房地产和租赁业审核作业指导书doc17(1)ccpz.docx
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1、房地产和和租赁业业审核作作业指导导书自有地产产出租、房房地产代代理和按按单位或或合同的的房地产产管理丙32.2(项目代代码:332)BCC/AG/S-332.22/000编制:孙孙雪如审核:操操圣祥批准:汪汪丽芳20022/6/9一、 编制目的的指导本公公司审核核人员对对各类型型的房地地产管理理组织,按按“职业安安全健康康管理体体系审核核规范”进行有有效的审审核;二、适用用范围包括不同同使用功功能的物物业管理理(住宅宅小区、大大厦物业业、工业业区物业业、其他他用途物物业)受受物业所所有人的的委托,依依据物业业管理委委托合同同对已建建成投入入使用的的房屋建建筑、设设备、设设施和场场地,对对绿化、
2、卫卫生、交交通、安安全、环环境等管管理项目目进行维维护、修修缮、整整治,向向物业所所有人提提供整洁洁、文明明、安全全、舒适适的生活活和工作作环境,提提供综合合性的有有偿服务务的服务务行业。三、所引引用的法法律法规规和其他他要求(1) 法律:中华人民民共和国国宪法中华人民民共和国国劳动法法中华人民民共和国国消防法法中华人民民共和国国工会法法中华人民民共和国国环境保保护法中华人民民共和国国建筑法法中华人民民共和国国节约能能源法中华人民民共和国国职业病病防治法法中华人民民共和国国标准化化法中华人民民共和国国卫生防防疫法(2) 法规规章章北京市市高档住住宅物业业管理服服务收费费暂行办办法北京市市普通居
3、居住小区区物业管管理服务务收费标标准北京市市居住小小区物业业管理服服务基本本要求(试试行)京房地物物字 19999 第 1877 号北京市房房屋土地地管理局局关于开开展内销销商品房房房屋使使用、管管理、维维修公约约核准工工作的通通知 京京房地物物字119988第334号商品住宅宅实行住住宅质量量保证书书和住宅宅使用说说明书制制度的规规定北京市经经济适用用住房小小区物业业管理服服务收费费办法(试试行)家庭居居室装饰饰装修管管理试行行办法 (建建建119977922号)物业管理理企业资资质管理理试行办办法 建住房房199992611号文 220000年1月1日起实实施房屋及其其设备小小修服务务标准
4、 京房地地修字(119988)第7799号号北京市城城镇房屋屋完损等等级评定定实施规规定 京房房地修字字(19994)第第4955号北京市商商品房销销售面积积计算及及公用建建筑面积积分摊暂暂行规定定京房地权权字(119988)第2285号号城市居民民住宅安安全防范范设施建建设管理理规定建设部、公公安部第第49号号,19999-01-05发发布,119966-022-011实施)城市危险险房屋管管理规定定房屋修缮缮工程质质量检查查评定标标准 城住住字(884)第第6766号北京市城城镇房屋屋修缮范范围和标标准 京房房地修字字(19994)第第4955号关于加强强电梯管管理的暂暂行规定定 建计计(
5、19994)6667号号(955-5-1实施施)房屋修缮缮技术管管理规定定 城城住字(884)第第6755号房屋渗漏漏修缮技技术规范范 建标(119955)2117号CCJJ662-995 95-4-222发布布城市房屋屋租赁管管理办法法 建建设部第第42号号95-5-99治安管理理处罚条条例家庭居室室装饰装装修管理理试行办办法 建建建(119977)922号文 977-4-15锅炉压力力容器安安全监督督暂行条条例压力容器器安全技技术监督督规范压力容器器登记管管理规则则 劳劳部发(993)4442号号漏电保护护的安全全监察规规定 劳生生字900-166号锅炉房安安全管理理规定 劳人锅锅(888
6、)2号号文888-100-100仓库防火火安全管管理规则则热水锅炉炉安全技技术监察察规程(3)标标准GB28894-96 安全全标志GB1661799-966 使用用导则GB1334955-922 消防防安全标标志GB43327-84 消防防设施图图形符号号GB1556300-955 消防防安全标标志质量量要求GB38836.1-883 爆爆炸性环环境用防防爆电气气设备通通用要求求GB75588-87 电梯梯制造与与安装安安全规范范GB1335322-922 干粉粉灭火剂剂通用技技术条件件GB57749-85 生活活饮用水水卫生标标准GB96667-96 游泳泳场所卫卫生标准准GB122016
7、6-899 绝缘缘鞋(靴靴)绝缘缘性能试试验方法法LD344.1-92 带带电作业业用绝缘缘手套LD644-944 高压压绝缘胶胶鞋四、典型型的服务务管理流流程组织机构职责、人员培训、所需的服务规范、作业指导书业主期望、法律法规及其他要求服务(职业安全健康管理体系)策划标书合同物业所有人发标或委托服务提供过程文件管理、信息交流、服务过程实现、应急方案计划提出目标(指标)、制定管理方案记录证据、日常监控、内部审核服 务 的 检 验评 审(职业安全健康体系适宜性、充分性、有效性)改 进不符合采取纠正/预防措施五、服务务过程实实现所涉涉及的主主要危害害因素服务过程程实现服务项目目接收管理理装修管理理
8、保安服务务管理业主管理理车场管理理环卫管理理绿化管理理可能涉及及的主要要危害因因素(消防)火灾坍塌噪音 火灾灾中毒电线短路路、电梯梯关人、水水管破裂裂、火灾灾、噪声声、偷盗盗等标志缺陷车辆伤害噪音高处坠落落物体打击击中毒服务项目目房屋结构构及其设设备设施施维修、使使用、保保养、管管理锅炉供暖暖供配电给排水电梯空调房屋修缮缮可能涉及及的主要要危害因因素物理性爆爆炸噪声触电雷电静电电磁伤害害二次供水水污染,中中毒水箱爆裂裂夹人/关关人起重伤害害(人身身伤害)缺氧触电、机机械伤害害、其他他伤害六、危害害风险评评价方法法1.方法法:用矩矩阵法较较为适宜宜2.分析析步骤:确定对象象 收集集资料 分析危危
9、害因素素 确定定风险等等级 选选择控制制措施 填写矩矩阵分析析表3.风险险评价矩矩阵图后果严重重发 生生 可可 能能 性性人财物环境声誉在同类作作业中未未发生过过同类作业业中曾发发生在本单位位有发生生本单位每每年发生生几次本作业小小组每年年几次可忽略的的极小极小极小01234轻微的小小小23456严重的大大一定范围围34567个体死亡亡重大重大国内45678多人死亡亡巨大巨大国际56789注:7-9级为为无法承承受风险险(高度度),55-6级级为需关关注风险险(中度度)0-4级为为可接收收风险(低低)七、要素素审核序号审核要素素有 关 活动审 核核 要要 点点14.1总总要求1. 建立并保保持
10、OHHSMSS2. 对体系的的总体评评价1. 按”OHHSMSS管理体体系审核核规范”建立推推动职业业安全健健康体系系;2. 管理体系系包含方方针/策策划/实实施与运运行/检检查与纠纠正措施施/管理理评审/持续改改进/等等环节;24.2职职业安全全健康方方针1. 查阅方针针2. 对方针内内容审核核3. 员工参与与的证实实1. 方针是否否包括;遵守法法律法规规的承诺诺;适合合本企业业的产品品服务、经经营规范范,对持持续改进进、事故故预防,保保护员工工安全健健康的承承诺;2. 方针制定定与员工工及其代代表进行行协商,形形成文件件,并经经最高管管理者批批准;3. 如何传达达到全体体员工,可可为外部部
11、相关方方所获取取;4. 定期评审审方针的的持续适适用性。34.3.1危害害辨识、风风险评价价和危害害控制的的策划查危害辨辨识、危危害风险险评价方方法、评评价结果果1. 建立和保保持危害害辨识、风风险评价价和实施施必要控控制措施施的程序序;2. 危害辨识识的范围围、性质质和时限限、考虑虑内容、适适用性、充充分性;3. 风险评价价(风险险级别)的的方法,对对合理性性和可操操作性的的评价;4. 风险评价价的结果果;5. 风险控制制计划(运运行控制制/管理理方案);6. 定期评审审和更新新危害辨辨识、风风险评价价和控制制措施的的信息;44.3.2法律律法规及及其他要要求查法律法法规和其其他要求求清单是
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