【房地产】广州中海康城整体策划案(目录)emz.docx
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1、广州中海海康城整整体策划划案(目 录录)市场篇第一部分分 市场场情况分分析一、广广州市城城市发展展综述二、广广州市住住宅市场场分析三、项项目竞争争市场分分析第二二部分 项目优优劣势分分析一、项项目优势势二二、项目目劣势第第三部分分 目标标客户群群体及特特征一、目目标客户户社会层层面特征征二二、需求求特征三、群群体家庭庭收入特特征营销推广广篇第一部分分 项目目营销策策划部署署一一、市场场营销推推广策略略二二、市场场营销策策划包装装战略第第二部分分 项目目销售分分期建议议一一、项目目销售分分期部署署二二、项目目前期价价格策略略第三部部分 项项目相关关销售条条件建议议一一、付款款方式及及物业管管理费
2、用用二二、装修修标准第第四部分分 项目目智能化化提案第第五部分分 项目目户型设设计意见见一一、项目目首期户户型及面面积汇总总二二、项目目户型及及面积建建议现场销售售管理篇篇第一部分分 现场场销售组组织及管管理一、汇汇报程序序二二、工作作程序三、人人员培训训四四、管理理制度五、客客户信息息整理及及反馈第二部分分 中海海康城花花园摇珠珠发售工工作流程程附附件一:客户户访谈记记录附件件二:销销售人员员日报表表附件三三:每每周客流流量统计计表附件件四:销销售报告告附件五五:现现场主管管对项目目经理意意见反馈馈报表星海知音音人家整整体策划划案开发主题题确立主主题确立立:开发发以音乐乐为主题题的住宅宅。确
3、立立理由:从社会会人情方方面来看看:现代代的人们们,平时时惜时如如金、行行色匆匆匆,因为为在这商商品经济济社会里里,人情情被冲淡淡了,但但人作为为一个感感情动物物是不可可能没有有朋友和和对精神神文化的的追求的的,但是是无情的的社会现现实让人人类对精精神的追追求受到到压抑,大大都感叹叹世态态炎凉,人人情如纸纸。即即使是住住在同一一个住宅宅小区里里,也是是屋门紧紧闭,连连邻居是是谁也不不知道,给给人一种种老死死不相往往来的的凄凉感感。平时时人们只只猫在自自己的小小窝里,少少了交流流与沟通通,下班班后的生生活,除除了小家家庭的温温暖外,再再也找不不到大家家庭、小小社会的的温暖。但但是如果果开发以以音
4、乐为为主题的的住宅小小区,就就可以通通过音乐乐将一个个屋檐下下互不相相识的邻邻里聚合合在一起起,因为为音乐是是现代人人的一种种最为普普遍也是是共同的的追求,音音乐设有有国界、种种族之别别,是人人类的一一种共同同的世世界语,从欲取名名琴弹,恨恨无知音音赏的的名句中中,我们们就可以以看出,许许多人是是通过音音乐寻找找知音的的。音乐乐可以让让人们走走在一起起,心与与心的距距离不再再遥远,人人情也不不再淡薄薄。音乐乐可以形形成一种种浓郁的的亲情,将将你找他他连在一一起。从艺艺术追求求方面来来看:音音乐可以以静化灵灵魂、陶陶冶性情情。正因因为音乐乐具有这这种神奇奇的效果果,所以以音乐成成了人们们一种共共
5、同的艺艺术追求求。现代代家庭中中,购房房者将对对下一代代的教育育放在了了一个十十分重要要的位置置上,从从许多楼楼盘大打打教育牌牌的举动动中就可可见斑斑。很多多中高收收入层家家庭,为为了从小小就培养养孩子的的艺术天天赋,在在小孩只只有几岁岁大的时时候,便便为小孩孩请来钢钢琴教师师,教小小孩弹钢钢琴。如如果我们们开发音音乐住宅宅,就正正好满足足了人们们对艺术术的向往往与追求求,也为为他们追追求艺术术创造了了有利环环境和条条件。尤尤其是在在广州这这种经济济发达的的城市,人人们在物物质上得得到满足足之后,更更看重精精神上艺艺术上的的满足,而而在艺术术领域里里,最大大众化最最普及同同时艺术术含量也也最高
6、的的就当数数音乐这这个艺术术门类了了,全国国各地的的卡拉OOK一直直长盛不不衰也就就说明了了这一点点。另外外的一点点,开商商音乐住住宅正好好吻合了了建筑筑是凝固固的音乐乐这句句经典名名句,同同时也是是对这名句的的有效延延伸与注注释。从新新闻角度度来看:音乐住住宅在广广州属于于空白,仅仅此一点点就足以以形成房房地产界界的新闻闻点,不不仅会受受到新闻闻界的重重视,而而且会受受到社会会的广泛泛关注。一一日之间间就可家家喻户晓晓,创造造知名品品牌。从策策划角度度来看:策划的的精髓就就是找出出社会需需求(空空白),然然后满足足它。而而音乐艺艺术在目目前来说说,是一一种社会会的共同同需求,而而且无法法得到
7、很很好的满满足,广广州虽然然有一个个星海音音乐厅,但但仅是供供成人欣欣赏,无无法满足足小孩的的教育需需求。并并且星海海音乐厅厅固定在在一个场场所,广广州又如如此之大大,平时时听一场场音乐会会很不容容易,而而白领阶阶层没有有车,更更不方便便,且音音乐会收收费不低低。但是是如果开开发一个个音乐住住宅,就就无异于于将星海海音乐厅厅搬回家家了,而而且还兼兼具教育育功能,试试想,一一个小孩孩从小就就在音乐乐氛围中中长大,其其音乐艺艺术细胞胞绝非常常人可比比。对成成人来说说,平时时想听音音乐会或或者接受受一些音音乐知识识也举步步便至。为为住户提提供了极极大的方方便。三三、名称称设置名名称确立立:项目目名称
8、建建议采用用元邦邦星海海知音人人家,简简称为星海知知音。名称释义:名称中之所以融入元邦二字,是为了突出集团公司的品牌。因为元邦集团迄今尚未开发过商品房,而集团公司在未来几年中计划将房地产开发定为龙头产业,对于一个新介入房地产开发的公司来说,在首个楼盘命名中,融入公司名称,有利于让消费者在一开始就记住公司名称,公司名称随着楼盘推广的展开,将会与楼盘本身一样深入人心。在开发第二个楼盘时,人们对元邦这个名称就不再会感到陌生了。名称中的星海一词,主要是取著名音乐大师洗星海的名字,冼星海这个名字在中国已经家喻户晓,同时主要是为了呼应策划主题-音乐住宅。用星海这个名字,可以达到望文生义的效果,让人仅从名称
9、上就对楼盘的定位与性质、开发理念等有一个大致了解。名称中的知音一词,喻示同住在该小区的人,不仅仅是邻居这么简单,而是都可以通过音乐这条纽带成为真正的知音。在人情每况愈下的今天,知音二字会给人一种特别的亲切感,让人耳目一新。另外,取自姜子牙摔琴谢知音这个尽人皆知的典故,隐喻以音乐会友之意。广义上喻示,凡是星海知音的买家、支持元邦公司的人们及关注我们的社会各界人士皆是我们的知音。更为重要的是,在广州的楼盘命名中,没有类似的名称,我们这样命名,显得别具一格。从名称的内涵和外延上来说,很容易形成记忆点,有利于品牌的铸造和延伸。注:欲获获取全案案,请与与本网站站联系。广州海景景中心策策划报告告(目录录)
10、前 言11.市场场分析11区区域市场场分析 112定向市市场分析析 133项目目分析 114竞争对对手资料料分析 115项目周周边配套套状况 11.6.项目企企划思路路 2项目市市场定位位 221市市场定位位 222项目目形象定定位 23目目标客户户定位24目目标市场场细分25目目标客户户 3销售策策略建议议331市场气气氛培养养332促销手手段建议议333付款方方式建议议4宣宣传策略略441.媒体选选择建议议442.宣传主主题 43广告告创意及及诉求44广告告宣传推推广策略略445、媒媒介的组组合策略略结 束束 语广州紫荆荆花园整整体营销销案(节节选)三、项目目花园绿绿化环境境营造11架空空
11、层花园园及层叠叠花园-千色色逸趣园园紫紫遐苑架架空层花花园可谓谓广州市市第一个个真真正正正的室室内植物物园。在在室外植植物园内内种上各各种各样样的室内内花卉、植植物,每每一种植植物均配配以标签签作简介介。在当当中设置置室内嬉嬉戏水池池、乒乓乓球台,让让小孩们们尽量玩玩乐。连连同层叠叠式花园园一起组组成室内内、室外外的绿化化环境,阳阳生、阴阴生植物物的有机机配合,使使得架空空层花园园成为一一个动静静皆宜,有有知识性性、趣味味性的千千色逸趣趣园。22拥翠翠园这部分分包括斜斜坡花园园,主要要以中国国式园林林作主题题,涌泉泉流水、亭亭台雅阁阁等,一一幅幅苏苏州园林林景色尽尽在这里里展现。3时光广场将精
12、致、对称、中心设花篮式大喷泉的纯欧陆花园带入本项目内,与拥翠园设计风格相映成趣。 4紫荆花海从本项目小区入口处开始,在小区道路两旁,配合紫荆花园的名称大小、高矮相称整齐划一的紫荆树,让紫荆花开遍整个小区,组成紫荆花海,其含义不言而喻。/四、 销售环境及气氛营造1机场院路售楼部、批示路牌及户外牌修改建议(1) 机场院路售楼部应在马路上鲜明突出,在第二期中成为引导客源程序的接待处;现时机场院路售楼部存在着最大的缺陷是在新市人行天桥西南侧,位置较隐蔽,而且售楼部外围较普通,与其他铺面没甚区别,途人不易发觉。在斜坡上设置醒目指示牌,可使从人行天桥往来的顾客方便寻找。现时的小区入口牌坊相对过于陈旧,建议
13、将牌坊清洗干净,让人们有一种耳目一新的感觉。 (2) 售楼部广告牌重新制作(3) 人行天桥路牌重新设置(4) 棠涌商业街批示牌的设置2 小区安全设施配置内容为体现小区管理的周密与安全,建议在小区入口设置保安亭及活动栏栅。保安人员加强对小区的巡逻,让人们感受到小区内的安全与外面杂乱的环境成天渊之别。3 小区路灯的设置及开放据部分业主的反映,小区晚上路灯没有开放,给业主带来诸多不便。那么发展商应从7月份开始,晚上开放路灯,让业主能感受到小区的明亮、温馨。钟山国际际高尔夫夫项目策策划案(节节选)三、营销销推广策策略进入221世纪纪后,观观察世界界豪宅特特色,我我们认为为豪宅不不应只是是建筑硬硬件的思
14、思考,要要想在豪豪宅中显显露锋芒芒,让豪豪宅站上上世界舞舞台,更更要有鲜鲜明的个个性,才才能吻合合国际时时尚品味味生活,所所以必须须贴近豪豪宅业主主的心理理需求,包包括对自自我成就就的犒赏赏、宠爱爱家人、社社交生活活、名流流生活的的隐密、尊尊贵等。在在营销上上真正体体现迎接接国际时时尚生活活的新豪豪宅观。1目标客户定位上流社会顶尖级,锁定高精尖客户。宁可高处不胜寒,宁可客户圈缩少,但求高精尖,决不扩大到中产阶级。在实际操作上上当然是买主多多益善。但一定要包装突出买主呈现顶级人物大班风范。2目标市场不仅放在南京。要在上海、杭州、苏锡常设置派出销售机构。要吸引可辐射范围内的真正巨商豪富。3高尔夫球
15、会活动与豪宅营销二驾马车并驾齐驰。采取专买店+俱乐部+售楼处三维全方位营销模式。高尔夫球会专业人员与豪宅销售专业人员二套人马强强联手组成销售班子。体现特定上流圈内实力营销。4追求大音嘘声的境界。如将营销寓于有影响力的社会性活动。四、销售策略1度身定做式。之前由开发商进行风格划定和统一规划并提供多种个性化设计方案,第一阶段预售期划地即由每一业主全面参与设计,方显尊贵本色。第二阶段开工后,可提供个性化菜单式服务,多种选择并参与局部细部设计修改完善。 如丛书式楼书的制作运用:每一风格之建筑配有独立的一册,作详尽精美的描述、说明与介绍。集合优美文字与图片,浓郁贵族文化、高尔夫文化、建筑与设计文化底蕴,
16、专业建筑与设计阐述。楼书将成为一本传世好书。半山、深水湾和浅水湾的豪宅更是全球出名 2名人故居式。推出模拟仿名人别墅式营销。如庐山蒋氏别墅、美国流水别墅、乔家大院、苏州园林藕园、宋氏姐妹别墅、蝴蝶故居等等著名的、文化传承的、韵味十足的、绝对情结的经典名居。3.名人代言式。在豪富圈内找一个有感召力的实业家作为首任业主。如中国首富刘永行、刘永好兄弟式的人物。须是中国至少长三角区内豪富阶层中口牌好的、走实业道路,勤恳致富,表彰出未来中国富豪阶级成功楷模的代表人物。我们应在长三角各地推广这一商界名人领袖式销售路径,希望在不同地区均找出这样的代表人物。4高尔夫球会式。首期原始会员限量发行,绝对贵族身份象
17、征。但推广人气的工作必须紧紧跟上,中产阶级BOBO将是巨大的市场支撑力,任何顶尖级消费都建立在市场后续跟进之上,中产资级的跟风、欣赏、迈进将托起日出般能量无穷。我们的高尔夫豪宅销售将是高尔夫球会活动与豪宅销售相辅相承的、相互推进的一项联合,高尔夫球会的推广工作本身就是一个营销的通道与手段。5买点独领风骚式。 综观国际财富阶层对高档豪宅的需求,总有许多缺一不可的重要因素。我们在挖掘买点上要做到不仅全面,更加超值唯一性。本项目的买点可列举如下: *原生态环境,优势景观人文资源。*经典建筑品味。*城市生活的丰富多彩、才能带来源源不断的活力及想象,所以必须突出拥有四通八达的便利交通条件,繁荣的商业文化
18、,购物、娱乐、餐饮等一应俱全的生活设施。 *城市才是事业纵衡的领域,但成功人物分秒必争,所以总爱挑选离商务中心不远的精致宅邸。所以强调离城不离CBD *虽身处城市,又希望保持适当的距离来避开尘嚣,坐拥繁华中的静谧,所谓离尘不离城。 *面对国际接轨,唯有身处国际氛围的环境,才能和世界信息、国际时尚生活保持零时差。 *身分品味同源,才能英雄所见略同,所以豪宅主人对邻居的选择相当要求,所以户型规划讲究单纯,以及家居安全防范系统 。*企业趋势开始走向整合合作,社交聚会时一些经营心得及商机的交换,往往才是事业拓展的关键,所以也必须提供名流社交的场所及隐密性的规划。 *家庭社交聚会已经成为国际时尚生活的趋
19、势,所以豪宅室内规画必须考量社交聚会的空间,并且把公共社交空间与私密生活空间于以明显的区隔。 *财富阶层对第二代的教育环境相当注重,所以名校荟萃的环境,也是重点考虑。 针对上述豪宅不可或缺的因素,可以说是仍要力求精益求精,希望本项目能够全面关照豪宅客层的购屋需求。但本项目的各项特色说明尤为重要。如高尔夫生活与豪宅生活共构成无可取代的名流生活圈。国际化名流生活耀眼多彩。零时差的同步拥有国际生活的时尚情调、信息脉动。国际名校学区,使小主人们,从小到大有名校伴随,熟悉国际环境、培养国际视野。百年建筑经典规划。自然散发沉稳内敛的不凡气质。多功能贵族会所会所。成立国际高尔夫生活球会。各方人士菁英会。体现
20、公司为诚挚答谢社会各界的关怀和厚爱,更好地做到来源于社会,服务于社会,显现社会公益形象及良好社会关系圈。广州御景景雅苑策策划案(节节选)5 项目目定位故经经多方面面的细心心研究分分析,敝敝司建议议本项目目的价格格定位应应定於中中低档次次,而总总体楼宇宇馐及质质素应定定於中高高位置,原原因有以以下几点点:511 项目目价格定定於中低低档的原原因5111 区域的的形象问问题在广州州人的印印象中,尤尤其是河河南居民民一惯的的观念,河河南是以以繁华的的江南西西即江南南大酒店店一带为为中心,而而新港路路段,特特别是中中山大学学以东的的地方已已非中心心地段。以以此推断断,客村村立交便便稍有远远离市中中心的
21、感感觉。由于于广州的的市民可可经常在在报章,电电视上看看到客村村发生犯犯罪事件件,从而而在主观观上留下下了治安安,人员员质素较较差的印印象。再再且,客客村一带带缺少名名店商夏夏或较出出名的公公共娱乐乐设施,故故这个区区域要形形成一个个中高档档住宅区区仍需要要一段较较长时间间。 5122 景观观较差景景观因素素在住宅宅售卖中中占极重重要的地地位,而而反观本本项目,四四周缺乏乏具够吸吸引买家家的景观观,与临临江的住住宅相比比较,特特别是环环境空气气方面更更不能与与之相提提并论。这这点对本本项目的的档次高高低有直直接的影影响,故故本项目目的档次次定位不不适宜太太高,而而且还应应多花心心思在小小区的园
22、园林花园园的绿化化设计上上,藉此此创造怡怡人的景景观。5133 海珠珠区楼价价偏低分析析海珠区区的楼价价,最繁繁华的江江南大道道,宝岗岗路的楼楼盘售价价介乎于于在45500-55000之间间,宝岗岗路上楼楼高333层的宏宏宇大厦厦均价也也仅为557000元/平平方米。上上月创出出销售佳佳 的位位于江南南大道北北与前进进路交汇汇处的益益丰花园园更以低低出市价价10000元/平方米米的价格格发售,从从此方面面可反映映出海珠珠区楼市市,在广广州市场场上属于于中低档档次。52 楼楼盘质素素定位5211 小区区形象的的建立时下下的广州州市民,追追求的是是旺中的的带静的的生活小小区,而而客村一一向给市市民
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