某百货有限公市场调研报告6834.docx
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1、深圳市百货货有限公公司区市市场调研研报告市场研究究部二零零三三年月目 录一、区基本本概况33二、区经济济分析55三、区零售售商业状况况6四、主主要意向向楼盘分分析166五、潜潜在商业业楼盘分分析223六、居居民消费费情况分析227七、销销售预测测分析35八、投投资预测测分析399九、总评466一、区基本本概况(一)基基本概况况表一项目基本情况况地理概况为深深圳六个个行政区区之一,位位于深圳圳特区内内的部,东东临深圳圳湾,西西濒珠江江口,北北靠羊台台山,南南至大铲铲岛和内内伶仃岛岛,与香香港元朗朗隔海相相望。全全区海岸岸线长达达42公公里。面积全区总面面积1551平方方公里,土土地资源源丰富,有
2、有大片可可供开发发的土地地,目前前建成城城区面积积40平平方公里里,待开开发面积积(包括括填海造造地面积积)近1110平平方公里里。人口区现现下辖、七个个街道办办,20001年年末全区区总人口口55.6万人人其中户户籍人口口17.6万人人,暂住住人口338万人人;人口口密度为为33884人/平方公公里。(据区局介介绍,统统计人口口仅为实实际人口口的700%左右右,且人人口的年年增长为为12%左右,估估算区现有有人口应应为788万左右右)交通状况铁路:深深圳火车车站位于于片区区,这主主要是省省外长途途旅客的的上落站站,同时时承办全全国各地地的货物物运输;公路:目目前区内内公路路路网密集集,高速、
3、大道道、大道和和路贯贯穿其中中,至香港港的“通道道”正在在筹建之之中;港口:的港港口交通通便利,集装箱码头是我国自行设计吞吐量最大的集装葙专用码头;海上每天有14班次往返至香港的飞翔船和开往广州等地的定航船班,以及开往珠海的渡轮;航空:空空中运输输方面有有直升飞飞机场和和距仅100公里的的深圳国国际机场场。规划按照深圳圳经济特特区的总总体规划划,将建成成为深圳圳市高新新技术产产业基地地,文化化教育基基地,综综合旅游游开发区区和联接接珠江三三角洲与与香港的的物流、商商流、人人流枢纽纽和现代代化花园园海滨城城区。(二)人人口数量量分析区人人口分布布状况见见下表二二和表三三: 表表表二指标名称称单位
4、20011年20000年20011年比220000年增减减%年末总人人口人55633675574423基本持平平其中:暂暂住人口口人37999624008801-5.22 户户籍人口口人1764405156662412.66户籍人口口中:街道道人31722127411815.77街道道人15177313533212.11街道道人16522614633512.99街道道人2172202007758.2街道道人39366731222326.11街道道人3572263437793.9街道道人1617721536625.3区各各街道办办管辖人人口汇总总表从各街道道办的人人口总量量和增长长趋势来来看,、
5、和粤粤海这三三个区域域优势比比较突出出:街道道办所管管辖范围围位于大道道两边,和和区相相临,是是进出半岛岛(主要要是、街道道办管辖辖区域)的的必经之之地,也也是区开发发较早的的片区,不不仅常住住人口总总量很大大,而且且流动人人口也比比较多。但但是这一一区域可可利用土土地资源源少,政政府规划划项目多多为旧改改项目,征征地、拆拆迁都比比较耗时时,所以以,的人口口增长速速度将趋趋于缓慢慢。街道道办所管管辖范围围主要包包括的中心心城区和和片区区,中心心城区人人口密度度大,但但是建筑筑物比较较密集,人人口增长长的空间间较小;而片区按按规划以以住宅为为主,且且规划项项目大部部分都已已经进入入启动阶阶段,人
6、人口增长长速度将将会加快快。街道道办所管管辖范围围主要包包括城和片区,土土地资源源充足,使使得该片片区未来来几年的的发展有有所保障障。土地地使用规规划以住住宅为主主,新开开发住宅宅楼盘陆陆续涌现现。可以以预见这这一区域域的人口口增长会会比其他他区域更更快。 表三三区 域域土地面积积年末总人人口户籍人口口暂住人口口人口密度度平方公里里万人万人万人人/平方方公里全市19488.699468.76132.04336.7224055福田区78.00484.44333.22751.116108118罗湖区78.88968.66729.66139.00687044南山区164.2955.66017.660
7、38.00033844盐田区70.44913.5512.71110.88019177宝安区712.92144.1127.555116.5620211龙岗区844.07102.9621.22681.77012200深圳各区区人口面面积对比比表区相相对于罗罗湖区和和福田区区来说,土土地面积积比两者者分别多多出一倍倍以上,而而且和的填海海工程正正在进行行,土地地储备充充足,有有利于长长远发展展;在人人口方面面,区的人人口容量量比罗湖湖区和福福田区更更大,但但目前的的人口总总数却大大大小于于后两者者,人口口增长的的空间很很大。可可见,随随着罗湖湖区和福福田区人人口增长长到一定定程度和和土地使使用的饱饱
8、和,深深圳市发发展重心心将会向向转转移,从从现今状状况来看看,就已经经成为新新兴的住住宅生活活区。二、区经济分分析(一)各各区经济济比较分分析深圳20001年年主要经经济数据据 表四(单单位:亿亿元)指标名称称国内生产产总值人均国内内生产总值(元元)工业总产产值社会消费费品零售额全社会固固定资产产投资额20011年19088.243355530977.2609.3673.37比上年增增长%13.229.08817.4413.228.7将区区主要经经济指标标与其他他区进行行的比较较,见表表五,表五(单单位:亿亿元)指标名称称罗 湖湖 区区福 田田 区区南 山山 区区20011年比上年增增长200
9、11年比上年增增长20011年比上年增增长国内生产产总值527.4330.997%506.028.277%41915.11%人均国内内生产总总值768006/599334/760885/工业总产产值513.217.611%664.2528.775%1096619%社会消费费品零售售额232.519.866%160.6214.22%73.2216.22%社会固定定资产投投资额245.955.166%226.37.7%74.9910.22%指标名称称盐 田田 区区宝 安安 区区龙 岗岗 区区20011年比上年增增长20011年比上年增增长20011年比上年增增长国内生产产总值27.2224.11%
10、25715.22%21817.55%人均国内内生产总总值201333/178333/211773/工业总产产值195.2119.44%395.819.22%34029.33%社会消费费品零售售额9.9336.8%80.3321.22%52.7715.00%社会固定定资产投投资额11.6615.3%55.55619.66%59.00517.44%(资料来来源:220022深圳市市统计年年鉴)通过对比比区区与其他他各区的的主要经经济指标标,我们们可以看看到,区的的经济发发展基本本保持在在整个深深圳的平平均发展展水平之之上,说说明了区的的经济发发展态势势良好。区GGDP总总量跟区和和区处处于同一一发
11、展水水平,而而大大高高于其他他三个区区;人均均GDPP高达7760885元,几几乎赶上上区的的水平,可见区的人均产能很高,也反映出该地区所进行的生产活动附加值较高,使用较少的劳动力创造较高的价值;但社会消费品零售总额的绝对量较小,只有73.2亿元,跟区和区的差距较大,说明其消费品的零售市场还很有发展潜力,有待刺激拉动;另外区2001年完成工业总产值1096亿元,大大高于其他各区,工业仍旧是该区的主导产业。高新技术产业发展迅猛,工业总产值的55%由高新技术企业创造。(二)区119999年-220011年的经经济变化化分析表六(单单位:亿亿元)指标名称称20011年20000年20011年比220
12、000年%20000年比119999年%国内生产产总值41936415.1119 其中:第一产产业0.9880.9335.800/ 第二产产业320.67277.1615.77/ 第三产产业97.33586.00013.22/三产比例例:第一一产业 (%)0.2330.255-0.002/第二产业业 (%)76.5576.114+0.336/第三产业业 (%)23.22723.663-0.336/工业总产产值109661926社会消费费品零售售总额73.226316.2213固定资产产投资总总额74.996810.2210分析:1、区国民民经济在在近三年年内保持持了持续续、快速速、健康康的发展
13、展态势,220011年 GGDP的的增长速速度达到到了155.1%,人均均GDPP达到了了760085元元; 工工业总产产值增长长速度为为19%,高于于GDPP增长速速度,工工业仍是是全区经经济发展展的主导导产业,对对经济增增长的贡贡献最大大。在全全区155.1%的经济济增长中中,有112.55个百分分点是工工业拉动动的;2、20001年年三次产产业的产产值明显显增长,其其中第二二产业增增长155.7%,显示示出工业发发展的迅迅猛势头头;第三三产业也也保持高高速增长长,涨幅幅达133.2%。3、20001年年全区社社会消费费品零售售总额比比去年增增长166.2%,高于于前一年年13%的增长长率
14、,呈呈现明显显增长的的趋势;而全社社会固定定资产投投资稳步步增长,维维持100%左右右的增长长速度,但但滞后于于GDPP的发展展速度,对对GDPP增长的的贡献率率不高,这这对未来来的社会会基础设设施建设设的发展展会有一一定影响响。综合来看看,区的社社会投资资与消费费的增长长都比较较稳定,反反映出整整体市场场需求是是良性增增长的。三、零售商商业状况况(一)零零售商业业介绍 目前前区零零售商业业在地理理分布上上呈现整整体分散散,局部部集中的的局面,商商业网点点在分布布上具有有呈商圈圈和沿交交通干线线分布的的特征。面面积规模模大于550000平方米米的商场场主要在在路一一带和大道道沿线。区的三大商业
15、圈格局已基本形成。商业业圈:在在路、路和路一带带,沃尔尔玛、家家乐福、世界、商城、电器城、超市等十几家大中型商场,共同打造了的第一商业圈。不过,这一区域的商业存在着网点布点零乱,商业亮点不够突出,购物环境比较差,经营水平和商业档次较低,大多数网点的店面和经营设施存在简陋、陈旧等一系列问题,制约了该片区商业地位的进一步提升。据悉,区政府有关部门结合全区商业发展规划的要求和存在的现实问题,已经开始酝酿路、路等相关商业街及购物环境的改造方案,同时,加强了对国内外著名品牌商家的引进工作。 路商商业圈:在大道道南端的的路商商业街,地地处与交界界处,东东起路,西西至大道与与工业业大道交交口,全全长7550
16、米,共共有商业业网点660多个个,主要要消费群群体为、和一带带居民,辐辐射整个个半岛岛。总店店扎根在在此,加加上家居广广场和沃沃尔玛超超市的进进驻,该该街区的的商业配配套逐步步得到完完善,商商业人气气剧增,商商业价值值突现。但但是正在在施工的的西部通通道工程程将对该该街区造造成较大大的影响响,大量量的施工工车辆通通行可能能会破坏坏该街区区的商业业环境。然然而一旦旦深港西西部通道道的建成成通车,路商业街将有望成为面向香港西部居民的商业窗口,其区域性商业中心的地位将进一步确立。这一片区也是比较成熟的商业圈。中心心区商业业圈:规划中的的商商业文化化中心区区,位于于大道道以东,路以西,路以北,大道和路
17、以南的区域内。由市政府统一规划、统一布局,区内现建有展览中心、文化中心、商业中心、信息中心等完善配套,并拟建星级酒店、书城、文体设施及高尚住宅,连同已发展成熟的办公圈,将逐步成为深圳西部商务中心。百货在此营业多年,经营状况良好;百货刚刚开业,而商场和世界也即将开业。新兴商业圈业已形成。(二)潜潜在竞争争对手分分析本次调研研,重点点调查了了在区规模模较大和和比较有有影响力力的商场场,包括括沃尔玛玛(两店店)、家家乐福、(两店)、百货、商业城以及正在筹备开业的百货和百货。1、沃尔尔玛店 表七七地理位置置大道道与路的交交叉口业态综合超市市营业面积积两层,总总面积约约60000平方方米(其其中1FF:
18、约220000平方米米;2FF:约440000平方米米)营业时间间7:000-233:000各楼层主主要经营商品品一层:面面点、冷冷冻冷藏藏食品、熟熟食、果果汁、面面包、蔬蔬菜、肉肉类、海海鲜、水水果、乳乳品、冷冷饮二层:烟烟酒、电电器、玩玩具、家家庭用品品、生活活用品、鞋鞋类、办办公用品品、化妆妆品主要品类类面积一层:肉肉类1220m22、蔬菜菜90 m2、水果果1200 m22二层:个个人护理理1355 m22、电器器1500 m22、烟酒酒90 m2、食品5110 mm2、家居居1800 m22、化妆妆品1220 mm2、鞋990 mm2停车位地下停车车位约1120个个,地面面广场停停车
19、位110个周边道路路情况前方:路,双双向六车车道,中中间有隔隔栏; 左侧侧:路,双双向四车车道公交情况况路站: (距距离1000米,共共12条条线路)小巴:0000:村世界界 0000:人才大大市场码头头000:村世界界 0000:人才大大市场福园园花园000:湾村 0000:汽车车站码头头000:港总站大巴:0000:站场 0000:汽车车站 3111:000:码头头-站 000:港汽车车站路路口口站(距距离500米,共共11条条线路)小巴:0000:口岸岸港 0000:、000:海关关0000:总站站、大巴:0000:花园园世界 K0000:路码头头、000:公园园 0000:、000:湾
20、客运运站 0000:路总站站 000:港客运运站、客流量在1月221日星星期二全全天的不不同时段段统计客客流,结结果如下下:10:005-110:225进2256出出3544提袋率率80%;111:300-111:500进3660出2254提提袋率777%15:330-115:550进3380出出3500提袋率率60%;166:000-166:200进3114出2290提提袋率667%17:000-117:220进3374出出3200提袋率率85%;188:000-188:200进1997出2240提提袋率776%120分分钟合计计:进117033 出118088 提袋113366客单量全天平
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