐场所等。娱乐场所等。娱乐场所等。(3 3 3 3)工业物业工业物业工业物业工业物业。包括工业厂房、
5、仓库等。包括工业厂房、仓库等。包括工业厂房、仓库等。包括工业厂房、仓库等。(4 4 4 4)特种物业特种物业特种物业特种物业。包括学校、医院、车站。包括学校、医院、车站。包括学校、医院、车站。包括学校、医院、车站、政府大楼、体育场馆等。政府大楼、体育场馆等。政府大楼、体育场馆等。政府大楼、体育场馆等。21212121 世纪,人类的生存环境和居住环境正世纪,人类的生存环境和居住环境正世纪,人类的生存环境和居住环境正世纪,人类的生存环境和居住环境正在朝生态型,可持续发展的方向演进。物业在朝生态型,可持续发展的方向演进。物业在朝生态型,可持续发展的方向演进。物业在朝生态型,可持续发展的方向演进。物业
6、的所有人和使用人不再仅注重物业的保值、的所有人和使用人不再仅注重物业的保值、的所有人和使用人不再仅注重物业的保值、的所有人和使用人不再仅注重物业的保值、增值,而是更加追求自己生活环境的质量,增值,而是更加追求自己生活环境的质量,增值,而是更加追求自己生活环境的质量,增值,而是更加追求自己生活环境的质量,由此出现了一批新型物业。由此出现了一批新型物业。由此出现了一批新型物业。由此出现了一批新型物业。(1 1 1 1)健康物业健康物业健康物业健康物业 突出健康要素,健康住宅的标准主要涉 突出健康要素,健康住宅的标准主要涉 突出健康要素,健康住宅的标准主要涉 突出健康要素,健康住宅的标准主要涉及人居
7、环境的健康性、自然环境的亲和性、及人居环境的健康性、自然环境的亲和性、及人居环境的健康性、自然环境的亲和性、及人居环境的健康性、自然环境的亲和性、居住环境的保护和健康环境的保障四方面。居住环境的保护和健康环境的保障四方面。居住环境的保护和健康环境的保障四方面。居住环境的保护和健康环境的保障四方面。(2 2 2 2)智能物业智能物业智能物业智能物业 具有相当于住宅神经的家庭内网络,能 具有相当于住宅神经的家庭内网络,能 具有相当于住宅神经的家庭内网络,能 具有相当于住宅神经的家庭内网络,能够通过这种网络提供各种服务,能与地区社够通过这种网络提供各种服务,能与地区社够通过这种网络提供各种服务,能与
8、地区社够通过这种网络提供各种服务,能与地区社等外部世界相连接,它们是构成智能化住等外部世界相连接,它们是构成智能化住等外部世界相连接,它们是构成智能化住等外部世界相连接,它们是构成智能化住宅的三个基本条件。宅的三个基本条件。宅的三个基本条件。宅的三个基本条件。(3 3 3 3)节能物业节能物业节能物业节能物业 节能物业指的是满足夏热冬冷地区 节能物业指的是满足夏热冬冷地区 节能物业指的是满足夏热冬冷地区 节能物业指的是满足夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准要求的住宅,通居住建筑节能设计标准要求的住宅,通居住建筑节能设计标准要求的住宅,通居住建筑节能设计标准要求的住宅,通过提高建筑围护结构(外墙、
9、屋面、外门过提高建筑围护结构(外墙、屋面、外门过提高建筑围护结构(外墙、屋面、外门过提高建筑围护结构(外墙、屋面、外门窗和楼板)的热工性能,同时提高采暖效窗和楼板)的热工性能,同时提高采暖效窗和楼板)的热工性能,同时提高采暖效窗和楼板)的热工性能,同时提高采暖效率。节能物业应是高效低耗、环保节能、率。节能物业应是高效低耗、环保节能、率。节能物业应是高效低耗、环保节能、率。节能物业应是高效低耗、环保节能、健康舒适、生态平衡的高质量居住建筑,健康舒适、生态平衡的高质量居住建筑,健康舒适、生态平衡的高质量居住建筑,健康舒适、生态平衡的高质量居住建筑,是今后住宅建筑的发展方向。是今后住宅建筑的发展方向
10、。是今后住宅建筑的发展方向。是今后住宅建筑的发展方向。(二)物业与房地产的关系(二)物业与房地产的关系(二)物业与房地产的关系(二)物业与房地产的关系 既有本质上的区别,又有所联系 既有本质上的区别,又有所联系 既有本质上的区别,又有所联系 既有本质上的区别,又有所联系 1.1.1.1.两者的联系两者的联系两者的联系两者的联系 房地产是指土地和房屋以及附着于土地和房 房地产是指土地和房屋以及附着于土地和房 房地产是指土地和房屋以及附着于土地和房 房地产是指土地和房屋以及附着于土地和房屋上不可分离的部分,包括土地和房屋作为屋上不可分离的部分,包括土地和房屋作为屋上不可分离的部分,包括土地和房屋作
11、为屋上不可分离的部分,包括土地和房屋作为物质物质物质物质存在的财产存在的财产存在的财产存在的财产和由此形成的和由此形成的和由此形成的和由此形成的所有权所有权所有权所有权、使用权使用权使用权使用权、租赁租赁租赁租赁权权权权、抵押权等财产权益抵押权等财产权益抵押权等财产权益抵押权等财产权益。物业是指建筑物及配套。物业是指建筑物及配套。物业是指建筑物及配套。物业是指建筑物及配套设施设备和场地,它与房地产在设施设备和场地,它与房地产在设施设备和场地,它与房地产在设施设备和场地,它与房地产在财产上财产上财产上财产上所指乃同所指乃同所指乃同所指乃同一对象。物业是房地产进入消费领域后的房地产一对象。物业是房
12、地产进入消费领域后的房地产一对象。物业是房地产进入消费领域后的房地产一对象。物业是房地产进入消费领域后的房地产产品,是房地产中的一个局部,是房地产的流通产品,是房地产中的一个局部,是房地产的流通产品,是房地产中的一个局部,是房地产的流通产品,是房地产中的一个局部,是房地产的流通与服务环节。与服务环节。与服务环节。与服务环节。2.2.2.2.两者的区别两者的区别两者的区别两者的区别 (1 1 1 1)概念外延不同概念外延不同概念外延不同概念外延不同 房地产包括房地产的投资开发、建造 房地产包括房地产的投资开发、建造 房地产包括房地产的投资开发、建造 房地产包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管
13、理等整个过程。物业只是、销售、售后管理等整个过程。物业只是、销售、售后管理等整个过程。物业只是、销售、售后管理等整个过程。物业只是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段。指房地产的交易、售后服务这一使用阶段。指房地产的交易、售后服务这一使用阶段。指房地产的交易、售后服务这一使用阶段。(2 2 2 2)适用范围不同适用范围不同适用范围不同适用范围不同 房地产一般可以指一个国家、地区或 房地产一般可以指一个国家、地区或 房地产一般可以指一个国家、地区或 房地产一般可以指一个国家、地区或城市所拥有的房产和土地;物业多指一个城市所拥有的房产和土地;物业多指一个城市所拥有的房产和土地;物业多指一个城市所拥
14、有的房产和土地;物业多指一个单项房产、地产。因此,从宏观角度看,单项房产、地产。因此,从宏观角度看,单项房产、地产。因此,从宏观角度看,单项房产、地产。因此,从宏观角度看,不能用物业代替房地产业。不能用物业代替房地产业。不能用物业代替房地产业。不能用物业代替房地产业。(三)物业的特点(三)物业的特点(三)物业的特点(三)物业的特点 1.1.1.1.位置的固定性位置的固定性位置的固定性位置的固定性物业不论外形、结构、用途如何,它都依附物业不论外形、结构、用途如何,它都依附物业不论外形、结构、用途如何,它都依附物业不论外形、结构、用途如何,它都依附于一定土地之上,通常情况下是不会移动的于一定土地之
15、上,通常情况下是不会移动的于一定土地之上,通常情况下是不会移动的于一定土地之上,通常情况下是不会移动的,具有固定性的特点。,具有固定性的特点。,具有固定性的特点。,具有固定性的特点。2.2.2.2.寿命的耐久性寿命的耐久性寿命的耐久性寿命的耐久性物业不同于普通物品,一经建造完成,只要物业不同于普通物品,一经建造完成,只要物业不同于普通物品,一经建造完成,只要物业不同于普通物品,一经建造完成,只要不是故意损坏或意外损坏,一般可以使用数不是故意损坏或意外损坏,一般可以使用数不是故意损坏或意外损坏,一般可以使用数不是故意损坏或意外损坏,一般可以使用数十年,甚至上百年的时间。十年,甚至上百年的时间。十
16、年,甚至上百年的时间。十年,甚至上百年的时间。3.3.3.3.产品的差异性产品的差异性产品的差异性产品的差异性由于产品构成元素众多,导致它的每一个产由于产品构成元素众多,导致它的每一个产由于产品构成元素众多,导致它的每一个产由于产品构成元素众多,导致它的每一个产品在结构、位置、朝向、套型等指标上至少品在结构、位置、朝向、套型等指标上至少品在结构、位置、朝向、套型等指标上至少品在结构、位置、朝向、套型等指标上至少有一处或者多处的不同,不会出现完全雷同有一处或者多处的不同,不会出现完全雷同有一处或者多处的不同,不会出现完全雷同有一处或者多处的不同,不会出现完全雷同的产品。的产品。的产品。的产品。4
17、.4.4.4.价值的投资性价值的投资性价值的投资性价值的投资性 物业是土地与房屋构成的统一体,在房 物业是土地与房屋构成的统一体,在房 物业是土地与房屋构成的统一体,在房 物业是土地与房屋构成的统一体,在房屋价格中包含土地的使用费。一方面是人口屋价格中包含土地的使用费。一方面是人口屋价格中包含土地的使用费。一方面是人口屋价格中包含土地的使用费。一方面是人口的不断增加,需求也相应增长。另一方面是的不断增加,需求也相应增长。另一方面是的不断增加,需求也相应增长。另一方面是的不断增加,需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源,其数量基本上是恒土地作为不可再生资源,其数量基本上是恒土地作为不可再
18、生资源,其数量基本上是恒土地作为不可再生资源,其数量基本上是恒定的,城市的发展,会导致土地增值,从供定的,城市的发展,会导致土地增值,从供定的,城市的发展,会导致土地增值,从供定的,城市的发展,会导致土地增值,从供给的有限性和需求的无限性这两点来讲,物给的有限性和需求的无限性这两点来讲,物给的有限性和需求的无限性这两点来讲,物给的有限性和需求的无限性这两点来讲,物业与其他市场相比具有更大的投资价值。不业与其他市场相比具有更大的投资价值。不业与其他市场相比具有更大的投资价值。不业与其他市场相比具有更大的投资价值。不过从市场经济角度讲,物业也同样有贬值的过从市场经济角度讲,物业也同样有贬值的过从市
19、场经济角度讲,物业也同样有贬值的过从市场经济角度讲,物业也同样有贬值的危险。危险。危险。危险。二、物业管理的概念二、物业管理的概念 (一)物业管理的概念与性质 (一)物业管理的概念与性质 概念概念:物业管理是指业主通过选聘物业服务企:物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境和秩序的活动。养护、管理,维护相关区域内的环境和秩序的活动。具体来讲物业管理有下面几层具体来讲物业管理有下面几层含义含义:(
20、1 1)实施物业管理的企业必须是具备一定资)实施物业管理的企业必须是具备一定资质的法人经济组织。质的法人经济组织。(2 2)物业管理是通过提供有偿物业服务来获)物业管理是通过提供有偿物业服务来获取经济效益的。取经济效益的。(3 3)物业管理是以合同、契约为中介的委托)物业管理是以合同、契约为中介的委托管理。管理。(4 4)物业管理是通过对物业及其设施设备的)物业管理是通过对物业及其设施设备的管理来为业主和使用人服务的。管理来为业主和使用人服务的。性质:物业管理的客体是物业,服务的性质:物业管理的客体是物业,服务的对象是业主和使用人,是集管理、服务、经对象是业主和使用人,是集管理、服务、经营于一
21、体的有偿劳动。所以,按行业划分,营于一体的有偿劳动。所以,按行业划分,属于社会服务性行业范畴;依产业化分,属属于社会服务性行业范畴;依产业化分,属于第三产业。可见,物业管理的性质就是于第三产业。可见,物业管理的性质就是“服务性服务性”,是寓管理于服务之中,在管理”,是寓管理于服务之中,在管理中服务,在服务中管理。中服务,在服务中管理。物业管理与我国传统的房地产管理方式物业管理与我国传统的房地产管理方式相比有本质的区别。相比有本质的区别。(1 1)管理体制不同管理体制不同传统的房地产管理是在传统的房地产管理是在计划经济体制下计划经济体制下由由政政府或各部门、企事业单位府或各部门、企事业单位采用采
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