某上半年成都房地产市场研究报告分析10218.docx
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1、20066年上半半年成都都房地产产市场研研究报告告一、新盘盘整体概概况20066年1-6月,经经过05年国家家的宏观观调控,一一些持观观望态度度的购房房需求开开始释放放出来。在在对06年上半半年成都都楼市的的回顾过过程中,我我们发现现一些特特征:区位位:城东东稳步发发展城中中06年上半半年住宅宅供应仅仅约33.34万,供供应量有有所减少少,供应应类型包包括商业业地产、写写字楼、小小户型、(超超)高层层电梯公公寓项目目;出于于土地供供应方面面的原因因,整体体价格一一直是各各区域的的领头羊羊;城南南和城西西也以其其最为成成熟的环环境继续续担当购购房者首首选区域域的角色色;城东东在经过过05年的第第
2、一次开开发热潮潮之后,06年上半半年迎来来其稳步步发展的的时期,供供应面积积约1022.133万,除除了品牌牌开发商商的代表表项目(魅魅力之城城、卓锦锦城、蓝蓝谷地等等)继续续上市外外,博瑞瑞“优品尚尚东”、“千居朝朝阳”、“正成沙河明明珠”等项目目也陆续续推出。“名企大盘”的开发发模式对对提高城城东的整整体品质质和区域域价值起起到了相相当大的的作用,其其环境优优势和居居住价值值已经得得到购房房者的认认可,供供应加大大的同时时价格也也是一路路攀升。随随着东调调搬迁的的加快,城城东土地地供应增增大,城城东发展展正进入入快车道道。城北北和城东东相比开开发处于于一个试试探和预预热的阶阶段,商商品房供
3、供应量仅仅为122.977万,在在主城区区各区域域中居末末位,随随着05年北部部新城计计划实施施,蜀龙龙大道的的通车,北北新干道道高架桥桥的破土土动工,城城北的环环境有望望得到改改善;鉴鉴于城北北的各类类专业市市场繁多多,居住住环境一一直无法法有真正正的起色色,虽然然目前也也有许多多知名开开发商在在城北囤囤地,但但大多在在三环外外区域,因因此,城城北在20006年的发发展态势势难依然然显得十十分缓慢慢,06年下半半年城北北预计也也将是一一种比较较冷清的的态势。规模模:大盘盘、小盘盘齐上阵阵如果果说05年是大大盘林立立的一年年的话。那那么06年经过05年宏观观调控后后一些中中小开发发商也从从调控
4、的的影响中中恢复过过来,纷纷纷推出出自己的的新盘。但但是由于于调控所所带来的的持续影影响,这这些新盘盘规模都都比较小小。同时时各大盘盘因为其其开发周周期较长长,因此此出现了了大盘、小小盘齐上上阵的局局面。推推盘:乐乐观中带带有谨慎慎受005年国家家宏观调调控的影影响,大大多数持持币观望望的消费费者的需需求在06年开年年后都爆爆发出来来,市场场行情比比较乐观观;但06年上半半年楼盘盘在推出出产品的的时候还还是延续续05年采取取分期分分批次或或者是分分栋推出出的模式式;在开开盘时间间的选择择上开发发商还是是延续以以往以周周末、节节假日为为主的开开盘时间间战略,在在时间上上配合消消费者。产品品类型:
5、电梯公公寓成为为绝对主主导电梯梯公寓已已经不仅仅仅限于于主城区区内,三三环外和和郊区也也不断涌涌现大批批的电梯梯公寓项项目,特特别是城城南三环环外和城城西三环环外的区区域。其其中郊区区以华阳阳和双流流更为明明显。由由于停止止了多层层住宅在在主城区区内的建建设,因因此多层层住宅都都集中到到了郊区区。而电电梯公寓寓特别是是三环内内,也向向着越来来越高发发展。户型:880-1120仍然然是需求求主力06年11-6月,全全市商品品房住宅宅项目户户型供应应面积仍仍然以80-1200为主主。各个个新盘销销售最好好的也是是80-1200套2套3户型。这这种户型型比较合合理,且且面积比比较适中中。目前前成都市
6、市购买主主力人群群为新兴兴中产阶阶级,而而80-1200的套2、套3户型正正好适合合这些新新兴中产产阶级的的口味。二、住住宅市场场分析1.供应应量(11)供应应总况20066年1-6月,成成都市新新开住宅宅楼盘92个,新新增供应应面积为为5966.633万。其其中成都都市主城城区新增增楼盘54个,新新增供应应面积2999.877万,占占到总体体供应的的50%,郊区区住宅供供应量略略少于主主城区。随随着主城城区土地地的稀缺缺,郊区区市场所所占比例例份额将将越来越越重。(22)月度度走势1-2月波动动较大,2-6月平稳稳增长作为为成熟社社区聚集集的区域域,城西西仍然是是成都新新盘供应应的热点点区域
7、,新新增供应应量为1103.97万,占占到06年1-6月新开开供应量量的34.67%;经过过05年城东东起步发发展后,“中产城城东”的口号号在众多多知名开开发商的的进入和和数个高高品质楼楼盘的推推出后得得到购房房者的认认同,06年1-6月其新新开供应应已经直直追城西西并且超超过城南南,达到到1022.133万;06年上上半年城城南新开开供应量量较少,远远远低于于城西和和城东,仅仅仅只有有47.45万;城中中和城北北的新增增供应较较少,共共计466.311万,前前者是因因为土地地供应有有限,后后者则是是因为其其区域居居住价值值未能得得到购房房者的认认同,房房地产开开发较其其他区域域落后,因因此供
8、给给较少。(33)环线线分布新增供供应整体体外移成都都市区新新增供应应整体外外移,主主要集中中在2-3环之间间,供应应面积为为1166.999万,占占到总体体供应的的39.01%;其次次为三环环外区域域,今年年1-6月三环环区域内内供应量量较少,仅仅有69.81万。(44)小结结可能是受受到去年年新政所所带来的的对楼市市冲击的的影响,06年1-6月成都市主城区新增住宅总体供应量仅为299.86万,较05年1-6月总供应量502.54万大幅减少约202.68万,而05年留下的大量的需求则在06年爆发,从而导致楼市供不应求的状况屡有发生。可以以看出开开发商对对于06年市场场的信心心还不是是很足,加
9、加上6月份新新政的实实施,上上半年有有所复苏苏的市场场又蒙上上一层阴阴影。2.供应应特征(11)规模城东平平均规模模仍然较较大从各各区域的的平均规规模来看看,城东东由于忧忧品尚东东、千居居朝阳等等比较大大的楼盘盘的进入入,因此此其平均均个盘规规模较大大;房地地产市场场发展比比较落后后的城北北个盘规规模最小小,为44.322万。(22)价格格分析20066年1-6月,成成都市新新开住宅宅的整体体均价为为40664.443元/。A、城郊郊比较城区新新盘均价价突破45000元/20055年成都都市区新新开住宅宅楼盘的的整体均均价已经经突破45000元/大关关,主要要是今年年新开的的住宅楼楼盘中,均均
10、价在45000元/以上上的项目目就多达达27个,新新增供应应面积1755.266万,占占到新增增总量的的29.3%,拉高高了整个个成都市市区的房房价;郊区区新开住住宅楼盘盘的整体体均价为为31112.224元/,价价格优势势越来越越不明显显。B、区域域均价郊区价价格向城城北价格格接靠近近区域域均价方方面,市市中心当当仁不让让地仍因因其土地地的稀缺缺性而高高居价格格首位,新新盘价格格为62251.42元/;市区区和郊区区的价格格没有出出现明显显的断点点,说明明郊区与与市区的的价格差差距在缩缩小;郊区区价格与与城北区区域价格格越来越越接近,也也说明城城北区域域目前仍仍然没有有受到太太多的关关注。C
11、、环域域价格比比较市中心心范围有有扩大趋趋势较为为突出的的是,33-外环区区域的新新盘均价价为48112元/,高于2-3环区域域的44442.55元/,这这是因为为05年底和06年初陆陆续有一一批大盘盘,如万万科魅力力之城、中中海国际际社区等等盘在3环外推推出,因因此拉高高了3-外环的的整体均均价;从价价格上看看,0-1环和1-2环的价价格差距距较大,相相差约14000元/。这这是因为为0-1环内想想像时代代凯悦精精装小户户型这类类精装房房拉高了了整体均均价的差差距。(33)建筑筑类别高层和小小高层旗旗鼓相当当整体体来看,高高层和小小高层建建筑的比比例相当当,分别别为388%和32%,主要要都
12、分布布在市区区内,也也有部分分分布在在郊区;新开开楼盘中中,多层层建筑的的比例仅仅为6%,由于于目前成成都市主主城区内内不再修修建多层层项目,因因此多层层项目的的数量也也有较大大的减少少。(44)住宅宅类型电梯公公寓占据据半壁江江山整个个成都市市场的新新开住宅宅楼盘中中,电梯梯公寓的的比重占占44%的市场场份额,是是市场的的主要供供应类型型,在郊郊区,电电梯公寓寓开始兴兴起,供供应量也也有所上上升;由于于市中心心项目有有所减少少,供应应主要集集中在该该区域的的小户型型项目的的比例也也随之降降低,但但在1-2环区域域由于土土地的稀稀缺小户户型项目目也有所所增多,因因此06年1-6月新开开住宅楼楼
13、盘中,小小户型新新增供应应的比例例占14%。(55)小结结电梯梯公寓已已经是完完全占据据了主城城区市场场的主力力。而且且电梯公公寓正以以飞快的的速度向向郊区市市场扩散散。06年1-6月成都都市主城城区住宅宅新增住住宅项目目共54个,其其中电梯梯公寓项项目就有46个,占占到了85%。也反反映出主主城区土土地的缺缺乏。另另外在价价格上三三环区域域也第一一次超过过二环区区域的住住宅均价价。随着着城市向向外围的的不断扩扩张和发发展,三三环外区区域将成成为成都都楼市的的主力。3.需求求特征20066年的房房地产市市场经过过05年的政政策调控控,市场场对产品品的需求求发生了了一些转转变:A、购房房决策趋趋
14、于理性性宏观观调控下下,市场场的发展展日趋成成熟,消消费者的的在做决决策时也也更加的的理性,购购房行为为更加谨谨慎。B、自住住需求占占主体05年新新政实施施后对楼楼市的调调控效果果得到了了广大购购房者的的认同,一一部分的的投资需需求在新新政面前前止步,住住房真实实需求占占据市场场需求的的主体。C、观望望后真实实需求集集中释放放06年以以来楼市市价格一一直维持持稳中有有升的趋趋势,在在经过长长时间的的持币观观望后,购购房者普普遍认为为商品房房价格将将持续小小幅上涨涨,买房房为自住住的消费费者需求求已经开开始释放放。D、住房房需求面面积80-1200的经经济型住住房为主主成都都的住房房需求仍仍以解
15、决决实际居居住的经经济型住住房为主主,面积积在80120之间间的23房户型型最受欢欢迎。而而面积在在70以下下的小户户型和130以上上的享受受型住宅宅的市场场需求相相对要小小的多。E、城西西、城南南依然是是最受青青睐的居居住区域域虽然然城南和和城西现现在已经经发展得得相对成成熟,但但目前的的交通状状况非常常拥挤,很很难在短短时间内内发生大大的变化化。而随随着城东东环境整整治的完完成,城城东的居居住品质质也得到到提升,加加之城东东距离城城市中心心的距离离相对较较近,而而且房价价相对于于城南、城城西要便便宜得多多,未来来的发展展潜力和和升值空空间也更更大,因因此,城城东除了了能够消消化城东东原住民
16、民的置业业需求外外,还能能够吸引引到更多多的其它它区域的的消费者者,城东东将成为为城市主主城区内内继城南南、城西西后新的的热点区区域。F、销售售价格期望值40000元/在这这个指标标上,成成都市民民对房价价的期望望值多在在每平方方米40000元以下下,而市市场上多多数楼盘盘的销售售价格要要远远高高于这个个数值,尤尤其是在在主城区区,价格格在每平平方米45000元以上上的楼盘盘比比皆皆是,这这也是为为什么需需求的热热点环线线外移至至二环到到三环之之间,以以及郊区区楼盘近近来走俏俏的一个个原因。4.6年年1-6月住宅宅市场热热点分析析(11)3环沿线线正式升升级A、供应应状况及及特征尽管管05年成
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