步行街开发与策划488.docx
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1、商业步行街策划与经营创新 2003-10-10 一一、商业业步行街街的发展展特点 11.商业业步行街街的发展展历程 商商业步行行街发源源于中国国,唐代代时期,长长安就有有著名的的商业街街:东 市和西西市。到到了宋代代,清明明上河图图就是典典型的商商业街,到到了近代代 和现代代,我国国商业街街发展落落后于法法国等西西方国家家。 从从全球来来看商业业街发展展大体分分为七个个阶段。第第一个时时期就是是集市 贸易。第第二个时时期这些些摊贩慢慢慢地开开始进店店,形成成店铺格格局,在在道路两两侧形成成不同数数量不同同规模的的店铺。第第三个时时 期,实实际上随随着商业业街的发发展,有有些地方方形成小小的商业
2、业中心。第第四个时时期,大大型商业业街的出出现。第第五个时时期,是是规 范化的的商场和和超市业业态加入入到流通通领域以以后,实实际上就就给商业业街的结结构增添添了骨干干力量。第第六个时时期是六六十年代代, 商业街街由于中中产阶级级搬到郊郊区居住住进入低低谷时期期。第七七个时期期,商业业步行街街增加sshopppinng&nnbsppmalll&nnbspp购物中中 心,出出现购物物、文化化娱乐、休休闲、展展示等趋趋势,商商业步行行街开始始在各国国获得大大发展。 22商业业步行街街对城市市发展的的影响与与作用 (1).商业步步行街是是城市的的商业文文化名片片,是城城市繁荣荣的象征征,是城城市运营
3、营的点睛睛之笔。 (2)重重振原有有商业中中心,带带动城市市新一轮轮发展 (3)塑塑造新的的城市中中心,没没有大型型商业步步行街,新新城区就就无法形形成城市市的中心心。上海海徐家汇汇的开发发改造非非常成功功, 拥有地地上商业业区、地地下商铺铺网、周周边支持持商业网网和多个个广场型型活动中中心,并并由多种种垂直交交通将整整个系统统连通成成为一 个环形形的商业业区,其其实质是是一条地地下通行行的环状状商业街街。由于于徐家汇汇商业区区的带动动,楼价价从30000元元上升到到80000元, 迅速成成为新城城区。 (4)步步行街对对城市商商业结构构更新,改改变了单单一购物物结构,通通过发展展旅游文文化等
4、多多种功能能,提升升了城市市生活品品质。 (5)强强化城市市中心的的价值和和凝聚力力,改变变城市空空心化的的格局 (6)步步行街对对城市文文化影响响较大,它它是对都都市文化化的提升升与再造造。商业业步行街街所倡导导的不仅仅是城市市文化的的堆砌或或变 迁,它它蕴藏着着文化移移植、文文化嫁接接、文化化转换的的城市发发展,因因此步行行街将商商业文化化提升为为社会文文化层次次。 33.国际际一流商商业步行行街的发发展特点点 国国际一流流的商业业步行街街具有特特征: 11、硬件件设施一一流,包包括市政政、交通通和商场场乃至购购物环境境的硬件件设施。 22、它应应该是多多功能的的,比如如购物、休休闲、文文
5、化、娱娱乐、餐餐饮、旅旅游六个个方面。 33、商业业步行街街管理水水平应该该是一流流的,不不仅要具具备普通通的商业业物业管管理功能能,而且且在步行行街整体体形象宣宣传 方面,公公共服务务与商业业服务水水准方面面也应该该是一流流的。 44、&nbbsp世世界著名名步行街街具有较较高的文文化内涵涵与艺术术品味。 法法国巴黎黎的香榭榭丽舍大大街就是是国际一一流的商商业大街街 它的发发展印证证了上述述特征,香香榭丽舍舍大街建建于16670年年,西起起戴 高乐星星形广场场的凯旋旋门,东东至矩形形协和广广场,街街道全长长18000米,宽宽1200米,中中间车行行道可并并行100辆汽车车。爱丽丽舍大 街是法
6、法国最繁繁华的街街道,是是法国繁繁荣富裕裕的象征征。这条条大街将将巴黎所所有的名名胜古迹迹,如东东边的波波旁宫、卢卢浮宫、市市 政大厦厦、巴士士底狱广广场和西西边的凯凯旋门,联联系在一一起了。大大街的改改造工程程是于119911年5月正式式开始的的,整个个工程耗耗 资达2.4亿法法郎 改造后后增加了了地下停停车位,交交通更加加方便。 图图1香榭丽丽舍大街街入口凯旋门门 香香榭丽舍舍大街是是巴黎之之魂,大大街的东东半部分分是7000米长长的林荫荫大道,两两侧绿树树成行,郁郁郁葱葱葱,如诗诗如画。成成群结 队的飞飞鸽在草草坪中悠悠然散步步,是闹闹市中不不可多得得的是一一块清幽幽之处。 爱爱丽舍大大
7、街西段段长约111800米,是是商家云云集之地地,不太太长的街街道两旁旁布满了了法国和和世界各各地的大大公司、大大银行、航航空 公司、电电影院、高高档商店店和餐馆馆。在这这条街上上,仅电电影院和和电影发发行公司司就有550多家家,著名名的有“高蒙”、“巴 黎”、“乔治五五世”等。这这里每天天都有法法国和世世界的最最新影片片上映。这这里报刊刊杂志社社众多,巴巴黎竞赛赛画 报、她她、致致敬、联联盟、雷雷次等等30多家家在这里里落户安安家。 世世界各大大公司争争相把这这里作为为向世界界展示自自己实力力的窗口口。“雷诺”、“白茹”、“雪铁龙龙”、“奔驰”、“菲亚 特”等欧洲洲名牌汽汽车公司司在这里里设
8、立汽汽车展销销大厅;日本的的“索尼”、“精工”等名牌牌公司在在此开设设专卖店店;法 航、俄俄航等众众多航空空公司在在这里开开设了售售票处;高档的的时装店店、皮鞋鞋店、首首饰店、箱箱包店、香香水店鳞鳞次栉比比;夜总总 会、歌歌舞厅、咖咖啡屋星星罗棋布布;巴黎黎三大夜夜总会之之一的“丽多”就设在在这里。这这一切加加上凯旋旋门和协协和广场场吸引了了 各国的的游客。“流浪音乐家”、“街头画家”、“街头艺人”,也为这条大街增添了异样的情调。 图图2法国香香榭丽舍舍大街 二二、国内内商业步步行街的的发展水水平与存存在问题题 国国内商业业步行街街道发展展经历三三个阶段段 11.第一一阶段:加强交交通管理理,
9、吸引引顾客 22.第二二阶段:体现对对步行者者的关怀怀 33.第三三阶段:成为社社区活动动中心 国国内商业业步行街街道大部部分是原原先基础础良好的的商业街街区,后后来将机机动车道道路改建建为步行行道,其其建筑格格局、商商业布局局等 基本延延续多年年来已经经形成的的风貌。 由由于先天天不足,后后天改造造水平有有限,国国内商业业步行街街普遍存存在如下下问题: 11、经营营序列矛矛盾。 22、商业业利润下下滑。 33、商业业功能单单一,文文化休闲闲功能不不强。 44、空间间序列和和尺度与与消费者者心理行行为存在在差异。 55、交通通系统滞滞后,内内外部交交通组织织不畅。 北北方步行行街以北北京王府府
10、井为代代表,不不断进行行升级与与完善,2002年5月北京市东城区区长陈平提出王府井升级战略的 目标和措施。 为为适应经经济全球球化和科科技的高高速发展展,以及及电子商商务的普普及应用用,王府府井商业业街将实实施功能能、结构构、档次次、形象象的 全面调调整与提提升。 完善善功能。从从单一购购物的初初级化市市场,向向购物、旅旅游、休休闲、娱娱乐、会会展、文文化等多多样性的的高级化化市场功功能转 变。 调整整结构。将将传统的的商业结结构向现现代化、国国际化商商业结构构转变。按按照国际际通行的的中心商商业区结结构和业业态分布布进 行调整整,商业业占,餐餐饮企业业占,休休闲、娱娱乐、酒酒店、服服务等占占
11、。 提升升档次。王王府井要要融入世世界经济济大潮中中,引进进跨国公公司、世世界知名名品牌,国国际管理理集团,使使王府井井成为引引领 时尚潮潮流展示示世界名名品的舞舞台。 特色商业街街成功六六要素 220044-8-11 几几乎每一一座国际际化大都都市,都都有一条条引以为为自豪的的特色商商业街,如如法国的的香榭丽丽舍步行行街、美美国纽约约的“唐人街街”步行街街、中国国上海的的南京路路步行街街、北京京王府井井步行街街,它记记载着一一座城市市发展的的足迹和和历史,并并成为这这座城市市的标志志性街道道而吸引引着成千千上万的的外地人人。在河河北保定定,建成成后的鑫鑫龙湾商商业特色色街,就就是这样样一条黄
12、黄金特色色商业街街。 建华北路两两侧的鑫鑫龙湾、建建华批发发市场、东东风桥服服装批发发市场等等在古城城乃至全全省的名名气可谓谓“响当当当”,这些些市场吸吸引了许许多人前前来购物物。鑫龙龙湾特色色街的建建成,它它将吸引引各地的的投资者者和经营营者的眼眼球,未未来将是是保定商商气最浓浓的一条条街。 辐辐射 笑笑迎南来来北往客客 特特色商业业街的功功能要辐辐射整个个城市而而不是仅仅在某一一地区某某一范围围内发挥挥作用。换换句话说说,特色色商业街街应是一一座城市市的开放放窗口,它它是整个个城市经经济和商商业发展展的中枢枢,是南南来北往往的客流流集散地地。 目前,建华华北路鑫鑫龙湾商商业街可可以说是是面
13、向本本地,辐辐射全国国。许多多国内外外名吃、名名店、名名品将进进驻鑫龙龙湾,他他们的加加入将带带动建华华北路众众多的客客商,聚聚合在鑫鑫龙湾,未未来的鑫鑫龙湾将将形成“买全国国、卖全全国”的局面面,并逐逐步与国国际接轨轨。 地地段 风风水宝地地黄金街街 特特色商业业街应位位于城市市的黄金金地段。地地价和土土地的利利用率最最高,交交通极为为便利,建建筑物高高度集中中,有现现代化的的市政、信信息环境境,对国国际跨国国公司有有巨大的的吸引力力。 处处于黄金金地段的的建华北北路,交交通非常常便利,其其周围有有裕华路路、百花花路、东东风路,使使建华北北路具有有得天独独厚的交交通优势势。建华华北路附附近还
14、有有火车站站、长途途汽车站站、公交交汽车站站,极大大方便了了市民和和外地游游客旅游游、观光光、购物物的需要要。 客客流 熙熙熙攘攘攘人气旺旺 人人口因素素是特色色商业街街发展的的动力。建建特色商商业街首首先要为为商业街街的客流流量和客客流密度度作较准准确的计计算。有有了客流流的保证证,就有有了充足足的购买买力。 有有关部门门曾做过过精密统统计,建建华北路路每天的的客流有有5万至100万人次次,122小时内内最多客客流可达达15万人人次。毋毋庸置疑疑,待建建华北路路两侧的的项目全全部建成成后,这这条街上上的客流流将会进进一步增增长。 历历史 经经年老街街有影响响 特特色商业业步行街街要有浓浓厚的
15、文文化、历历史氛围围。有了了浓厚的的文化、历历史基础础,才能能够吸引引消费者者的购买买意识。商商业文化化特色不不仅是商商家追求求的经营营目标,也也是未来来商业街街建设的的着眼点点。建华华北路是是传统的的商业聚聚集区,有有着久远远的历史史。解放放前在这这里就形形成了酱酱菜、铁铁球、春春不老等等一批保保定最早早的商业业品牌。而而随着建建华北路路鑫龙湾湾的全面面开发,将将成为市市区最大大的商业业中心,形形成浓厚厚的商业业氛围。 我我们可以以看到,建建华北路路完全符符合建商商业特色色街的六六大要素素,具有有建特色色商业街街的绝佳佳优势。 商业街的的空间限限定和功功能划分分 220044-8-10 商商
16、业街不不是简单单的概念念,更不不是简单单地把一一条街道道两边做做成 店铺就就完了。每每个人对对空间个个性都会会产生一一种感受受,每个个不同的的 广场、街街道也都都有自己己的个性性,怎样样能够让让消费者者对购物物环境有有 一种良良好的感感觉?这这就需要要建筑师师进行精精心地设设计。 现现在中国国处于反反映了经经济的大大爆发时时代,特特别强调调气派,建建 筑设计计也是如如此。很很多大商商厦,远远看很雄雄伟,但但缺乏人人情味,不不 是很好好的购物物环境。王王府井大大街经过过改造以以后,四四、五十十米宽的的 大尺度度,购物物的人只只能顺着着一边走走,不愿愿走之字字形来回回过到马马路 对面购购物。过过去
17、王府府井是老老店街、名名店街,千千姿百态态,现在在变成 一眼看看过去就就是像政政府办公公大楼的的几栋大大厦,没没有人的的尺度感感。 现在开开始慢慢慢地进行行改善,马马路中间间围起一一小块咖咖啡座,几几个凳子子,几个个雕塑小小品,试试图在辽辽阔的广广场尺度度上做出出 一点人人情味。其其实这些些东西在在原来的的规划设设计中就就应该考考虑到。商商业街要要特别强强调平易易近人,这这样才能能吸引人人来。 尺度作作为建筑筑用词,尽尽管尺寸寸是固定定的,但但小的尺尺度更能能让人觉觉很舒服服、很亲亲切。柏柏扬讲过过美国的的尺度体体现的是是马 路非常常宽,汽汽车非常常宽,楼楼房非常常高,好好像是给给巨人、神神用
18、的。亚亚洲是鬼鬼的尺度度,主要要是香港港、东京京的楼房房非常 高,给给人非常常压抑、狭狭窄的感感觉。欧欧洲是一一种人的的尺度,小小镇、小小桥流水水都很有有人情味味。所以以尺度舒舒适应该该以欧洲洲 的商业业街、步步行街这这种模式式,而不不是像美美国那种种自大自自狂的尺尺度。 现现在商业业街的外外观设计计已经不不仅仅建建筑材料料,包括括用装饰饰材料、灯灯箱广告告,干花花、灯饰饰、招牌牌等各种种各样的的软 性装饰饰,目的的是为了了营造繁繁华感和和商业氛氛围。商商业街的的细部处处理,跟跟业态定定位、店店铺档次次有关。每每个商业业街应该该有 自己的的个性,而而不是千千篇一律律,做餐餐饮酒吧吧一条街街和国
19、贸贸品牌店店不应该该采用同同一种手手法。 住住宅和商商业是互互相支撑撑的,以以前的商商业街可可能是出出于配套套的考虑虑,因为为住宅小小区有这这方面的的需要。但但广东更更注 重人人人皆商,小小区下面面一定要要有底商商,商铺铺也很好好出租。这这种底商商档次一一般不高高,但一一应俱全全,商业业非常普普及。北北 京的高高档楼盘盘大都规规定不让让餐饮业业进去,实实际上餐餐饮业也也是小区区配套需需要的一一部分。 谈商业街街规划设设计的有有关问题题 220044-8-5 商商业地产产和住宅宅项目区区别很大大 商商业地产产项目从从规模和和形态上上分两大大类,一一类是大大型的 Shooppiing&nbsspM
20、aall,还还有一类类是商业业街的商商铺店 面。Shhopppingg&nbbspMMalll即购物物中心,北北京四、五五环路沿沿线规划划了 四、五五个Shhopppingg&nbbspMMalll,但到到目前为为止,真真正意义义上的 Shooppiing&nbsspMaall一一个都没没建起来来。 这这中间反反映出一一个问题题,国内内发展商商在商业业地产开开发方面面缺 乏经验验,操作作思路、操操作程序序、招商商渠道等等也把握握得不好好。其中中 最大的的问题是是认不清清商业地地产和住住宅项目目开发的的区别。很很多发展展 商已经经做了许许多住宅宅项目的的开发,以以为商业业地产也也可以像像住宅项项
21、目那样样运作,找找地找项项目,自自己做市市场评估估,自己己 完成规规划设计计,然后后招商,振振臂一呼呼,结果果就会一一呼百应应,实际际上存在在很大的的问题。 为为什么说说商业地地产和住住宅项目目存在很很大的区区别呢?做住宅宅项目时时,发展展商可以以自己分分析市场场,根据据对市场场需求 的研究究作产品品定位,决决定户型型的比例例以及住住宅产品品的类型型,然后后通过销销售处进进行直接接销售。但但大型的的综合商商业则完完 全不同同,它的的销售对对象不是是直接的的购物消消费者(可可能有些些散户,可可以把他他们视为为直销),而而是商家家,特别别是主力力 店。发发展商首首先要找找到主力力店,按按照他们们的
22、要求求进行规规划设计计。对于于大型综综合商业业,这是是最难的的一件事事情。比比如一 个几十十万平米米的店,招招一家主主力店最最多是22万平米米(家乐乐福分店店卖场部部分是880000120000平平米),就就算能拿拿到能够够解 决十万万平米的的主力店店,还有有十几万万平米等等待解决决,这会会对发展展商产生生非常大大的压力力。 发发展商通通过对市市场环境境和北京京人口的的分析,认认为Shhopppingg&nbbspMMalll有市场场需求,然然而具体体操作并并不容易易。既 然是传传销,发发展商要要把店铺铺卖出去去,就应应该先决决定主力力店的形形式,是是仓储式式还是像像家乐福福这样的的家电用用品
23、,对对于不 同的主主力店其其卖场的的比例大大小也不不同。我我们曾给给家乐福福做设计计过学院院路分店店,知道道他们对对卖场的的面积、停停车位的的面 积、货货架的陈陈列等都都有一系系列的要要求。如如果发展展商自己己做设计计不符合合这样的的要求,那那绝对是是错误的的,而且且做得越越深 入,后后期招商商的困难难越大。 商商业街的的空间限限定和功功能划分分 商商业街不不是简单单的概念念,更不不是简单单地把一一条街道道两边做做成店铺铺就完了了。每个个人对空空间个性性都会产产生一种种感 受,每每个不同同的广场场、街道道也都有有自己的的个性,怎怎样能够够让消费费者对购购物环境境有一种种良好的的感觉?这就需需要
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