肇庆时代广场商场营销策划报告17387.docx
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1、目 录录1. 0导言1-112. 0项目概概况2-12. 11项目主主要技术术经济指指标如下下22-12. 22装修设设备标准准2-13. 0肇庆市市区及其其经济发发展概况况3-13. 11地理位位置、自自然环境境、人口口33-13. 22主要经经济指标标增势强强劲33-13.3综综合评述述3-54. 0肇庆市市区同类类大型商商业物业业市场概概况4-14. 11天宁广广场44-14. 22好世界界购物中中心44-24.3综综合评述述4-55. 0项目竞竞争力分分析5-15.1项项目的主主要竞争争优势 55-15. 22项目的的主要竞竞争劣势势55-25. 33项目主主要机会会55-35. 44
2、项目的的主要风风险55-36. 0项目的的目标消消费群6-17. 0项目的的市场定定位7-17. 11功能定定位77-17. 22档次定定位77-17.3客客户定位位 77-17. 44价格定定位77-38. 0项目业业态组合合及分布布8-19. 0租售推推广策略略9-19. 11经营主主题与布布局主题题99-19. 22经营模模式99-49. 33招租模模式99-59. 44销售资资料99-59. 55销售人人员99-510.00广告宣宣传策略略110-1110.11广告宣宣传整体体目标100-110.22品牌宣宣传策略略100-110.33广告宣宣传主题题(卖点点)100-210.44广告
3、宣宣传的目目标客户户群100-210. 5广告宣宣传实施施及媒介介选择100-310.66时代广广场首期期广告安安排100-511.00项目租租售资金金回收计计划111-1112.00对项目目建筑设设计的意意见及建建议112-1112.11交通安安排122-112.22辅助场场地122-212.33其他122-312.44A、BB区的塔塔楼112-3313.00对项目目售楼部部工程的的建议113-1113.11调整厅厅内布局局133-113.22大门扩扩宽133-113.33改善局局部光照照133-213.44地板133-213.55门前扇扇形广场场布局133-213.66及早确确定大厦厦文化
4、特特征133-314.00关于筹筹组经营营管理公公司的建建议114-1114.11经营管管理公司司的组建建144-114.22关于物物管理方方面的建建议144-3肇庆时代代广场商商场营销销策划报报告1.0导导言二十一世世纪的中中国,商商业零售售业正在在发生巨巨大的变变革,首首先从沿沿海开放放较早的的省分及及城市开开始,人人们的消消费意识识及消费费观念逐逐渐在转转变,从从单纯的的购物型型消费发发展到购购物与休休闲、娱娱乐、饮饮食相结结合的享享受型消消费,并并且已成成为时尚尚,大型型一站式式综合商商场及大大型超市市由此应应运而生生,在短短短的时时间内取取代传统统百货商商场一跃跃而成为为新兴商商业形
5、态态的主体体。时代广场场即将崛崛起于肇肇庆,一一个大型型的商业业物业将将以非凡凡的恣态态出现在在粤西,出出现在西西江流域域。我们们的目标标和宗旨旨是:让让时代广广场在本本地区开开创全新新的消费费潮流,与与中国同同步,与与世界同同步。2.0项项目概况况时代广场场(商场场)位于于肇庆市市端州区区,端州州五路与与天宁路路交汇点点北侧朝朝龙里地地段,北北靠星湖湖,东邻邻牌坊广广场。该该地段属属于市内内主要的的商业中中心区,其其繁华程程度,居居全市之之首。2.1项项目主要要技术经经济指标标如下:总用地面面积:221200建筑物底底层面积积:约1165000塔楼(住住宅)面面积:7758770裙楼(商商场
6、)面面积:6642330地下室面面积:2212000总建筑面面积:11401100建筑总高高:700.5mm建筑密度度:455容积率:3.77绿地率:252.2装装修设备备标准(待发展展商提供供)时代广场场由肇庆庆市建设设实业总总公司开开发,创创亿实业业发展有有限公司司实施,现现时工程程进度为为大开挖挖桩基工工程。3.0肇肇庆市区区及其经经济发展展概况3.1地地理位置置、自然然环境、人人口肇庆市区区(端州州区)位位于广东东省中西西部西江江中下游游北岸,属属于珠江江三角洲洲经济发发展区范范围;南南临西江江,北靠靠北岭山山,东邻邻鼎湖区区,西与与高要小小湘镇接接壤;处处于东经经112202334,
7、北纬纬2300211之间;距广州州90公公里,距距香港1140海海里;面面积1552.33平方公公里,其其中城区区面积116.88平方公公里。端州区地地势北高高南低,中中部为冲冲积平原原,地势势较平坦坦,大小小湖塘呈呈半珠状状分布,石石山岩溶溶构成具具有特色色的星湖湖风景名名胜区。19999年端州州区人口口总户数数有7883333户,人人口311.411万,其其中非农农业人口口27.17万万,人口口自然增增长率88.055,民民族构成成以汉族族为主。3.2主主要经济济指标增增势强劲劲根据最新新的地方方年鉴统统计,119999年端州州区国内内生产总总值222.5亿亿元,同同比增长长12,三大大产
8、业的的比重依依次为44:555.2:40.8。人人均国内内生产总总值1880200元,同同比增长长10.3。城城市居民民人均可可支配收收入64495元元,同比比增长44.0,居民民储畜余余额255.4亿亿元,同同比增长长18.3。房地产开开发完成成商品房房投资总总额2.49亿亿元,建建筑面积积32.34万万平方米米,同比比分别增增长288.3和388.9;销售售额为33.233亿元,销销售面积积18.68万万平方米米,同比比分别增增长6.9和和6.44;实实现税利利50770万元元,同比比增长44.3。商业方面面,全区区社会消消费品零零售总额额17.2亿元元,同比比增长88。旅游业方方面,端端
9、州旅游游公司拥拥有各种种旅游路路线855条,创创收3996.99万元,同同比增长长79。另据据统计,作作为旅游游大市,220011年全区区共接待待游客4428.1万人人次,星星湖景区区成为全全国首家家荣获IISO114000国家示示范区称称号的重重点风景景名胜区区。交通基础础设施建建设方面面,有三三茂铁路路由广州州经端州州至茂名名;有肇肇庆至香香港九龙龙直通火火车;3321、3324等等高级公公路通达达四方;广肇高高速公路路已近完完工;西西江水道道上行可可达广西西梧州,下下行可达达广州、香香港;再再加肇庆庆大桥等等各处桥桥梁的连连接,以以端州区区为中心心点,已已形成一一个完善善优良的的水陆交交
10、通网络络。肇庆市区区国民经经济主要要指标说明:119877年作为为基期年年。肇庆市区区国内生生产总值值(GDDP)(当年价价格)单位:万万元肇庆市区区社会消消费品零零售总额额单位:万万元3.3综综合评述述一、 投资开发发大型商商业物业业,在全全国经济济正常发发展的前前提下,对对本地区区经济增增长状况况的了解解就显得得很重要要,地区区经济的的高速发发展,使使市民消消费力及及消费需需求不断断提高,是是大型商商业物业业得以生生存及发发展的前前提。近近年肇庆庆的城市市建设及及经济发发展很快快,是大大家有目目共睹的的,这就就为本项项目的开开发创造造了良好好的大环环境。二、 19999年端州州区全社社会消
11、费费品零售售总额117.22亿元,如如果按平平均增长长率8%计算,则则到20002年年应超过过20亿亿元,这这就是我我们看得得见的大大旦糕,开开发大型型商场目目的也是是要瓜分分这个旦旦糕。此此外,每每年四百百多万人人次的游游客,也也是极宝宝贵的商商业客源源。4.0肇肇庆市区区同类大大型商业业物业市市场概况况主要考察察了城市市中心区区现时最最有代表表性的两两个大型型商场天宁宁广场和和好世界界购物中中心,基基本情况况如下:4.1天天宁广场场位置:天天宁北路路与建设设路交汇汇处面积:首首期工程程面积达达10万万平方米米(商场约约占1335000 m2,其中中天贸南南大约占占20000 mm2)发展商
12、:肇庆市市新长江江房产实实业有限限公司经营范围围:首层层天贸南南大百货货(服装装、精品品、家私私、电器器、皮具具等) 二层京京华美食食(约占占15000m2)其它它有大商商家落订订,具体体经营项项目暂不不透露。 负一层层经营电电脑及配配件。招商模式式:租期期:1年年 租金:天贸南南大(44035元元/ mm2月) 其它约约1100元/ m2月 (以以上租金金按实用用面积计计算,实实用率为为69.5%) 管理费费:9元元/ mm2(按建建筑面积积计算) 综合推推广管理理费:115元/ m2(按实实用面积积计算) 水电分分摊:115元/ m2(按实实用面积积计算)保 证 金:天天贸南大大按每户户2
13、0000元收收取(550 mm2以下)其它业主主出租铺铺位一个个月租金金为押金金。配套设施施:大型型停车场场、中央央空调、智智能化监监控、完完善的网网络设备备、配备备广告位位,为厂厂商做广广告提供供条件。正正门大堂堂设大型型投影电电视。出租率:60%优势:天天宁广场场位于繁繁华的天天宁北路路与建设设三路交交汇处,是是肇庆市市传统商商业、文文化中心心汇聚地地,租金金较低。劣势:商商场内部部设计、布布置不当当,经营营项目无无分区、分分类,且且街铺与与商场不不能连通通。但是是发展商商承诺以以后商场场内部玻玻璃会拆拆,实行行敞开式式经营,具具体时间间未定。注:该项项目在预预售阶段段用返租租回报方方式把
14、商商场全部部售出,但但在销售售过程中中未对商商铺经营营业态加加以分区区和引导导,在开开业经营营后对持持续旺场场组织不不力,导导致客流流不集中中、场面面较冷清清,租户户难以为为继,租租金下滑滑。4.2好好世界购购物中心心地理位置置:肇庆庆市天宁宁北路与与宋城东东路交汇汇处发 展 商:广广东省肇肇庆市好好世界房房产发展展有限公公司销售热线线:(007588)222774448总建筑面面积:88万平方方米本项目商商场部分分采用先先经营后后销售的的方式,已已开业大大半年,现现正开始始销售。功能分布布:负一一层:文文化艺术术中心(精精致间隔隔小单位位)12层层:时装装、珠宝宝、化妆妆等生活活时尚精精品3
15、 层:超市市、儿童童天地4 层:数码码科技城城5 层:美食食城6122层:高高级酒店店、写字字楼新华书店店于14层平平均分布布经营模式式:统一一经营管管理及敞敞开式经经营销售模式式:五年年返租,分分三种形形式。1、 即返:每每年返还还楼价的的7%,五五年合计计35%,于楼楼价中即即时返 还。2、 季返:每每年返还还楼价88%,且且每年递递增5%,三个个月返还还一次。3、 年返:每每年返还还楼价99%,且且每年递递增5%,每年年返还一一次。 销销售楼层层:现在在销售首首层及二二层。 首层约约1300个铺位位,二层层约2006个铺铺位。 销销售价格格:首层层均价:¥1.9万/m2(已打打8折) 二
16、层均均价:¥1.11万/ m2(已打打8折)管理费:约8.5元/ m2,根据据不同位位置收取取。租赁形式式:1、直直接租赁赁 2、营营业额分分成租 金金:商场场铺位:A类:¥1300元/mm2(含管管理费)B类:¥1100元/ m2(含管管理费)C类:¥1000元/ m2(含管管理费)D类:¥90元元/ mm2(含管管理费)临街铺位位:¥1160元元/ mm2(含管管理费)宣传管理理费:¥2000元/ m2(一次次性)保 证证 金金:¥1150元元/ mm2(可退退还)进场时间间:20002年年10月月1日前前免租装修修期:77天营业时间间:早上上9:330分晚上110:330分营业额分分成形
17、式式:商家家每月每每平方米米保底营营业额¥6000元,商商场经营营者分成成20%,超出出部分按按15%分成,不不足也按按保底营营业额的的分成计计算。需提供资资料:厂厂家营业业执照、税税务登记记证复印印件、形形象店图图片画册册。如:加盟盟店需提提供加盟盟证书。合作期限限:暂定定两年。租期:220022年100月1日日,商场场重新间间隔,重重新布局局。注:好世世界购物物中心地地处肇庆庆市商业业中心,具具有完善善的配套套设施及及功能,并并且采用用了先出出租,后后销售的的营销模模式。前前期以较较低的租租金及优优惠的合合作条件件吸引商商家进场场经营。聚聚集人流流,待时时机成熟熟时才公公开发售售。此模模式
18、颇受受买家追追捧,但但发展商商必须拥拥有雄厚厚的资金金及实力力进行运运作。目目前该商商场的出出租率达达到600%,销销售率也也达到了了40%。4.3综综合评述述一、 与本项目目同一区区域内三三座大型型商场鼎鼎立,在在一公里里直径范范围内,商商场总建建筑面积积约十余余万平方方米。若若按西方方城市每每20万万人口配配置一个个大型商商业中心心的规划划理论,则则肇庆城城区仅331.44万人口口,最多多只需配配置两个个大型商商业中心心,可见见市场供供求对本本项目是是有较大大压力的的。二、 上述两大大商场分分别采用用了不同同的营销销方式,天天宁主要要是割散散铺位出出售,资资金回收收较快,但但对后期期经营有
19、有负面影影响。好好世界是是先租后后售,资资金回收收慢,但但有利于于后期经经营。不不过,好好世界的的方式必必须有很很强的经经营管理理能力,否否则开业业后一段段时间,所所有缺点点会暴露露无遗,此此时转售售,反而而叫不起起价。三、 就总体而而言,上上述两大大商场的的经营布布局仍未未脱离传传统模式式,管理理亦未能能跟上,效效果不尽尽人意5.0项项目竞争争力分析析5.1项项目的主主要竞争争优势四、 良好的开开发时机机中国在220011年111月加入入世贸(WWTO),从从此中国国将进入入一个与与国际自自由贸易易体制相相接轨的的新经济济发展时时期。国国内经济济持续增增长,肇肇庆经济济发展充充满活力力,市民
20、民收入有有较大提提高,此此时投入入本项目目的开发发,只要要能解决决启动资资金问题题,则其其开发时时机是十十分适宜宜的。五、 优越的地地理位置置本项目位位于城市市主要商商业中心心区的天天宁北路路与端州州五路交交汇处,上上述两条条道路均均为城市市主干道道,交通通畅顺,人人流的汇汇聚性和和出行的的可达性性兼而有有之,有有较成熟熟的商业业氛围,加加上背靠靠星湖,毗毗邻牌坊坊,有机机会吸纳纳众多的的旅游消消费者,这这是其他他处于同同一商业业区域的的大型商商业物业业所不具具备的。六、 规模效应应本项目总总建面积积6万余余平方米米,在当当地具有有足够的的规模产产生规模模效应,如如果经营营得法,加加上优越越的
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