市场购物中心的发展研究17733.docx
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1、购物中心的发展研究第一节 购物中心的产生和演变今天,购物物中心已已经经历历了多年年的发展展历程。其其发展演演变,一一方面是是由于经经济发展展和社会会进步;另一方方面是由由于购物物中心在在传播过过程中与与各地具具体情况况相结合合的结果果。在不不同的国国家、社社会和经经济水平平下,购购物中心心的发展展模式既既有自身身的特点点,又彼彼此影响响。美国国购物中中心的建建设始终终居于领领先地位位,对欧欧洲、澳澳洲和亚洲洲国家产产生了显显著的影影响。一一、早期探探索阶段段 早期期的购物物中心探探索和实实践主要要集中在在美国、英英国和澳澳大利亚亚,特别别是美国国,它乃乃是发展展购物中中心的先先驱。 早在119
2、世纪纪,美国国购物中中心建设设已经拉拉开序幕幕,但是是它在220世纪纪以前的的发展相相当缓慢慢。在早早期探索索过程中中,具有有代表性性的原型型有18827年年西鲁斯斯巴特特勒(CCyruusBuutleer)在在罗得岛岛普罗维维登斯(Prooviddencce,RRhoddeIsslannd)建建造的三三层封闭闭购物廊廊,以及及19007年爱爱德华H博博尔顿(Edwwardd HBouultoon)在在巴尔的的摩建造造的罗兰兰帕克(Rollandd Paark)中心。 20世纪2030年代,购物中心在设计、开发和运营方面取得了显著的进步。一种较为固定的平面布局方式即将一组商店围绕小汽车布置,或
3、者商店被小汽车包围很快得到重视,并逐渐流行起来。美国郊区化势头迫使零售商业设施适应汽车需要向郊区交通枢纽扩散,迎合新的区位选择。开发商尝试将沿街带橱窗的商店组合起来,并在商店群背后设置停车场。1921年,西尔斯罗巴克(Sears Roebuck)公司在芝加哥郊区公路交叉点上建立了一家综合商店,以它为核心形成了带形中心(Strip Center)。带形中心是美国早期购物中心的典型代表,在30年代的美国郊区非常普遍。 探索阶段的购物中心虽然还比较原始,但是已经具备了一些基本特征,它们在布局上一般沿着一条中央大街布置。1923年建成的康萨斯城乡村俱乐部广场(The Country C1ub Plaz
4、a)包括280家承租户,由互相独立的一系列商店协调开发,其建筑、景观和招牌等都有统一风格。1937年建成的休斯敦奥克斯河中心(The River OaKs Center)有47家商店,并有32500平方米可出租面积(GLA)。 特别值得一提的是1931年建成的达拉斯海兰帕克中心(Highland Park Center),它的一些创造性革新,主要体现在立面不正对街道、停车场不沿街。后来,城市土地机构将海兰帕克中心列为购物中心的原型,并归纳出购物中心的特征:使用不被公共街道分割的整块土地;拥有众多个体商店;统一商店形象;由唯一的所有者控制经营;根据需要提供一定数量的即时停车场。 英国对早期购物中
5、心同样作了重要探索。2030年代,英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中心,开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。邻里中心是英国购物中心的先驱。20年代在在澳大利利亚,购购物中心心的建设设已经纳纳入首都都堪培拉拉的规划划。由于于地广人人稀的环环境,主主要吸收收了美国国经验发发展小型型郊区带带形中心心。300年代中中期建设设了一些些小型邻邻里中心心,为郊郊区兴起起的居住住区提供供服务.二、发展成成型阶段段30400年代,邻邻里中心心和郊区区带形中中心的建建设,以以及堪培培拉购物物中心的的规划思思想,为为购物中中心的设设计、建建设和管管理积累累了宝贵贵的经验验。开发发商有能能力将一一组商业业设
6、施作作为一个个整体来来规划、建设和和管理,规规划师和和建筑师师也能够够适应郊郊区的要要求进行行设计。政政府和私私人投资资者都为为购物中中心建设设提供了了金融支支持。零零售商乐乐于在新新的商业业环境中中开展业业务,购购物者也也乐于光光顾能够够满足多多种购物物需求的的郊区购购物中心心,这一一切为战战后购物物中心的的兴起奠奠定了基基础。 20世世纪500年代,现现代意义义上的大大型区域域购物中中心在美美国郊区区正式登登场,百百货商店店与小商商店群的的结合形形成了第第一个区区域购物物中心。郊郊区集中中的人口口和购买买力足以以维持大大型购物物中心的的存在,大大规模高高速公路路建设迎迎来了购购物中心心发展
7、的的黄金时时代。大大百货商商店除了了在郊区区购物中中心开设设分店外外,还迫迫切要求求建设以以自己为为核心的的购物中中心。550年代代中期,郊郊区区域域购物中中心的布布局和组组成已经经趋于固固定,最最常见的的哑铃形形模式出出现了。百百货公司司作为核核心商店店的角色色和地位位已经得得到了充充分的认认识,此此外,通通过景观观设计和和环境设设计来强强化购物物行为、增增加购物物兴趣的的一系列列设计方方法也日日臻成熟熟。 119566年,在在明尼阿阿波利斯斯郊区伊伊代纳(Ediina)建成的的南谷购购物中心心(Soouthhdalle SShopppinng CCentter)具有重重要的历历史地位位,它
8、的的革新体体现在通通过人工工控制环环境营造造舒适宜宜人的购购物环境境和花园园气氛,提提供开放放的公共共空间以以满足人人们社会会活动的的需要,提提供大面面积的免免费停车车场,并并将汽车车限制在在购物中中心周围围,在内内部建立立绝对的的排除汽汽车干扰扰的步行行区。这这一切使使之成为为后来购购物中心心建设的的范例。它它的设计计师维克克托格格伦(VVicttor Gruuen)是购物物中心的的积极倡倡导者,主主持了许许多雄心心勃勃的的购物中中心开发发计划,他他对城市市的未来来发展充充满了信信心,甚甚至把解解决城市市问题的的希望寄寄托在购购物中心心上。郊区购物者者要求交交通便利利、购物物空间宽宽敞和免免
9、费停车车场地充充足的商商业设施施。购物物中心不不仅满足足了这种种要求,而而且还在在精神上上满足人人们更多多的需求求。它通通过增加加更多有有吸引力力的因素素,在步步行的环环境中创创造社会会生活和和文化活活动的气气氛,让让郊区居居民参与与社区的的生活,创创造一种种古老的的理想社社会生活活气氛,吸吸引人们们前来购购物体闲闲,从而而丰富人人们的生生活。 郊区大大型购物物中心的的发展,标标志着购购物中心心已经成成型。 与此同同时,英英国政府府为了满满足新建建居住区区居民的的购物需需求,在在某种程程度上已已经参与与了购物物中心的的开发。伴伴随城市市重建和和新城建建设,一一些大型型区域购购物中心心也取得得了
10、成功功。三、蓬勃发发展阶段段20世纪550年代代末期到到60年年代是购购物中心心蓬勃发发展的时时期,美美国大型型郊区购购物中心心迅速崛崛起,郊郊区大面面积的廉廉价土地地为购物物中心提提供了宽宽松、理理想的设设计和建建设条件件,环境境工程的的进步创创造出不不受自然然环境限限制的大大型封闭闭式建筑筑,舒适适的购物物条件和和环境使使购物者者纷至沓沓来,大大量以南南谷购物物中心为为蓝本的的大型室室内购物物中心相相继建成成,遍布布美国各各大城市市。600年代末末期,美美国大小小购物中中心数量量已经超超过1000000个。 战后欧欧洲购物物中心的的发展速速度虽不不及美国国,但一一些经济济发达的的国家也也不
11、甘落落后。英英国试图图借鉴美美国郊区区购物中中心的经经验进行行城市市市区的改改造。660年代代,科隆隆、斯德德哥尔摩摩和哥本本哈根等等欧洲城城市也陆陆续建成成了购物物中心。660年代代中期在在亚洲,日日本已经经着手建建设购物物中心。 这一一阶段,购购物中心心在各地地的发展展虽然各各具特色色,但是是由于彼彼此互相相影响,仍仍然呈现现出共同同的特征征,主要要表现在在热衷于采用用封闭室室内步行行街模式式;过分分依赖人人工照明明和人工工空调。这这些能源源消耗方方面的潜潜在问题题到700年代才才彻底暴暴露出来来。四、发展成成熟阶段段200世纪660年代代的建设设势头一一直持续续到700年代早早期。欧欧洲
12、城市市的购物物中心建建设方兴兴未艾,日日本的购购物中心心也正在在积极建建设当中中,同时时,美国国出现了了巨型购购物中心心。但是是好景不不长,770年代代中期的的石油危危机给购购物中心心,特别别是郊区区购物中中心的发发展带来来了巨大大冲击。 石油危机之后,郊区购物中心的辉煌时代迅速成为过去,人们开始对城市郊区化和郊区购物中心大规模的建设进行反思。购物中心的发展重点从郊区转向城市市区。面对新的复杂的环境和地段,它在规模、类型和设计方法方面都发生了适应性变化,并逐渐走向成熟。五、多样化化发展阶段段20世纪880年代代以来,购购物中心心建设进进入了一一个新高高潮,这这也是220世纪纪最富成成效的建建设
13、阶段段。以美美国为例例,统计计资料表表明,从从数量上上看,880年代代中期是是60年年代以来来的购物物中心建建设的第第三次也也是最高高一次高高峰。在在19884年到到19887年,每每年约有有20000个购购物中心心开工建建设。值值得注意意的是,一一些发展展中国家家在这一一时期开开始掀起起购物中中心建设设热潮。 这一阶段,购物中心类型趋于多样化,虽然面积变化不大,但是类型演变异常活跃,并针对人口分布状况、区位和市场、竞争消费方式的变化做出反应。新的类型和亚类型迅速涌现,彼此之间相互作用,从而推动了购物中心的演变。 由于种种原因,80年代,购物中心的改造和更新成为主要的工作。以购物中心模式改造旧
14、城商业区也得到了重视,购物中心建筑常常成为城市景观的主角。购物中心设计面临着新的挑战.除了考虑自身的内在功能之外,还需要考虑处理与城市的关系.城市市区用地和各种条件的限制更加促使购物中心类型的多样化。六、战后两两种不同同发展模模式由于具体条条件的差差异,北北美洲、欧欧洲、澳澳洲和亚洲洲国家的的购物中中心有各各自不同同的发展展模式,其其中大致致可以分分为两类类,即以以美国为为代表的的郊区发发展模式式和以英英国为代代表的城城市市区区发展模模式。 、城市郊郊区发展展模式 在郊区区发展模模式中,购购物中心心最初立立足于城城市郊区区,石油油危机之之后被迫迫转向城城市市区区,经历历了从郊郊区到市市区的过过
15、程。 美国、加加拿大、澳澳大利亚亚和新西西兰等国国最初优优先发展展郊区购购物中心心。在北北美国家家,城市市郊区拥拥有大量量廉价土土地,高高速公路路交通发发达,汽汽车普及及率高,城城市郊区区化明显显。因此此,购物物中心以以郊区中中高收入入居住区区和高速速公路交交叉点为为立足点点,因为为这里服服务人口口密集,购购买力强强,汽车车交通方方便。而而澳州国国家,由由于地广广人稀,结合草原新城建设,其购物中心主要出现在新城市区或郊区空旷地上。 郊区购物中心依据规模可以明显地分为邻里中心、社区中心、区域中心等,除邻里中心之外,它们的共同特点是需要大片的郊区用地才能运转。 邻里中心作为基本的购物设施,在许多国
16、家的郊区居住区中大量存在。 5070年代,郊区社区中心在美国非常盛行,在加拿大、澳大利亚、新西兰和日本等国也相当具有代表性。澳洲的郊区发展与美国有相似之处,因此社区中心普遍存在,它们大多与高速公路网有关,或者为郊区居住区服务。日本的社区中心与郊区铁路网关系密切,它们大多建于70年代的东京和大阪郊区或卫星城。 区域中心主要集中在大城市,在中小城市也有一定程度的开发。美国城市周围的环路建设为区域中心提供了选址机会。在日本、加拿大、澳大利亚和南美城市,区域中心的发展模式也大致相同,只因各自地方特色的差异而有所变化。与美国相比,日本土地资源昂贵,实际投资费用也高得多,因此土地利用率比美国高得多,以多层
17、区域中心为主,停车场配置率较低,这是由于郊区的公共交通比较便利,所以乘私人汽车购物者比例较低。购物中心主要集中在车站附近或者新城中心,像美国那样距城市市区很远的购物中心非常少。超级区域中心特别依赖于大面积的郊区用地,因此主要出现在美国和加拿大。、城市市市区发展展模式以英国为代代表的欧欧洲国家家出于防防止城市市无限膨膨胀的需需要,通通过立法法保护郊郊区的城城市绿带,因因此购物物中心发发展之初初就立足足于城市市市区。 英国国购物中中心的发发展速度度明显超超过欧洲洲其他地地区,第第一阶段段主要结结合城市市重建和和更新进进行。战战后,英英国城市市无论是是否受到到战争破破坏,旧旧的城市市结构已已经破旧旧
18、,也不不能适应应汽车的的需要。城城市街道道汽车交交通堵塞塞,商业业街购物物和服务务交通混混杂,人人车混流流,环境境非常恶恶劣。为为了改善善这种状状况,保保障购物物者安全全,考文文垂、普普利茅斯斯和南安安普敦等等城市结结合城市市更新建建成了第第一批购购物中心心。第二二阶段主主要在新新城新建建商业中中心区中中建设购购物中心心。第三三个阶段段是运用用封闭式式购物中中心大面面积更新新城市市市区。 欧洲国国家普遍遍实施了了疏散人人口计划划。500年代,瑞瑞典等许许多欧洲洲国家实实施新城城计划,并并结合郊郊区社区区开发建建设购物物中心。虽虽然新城城开发为为购物中中心在城城市边缘缘地区的的发展提提供了机机会
19、,但但是欧洲洲郊区区区域中心心的建设设仍然极极为有限限。19981年年美国有有13550家区区域中心心开业,而而在欧洲洲仅有775家。由由于在高高速公路路交叉点点上发展展区域中中心遭到到规划部部门的反反对,因因此欧洲洲城市的的购物中中心主要要出现在在原有城城市结构构中,这这种城市市市区发发展模式式相当典典型。、两种发发展模式式的融合合 在880年代代以前,在在美国城城市市区区开发购购物中心心是难以以想像的的,而今今天,许许多购物物中心都都扎根在在城市市市区。英英国开发发商追求求这种典典型完美美的北美美式购物物中心;就在此此时,美美国的开开发商却却已经把把开发目目光转向向城市市市区。在在英国和和
20、美国两两个具有有代表性性的购物物中心建建设舞台台上出现现了不同同的趋势势,其郊郊区发展展模式和和市区发发展模式式出现了了相互融融合的趋趋势。第二节 国国外购物物中心的的发展概概况购物中心在在世界各各国都取取得了长长足的发发展,从从发展模模式上看看,欧美美购物中中心起源源早,已已进入成成熟期,日日本、东东南亚以以及我国国的香港港和台湾湾大体上上于800-900年代兴兴起,目目前已进进入了快快速成长长期,但但还是有有相当大大的发展展空间。一、美国及及北美的的购物中中心美国是世界界上购物物中心最最发达的的国家之之一。这这个与“汽汽车王国国”孪生生的“Malll王国国”成为为美国零零售业中中最重要要的
21、业态态。当前前,我国国各大城城市正在在涌动一一股发展展“Maall热热”,研研究美国国购物中中心的发发展和现现状,分分析他们们的经验验教训,对对于指导导我国理理性发展展这一业业态肯定定会有借借鉴作用用。, 1、现代代大型购购物中心心的诞生生严格说来,美美国是现现代大型型购物中中心的诞诞生地,其其发展可可以追溯溯到200世纪220年代代初期由由西尔斯斯罗巴克克(Seearss, RRobuuck & CCo)公公司所规规划建造造的许多多独立的的商店街街,它们们远离市市中心,处处于城市市边缘地地带,具具有初步步的整体体规划,同同时附设设了免费费的停车车场,这这也是现现代购物物中心的的雏型。而而被视
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