房地产行业的筹划及检查应对技巧ceqo.docx
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1、房地产企企业的筹筹划及检检查应对对技巧主讲人:庄粉荣荣注册税务务师、高高级会计计师,全全国著名名税收筹筹划专家家。有涉税著著作166部,其其中个人人专著88部:如如税收收策划、实实用税收收策划、投投资活动动与税收收策划、税税收策划划实务等。中国税务报2004年注册税务师考试(唯一)辅导专家。在税务研究等刊物上发表论文及税收筹划案例200多篇,其中有5篇文章被评为全国一等奖。参与中央财经大学的税收筹划教材(教育部招标的首批税收筹划教材)和注册税务师考试教材的编写工作;中国税务报“名家座堂”专栏、海峡财经导报“名家筹划”专栏特约撰稿人。庄粉荣的的税收策策划理论论在理论论界独树树一帜。中中国税收收筹
2、划网网等网络络评价其其为“十大税税收筹划划专家”、“中国税税收筹划划理论奠奠基人之之一”。为五十十多家企企业实施施过1000多个个策划方方案。被被北京市市场评价价为:“中国税税收策划划方案设设计第一一人”。应邀邀在北京京、成都都等地举举办专题题讲座1100多多场。同同时还受受聘于三三家重点点高校进进行MBBA专题题讲座等等。注册册税务师师后续教教育主讲讲老师。第一讲:房地产业业务政策策分析第二讲企业税收收策划概概论随着社会会经济的的发展,社社会分工工越来越越细,在在企业的的理财领领域又产产生了一一门新学学科,这这就是税税收策划划。第一节 投资活活动的税税收分析析一、济活活动的结结算环节节任何一
3、项项经济事事项都与与税收有有关。税税收与死死亡不可可避免。1、横向向结算行行为。即即企业与与企业、企企业内部部机构之之间。2、纵向向结算行行为。即即企业与与人个人人、企业业与国家家。二、调节节利益的的闸门税收收1、立法法通过过税收的的要素体体现利益益;2、执法法通过过税务管管理落实实政策;3、守法法通过过纳税申申报实现现税收。税法要求求纳税人人自觉申申报纳税税,税务务机关通通过税务务稽查等等手段督督促纳税税人正确确处理企企业、个个人与国国家利益益的关系系,正确确核算税税款,避避免偷税税行为。西方人认认为:死死亡与税税收不可可避免。但但是,目目前在我我国的经经济生活活中,存存在一个个不争的的事实
4、:100%的人想想偷税,999%的的人在实实施偷税税,而998%的的人又在在自觉不不自觉地地多缴税税!第二节 税收策策划的概概念一、策划划的含义义变化几千年来来,策划划的内涵涵是在不不断地变变化,不不断充实实的。在在古代,策策划的名名词性较较强,与与现在的的计划、计计策、计计谋、谋谋略、对对策的意意思接近近。而在现代代,策划划的动词词性含义义增强,以以信息、创创意、点点子、谋谋略、目目标等要要素为其其内核。“策划”的全面面含义为为:如何何在全面面谋略的的基础上上指导操操作者去去圆满地地实施对对策、计计策或计计谋,从从而达到到办事的的目的。二、税收收策划税收策划划,是策策划领域域的一个个方面,或
5、或者说,就就是在税税收方面面进行策策划,以以达到策策划人所所要实现现的目的的。而在在现实社社会,多多数人往往往将一一个舶来来品税收筹筹划用来来表述纳纳税人从从微观的的角度所所进行的的税收策策划。笔笔者则认认为还是是以我国国的传统统习惯,用用税收策策划这一一概念更更符合我我国的国国情。三、税收收策划的的概念【案例】他们应该怎样申报?在多数人人看来,向向税务机机关申报报时,应应当少报报利润,将将企业的的盈利能能力申报报得越小小越好。而而实际上上,对于于实行核核定征收收方法征征税的纳纳税人,就就流转税税而言,其其计税依依据是纳纳税人的的销售额额;所得得税也是是以销售售额为基基础的。【案例】他的店面房
6、应该如何出手?不同的税税收存在在不同的的征收环环节。营营业税几几乎对每每一个流流转环节节都征收收,所以以减少应应税业务务的流转转环节,就就可以减减少应税税次数,从从而降低低实际税税收负担担。通过以上上案例的的分析,我我们可归归纳出如如下公式式:政策信息息+业务务流程=税收策策划企业税收收策划就就是纳税税人在现现行税制制条件下下,通过过充分利利用各种种有利的的税收政政策,适适当安排排投资行行为和业业务流程程,通过过巧妙的的财务协协调和会会计处理理,合理理地安排排纳税方方案,在在合法的的前提下下,以实实现股东东利益最最大化为为目标的的涉税经经济行为为。其基本内内涵是:一是企业业税收策策划的主主体是
7、纳纳税人。二是企业业税收策策划的客客体是各各项涉税税行为。三是企业业税收策策划的目目标在于于追求税税后利益益的最大大化。四、税收收策划的的原理实验一:九点连线线(要求:三条直直线一笔笔串连九九点)五、税收收策划的的产生与与发展税收策划划产生的的前提条条件:市市场经济济(法治治经济)。中中国的税税收策划划(税收收筹划)产产生于八八十年代代末、九九十年代代初。税税务促产产增收,税税务代理理。税收策划划的专家家力量:注册税税务师、注注册会计计师、律律师等。第三节 投资税税收策划划的政策策边界目前,部部分企业业减少税税收成本本所采取取的三种种办法,即即偷税、避避税和税税收策划划,其中中有合法法的,也也
8、有不合合法的。【案例】筹划耶?偷税耶?一、税收收策划税收策划划是在顺顺应税法法意图、完完全不违违背立法法精神的的前提下下,当存存在两或或两种以以上纳税税方案时时进行的的优化选选择,实实现缴纳纳最少的的税款,以以达到税税后利润润最大化化的行为为,在一一定的条条件下也也称节税税。二、偷税税偷税是纳纳税人采采取欺诈诈手段,故故意不遵遵守税法法的有关关规定,使使税务机机关难以以掌握其其真实情情况,从从而达到到少纳税税目的。偷偷税的特特征是非非法性与与欺诈性性,偷税税的手法法也很多多,如隐隐匿收入入、乱摊摊费用、虚虚增成本本、多列列支出或或费用、虚虚报亏损损、拒绝绝申报、不不如实申申报、地地下经营营等等
9、。三、避税税避税就是是纳税人人在不明明显违反反税法规规定的前前提下,利利用税法法的漏洞洞或意义义不明确确之处巧巧妙安排排自己的的经营活活动,以以减少其其纳税义义务的行行为。避避税的合合法与非非法并无无一个统统一的标标准,这这取决于于相关国国家对此此的态度度。四、避税税与税收收策划的的联系与与区别联系:都都是非违违法的。区别:其其一,从从定性的的角度来来区别。税税收策划划顺着立立法意图图,着眼眼于总体体的决策策和长期期利益,谋谋取的利利益是合合法、正正当的。避避税逆着着立法意意图,针针对税法法上的某某个漏洞洞,或者者利用法法律的空空隙进行行降低税税收负担担的操作作。其二、从从定量的的角度来来区别
10、。如如对于转转让定价价的操作作,作为为货物销销售(非非消费税税产品),110%的的利润率率是合与与非法的的分水岭岭。第四节 企业税税收策划划的意义义税收策划划,尽管管还是个个新事物物,但它它一进入入市场就就已显示示出了强强大的生生命力,给给很多企企业带来来了更多多的利益益。其意意义主要要有:一、税收收策划是是一种增增值性经经济行为为,合理理合法的的税收策策划将有有助于市市场经济济的发展展。二、税收收策划是是使企业业投资利利益最大大化的重重要途径径。三、税收收策划是是企业投投资及经经营管理理水平提提高的促促进力。四、税收收策划是是维护企企业良好好形象的的重要保保证。总之,一一句话说说得好:野蛮者
11、抗抗税,愚愚昧者偷偷税,精精明者进进行税收收策划。第三讲 税收策划划的风险险及防范范第一节 企业税税收策划划风险所谓税收收策划的的风险,通通俗地讲讲就是税税收的筹筹划活动动因各种种原因失失败而付付出的代代价。税税收策划划的风险险主要包包括三方方面的内内容:一、决策策者存在在认识上上的误区区“筹划税税收是财财务人员员的事情情,与自自己无关关”、“财务会会计人员员是处理理涉税事事项的专专职人员员,理应应解决税税收上的的所有问问题”、“我与税税务局的的关系很很好,如如果有事事可以很很容易摆摆平的”。二、业务务流程的的操作风风险事实上,税税收的产产生多数数不在会会计核算算环节。税税收实现现、税收收核算
12、和和纳税申申报脱节节。如决决策者对对有关政政策不熟熟悉,又又没有经经过咨询询就武断断操作等等,从而而造成纳纳税风险险。案例:个人建房方法影响税收负担在本案中中,如果果施工队队由大家家共同雇雇请,而而不是由由王先生代代表大家家雇请,则各人分得住房属于自建住房,不构成销售不动产,不缴纳营业税,也不缴纳契税。三、“按按章纳税税”的风险险即日常的的纳税核核算从表表面或局局部的角角度看是是按规定定去操作作了,但但是由于于对有关关税收政政策的精精神把握握不到位位,实质质上形成成偷税,从从而引起起税务处处罚。案例:合作建房应注意税收责任四、对有有关税收收优惠政政策的运运用和执执行不到到位的风风险如“四残残人
13、员”比例不不足而享享受了福福利企业业优惠、利利用再生生资源的的比例不不足而享享受了有有关环保保方面的的税收优优惠等等等。五、对税税收政策策缺乏系系统性把把握在系统性性税收策策划过程程中对税税收政策策的整体体性把握握不够,形形成税收收策划风风险。如如在企业业改制、兼兼并、分分设过程程中的税税收策划划涉及多多种税收收优惠,如如果不能能系统地地理解,就就很容易易出现筹筹划失败败的风险险。【案例】利润变为会务费 一不留神成偷税六、筹划划成本大大于效益益对企业的的情况没没有全面面比较和和分析,导导致筹划划成本大大于筹划划成果,或或者筹划划方向与与企业的的总目标标不一致致,从表表面上看看有成果果,而实实际
14、上企企业并没没有从中中得到实实惠等等等。第二节 策划风风险的防防范以上这些些都是税税收策划划过程中中客观存存在的风风险。防防范税收收策划的的风险主主要从以以下几个个方面去去努力:(一)建建立税收收策划的的风险意意识,立立足于事事先防范范。一是在接接受委托托时,要要向委托托人和接接受筹划划的纳税税人说明明税收筹筹的潜在在风险,并并在委托托合同就就有关风风险问题题签署具具体条款款,从而而对或有有风险有有一个事事先约定定,减少少可能发发生的经经济纠纷纷;二是在进进行税收收策划过过程中,要要注意相相关政策策的综合合运用,从从多方位位、多视视角对所所筹划的的项目的的合法性性,合理理性和企企业的综综合效益
15、益进行充充分论证证。三是正确确认识纳纳税义务务。要知知道,应应该缴的的税还是是要缴的的,税收收策划只只能在一一定的政政策条件件下,并并且在一一定的范范围内发发生作用用,不能能对其要要求过高高。(二)及及时地、系系统地学学习税收收政策,准准确理解解和把握握税收政政策的内内含。一是利用用税收政政策与经经济实际际适应程程度的不不断变化化,寻找找纳税人人在税收收上的利利益增长长点,从从而取得得利益最最大化;二是注意意全面把把握税收收政策的的规定性性,切勿勿抓住一一点,不不及其余余,否则则也会功功亏一篑篑。(三)加加强与当当地税务务机关的的联系,充充分了解解当地税税务征管管的特点点和具体体要求。(四)聘
16、聘请税收收策划专专家,提提高税收收策划的的权威性性和可靠靠性。1、生产产力的发发展引起起社会分分工。2、技术术进步促促使专业业分工。3、习惯惯性思维维定势。 古人云云:“旁观者者清,当当局者迷迷”。 横看成成岭侧成成峰,远远近高低低各不同同。不识识庐山真真面目,只只缘身在在此山中中。宋苏轼:题西林林壁4、组织织屏蔽对对企业员员工思维维的影响响(实验验)。实验二:九点连线线 (要求:四条直直线串连连九点,并并且一笔笔画完)第四讲:房地产行行业的纳纳税现状状及政策策展望房地产行行业成为为偷逃税税大户!这句话话不是空空穴来风风,近期期,经济济界连续续公布了了多个榜榜单:在在个人财财富的榜榜单上,房房
17、地产行行业的富富豪很多多,但是是在纳税税排行榜榜上,房房地产行行业的企企业却是是很少。这这一多一一少,将将房地产产行业无无情的引引入了人人们议论论的话题题之中。一、房地地产税收收的现状状随着我国国经济的的快速发发展,人人们对拥拥有房产产的需要要越来越越高,这这个需要要推动了了我国房房地产行行业在各各行各业业中以更更快的速速度发展展。但是是,在发发展过程程中也出出现了一一系列的的问题。(一)房房地产行行业的税税收问题题成为社社会关心心的热点点“20004中国国内地百百富榜”中中有455位富豪豪来自房房地产及及其相关关行业,是是涌现出出最多富富豪的行行业。“福福布斯220044中国富富豪榜”中中共
18、有2200位位富豪入入围,其其中有664位来来自房地地产行业业,同样样是出现现最多富富豪的行行业。但在国家家税务总总局近期期公布的的“20003年度度中国纳纳税百强强排行榜榜”中,没没有一家家房地产产企业入入围,即即便是房房地产行行业中的的纳税状状元深圳圳华侨城城房地产产有限公公司,纳纳税额也也不过是是将近22亿元,与与全国纳纳税百强强中的最最后一名名(8.73223亿元元)尚有有数倍的的差距。更为严重重的是,房房地产企企业不仅仅没有登登上纳税税榜名单单,反而而频频出出现在近近期的欠欠税公告告之中。北北京地税税20004年第第二期欠欠税公告告,包括括北京崇崇建工程程公司、北北京市第第六建筑筑工
19、程公公司、北北京市第第五建筑筑工程公公司等115家企企业“榜榜上有名名”,而而15家家欠税企企业绝大大多数为为地产企企业、建建筑公司司,且欠欠税金额额巨大。相关消息息的连续续公布,引引发了市市场各界界对房地地产企业业纳税情情况的极极大关注注。(二)房房地产企企业的纳纳税检查查情况面对一系系列的详详实数据据,各界界对房地地产行业业在纳税税问题上上的直接接反映,就就是该行行业存在在极为严严重的偷偷逃税款款现象。在在随后的的一段时时间内,全全国不少少媒体发发了抨击击房地产产行业偷偷逃税款款的文章章,后来来的事实实也印证证了这一一点。据资料介介绍,去去年下半半年,南南京市地地税部门门曾对全全市十家家大
20、型房房地产开开发公司司进行了了税务检检查,其其结果令令人大跌跌眼镜。被被查的十十家开发发商均存存在着偷偷税行为为,有的的还特别别严重。如如果将查查补税款款进行一一个简单单的累计计,其总总数再建建十处商商品房也也不在话话下。与此同时时,国家家税务总总局也把把房地产产行业列列为20004年年度专项项纳税检检查工作作重点。此此外,一一些省市市也纷纷纷出台专专门针对对房地产产企业的的税务管管理规定定,而这这又进一一步助长长了社会会公众对对房地产产行业偷偷税问题题的批判判。在这这样的情情况下,房房产商们们如何偷偷税,为为何总是是偷税,且且能屡试试不爽,又又该如何何堵上税税务黑洞洞这这一系列列带有思思考性
21、的的问题冷冷峻地掷掷到了税税务官的的案前。(三)房房地产税税收检查查重点20055年,税税务机关关仍然不不约而同同地将房房地产行行业作为为检查的的重点,而而在税种种上看,营营业税、企企业所得得税、个个人所得得税都是是检查重重点。在营业税税方面,重重点检查查企业有有无按规规定纳税税申报、纳纳税申报报是否真真实准确确;预收收款(预预收定金金)是否否按规定定纳税;以房换换房、以以地换房房、以房房地产抵抵债、无无偿赠与与房地产产、集资资建房、委委托建房房、合作作建房等等行为是是否按规规定纳税税等。在企业所所得税方方面,重重点检查查房地产产开发企企业取得得的经营营收入、其其他业务务收入、投投资收益益、营
22、业业外收入入、其他他各项应应税收入入核算是是否真实实、准确确;各种种收入是是否全部部按规定定入账,有有无已实实现收入入不确认认或做账账外收入入的情况况;房地地产开发发企业准准予税前前扣除项项目金额额支出是是否真实实、合法法,重点点是业务务招待费费、广告告费、租租赁费、工工资及相相关费用用、财产产损失、捐捐赠支出出、改扩扩建及装装修工程程支出、管管理费等等项目;房地产产开发企企业的开开发成本本是否符符合规定定,重点点是土地地征用及及拆迁补补偿费、基基础设施施费、建建筑安装装工程费费、公共共配套设设施费和和开发间间接费用用等。个人所得得税检查查的重点点,将放放在房地地产行业业的个人人所得税税代扣代
23、代缴和自自行缴纳纳情况,特特别将房房地产开开发企业业的经营营者作为为检查重重点。着着重查处处纳税人人和扣缴缴义务人人签订假假合同、假假协议,少少报收入入少纳税税,共同同实施偷偷税的行行为及扣扣缴义务务人故意意为纳税税人隐瞒瞒收入、进进行虚假假申报,从从而少缴缴或不缴缴个人所所得税的的行为。二、部分分房产企企业偷税税的主要要手段和和问题由于房地地产企业业的生产产过程与与其他企企业相比比,存在在自身的的特点,所所以也就就使其具具有特殊殊性。在在这样的的情况下下,就铸铸就房地地产企业业偷税的的两个主主要手段段:一打打时间差差,二打打政策差差。所谓谓时间差差是指税税务局检检查税收收情况时时,一般般都以
24、年年度为单单位。但但事实上上,房地地产企业业的项目目决算要要等到整整个项目目工程通通过验收收之后才才能进行行。而此此时,很很多房地地产企业业又会把把前一项项目中赚赚来的钱钱投入到到下一个个项目中中去,通通过适当当处理,从从财务报报表上,很很难看出出前一项项目盈利利如何。这这是整个个行业内内众所周周知的方方法。所谓政策策差是指指按照土土地增值值税暂行行条例规规定,一一个开发发项目应应在全部部竣工决决算销售售后清算算土地增增值税。而而部分房房地产企企业利用用种种手手段钻这这一政策策的“空子”,迟迟迟不进行行决算,或或留下一一两套“尾房”,致使使整个项项目不能能决算,逃逃避土地地增值税税的清算算。此
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