天润柏川. 御花园假日广场宣传企划案38467.docx
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1、天润柏川龙城帝景宣传企划案一、 市场场现状分析析1、大市场场走势分析析2005年年中国房地产产产业与旅旅游产业成成为国家经经济增长的的两大支柱柱。一个是是成熟的赚赚钱机器,造造就了一批又又一批亿万万富翁、一一个是极速速增长的消消费热点,五五一、十一一火了各大大旅游景点点的同时,也也带动了相相关产业的的飞速发展展。而各大大产业的根根本资本投投资市场,经经过十多年年的发展,无论是业内人士还是投资者都逐渐成熟,一个没有实质变化的概念、或一个突发奇想的点子已经难以打动人心。消费者越来越注重金融产品的核心本质和为其创利的能力。2区域市市场分析由于太原独独特的地理理条件及位位置,导致致太原及周周边地区的的
2、投资渠道道少,而山山西又是产产煤大省,大大量的资金金由于投资资渠道的问问题而闲置置下来,从从而引起了了商业地产产的火爆。商业地产的火爆不能说明商业的繁荣,从经营情况来看,太原的商业经营入不敷出的例子比比皆是,从这一点看,商业的经营情况直接影响着商业地产的发展。商业地产的的火爆不能能说明商业业的繁荣,但从经营情况来看,太原的商业经营入不敷出的例子比比皆是,从这一点看,商业的经营情况直接影响着商业地产的发展。近年太原市市的商贸业业发展较快快,但也暴暴露出一些些问题:一一是商业网网点数量逐逐年增加,消消费却相对对不足。太太原市城镇镇居民可支支配收入较较低成为目前太太原商业发发展的“致命”弱点。从经经
3、营方式来来讲,太原绝绝大多数以以招租返租租方式为主主,承诺给给客户的投投资回报率率在6%到到10%间间,返租时时间多为5510年。经经营方式十十分相似,只只是在售价价上有些差差异而已。由由于招租返返租形式的的参与机构构多,风险险大,在太太原出现几几个未能履履行租金回回报的楼盘盘后,投资资者对这种种形式的热热情也开始始打折扣。一方面的大大量的闲置置奖金急等等待投资获获利,一方方面是可投投资产品的的单一匮乏乏,这就给给本案的金金融地产尖尖产品的发发展创造了了良好的市市场切入点点。3、市场未未来走势预期(1)市场场环境分析析20005年太原房地地产市场状状况不温不不火,随着着各大楼盘盘市场投放放量的
4、加大,市场场呈供过于于求,同质质化严重。将将导致大量量客户加入入持币观望望的队伍,本案推出的金融地产概念以地产存折的形式出现,让投资者月月见现钱,既满足了投资者快速回报的获利心理、又保证其原有奖金的安全,必定大有作为。(2)敌敌牌环境分分析以“铜铜锣湾”“东大盛盛世华庭”“和信摩尔尔”为代表的的商铺类楼楼盘,将和和本案在太太原及山西西市场范围围内形成直直接的竞争争,再加上上小区域(以以本案为中中心5000米距离)的的竞争,本案所面面临的市场场竞争激烈烈程度空前前激烈。解解决之道在在于跳出同同质化的怪怪圈,“以娱乐业业态经营回回报空前”“地产存存折、月月月返钱“两大独特特概念与竞竞争者拉开开距离
5、,置置身于混战战之外。二、本案SSOFT分分析Strenngthss 优势势Weaknness 劣势势地处柳巷成成熟商圈,地地段优势明明显。外部商业配配套齐全和和周边商业业氛围浓厚厚。四五层以“娱乐餐饮饮”业态作为经经营项目,跳跳出了太原原商铺以商商场经营为为主的模式式。上海百联、美美特好等知知名企业的的入驻或即即将入驻,将将给投资者者更多信心心。工程已基本本完成,以以准备现房房的形式发发售。银行保函、定定期回购等等保证坚定定了消费者者的信心。太原市商铺铺开发过剩剩,商业用用房空置增增长显著。目前柳巷规规划较为混混乱,本案案与柳北尚尚有一段距距离,并有有烂尾楼相相隔。本案“写字字楼”“购物商商
6、场”“娱乐餐餐饮”等多业态态同时发售售,容易造造成项目识识别系统的的混乱。 工程进度工工期等方面面的因素,项项目市场口口碑不佳。个案曾经由由开发商自自行销售、现现阶段又由由不同房地地产代理公公司代理销销售,参差差不齐的销销售水平、服服务态度,对对外承诺的的口径不一一,有可能能在市场产产负面影响响。Opporrtuniitiess 机机会Threaats 威胁太原人对柳柳巷有一定定偏爱,招招商与投资资难度相对对较小;旧旧城拆迁改改造重点,长长远看,升升值潜力较较大。准现房项目目,容易建建立目标客客层的购买买信心。周边竞争者者,东大盛盛世已将宣宣传重点放放到“酒店式公公寓”,铜锣湾湾也因销售售周期
7、过长长失去市场场新鲜感。美特好与上上海百联进进驻,会坚坚定观望者者入场信心心。以“娱乐业业态”广泛宣传传的商铺在在本地市场场很少。现阶段如能能加强工程程进度,则则有利于提提升客户对对本案的信信心。周边竞争对对手多,规规模上本案案没有优势势,容易陷陷入价格竞竞争或恶性性比拼。太原商铺开开发过剩,商商业用房空空置增长幅幅度显著。客户观望心心态严重,前前期已购者者有质疑。开发商有多多种来态销销售,是否否支持本案案先行,对对本案营销销工作的开开展起一定定作用。四、 本案案总体定位位分析决策策1、总体定定位:山西西档次最高高的休闲MMALL“娱乐业态态”商铺+“(百联)龙龙城时尚之之颠”2、核心竞竞争力
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