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1、2 0 0 9 年第3 5 期(总第1 4 7 期)现代企业文化M O D E R NE N T E R P R l s EC UL 1 R EN O 3 5 2 0 0 9(C u m u l a t i v e t y N 0 1 4 7)浅谈物业税的开征与我国房地产税制改革毕丽(苏州工业园区地方税务局,江苏苏州2 1 5 0 2 1)摘要:伴随着我国房地产行业的迅猛发展,相应的市场操作规程和制度陆续出台房地产市场越来越规范。但是,我国的房地产税收制度的建设却明显滞后于房地产市场的发展,房地产税制存在着日益明显的问题,亟待完善。文章从开征物业税着手,从制度设计和配套改革两方面对相关操作性问
2、题进行分析。进而推进我国房地产税制改革。关键词:物业税;房地产税制;征税范围;计税依据中图分类号:F 8 1 0文献标识码:A文章编号:1 6 7 4 1 1 4 5(2 0 0 9)3 5 一0 1 8 2 0 2一、我国现行房地产税制存在的问题(一)税种多且重复征税日前我国涉及房地产的税种很多,直接税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税等,问接相关的税种也有印花税、城市维护建设税、企业所得税和个人所得税等。这些税种在形式上虽相互独立,但实质上却有内在联系,甚至造成对同一税基的重复征税。(二)征税范围狭窄我国房地产税征税范围主要针对的是经营活动涉及的房地产行为,
3、把国家机关,人民刷体、军队等的自用房地产以及个人所有非经营用房地产等排除在征管范围之外,相应地缩小了房地产税基范围。同时,现行房产税和土地使用税只在城镇及工矿区实行,没有覆盖农村等其他区域。(三l 重交易轻保有现行房地产流通环节税种较多且税负重,而在房地产保有环节税种较少且税负轻,从而使绝大部分山企业无偿取得的土地仍近似无偿地被持有,阻碍了大量划拨存量土地步入市场的进程,助长了土地的隐形流动,减少了土地的有效供应,同时造成大量土地被闲置或浪费。(四)计税依据设计不科学现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,实行从量课征方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升f i i
4、 上升,具有税源不足且缺乏弹性的缺点,不能发挥调节土地级差收入的作用,也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的凋节。现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税依照房产原值一次减除l o 3 0 后的余值乘以1 2 的税率计算缴纳。这种折余价值依据的是历史成本,也不反映房产的市场价值。二、开征物业税推进房地产税制改革自党的十六届三种全会在关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决i 勘巾提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税相应取消有关收费”以一1 8 2 一来税务部门从2 0 0 3 年至今已分两批在全国l
5、 O 个省市开展了物业税模拟评税试点,但结果并不十分理想。本分试图从制度设计和配套改革两方面深入研究,进一步研究如何改革等操作性问题。(一)制度设计1 纳税人为我困境内拥有房屋所有权及土地使用权的单位和个人。不论自然人与法人,不论内资食业与外资企业、中围公民与外籍个人,不论经济性质,不论部门,只要拥有房地产都是物_、J k 税的纳税人。2 课税对象为不动产及其附属物,包括房产和地产。其巾,房产是指n,供人们在其叶1 生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所,地产即土地使用权。3 征税范嘲应该突f ;物业税制度的完整和规范。第一,对我国境内所有不动产征税,包括农村。结合目前我国城乡居民贫富差
6、距大的现实,可根据各地情况制定相应的免税政策,如对农村自用住宅免税以此减轻农民负担。第二,取消城镇居民个人白用居住房免税的规定,即不论住宅或非住宅,不论出租或自用,全面征收物业税。4 计税依据。从我困物业税开征初衷与实际可操作性来看,物业税的计税依据应为不动产的评估价值。以不动产的评估价值作为计税依据是房地产税制的发展趋势。一方面能够使税收与物价水平保持一致,使税收更富有弹性;另一方面,纳税人的纳税负担完全由其所拥有的土地和房产的市场价值决定,更能体现“量能负担”的征税原则,比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力,较好地调节土地的级差收益,有利于解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理问
7、题。5 税率。基于“科学测算现行的房地产税和房地产开发、建设环节税费总体规模,令物业税与之基本相当”这样一个税负水平确定的基本原则,综合考虑居民的承受能力和国际上的一些经验笔者认为税率可以设定在o 3 一0 8 之间。中央只规定税率幅度,由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度范围内,根据本地市政建设状况、经济发展水平等实际情况,确定本地区具体税率。这是出于在保持全同税制统一的前提下。给予地方政府一定程度的自由裁量权方面的考虑,也是世界上许多大国所采用的做法。6 减免税规定。按税收效率原则、税收公平原则、政策调控原则、普遍纳税原则。从政策的稳定角度出发,可在现行减免税规定基础上进行梳理和调整,
8、主要包括:保留对国家机关、各级政府、人民团队、军事、外交机构等享受不动产免税。这主要从效率原则f 发来考虑的。如果对政府机关,各级政府不动产征税,征税的对象和支出对象是同一主体,开征不动产税不能增加不动产税净收入只是增加了额外的评估和管理成本。万方数据2 0 0 9 年第3 5 期(总第1 4 7 期)现代企业文化M O D E R NE N T E R P R 坞EC U L l U R EN O 3 5 2 0 0 9(C u m u l a t i v e t y N O 1 4 7)浅论国有医院财务管理金红(四平市中心人民医院,吉林四平1 3 6 0 0 0)摘要:随着科技及市场经济的
9、发展,国有医院的财务管理中日益暴露出一些问题,文章就国有医院财务管理中的这些问题进行了初步的探索,并就存在的问题,提出了解决的对策和措施。关键词:预算管理;信息系统;财务管理;成本核算中图分类号:F 2 7 5文献标识码:A文章编号:1 6 7 4 1 1 4 5(2 0(J 9)3 5 一0 1 8 3 一0 2随着医疗机构不断深化改革,国有医院从全部依靠政府拨款转向在相当程度上依靠医疗服务收入。资源配置在很多方面实现市场化,医院资产多元化趋势日益明显,面对激烈竞争的医疗市场,医院必须通过提高财务管理水平,以最低的消耗取得最大的收益,才能在激烈的竞争中立于不败之地,因此,医院要以优质,高效、
10、低耗的服务赢得医疗市场份额,建立一个标准化和全面的医院财务管理系统具有十分重要的意义。更新理财观念是市场经济形势下的医院财务管理成功与否的基石。一、现行医院财务会计制度中存在的问题(一)现在国有医院的预算管理大多流于形式,预算制定和执行主观随意性很大。资金运营效率较低预算管理是财务管理的重要内容,医院预算管理是为了实现医院既定的目标,通过编制业务收支计划、投资计划等预算,并运用行政手段在实际工作中贯彻执行的一种管理形式。医院的预算是一种“全面预算”管理,具有全面控制的能力,它通常以医院经营发展目标为预算目标,以前期业务收支为预算编制基础综合考虑医疗市场、医院本身特点及医院发展的要求,由医院通过
11、一定程序讨论通过的,对医院未来一定期间经营目标、经营决策的财务数据说明和经济责任约束数据。它作用于医院的一切医疗活动领域,并将各个预算统一在总预算体系下,所以是全面预算。f E l 现在国有医院的预算管理大多流于形式,预算制定和执行主观随意性很大,资金运营效率较低。财务预算管理缺乏力度的主要原因除了医院领导不够再视外,预算编制的方法和程序不规范、不科学以及财务预算的执行没有形成制度性也是重要原冈。(二)医院对财务工作的信息化不够重视医院财务管理系统是医院信息系统的重要组成部分,及时准确地获取财务数据,监督控制预算的使用,对财务部门和决策层都是非常霞要的。但是在实际工作中,很多的医院对财务工作的
12、信息化不够重视,产生了一系列问题。主要问题是高度信息化的网络系统和简单落后的财务系统并存。随着计算机网络和数据库技术的发展,医院信息化、网络保留对宗教寺庙、慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、社会公益性组织等拥有的用于增加社会公共福利的不动产免税。建议对农业用地和农民自用房暂免征收不动产税。目前阶段对农业用地和农民自住用房暂免征收不动产税,符合我国的国情。但是,从长远来看,我国不动产税改革的最终方向也应该是实现城乡统一的不动产税制。建议将城镇居民住宅全部纳入征税范围,但允许扣除一定的免征额。大部分人持有房产是出于生活需要,而非投资,因此将城镇居民住房纳入不动产税,会加重普通人生活负担。对此可以允
13、许居民住房在价值评估后从评估价值中按家庭人口数乘以人均免税额的方式,扣除一定的总体免税额,以保障公民的基本生存权利。对于免税值,这个数值可根据城市社会经济发展的水平、纳税人的支付能力和地方政府年度预算等情况设计,各城市会有差异。建议将城市基础设施所用的不动产和政府出资建设的廉租房应纳入征税范围,这样可以使城市基础设施运行效率更好。(二)配套改革一是建立健全我国个人财产登记制度。目前我国个人财产登记制度还很不完善,对纳税人的房地产没有进行完全、规范的登记管理。应该借鉴国际经验,并结合我国税收征管实际,加快制定明确的房产产权法规。包括房地产产权的确认、变更的登记、买卖、分割及租赁管理,并建立与房地
14、产有关的收入支出申报制度,明确界定产权,完善产权琶记制度,逐步建立计算机数据库,并在为业主保密的前提下,实现政府部门特别是税务、土地、房管部门之间的信息共享。二是强化物业税征收管理效率。建议对于物业税的征收可结合个人所得税来进行,由公司代扣代征,这有利于降低征收成本。如果无法以这种形式进行也可委托代扣代缴。一旦出现抗税逃税现象,依法处罚。三是政府各部门问配合的法律规范。首先,税务部门应与市政部门合作,规范道路名称、建筑物名称、门牌号码等信息,建立规范的房地产地理信息体系。其次,土地、房管等部门应该与税务部门密切配合,形成一个联系紧密、配合默契、高效运转的综合行政运作体系,确保房屋价值评估的公正
15、、科学和高效。朱为群,许建标涉外税务,2 0 0 9,(8)1 2】李国淮,伍冠玲评估,2(J 0 9,(8)参考文献对我国房地产税制改革动因的评析1 构建物业税评估体系初探【刀中国资产【3】况伟大物业税的经济效应研究评述】税务研究,2 0 0 9。(6)一1 8 3 万方数据浅谈物业税的开征与我国房地产税制改革浅谈物业税的开征与我国房地产税制改革作者:毕丽作者单位:苏州工业园区地方税务局,江苏,苏州,215021刊名:现代企业文化英文刊名:MORDEN ENTERPRISE CULTURE年,卷(期):2009,(35)被引用次数:0次 参考文献(3条)参考文献(3条)1.朱为群.许建标 对
16、我国房地产税制改革动因的评析 2009(8)2.李国淮.伍冠玲 构建物业税评估体系初探 2009(8)3.况伟大 物业税的经济效应研究评述 2009(6)相似文献(10条)相似文献(10条)1.会议论文 潘明星.匡萍.朱雪艳 开征物业税 创新我国房地产税制 2004 本文提出我国现行房地产税是计划经济的产物,不适应市场经济的要求,并简述了房地产税制的经验借鉴,主要就香港特区的物业税、澳门特区的房屋税和物业转移税、加拿大的物业税等进行介绍,指出我国房地产税利的改革方向开征物业税。2.学位论文 韩德军 物业税改革的国际借鉴与政策选择 2006 随着我国房地产行业的高速发展,现有的房地产税制已有些不
17、合时宜了。与许多发达国家相比,我国的房地产税制存在着明显的缺陷,突出表现在:在房地产开发、销售过程中,税种繁杂,需要缴纳的各项税收就达9种之多,有的地方还存在重复征税的情况,再加上各个地方名目不一的各项收费,都在无形中加大了房地产的开发成本;而与此形成鲜明对比的是,在房地产保有阶段,只有房产税、城市房地产税和城镇土地使用税,这种不合理的税制设计造成了大量土地的闲置和浪费。而且,保有阶段的轻税负相当于给土地保有者无息贷款,实质上是鼓励投机,近年来各地出现的“炒楼”风其背后深层次的原因正是我国现阶段不合理的房地产税收制度。另外,我国房地产税收制度还存在课税范围过窄,一些税种计税依据设计不合理,内外
18、税制有别等诸多弊病。基于此,十六届三中全会通过中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定中指出,“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应的取消有关税费”。这一决定引起了社会各界对物业税的广泛关注,同时也把物业税改革提到了日程上。本文首先对国际上主要税收理论进行分析,选择用经过许多国家成功的税收经验验证的税收理论拉弗曲线理论对我国的房地产税制存在的弊端进行解释,以便得出我国开征物业税的必要性,为物业税的政策选择提供了主要方向;其次,以税收要素为主线介绍了国际上物业税的征收经验,并归纳了各国开征物业税的若干共同点,以便我国借鉴;再次,在借鉴国际先进经验的基础上,
19、结合我国国情,对我国物业税改革的税收要素进行了详细的界定;最后,提出了进行物业税改革必备的配套制度政策。本文共分六章,各章内容如下:第一章导论。本章主要阐述了论文的选题背景、研究目的和意义,并对研究的思路、方法及可能创新之处作了说明。第二章物业税改革的税收理论基础。本章从税收的基本理论入手,对税收的概念、税制要素以及税收分类进行了阐述;介绍了世界税收理论的发展,西方税收理论以及社会主义的税收理论,着重对供给学派的核心理论拉弗曲线的有效性进行了深入分析,为第三章中利用拉弗曲线分析我国房地产税制的缺陷做了铺垫。第三章我国房地产税制及现存问题。为了解我国现有房地产税制形成的历史背景,本章首先阐述了我
20、国房地产税制的历史沿革;其次,详细介绍了我国房地产税收体系的设置,并归纳了其特点及作用;再次,分析了我国现行房地产税制存在问题,并深入分析了导致这些问题的政策制度及体制方面的原因;最后,通过利用拉弗曲线分析我国房地产税制的“拉弗禁区”,得出我国开征物业税的必要性并对物业税改革的现实意义及其对社会各阶层的影响进行了阐述。第四章我国开征物业税的国际借鉴。本章首先阐述了各国物业税要素设计情况,通过横向比较并结合我国实际,归纳出值得借鉴的税制设计的国际经验;然后,又阐述了国际上征收物业税的其他先进经验,包括税制归属、税收原则、税收征管及法律法规等方面。第五章物业税改革的税收要素设计。在第三章、第四章分
21、析的基础上,结合我国房地产行业发展及税制特点,对物业税的纳税人、征收对象、计税范围、计税依据、税率及税收优惠等主要税收要素进行了设计。第六章物业税改革的配套政策制度建设。本章主要讨论我国进行物业税改革必须满足的配套政策制度条件,主要包括:界定土地和房地产产权、健全我国房地产评估体系、理清房地产租、税、费关系、正确定位物业税改革方向等。3.期刊论文 迟丽华.练晓婷 对于我国物业税开征的几点思考-经济师2009,(11)目前我国房地产税收制度十分混乱,税目繁多且负担较重.为了建立和健全我国现行的房地产税制,促进房地产业健康、正常发展,物业税的开征势在必行.但同时它的开征也存在很多问题,亟待解决.文
22、章首先介绍了我国房地产税制的现状,并分析了开征物业税的意义,然后设计出开征物业税的方案,最后针对开征物业税面临的问题,提出解决的可行性建议.4.学位论文 管敏迪 有关我国开征物业税的一些思考 2008 近年来,我国房地产业迅速发展,已经成为支撑国民经济的重要产业,而房地产税制却多年未变,我国现行的房地产税制存在“重流通、轻保有”、税种设置繁杂,重复征税等众多缺陷,开征物业税是完善现行房地产税制的关键所在。因此,在2003年底党的十六届三中全会通过的关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定中提到:“分步实施税收制度改革。按照简税制、宽税基、低税率的原则,稳步推进税收改革。实施城镇建设税费改革,
23、条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。现在“物业税”一词引起了政府、学术界、实业界的高度关注,成为学术界研究的热点。本文先从理论上对物业税的基本概念和征税的理论依据进行了研究,鉴于在物业税上有比较成熟的做法,研究了部分国家和地区的成功经验,接着对我国开征物业税的可行性和必要性进行了分析,最后在以上分析的基础上对物业税的税制要素做出设计,并运用数学方法对物业税的综合税率进行了考察。按内容论文可以分为四个部分:第一部分,主要对物业税的基本概念的进行了介绍,确定了物业税的定义,明确了研究对象。物业税是对我国房地产保有阶段所征收的一种财产税,并研究了开征物业税的理论依据。第二部分
24、,考虑到由于部分国家和地区早就开征了物业税,并且有了比较成熟的具体做法,所以选取了部分国家和地区物业税的情况,总结出各国和部分地区开征物业税的成功经验,为我国开征物业税提供必要的借鉴。其中主要经验包括各国的物业税大部分是地方税种、简化税制、扩大征税范围、设置合理税率、计税依据以市场价值为基础、设置专门的物业税税基评估机构、完善的物业税税收法律等。第三部分,主要分析了我国开征物业税的可行性和必要性,我国开征物业税是可行的,如开征物业税有宽广的税基、税收征管建设已有能力为开征物业税提供支撑、产权制度不断完善、资产评估制度和机构的发展为开征物业税创造条件以及各国的成功经验给我国开征物业税提供科学借鉴
25、等等,同时物业税开征是必要的,有完善房地产税制、增加地方政府收入、促进资源合理配置和有效利用开征物业税实现社会公平等需要。第四部分,主要根据我国的实际情况,以及税制改革的指导思想“简税制、宽税基、低税率”的要求对我国物业税税制进行了设计。主要包括对物业税的课税对象和纳税义务人、物业税的计税依据和税率设计、物业税的减免规定等方面的设计。希望本文提出的理念和方法,能够对我国物业税政策的制订和实施起到一定的借鉴作用,为学界和业界提供一条认识物业税的路径。5.期刊论文 安钢 我国开征物业税的必要性分析-四川经济管理学院学报2009,(1)本文从我国现行房地产税制的不足与物业税的积极作用出发,对我国现阶
26、段征收物业税的必要性进行了理论与实证分析,详细阐述了开征物业税的必要性.同时认为要发挥物业税的种种积极作用,应采取有效手段做好物业税开征的准备工作.6.学位论文 田小燕 我国开征物业税的条件及实施时机分析 2008 党的十六届三中全会在关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定中提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消相关收费。”之后,先是中国人民银行行长周小川说:“我国将在适当时机选择试点实施物业税。”后是建设部刘志峰副部长也透露政府在积极考虑征收物业税。广东和湖南也表态可先试点,如今北京己经开始进行物业税征收“空转”试点。我国现行的房地产税制存在“重流
27、通、轻保有”、税种设置繁杂、重复征税、地方税主体税种缺位、制度设计不合理等众多缺陷,开征物业税是完善现行房地产税制的关键所在。但开征物业税需要解决的政策、技术和征管问题还很多,物业税开征后对地方政府、房地产价格、不动产评估的影响以及新旧政策的衔接也需要进一步分析,因此,现阶段开征物业税的时机还不成熟,但应该采取积极的准备性措施。本文从物业税的概念、特征及我国房地产税制存在的问题入手,分析了开征物业税的影响,引出国外经验对我国的启示,并对物业税开征的条件和时机进行了探讨,最后探讨了我国物业税开征的思路,并从纳税人、征税对象、计税依据、税率等税制要素的层次尝试对物业税进行具体的制度设计,试图为物业
28、税改革实施提供参考。7.期刊论文 叶姗 试述物业税的开征与房地产税制改革-广西政法管理干部学院学报2005,20(1)开征物业税是启动新一轮税制改革的重要信号.物业税的开征,关乎千家万户的切身利益,备受瞩目.本文拟从回溯房地产税制的历史变迁着手,检讨房地产税制的现状,并通过剖析物业税开征的原因及弊端,揭示物业税的应有内涵.8.学位论文 张全成 物业税立法问题研究 2007 本文首先介绍了物业税的概念。物业税是以物业为征收对象,按照物业的价值或者租金向业权人征收的一种税,物业税属于财产税的范畴,是对处于保有阶段物业的一种课税,物业税作为一个古老的税种,在世界许多国家都予以征收。第三章提出了物业税
29、的国际经验借鉴。各国物业税的基本立法模式为一般财产税制与个别财产税制。通过对这些国外制度的介绍,总结出其可供我国借鉴的基本经验:将物业税作为房地产税收制度中的重点;物业税作为地方税种,是地方政府财政收入的重要来源;从税制的设计看,坚持了“宽税基、少税种、低税率”的原则;从计税依据看,多按评估的市场价值实行从价计征;在税收征管方面,配套措施齐全、征管机制完善。第四章介绍了我国房地产税收制度及其缺陷:立法位阶低且存在严重滞后性;计税依据不合理;征税范围过窄;税种设置不合理,税种繁琐、重复征税,税种结构“重交易,轻保有”,税收政策“内外有别,两套税制并存”;税收征管配套措施不完善等。由此提出,我国应
30、当开征物业税,以完善房地产税制。对物业税开征后的经济效益进行了分析:有助于形成统一、规范的房地产税收制度;限制房地产投机行为,引导市场良性发展;增加政府财政收入,推动经济可持续发展;调节财富分配,维护社会稳定;优化资源配置,促进经济发展;并且有利于我国房地产税制与国际接轨。最后本文从以下几个方面提出了物业税立法的几点设想:物业税立法的基本原则,物业税制度设计的基本框架,适合我国国情的物业税征收模式,物业税税收权利的分配,物业税的征管制度,房地产登记和评估制度的建立完善。9.期刊论文 李凤荣 完善我国房地产税制的思考-北方经贸2008,(3)我国现行的房地产税制,对于充分发挥国有土地资源的效益,
31、增加国家财政收入和调节社会经济等方面发挥着重要积极的作用,但仍存在诸多问题.针对我国房地产税制存在的问题应采取正税、明租、少费;开征统一的物业税;取消城镇土地使用税和土地增值税;适时开征遗产税和增值税等措施.促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展.10.学位论文 李民 基于完善税制目的的物业税制度研究 2005 我国现行的房地产税制存在“重流通、轻保有”、税种设置繁杂、重复征税、地方税主体税种缺位、制度设计不合理等众多缺陷,物业税改革是完善现行房地产税制的关键所在。本文从完善税制的角度,探讨了我国物业税改革的思路,对物业税的税制要素进行设计,试图为物业税改革实施提供参考。文章对物业税的含义及其它国家和地区物业税征收的概况、特点予以介绍和分析,给出了对我国物业税改革的启示。论述了我国征收物业税的依据,对以替代土地出让金为目的的物业税建议模式进行了评述。重点阐述了我国物业税制度设计的原则和前提条件,确定了以完善税制为目的的物业税改革思路。认为,物业税是在取消原有的房地产保有税种,包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税的前提下,在房地产保有环节设置的一个全新的税种,应将其定位为地方税的主体税种,并从纳税人、征税对象、计税依据、税率等税制要素的层次尝试对物业税进行具体的制度安排。最后,从政府、消费者、开发商等多个角度对这种制度安排可能造成的影响进行了分析。本文链接:http:/
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