2017首届中国房地产大数据年会.pdf
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1、 2017 首届中国房地产大数据年会 莫天全:开幕致辞“互联网+”到“大数据+”贾海:大数据时代变革 新时代机遇挑战 黄瑜:大数据总结 2016 房地产市场 科学判断 2017 发展趋势 柴强:大数据在房地产领域的应用 郑宇:城市计算驱动智能地产 吴海山:基于百度大数据的经济测量和房产投资决策 毛柯成:三四线城市的商业地产投资机会 钟澍:联合办公的城市有机更新方法论 莫天全:开幕致辞“互联网+”到“大数据+”房天房天下下产业产业网讯:网讯:1 月 4 日下午,由中国房地产指数系统、中国物业服务价格指数系统、中国装饰装修及材料指数系统共同主办 2017 首届中国房地产大数据年会,在上海崇明金茂凯
2、悦酒店一层宴会厅召开,中国指数研究院融合房天下大数据,将历时十二年之久的数字地产节升级为 2017 首届中国房地产大数据年会。“聚焦大数据开创新未来”中国指数研究院将基于大数据视角,全面总结 2016 年中国房地产市场形势和预判未来市场走势,阐释大数据为房地产行业变革带来的新驱动力,共同探讨大数据在房地产行业释放出的巨大价值。主持人:主持人:接下来有请中国指数研究院院长莫天全致辞。莫天全:莫天全:各位来临,各位业内朋友,媒体朋友们,大数据界朋友,大家下午好!很高兴来到这个崇明岛会场,有一点激动也有一点自豪。因为 13 年前我们在崇明岛开了第一次、第一届地产数据节,这是 13 年前我们房地产发展
3、还是在非常早期,我们在座有一些还没有进入这个行业的。我自己是搞数据出身的,我之前在美国搞数据,当初回来到这个房地产行业总觉得缺少一点数据,因为在我们搞研究这一行来看,搞研究是很枯燥很寂寞的事情。当时的想法如果一个产业、一个行业、一个公司,如果不能用数字来描述,这个行业、产业是不成熟的。所以当时是一个非常传统的一个研究理念,我们就发起中国指数研究院,在各部门领导支持下发起的,在这个基础上搞了第一次地产数据节,这是回想起来到今天 13 年了,再回到这个崇明岛,还是很自豪的。我今天就是讲一个引子把这个会议再展开。刚才讲了 13 年前我们搞数字地产节是从数据出发,为这个行业把脉,研究好产业是怎么样的。
4、13 年以后我们现在可以看到已经不是简单数字分析和描述了,是“大数据”或者是“数据”已经占据我们所有的工作、生活,我们今天来到崇明岛意义是非常不一样的,特别是对房地产行业。房地产行业早期发展比较粗犷,但是到今天我们的开发、管理,还有其他的环节都还是比较粗犷,如果我们可以把大数据分化,我相信对我们这个行业长期发展会很有帮助。刚才讲到 2004 年我们第一次到崇明岛,当时还没有隧道和桥,我们是开船过来,当时来了 300 人左右,今天还是有一点感叹的。这个数字很重要,已经从我们自己开始很长时间,到现在已经不是几个数字问题了,我自己对大数据理解,五年前我听马云谈大数据觉得很好,未来数据应该是我们的未来
5、,但是实实在在没有理解透彻,这个大数据到底意味着什么。最近一年特别是我们自己发展过程当中,我们自己的扩张,包括对市场深度研究过程当中我们发现,我们对大数据的认识很不足够。大数据不是用它获取客户,不管业主还是购房者,或者是开发商这边,实际上是我们生活过程当中的一个脱离不开的成分。不仅仅是对内部,不仅仅是营销部门的事情,甚至是行政部门的事情,还甚至是人事部门、财务管理的事情。所以今年我把房天下数据强化了,大数据有一点大,实际上根本是数据。一旦我们进入这个数据研究环节,确实我们看到很多事物是完全不一样的状态。这是我们的房天下网站,这是昨天某一个时点数字,我们那个时点上是 563 万多,每一天的独立访
6、问数字,这个数字是很大的。来的都是来买房、卖房的,所以地图上每一个点都可以点开,从这个点可以点到济南城市,可以深入到这个济南任何一个小区周围,到底是谁看房子,看了哪几个楼盘我们都是一清二楚,如果我们想卖新房或者是二手房,根据他的行为,他的画像我们会把精准的信息推送给他,对我们各个方面来说,这个精准性是非常强的。我们谈的数据不是市场价格增加或者是下降一点,这是我们十几年前谈的,现在谈的是到底每一个人是谁,这个人是什么样的,收入状态怎么样,到底住在什么地方。这个页面更精准一点,也是昨天的数据,到当天时点为止在房天下网上下单的,有 9万多人,这是相当精准的,这 9 万多个我们转化率是千分之一都不到,
7、如果可以提高这个转化率,这个工作效率会大大提高。所以在我们这个网上有很多开发商客户,也有很多经纪人客户,还有其他反应辗转相关客户。可以在这个上面找到这些人,这些人是我们非常宝贵的,而且这些人还需要服务。现在除了传统的二手房,还有新房,这个新房顾问可以为购房者提供各方面的服务,这方面是需要够资格的人。这方面可以通过大数据手段,供给方和需求方连接起来,也可以把我们中间方的作用发挥的淋漓尽致。这是一个更详细的,这是北京的,什么板块最热,什么板块大家最关心,都可以淋漓尽致表现出来。这个还可以深入到每一个人,这个大家想像一下,如果这个力量发挥出来,可以把我们的业绩、生活、工作都串联起来,我们的做生意模式
8、,我们平时一些思考问题模式,一些判断决策模式,都会发生变化。大家知道美国是对数据监控是非常厉害的,所有的电话都会被监控,这个大数据的分析总结出来的结果,就是对他们的安全,美国这么大国家,他在世界上到处打仗,欺负一些小国家,或者是一些不听话的国家,大家可以看到美国的恐怖主义的行为,实际上还是相对比较平静的,因为卫星措施做得很好。但是我跟他们一些方面人交流,他说大数据挺简单,每一个人都在追踪,如果是一个普通上班的人,我每天上下班我都知道,如果突然发现某一天你买了很多化肥,这个就需要注意了,为什么你的行为突然改变了,因为化肥可以造炸弹,根据这些细节可以判断你的风险性和危险性有多大,这个早就掌控了,一
9、方面我们是透明人,另外一方面这个科技真的是很发达,可以把你很多我们平时无法判断的东西,他可以通过大数据可以得到一个判断。回到这一张图,在北京有多少人,每一个点代表一个人,每一个人行为是什么,如果可以把每一个人都可以服务好,那我们的工作就可以做好了。这是这几张图表示一下,我们自己做的大数据这一块,我们还是刚刚开始,还在不断学习过程当中。这是传统的数据,我们通过三端来看,到现在 APP 一年 5 亿装机量,每天三端加起来1.2 亿独立的访客,每天 6 万多条线索,每一分钟 41 个购房者在线上预约看房,是登记想要这个还是那个房子。这个基础是房源,从新房楼盘累计 16 年,全国覆盖 631 个城市,
10、覆盖新房 12 多个,二手楼盘 264376 个,涵盖房源总量超过 6500 万套,这是传统的数据到前面几张图显示大数据,我们我们分析手段好,可以从当中追寻一些结果。用我们刚才一些大数据展示了一下我们对这个产业的认识,实际上对我们来讲,从新房到二手房到家居,到物业管理这是一个全产业链,跟家有关的联系。从新房数据过不了多久就是二手房,然后还有租房,这些房子过了一段时间都要装修,这个跟金融服务还少不了关系。所以从开发商到经纪公司,到物业到金融方面都是需要人的支持,如果可以把这个打通,我们的效率就会大大提高。我用这些我们自己做的,把我们的会议开一个头,希望我们共同对这个数据有一个认识,今天有很多专家
11、、官员、行业协会领导、大数据专家,希望让我们这个房地产行业也能够跟得上时代的发展,谢谢大家。贾海:大数据时代变革 新时代机遇挑战 房天房天下下产业产业网讯:网讯:1 月 4 日下午,由中国房地产指数系统、中国物业服务价格指数系统、中国装饰装修及材料指数系统共同主办 2017 首届中国房地产大数据年会,在上海崇明金茂凯悦酒店一层宴会厅召开,中国指数研究院融合房天下大数据,将历时十二年之久的数字地产节升级为 2017 首届中国房地产大数据年会。“聚焦大数据开创新未来”中国指数研究院将基于大数据视角,全面总结 2016 年中国房地产市场形势和预判未来市场走势,阐释大数据为房地产行业变革带来的新驱动力
12、,共同探讨大数据在房地产行业释放出的巨大价值。贾海:贾海:繁花似锦,尊敬的莫总、黄院长,各位新老朋友,大家下午好!刚才黄院长做的科学预测 2017 年形势,有高度、有深度、有广度,我作为政府统计的一个代表方,我感到很有差距,完全可以代表政府的统计分析了,下一步就可以直接用了,我这次是来学习的。感谢中国指数研究院邀请我作为嘉宾,作为政府代表,我看我是唯一的代表,本来是不来,PPT 都没有做,我来了以后作为政府代表,感受大数据的威力,我进来就感受到了,我好久没有进会场,我都在屋里算数据,这个才是大数据的气魄。大数据的环境就像北京的雾霾一样滚滚而来。我作为政府的官员,我这次来是专程来拥抱大数据,就是
13、热爱大数据,体现政府统计对大数据的认可。我是代表国家统计局,祝福首届中国房地产大数据年会能够圆满成功,我今天能够到会场,能够讲两句就是成功的标志。今天早上起了大早,很早就来了,结果北京的雾霾太严重了飞机不能起飞,就等到现在来,我本来以为来不了,以为政府和大数据没有缘分,没有想到云开雾散了飞机起飞了就赶上了,说明大数据和政府之间有密不可分的联系。国家统计局投资司司长,我们投资司是负责房地产投资,我是投资司第一任房地产处处长,跟房地产大数据有一点缘分,在坐有一些老同志,当年我和莫总在房协那时候是谈怎么发展中国房地产,为中国房地产做贡献。当时中国指数研究院前身是是中房集团,有一个中房指数,然后成立了
14、研究院,然后莫总把这个事接下来了。那时候我也搞房地产,我们是国房指数。现在大数据几百个城市,将近两万人,大数据就 12 年的时间,上次是 2007 年开的是一个小的会议,这次第二次经过 12 年,简直是不可同日而语。大数据就是市场更新,政府统计就 20 个人左右,房地产是 5 个人,全国搞房地产统计,全国政府统计搞房地产投资大概几百人,我们的研究院有多少人,北京就好几百,上海有 80 人左右,这么多城市将近2 万人。所以我们怎么整得过他,好在我们还有一个政府的端,这么下去肯定是不行,所以我们还是很注意跟搜房跟咱们指数研究院,包括房天下一直保持战略合作。我们想借力一起发展。12 年了,确实中国的
15、房地产发生了翻天覆地的变化,一开始讲到 2017 年情况,我也讲两个数据,这个数据也是我们跟指数研究院联合搞的。1998 年,全国房地产企业 200 家,2015 年 9.3 万家,当时 98 年房地产是 83 万,现在是 274 万,土地购置面积 98 年是 1 亿,现在 2.3 亿,但是累计下来是 40 亿米,土地购置费 98 是 375 亿元,现在 1.7 万亿,累计11 万亿。销售面积 12 年累计 100 多万亿了,销售额是 56 万亿,平均价格 98 年是 2063,2015年 6793,价格也是翻番,关键还有一个营业利润,98 年全国房地产开发只有 25 亿,2015年是 616
16、0 亿,这是统计范围内的,实际数据可能比较大。房地产业增加值占全国增加值比重已经由 5%到现在 10%左右,这个大大超过建筑业,建筑业从业将近 4 千万人,所以房地产业作用就像咱们刚才讲的,还是我们的希望。刚才黄院长已经把 2017 年讲得很到位,我也不需要补充,2017 年投资还在 6%以上的收入,这是超过我们的预期,销售面积还是 20%以上,价格在调控情况下现在出现了平稳回落。实现调控目标,调控目标不能超过去年 10 月份的水平,所以现在价格还是调控当中。这次主题“大数据时代变革,新时代机遇与挑战”,关于这个问题我想借用(马列长)局长,现在是在国家行政学院常务副院长,他主持编写一本书,大数
17、据正在开启崭新的时代,在新的数据事业当中,数据成为最宝贵的市场要素。顺应这个形势就发展,没有跟上就落后,从国家治理角度来讲,大数据就改变经济增长模式,治理结构也会转变,不转变就反应不了实际。现在大数据驱动发展,数据驱动发展已经成为时代主题。面临挑战四个方面:一,顶层设计。中国是落后的,所以奋起直追。二,数据开放方面。数据孤岛现象比较严重,部门之间,单位之间怎么做。实事求是讲国家统计局数据库恐怕最少一半数据都没有开发,现在正在重建。部门之间相互之间也是一样,也是尽量发展。三,法律障碍。统计法明确规定单个数据不允许向外公布。这个是法律问题。四,数据主权。我感觉确实下一步打破数据孤岛,健全法律方面,
18、为大数据发展创造条件。政府与企业之间,政府和个人之间都要加强联系。现在从统计来讲,世界各国,政府统计也正在跟大数据公司,也认识到这个发展趋势,但是还是有隔阂,还是在连接,还在研究阶段。第三届大数据会议在爱尔兰开的,主要结论多数国家大数据应用仍然停留在理论探讨和初步应用。官方统计机构与私人部门大数据合作模式还需要探讨,最后官方统计机构人员应加强大数据能力建设。所以要从统计人加强能力建设,从传统统计学家向科学统计学家转变,我们是预测 2017 年房地产发展趋势,黄院长加了一个科学预测,这就差在这两个字,为什么科学,他有那么多的维度,所以我们还是得向黄院长学习。从国家统计局来讲也开始重视大数据,我们
19、今年全国统计工作会议刚刚结束,现在我们的局长国家发改委副主任兼国家统计局局长,他做了报告,这个报告讲到统计改革创新取得新突破,这里面提到制定国家统计局各专业司应用大数据的方法。还有国家统计局与五部门信息共享方案,这是部门之间信息要相互的共享。加强部门行政机构,电商数据,银联数据,搜房网数据,这是我们提的。下一步切实做好统计分析研究水平,进一步加强对重大统计问题的研究,其中就是统计方法以大数据运用等重大问题。国家统计局也是在研究,但是我这个人是干房地产出身,对房地产是有感情的,我们跟搜房共同成长,所以我们跟搜房有联动。当年马局长正确领导下,我们2014 年国家统计局和北京搜房网络技术研究公司,我
20、们签订了战略合作协议。这是国家统计局跟房地产系统签的唯一战略,为什么是唯一,刚刚签完马局长就升官了。最后再讲两句,我们统计工作现在越来越重视,去年年底中央深改组要审批出台关于深化统计管理体制改革,提高统计数据真实性意见,这是对统计体制改革重大决定。包括统计方方面面内容,其中一条是下一步统计工作,要参与大数据,要进行购买服务。这就行了,以后我们跟黄院长再搞联合,数据来往等等可以购买服务,有现成的就拿来用,原来是不行,现在是可以了,以后我就可以直接买就可以了,这也是充分利用大数据形式。国务院出台了关于大数据启动方案,我们还会具体落实。还有一点关于房价,房价去年上半年各地,我们 2016 年房地产市
21、场在狂热的上涨,所以上半年国务院开始调控,调控因城实施,一城一策,我们搞的是销售投资,据我了解今年开始房价要分城公布,国家统计局公布一个总的,各个城市是分城公布。这就体现了因城施设,各个城市分散,我们百城房价,现在百城均价,大数据又提供了一个新的发展空间。以这次会议为新契机,成立 2017 年房地产数据大联盟,构建房地产数据研究,为政府提供研究依据,我们积极支持,积极参与,我把住建部房地产也拉进来。把大数据一起用上,最后预祝咱们 2017 首届房地产大数据年会圆满成功。我们一起把大数据搞得繁花似锦,谢谢大家。黄瑜:大数据总结 2016 房地产市场 科学判断2017 发展趋势 房天下产业网讯:1
22、 月 4 日下午,由中国房地产指数系统、中国物业服务价格指数系统、中国装饰装修及材料指数系统共同主办 2017 首届中国房地产大数据年会,在上海崇明金茂凯悦酒店一层宴会厅召开,中国指数研究院融合房天下大数据,将历时十二年之久的数字地产节升级为 2017 首届中国房地产大数据年会。“聚焦大数据开创新未来”中国指数研究院将基于大数据视角,全面总结 2016 年中国房地产市场形势和预判未来市场走势,阐释大数据为房地产行业变革带来的新驱动力,共同探讨大数据在房地产行业释放出的巨大价值。黄瑜:黄瑜:非常荣幸,再次来到崇明岛来做研究发布。想想我们 12 年前我们在崇明岛首次发起数字地产节,也是希望这个行业
23、用数据来量化市场变化,用数据预判市场趋势。在 12年前我记得我们当初提了一句话“一个数字盛过千言万语”,我们也是在数字的引导下,让指数研究院有了今天。刚才我们莫总把大的行业包括整个房天下客户体系大数据应用做了一个详细的讲解。柴老师是从行业应用角度,给我们做了一些指导。我们接下来还有贾司长从国家大数据角度,给我们更多的指导。我今天主要是希望用我们的一些数字对 2016 年市场再做一些系统总结,也是希望用我们大数据模型,对 2017 年市场做一个趋势预判。看一下 2016 年数字变化,这一年当中确实政策发生了很大变化,整个政策变化由松到紧,年初陆续有 15 次的各种中央发布各种政策,以及大会上发布
24、的一些相应指导,有一些去库存相关指导性中央的建议。同时,在此之下全国 90%以上城市,陆续出台 260 余项政策去支持我们的去库存。确实,市场反应是非常的快,整个市场在半年市场当中一下子可能看到这种非常火爆的情景。在我们下半年开始,特别是 9 月 30 日之后,中央五次出台防风险的一些指导性政策。全国有 26 个地级以上城市,都出台一些控风险调控政策。这一年房价 100 个城市累计上涨 17.83%,环比 19 月上涨,同比 16 月上涨,特别是 9月份涨幅创新高,34 个城市连续 6 个月上涨,1993 年以后政策效果非常的明显,我们已经出现了环比涨幅回落,10 月份、11 月份回落 1.1
25、8、0.77。二手房市场累计上涨 19.04%,环比连续 22 月上涨。看看不同城市涨幅状况,一线城市是涨得更多,这个数字去年只有一线上涨,二三线是下跌,我们政策出台以后一二三线城市涨幅都在回落,特别是一线城市涨幅回落很明显,二线城市 11 月份回落超过 100 个点,三线城市实际上回落的趋势是趋缓的。成交 2016 年销售面积创历史新高,同比涨幅达到 20%,销售额预计达到 11.5 万亿,增幅达到 30%。二手房涨幅增长幅度是同比增长超过 30%,创历史新高,我们 10 月份、11 月份政策调控指导之下,整个涨幅是明显回落,我们看不同的城市状况,其实一线城市基本上可以看到,每一个月月均成交
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