【房地产】湖塘“水漾年华”策划报告enk.docx
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1、湖塘“水水漾年华华”策划报报告常州新区区鸿森房房产营销销代理有有限公司司20033年122月目 录录一、湖塘塘房地产产发展现现状二、项目目简介三、项目目SWOOT分析析四、竞争争对手分分析五、项目目整体定定位六、项目目形象主主题定位位七、目标标客户定定位分析析八、项目目整体规规划与建建筑建议议九、户型型建议十、物业业配套及及景观设设想十一、开开发流程程及销售售安排十二、初初步营销销推广策策略十三、项项目VII系统作作品展示示一、湖塘塘房地产产发展现现状1、 宏观经济济分析素有“苏苏南五虎虎”之一的的武进区区经济发发达,多多次跻身身全国百百强县十十强之列列,而湖湖塘系武武进区政政府所在在地,湖湖
2、塘全镇镇人口113万多多,20002年年全镇农农民人均均收入661855元,职职工人平平均工资资117758元元,人均均储蓄额额213355元元。湖塘塘素有纺纺织之乡乡的美誉誉,日出出万匹,经经纬天下下,纺织织造就了了湖塘包包括湖塘塘周边乡乡镇众多多的富翁翁,有雄雄厚的购购房消费费潜力。武进目前前定位为为常州城城市副中中心,大大常州居居住中心心开始南南移,湖湖塘正面面临新一一轮的发发展机遇遇,城市市建设正正发生着着日新月月异的变变化,放放眼二三三年内,这这里将是是一片崭崭新的天天地,这这里将上上演新城城市的传传奇。2、湖塘塘房地产产市场研研究 需求量随着常州州特大型型城市建建设力度度加大,城城
3、市拆迁迁量剧增增,今年年常州房房地产市市场需求求量急剧剧扩大,加加之今年年商品房房竣工面面积减少少因素的的影响,房房地产市市场整体体呈现供供不应求求的状况况,价格格不断攀攀升,炒炒房现象象出现。据据有关部部门统计计,1-10月月份全市市竣工房房屋面积积95万万平方米米,同比比下降228.66%,全全市商品品房成交交销售998.22万平方方米,同同比下降降13.6%,商商品房现现房成交交价每平平方米为为22884元,同同比上升升18.5%,而而商品房房平均销销售也达达到了每每平方米米30000元以以上。在大常州州的宏伟伟规划蓝蓝图中,武武进被定定位为“大常州州的城市市副中心心”,大常常州居住住中
4、心南南移,而而湖塘首首当其冲冲。湖塘塘版块,自自19999年年年底开始始升温,直直至现在在,价位位从当初初的8000元每每平方米米升到224000每平方方米,涨涨幅尤以以今年最最高,但但炒房程程度远不不如常州州市区,整整体是非非常健康康的。据统计计,20003年年上半年年武进开开发面积积达299万平方方米,销销售面积积17万万平方米米。湖塘塘价格上上涨一是是全国性性的大环环境的驱驱使,二是是常州政政府以南南北发展展为重点点的规划划使然,运运河改道道、淹城城森林公公园、大大学城、高高速公路路、常武武十里景景观大道道、武进进高新区区的建设设等等,这这些都加加重了人人们选择择湖塘时时的砝码码。200
5、02至至20003年开开盘销售售的住宅宅类项目目,新城芳芳草苑、新新城花苑苑、四季季新城、中中凉六期期、丰乐乐公寓均均已售磬磬,足以以说明今今后几年年湖塘区区域购房房需求量量很大。但就整个个常州来来说,新新北区均均价接近近30000元/平方米米,而常常州老城城区均价价已经超超过30000元元/平方方米,而而湖塘均均价不超超过23300元元/平方方米,说说明湖塘塘房地产产业潜力力很大,前前景十分分看好。支付能力力湖塘由于于纺织业业比较发发达,消消费能力力较为雄雄厚,尤尤以中产产阶层消消费需求求巨大,购房者中以二次购房的居多。根据市场调查结果显示,100-130平方米、三房二厅的户型、总价在30万
6、以内的房子最为抢手。 项目规模模层次20022至20003年年开盘销销售的住住宅类项项目有,新城城芳草苑苑、新城城花苑、四四季新城城、中凉凉六期、丰丰乐公寓寓,除分分几期开开发的四四季新城城50万万平方米米建筑规规模外,其其余均为为中等偏偏下规模模,一般般在155万平方方米以下下,档次次大多定定位中档档次,其其中新城城芳草园园系武进进区第一一个纯小小高层社社区,档档次较高高宣传突突出前公公园后超超市,与与教育联联姻,较有特特色。今后,武武进房地地产发展展将坚持持“成片开开发、规规模开发发”的思路路,催生生了一些些超级大大盘。比比如,220044年湖塘塘房产界界将要上上市的新新楼盘有有:新城城南
7、都,政政法广场场南金桥桥房产地地块,新新城房产产夏雷村村5000亩地块块 。其其中新城城房产的的两个项项目一个个南都占占尽规模模优势、一一个夏雷雷村地块块紧临本本案,将将成为本本项目未未来主要要竞争对对手。 主力户型型导向湖塘地区区纺织业业发达,一一般私营营业主老老板多是是“有车一一族”,以在在常州市市区购房房为荣,实实际在湖湖塘购房房的多是是机关单单位企业业中层阶阶层,因因此,在在湖塘1100-1300平方米米之间,以以经济实实用为主主的大小小三房为为主打户户型也是是一种必必然。其其中新城城芳草园园1055平方米米三房一一厅一卫卫户型十十分好销销,说明明经济实实用、功功能齐全全的房型型深受市
8、市场欢迎迎。3、住宅宅区域调调查报告告 户型结构构湖塘楼市市以多层层、小高高层住宅宅为主,多多层为砖砖混结构构,小高高层为框框架结构构,建筑筑形态、多多为板式式住宅。产产品户型型丰富多多样,精精巧两房房、适用用大小三三房、尊尊荣四房房、豪华华五房,空空中别墅墅可满足足不同层层次消费费群的购购房需求求。市场场主打户户型为1100-1300平方米米的大小小三房。 交付标准准湖塘楼市市的交付付标准基基本同常常州相同同,基本本是毛坯坯房,目目前还没没有出现现全装修修概念。交交付时,各各种管线线预设到到位,一一般单元元电子防防盗门、进进户防撬撬门安装装到位,有有线、宽宽带端口口预留,业业主基本本装修后后
9、就可入入住。 承受总价价30万是是常州楼楼市的一一个分水水岭。一一般工薪薪阶层购购房多选选择1000-1130平平方米的的大小三三房,总总价255万左右右。私营营业主等等高端消消费总价价则在440万以以上。 付款方式式湖塘购房房付款方方式与常常州基本本相同,一一次性、银银行按揭揭、公积积金贷款款、分期期付款方方式多样样灵活自自由,但但湖塘人人付款方方式大多多选择一一次性付付款和银银行按揭揭两种,分分期付款款基本没没有。 户型细节节在户型的的设计细细节上,体体现人本本关怀,基基本做到到全明设设计、动动线合理理、功能能分区、公公私分开开、干湿湿分离。具具体到细细节方面面,主要要表现在在房型一一般大
10、开开间、短短进深,南南北通透透、采光光良好,主主卧、客客厅多朝朝阳并有有观景阳阳台,阳阳台形式式变化多多样,主主卧配有有卫生间间,卫生生间多为为明卫等等。复式式空中花花园多设设计有阳阳光花房房、观景景露台等等,彰显显舒适绿绿色生活活主张。 购房计划划尽管湖塘塘楼市供供不应求求,房价价不断拉拉升,但但炒房比比例很少少,购房房者800%以上上均是自自主,但但以二次次购房者者为主,投投资购房房用于出出租者约约占100%。这这说明湖湖塘的楼楼市还是是自给自自足型,还还处于刚刚刚起步步、迅猛猛发展阶阶段。不不过,22-3年年后,随随着运河河改道、“城市副中心”建设加快,湖塘版块认同度趋强,投资炒房比例肯
11、定会有所上升。二、项目目简介1、项目目位置项目位于于武宜路路以东、金金鸡路南南侧,占占地7334277.3449平方方米,原原为武进进拖拉机机厂、塑塑料厂、居居民区等等,区政政府规划划为大型型居住区区域。2、周边边配套交通:紧紧临武宜宜路和改改扩建金金鸡路,距距汽车站站5000米,家家门口武武宜路上上有144路直通通市中心心,另有有5088、3116、3317、3320、3319通通往武进进各地,交交通十分分便捷;商业:家家门口就就有信特特超市,与与在建中中的阳湖湖广场(富富甲一方方)隔河河相望;学校:金金太阳幼幼儿园、湖湖塘桥中中心小学学、桥北北初级中中学、武武进电大大医院:常常州市第第三人
12、民民医院、武武进中医医院菜场:聚聚湖农贸贸综合市市场3、地块块分析本地块原原为工业业小区,周周边散落落民居,规规模较大大,北有有金鸡路路,南有有大通河河,周边边配套较较为齐全全,十分分适宜居居住。但但目前周周边现状状破烂不不堪,散散落民居居、闲置置菜地、河河水污浊浊,出租租户多,影影响楼盘盘的居住住档次。由由于本区区域规划划为湖塘塘未来大大型居住住区,因因此放眼眼2-33年后,金金鸡路拓拓宽、工工业区搬搬离、河河水污染染源减少少并得到到治理,以以及大量量房屋拆拆迁后,这这里将会会出现崭崭新的一一片天地地。三、项目目SWOOT分析析1、优势势 湖塘经济济发达,城城市拆迁迁量大,需需求量大大、购房
13、房能力较较强; 地处湖塘塘与兰陵陵的交界界点,临临近3112国道道,紧依依金鸡路路、在武武宜路与与常漕路路中间,交交通十分分便利; 周边为成成熟生活活区,小小区配套套的菜场场、医院院、学校校、银行行、超市市等都为为现成资资源,适适宜居住住; 金鸡路改改造工程程在即,政府规规划金鸡鸡路以南、项项目家门门口为绿绿化区,足足以使土土地价值值脱胎换换骨; 紧临大通通河,有有天然河河景优势势,可充充分宣传传“水居时时代”概念; 项目规模模较大,产产品有规规划宣传传后天优优势; 地块多为为工业小小区,拆拆迁较为为容易,项项目启动动快。2、劣势势 地处老式式民房区区,周边边的房屋屋降低项项目档次次; 周边民
14、房房内多为为租住户户,择邻邻而居的的观念会会影响本本项目的的销售; 大通河河河水污染染较为严严重,政政府综合合治理较较为棘手手; 近几年武武进区政政府的发发展方向向在湖塘塘桥以南南,目前前湖塘桥桥北面少少受人关关注。3、机会会 金鸡路拓拓宽为330米,是是本项目目的最大大利好消消息; 湖塘作为为大常州州南翼中中心,必必将引发发新一轮轮城市建建设,湖湖塘区域域前景看看好; 湖塘楼市市目前推推案少,可可售房基基本没有有,房价价攀升,市市场供不不应求。4、威胁胁 湖塘南部部区域大大盘比如如新城南南都规模模大,区区域外环环境好,发发展潜力力大,为为市场看看好,将将直接威威胁本案案销售; 房地产业业国家
15、政政策性强强,准入入门槛高高、规范范严格,给给开发带带来一定定难度与与限制; 项目规模模较大,拆拆迁量较较大,开开发周期期较长,容容易出现现一些不不确定因因素。四、竞争争对手分分析新 城 南 都都新城南都都位于武武宜与长长虹中路路交界处处,占地地面积7700亩亩,体现现了武进进房地产产界“坚持成成片开发发,提高高房地产产规模档档次”的发展展战略,由由实力雄雄厚业绩绩卓著口口碑良好好的新城城房产开开发,其其金字招招牌具有有相当的的号召力力。新城南都都定位“常州南南翼新都都会,国国际生活活示范城城”,系武武进出现现的最大大的高尚尚住宅项项目。规规划有大大型商业业街,过过万平方方米独立立会所、沿沿河
16、(里里底河)泛泛会所等等。并邀邀请世界界著名的的贝尔高高林公司司及悒德德国际等等进行园园林规划划和建筑筑规划。项目周边边环绕着着淹城森森林公园园、恽南南田购物物公园、花花园街商商业步行行街等多多个大型型项目。新新城南都都雄厚的的开发商商实力、超超前的规规划、大大家的手手笔、完完善的配配套、便便利的交交通,均均具有独独特的优优势,将将成为本本项目最最大的竞竞争对手手。由于新城城南都目目前没有有售楼处处,没有有楼书户户型等宣宣传资料料,因此此我们对对新城南南都的规规划细节节还不十十分了解解,我司司将进一一步进行行跟踪关关注。五、项目目整体定定位 整体规划划思路常州房地地产发展展迅猛楼楼市火暴暴楼市
17、看看涨不看看跌,投投资趁早早湖塘区域域房地产产健康发发展,炒炒房少区区域楼市市无泡沫沫,有增增值空间间金鸡路扩扩建使地地块价值值脱胎换换骨地块地段段较好,有有规模优优势交通通方便/配套齐齐全/天天然河景景/道路路扩建适宜做中中等规模模中高档档社区可可聘请知知名物业业管理提提升楼盘盘档次中高楼盘盘需要休休闲健身身去处项项目周边边配套虽虽全,仍仍需会所所画龙点点睛以多层、小小高层为为主,围围合布局局景观做做精,户户型创新新,智能能化适用用宣传销售售推广主主题144万平方方米双水水景中央央生活特特区 整体定位位本地块原原为工业业小区集集中区域域,位于于老中央央生活区区内,周周边配套套较为齐齐全,此此
18、区域政政府规划划为湖塘塘桥北大大型生活活居住区区,但居居住层次次多以工工薪阶层层为主,因因此本项项目不适适宜做顶顶级楼盘盘,因为为没有一一个高档档的居住住氛围,因因此我们们给项目目的定位位是:集集购物、娱娱乐、休休闲、居居住、餐餐饮于一一体的中中高档社社区。六、项目目形象主主题定位位u 案名建议议水 漾 年 华华繽紛水漾漾嘉年華華14万平平米双水水景中央央生活特特区释义:此广告语语时尚感感强,亲亲水特征征一目了了然。副副标题突突出“双水景景”概念,一一为天然然水景,自自然不加加修饰;一为工工匠用心心之作,缤缤纷荡漾漾。“仁者爱爱山,智智者乐水水”,居住住其间,可可感受生生命年华华的美好好、享受
19、受本案所所赋予的的生活特特权。广告语朗朗朗上口口,富有有诗意,给给人以无无穷的遐遐想,充充分体现现本案大大空间、双双水景特特征。语语言简短短,上口口快、易易于传播播。阳 湖 金 水水 湾江南天下下秀/璀璀璨阳湖湖家14万平平米双水水景中央央生活特特区释义:本案名准准确地概概括了该该项目所所具备的的内在与与外在特特征。阳阳湖为湖湖塘代称称,表明明了该项项目所处处地理位位置。“金”既指金金鸡路,又又暗喻此此区位乃乃“寸金之之地”,同时时又暗示示该项目目拥有“金”质的内内涵。“水”指大通通河,表表明该项项目的亲亲水特征征,“湾”说明项项目规模模大并给给人心灵灵港湾的的丰富联联想。此案名朗朗朗上口口,
20、易于于传播。既既符合项项目地理理特征,又又迎合本本案消费费群体彰彰显身份份的心理理特点。阳 湖 春 晓晓金鸡啼畅畅/春满满阳湖14万平平方米双双水景中中央生活活特区释义:其一:本本案名“阳湖春春晓”富有江江南特色色,给人人以无穷穷美的遐遐想;其二:“阳湖春春晓”之阳湖湖是沿用用千年湖湖塘的别别名,案案名方位位明确易易记;其三:本本案北邻邻扩建中中金鸡路路,新金金鸡路的的开通,为为项目最最大利好好,恰如如诗中“雄鸡一一唱天下下白”所言,将将唤醒阳阳湖之春春晓。此此案名与与路名相相应和,又又兼具诗诗情画意意。其四:“阳湖春春晓”又有祝祝福湖塘塘美好明明天的内内涵。本案名富富有韵律律、易于于传诵。阳
21、 湖 畅 园园14万平平方米双双水景中中央生活活特区释义:一个“畅畅”字,寓寓意无穷穷。既有有诸事一一帆风顺顺之意,又又涵概新新金鸡路路开通之之意,同同时暗示示入住本本园将家家事、业业事、事事事顺畅畅。此案名具具有好的的口彩,满满足消费费者向往往吉祥如如意的愿愿望。案案名言简简意赅,内内涵丰富富无穷。案名简单单易记、易易于传播播。其他案名名建议:时代逸逸居/水水清木华华/江南南世家/阳湖春春天u 主题概念念建议(一)一条路 一条条河 一个家家水漾年华华繽紛水漾漾嘉年華華14万平平米双水水景中央央生活特特区一条路,扩扩建中的的金鸡路路,一条条河,天天然水景景大通河河,项目目最大的的优势!一个家家
22、,水漾漾年华。路之端点,水之漾处,是温暖的家。主题语朴朴实而有有温暖感感,具有有丰富的的想象空空间,体体现项目目最大的的卖点。副标题-中央央生活特特区示意意该项目目地理位位置优越越,交通通便利,配配套成熟熟齐全,为为区政府府规划湖湖塘桥北北未来大大型中央央生活区区;双水水景突出出项目的的环境优优势,家家外有河河,“园”内有溪溪,彰显显生态住住宅特色色。末尾尾一个“特”字表现现项目的的尊贵,表表达了一一种都市市生活新新主张。u 主题概念念建议(二二)江南天下下秀 璀璨阳阳湖家释义:此此广告语语具有领领袖者的的大气与与胸襟。江南本身身就是一一个别具具诗意的的名称,江江南天下下秀,本本案既网网罗了江
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