[房地产]第二届中国(浙江)商业地产高峰论坛zi.docx
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1、第二届中中国(浙浙江)商商业地产产高峰论论坛主题:第第二届中中国(浙浙江)商商业地产产高峰论论坛暨 20005年中中国(浙浙江)十十大价值值投资商商业地产产推荐活活动时间:20005年55月144日 下下午(11:0005:30)地点:杭州开元名都大酒店(4楼竞潮厅右厅)嘉宾:中国房房地产业业协会秘秘书长 顾顾云昌开开元旅业业集团董董事长 陈妙妙林中国国商业联联合会副副秘书长长王 耀坤坤和建设设集团董董事长李宝宝库大大连万达达集团董董事长王健健林新新加坡超超群公司司首席执执行官黄亮亮生铜锣锣湾百货货华东区区总监杨杨建伟江江南摩尔尔总经理理 石永昌昌合富辉辉煌常务务副总裁裁黎黎振伟 主持持人女女
2、士们、先先生们,各各位来宾宾,大家家下午好好,我是是今天会会议的主主持人厉厉玲,首首先非常常感谢大大家来参参加第二二届中国国浙江商商业地产产高峰论论坛会,本本次会议议经过了了两个多多月的紧紧张筹备备之后,于于今天胜胜利召开开。我们们这届高高峰论坛坛的主办办方有:中国房房地产业业协会,中中国国际际商业博博览会,中中国浙江江商业地地产高峰峰论坛组组委会、中中国地产产浙江城城市主流流媒体联联盟等,协协办方是是:杭州州开元房房地产集集团公司司。20005-55-144|144:033:288主持人人支持持媒体有有:钱江江晚报、金金华日报报、衢州州日报、丽丽水日报报、温州州晚报、搜搜房网等等。从城城市的
3、中中心商业业到城市市的区域域商业,再再到分布布各处的的社区商商业,这这几年的的商业地地产可谓谓是蓬勃勃发展,从从商业时时代的沿沿街为市市,到近近几年的的产权经经营、产产权分红红商业地地产的投投资模式式,也是是不断的的发生着着变化。我我们大家家都知道道,商业业地产有有其自己己的特殊殊性、多多样性与与复杂性性,需要要我们不不断的探探讨与探探索。商商业地产产承担的的城市改改造、城城市化发发展,市市场繁荣荣、需求求拉动等等多项功功能,因因此受到到了政府府、金融融界、房房地产开开发者、以以及商业业零售业业、包括括了理论论界等。每每年关于于商业地地产的论论坛有几几十个。 20005-5-114|114:0
4、03:554主持人人今年年有人提提出20005年年是我国国商业地地产的关关键一年年,因为为经过了了前几年年的经营营运作之之后,有有些商业业地产可可能在今今年脱颖颖而出,成成为佼佼佼者。他他们有些些楼盘是是成功的的,积累累了成熟熟的经验验,也有有一些楼楼盘的问问题可能能会爆发发,可能能会造成成一些社社会的不不稳定因因素。在在这个时时候,我我们举办办主题为为“地产产与商业业,如何何共赢”的的商业地地产高峰峰论坛,目目的是让让地产开开发商与与商业精精英者共共同交流流,提供供平台,提提高房地地产商对对商业经经营的认认识,以以及提高高自身开开发的水水平,推推动浙江江省乃至至全国城城市的商商业地产产的建设
5、设和发展展,为广广大的市市民与消消费者提提供更到到位的商商业服务务. 20005-55-144|144:044:122主持人人下面,请请允许我我介绍参参加今天天论坛的的各位嘉嘉宾:中中国房地地产业协协会秘书书长顾云云昌,开开元旅业业集团董董事长陈陈妙林,中中国商业业联合会会副秘书书长王 耀,坤坤和建设设集团董董事长李李宝库 ,新加加坡超群群公司首首席执行行官黄亮亮生,铜铜锣湾百百货华东东区总监监杨建伟伟,江南南摩尔总总经理石石永昌,合合富辉煌煌常务副副总裁黎黎振伟,大大连万达达集团董董事长王王健林 先生,由由于飞机机原因将将于2:30到到会场。 20005-5-114|114:007:223主
6、持人人今天天参加论论坛的还还有百货货业、家家电业、超超市、饮饮食业的的代表,还还有五十十多家的的房地产产业的代代表,及及国内省省内的媒媒体单位位,对大大家的到到来我们们表示热热烈的欢欢迎!下下面,请请本次活活动的主主办方代代表,钱钱江晚报报编委,钱钱江晚报报有限公公司副总总经理孙孙晓彤先先生,致致欢迎辞辞。20005-55-144|144:077:500孙晓彤彤女士士们、先先生们、各各位来宾宾,各位位朋友,大大家好!我谨代代表主办办方对大大家的到到来,到到开元名名都这样样漂亮的的大酒店店,来参参加我们们第二届届中国浙浙江商业业地产高高峰论坛坛表示热热烈的欢欢迎,本本次活动动得到了了中国房房地产
7、业业协会、中中国国际际商业地地产博览览会,中中国(浙浙江)商商业地产产高峰论论坛组委委会以及及开元旅旅业集团团,以及及浙江省省的111个市的的主流媒媒体,以以及搜房房网的大大力支持持,还有有钱江晚晚报,对对此我表表示衷心心的感谢谢。 20005-55-144|144:100:055孙晓彤彤 随随着近年年来我国国的城市市化的推推进,城城市化的的进程推推动了商商业地产产的快速速发展,成成为城市市开发中中的一个个热点。浙浙江省民民间资本本,中国国人民银银行曾经经有一个个统计,十十五期间间浙江有有八千四四百亿元元,有良良好的环环境,如如何开发发优秀的的商业地地产,是是政府和和投资者者,建设设者,包包括
8、了消消费者共共同关心心的话题题,为推推进浙江江省城市市化的进进程,提提高城市市商业地地产的综综合开发发水平,我我们在220044年成功功举办了了首届中中国浙江江商业地地产高峰峰论坛推推荐活动动,和中中国浙江江20004年十十大价值值商业地地产,提提供了一一个经营营者之间间的交流流平台,推推出了一一系列深深具潜力力的商业业地产项项目。今今天举办办此次论论坛,希希望通过过本次论论坛进一一步的搭搭建起商商业和地地产之间间的共同同平台,实实现商业业和地产产的资源源共享,达达到本次次论坛交交流、合合作、共共赢的宗宗旨。我我祝愿本本次论坛坛取得圆圆满成功功,谢谢谢大家! 220055-5-14|14:10
9、:16主持人人谢谢谢孙总的的致词,下下面我们们有请中中国房地地产业协协会秘书书长:顾顾云昌先先生做宏宏观调控控下的房房地产及及商业地地产市场场趋势分分析的演演讲。 20005-5-114|114:332:554顾云昌昌各位位嘉宾,很很高兴又又到杭州州来就商商业地产产的发展展跟大家家交流一一些意见见,根据据会议的的安排,让让我就当当前的房房地产的的整个市市场形势势和商业业地产做做一个发发言,所所以我想想我讲的的内容可可以概括括为三个个部分,宏宏观调控控继续进进行中的的商业地地产的发发展,第第二个部部分是商商业地产产的发展展机遇与与挑战,第第三部分分是商业业地产发发展的几几点思考考。 20005-
10、55-144|144:333:533顾云昌昌中国国房地产产的发展展,如果果算从119988年改革革开放启启动开始始,已经经有七、八八年的历历史,中中国的房房地产业业像一辆辆高速奔奔驰的列列车,现现在这辆辆列车进进入了一一个敏感感的时段段和关键键的地段段。列车车总是高高速的奔奔驰,总总要修整整修整,我我们现在在进入了了高位盘盘整期,宏宏观经济济在19998年年的时候候,就要要求房地地产业的的启动拉拉动国民民经济整整体增长长的态势势,房地地产业很很好的完完成了这这个任务务,房地地产业成成为了冬冬天里的的一把火火,拉动动了经济济这匹马马。房地地产业这这几年发发挥了支支柱产业业的作用用,现在在宏观经经
11、济形势势发生了了变化,原原来是要要求各行行各业加加快投资资和建设设,用消消费来拉拉动经济济,现在在看是投投资过热热了,根根据宏观观经济形形势的要要求,我我们房地地产这辆辆列车要要适当的的放慢它它原来的的高速发发展,这这是宏观观经济形形势对我我们的要要求。在在我们进进入了一一个敏感感的发展展时期,这这样的调调整过程程中,出出现了全全国的房房价攀升升过快的的情况,这这个情况况在浙江江不仅仅仅是去年年开始的的,前几几年就开开始了,上上海也是是前几年年就开始始了,国国务院最最近发了了八条,最最近七部部委也发发了意见见,预示示着中国国的房地地产市场场在高位位进行盘盘整,意意味着这这辆列车车如何防防止更多
12、多的颠簸簸,更多多的是要要让它平平稳的向向前推进进。 20005-55-144|144:344:144顾云昌昌国八八条的出出台来调调控楼市市,意味味着中国国的房地地产市场场从20005年年来看,是是面临两两大发展展任务:第一任任务是稳稳定住房房价格。讲讲得更全全面一点点是稳定定住房价价格加强强住房保保障。第第二任务务是发展展绿色建建筑,房房地产业业面临着着两大任任务,是是从国家家部委发发出的文文件中看看出来,我我们要把把这两项项任务完完成好。国国八条的的出台,它它的主要要任务是是要调控控楼市,目目标是三三个,使使各地的的供求总总量平衡衡,供求求结构基基本合理理,价格格基本平平稳,这这是国务务院
13、188日提出出的。价价格不平平稳,就就要抑制制过快的的价格上上涨,国国八条和和七部委委的文件件大家看看得很清清楚,这这是提出出了两手手抓,一一手抑制制炒楼需需求,出出台的文文件很清清楚的显显示,无无论是税税收、还还是行政政的杠杆杆,都是是抑制炒炒楼、投投机的需需求,这这一点是是很清楚楚的,昨昨天我在在长春,长长春人问问我,他他们感觉觉到长春春的形势势和全国国的形势势不一样样,前几几年那里里是稳中中有降的的,去年年有一点点涨幅,我我问了他他们,他他们说长长春市的的炒楼比比例很低低,主要要是当地地居民的的需求,因因为都是是买来居居住的,所所以他们们在宏观观调控下下不会像像上海和和杭州市市以及整整个
14、长三三角市场场产生这这样激烈烈的市场场博弈,还还是相对对平稳的的。中央央打击的的实际上上就是炒炒楼、投投机者,总总体上来来抑制炒炒楼需求求。 20005-55-144|144:344:299顾云昌昌第二二个就是是控制被被动需求求。有些些地区的的需求过过渡的旺旺盛,需需求旺盛盛是好事事,但是是我们现现在是过过渡的旺旺盛了,以以至于供供不应求求了。这这当中造造成了一一部分投投机的比比例过高高了,有有地方的的拆迁规规模过大大了.对对于长三三角地区区来说,主主要是前前者,有有些地区区主要是是拆迁的的比例过过大了,导导致了需需求过旺旺,供应应不上,供供不应求求导致了了房价上上升。这这是我的的分析。 20
15、005-5-114|114:334:339顾云昌昌再加加上这几几年的开开发成本本的加大大,加上上了品质质的提升升,加上上了市场场的预期期,今年年一季度度全国的的商品住住宅价格格又上涨涨了133.5,这样样的涨幅幅不是一一种好的的表现。所所以党中中央国务务院采取取了措施施,归根根到底就就是要稳稳定价格格,而且且对中低低收入家家庭要保保障住房房,我们们应该从从各个方方面来理理解党中中央国务务院在宏宏观调控控方面,和和对房地地产市场场带来的的变化,使使我们的的房地产产市场快快速发展展当中,进进入这样样一个关关键的调调整阶段段.我想想我们共共同的努努力,让让这辆高高速列车车的颠簸簸尽量少少一点。 20
16、005-5-114|114:334:551顾云昌昌行业业发展的的方向和和市场发发展的要要求。还还有绿色色建筑的的要求。使使我们在在建筑中中消耗的的资源、能能源占全全社会资资源,能能源消耗耗的三分分之一以以上,其其中盖房房子的消消耗资源源是占到到了三分分之二以以上,我我们现在在的增长长方式是是3:11的增长长方式,我我们的效效率很差差。必须须要通过过节能省省地的方方针,建建造一个个健康舒舒适的居居住环境境,还要要节约资资源和保保护环境境。 20005-55-144|144:344:599顾云昌昌这是是对当前前房地产产市场的的简要认认识,调调控楼市市两手抓抓,一手手是抑制制过旺的的炒楼需需求和投投
17、机需求求,另一一手是控控制增长长需求的的速度。不不能太快快了,这这是宏观观经济的的要求,要要满足需需求这是是房地产产市场的的要求,两两者要如如何平衡衡好,所所以在增增量方面面,比如如说土地地的供应应量要保保障,同同时还要要大力的的盘活存存量,使使我们的的房地产产市场保保持供求求总量的的基本平平衡,供供求结构构的基本本合理和和价格的的基本平平稳。 20005-5-114|114:335:110顾云昌昌为了了达到这这样的目目标,实实际上七七部委的的文件,动动用了税税收杠杆杆和行政政管理的的杠杆,比比如说期期房不能能转让这这样的行行政杠杆杆。我们们应该深深信国家家文件的的出台目目标是使使我们的的房地
18、产产市场在在快速运运营当中中可以进进行高位位的盘整整,使市市场继续续保持好好的发展展势头,决决不可能能动摇房房地产支支柱产业业的地位位,恰恰恰是支柱柱产业,所所以国务务院发文文件对房房价专门门做了规规定,有有史以来来从来没没有哪个个产业的的价格是是国务院院发文件件规定的的,就因因为房地地产业是是对国计计民生都都非常重重要的。这这种金融融杠杆的的作用,在在各地是是不同的的,因为为楼市的的差异性性,所以以调控也也存在区区别性,在在不同的的市场我我听到的的反映是是不一样样。比如如说上海海市场的的反应很很强烈,杭杭州也是是,长三三角的市市场比其其他地区区的市场场更强烈烈一些,西西北地区区的反映映就不太
19、太强了。炒炒楼几乎乎没有的的,市场场反应就就比较小小一点,由由于楼市市的差异异性,所所以调控控的力度度会有差差异,发发挥的作作用也会会不同。 20005-5-114|114:335:119顾云昌昌在宏宏观调控控中物业业的不同同,也会会有所差差异。比比如说现现在主要要是针对对居住物物业,所所谓的房房产泡沫沫和房价价增长过过快的情情况,都都是老百百姓反映映了住宅宅的价格格上涨过过热,而而商业地地产的增增长这几几年也很很快,但但是市场场的反映映没有这这么强烈烈,这是是商业方方面的投投资者毕毕竟是少少数人,居居住是每每个家庭庭都会遇遇到,所所以要求求不一样样。我想想在调控控当中,由由于一个个地区的的不
20、同,物物业的不不同就会会有所差差异。 20005-5-114|114:335:228顾云昌昌比如如说我们们的商业业物业和和居住物物业同样样是物业业,同样样是房地地产,但但是有很很大的差差异。比比如我们们的居住住物业,住住房主要要是满足足居住需需求,我我们要看看我们的的住房是是否是健健康舒适适的,是是否是节节约资源源的,是是不是对对环境损损害最少少的,我我们商业业物业就就不同了了,商业业物业主主要是满满足居民民的购物物需求的的,它对对物业的的需求角角度不同同,比如如说通常常研究商商业房地地产,首首先是研研究它的的需求:第一,商商业需求求的要求求是便利利;第二二,高效效;第三三,收入入提高了了,就
21、希希望是一一种具体体的细分分,各层层次的消消费人群群有不同同的需求求,妇女女的商品品和儿童童的商品品都不同同,这是是一个细细分的市市场,到到后面的的需求就就是享受受型的购购物,所所以出现现了很多多的shhopppinggmalll这样样的物业业。由于于这样不不同的性性质,比比如说我我们居住住的物业业,开发发商开发发之后,卖卖掉了就就实现了了它的全全部价值值,从开开发的程程序说,只只要卖得得好卖得得快,这这个楼盘盘就成功功了,但但是商业业物业不不一定,卖卖得好卖卖得快,但但是说不不定过了了两年这这个物业业经营就就不善,谁谁买谁倒倒霉,商商业物业业是销售售好不一一定经营营就好。有有些物业业前几年年
22、卖出去去现在就就发生了了问题,小小业主和和开发商商之间已已经开始始“打仗仗”了,当当时的预预期与现现在有很很大的差差异,这这是商业业物业和和居住物物业的很很大差异异。 20005-55-144|144:355:399顾云昌昌今天天专门讨讨论商业业地产的的特性,发发展往何何处去,共共同的交交流这是是很好的的,商业业物业在在整个的的宏观调调控进行行中的形形势,商商业物业业的基本本面也在在房地产产市场中中,所以以必然对对我们的的商业物物业的市市场产生生很大的的影响。现在都在讨论国八条、七部委的文件出台之后,市场会往哪里走,这是现在都没有把握的,今后会出现怎样的走势?通过这国八条的文和七部委的文件出台
23、之后,房价会降下来?或者是过一段时间之后会反弹?还有一种是经过一段时间之后房价会走稳?这三种看法。各地的情况不同,上海与杭州有很多的相似之处,但是也有很多不同,比如说上海有很多境外的来炒楼盘的,但是杭州大多数的投资者是以本省为主的。同时面临着一个汇率变化的压力,假如说汇率变化了,上海受到的影响会比杭州要大.各地的政府采取的力度会不同,反应也会不同。我个人希望经过这段时间的政策出台之后,能够使我们的楼市进入一个平稳发展的楼市,不要大起大落。这是我的一个愿望。2005-5-14|14:35:52顾云昌昌第二二个问题题,是商商业地产产目前面面临的机机遇与挑挑战。商商业地产产这几年年被业界界誉为地地产
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