华南新城可行性研究报告22528.docx
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2、究究报告一九九九年年十月目 录录 一、项目目名称 2二、项目地地点 2三、项目背背景 2四、项目开开发企业业概况 33(一) 发展商简介介 33(二) 投资商简介介 33 五、项目设设想 44(一) 总体规划 44(二) 主要经济技技术指标标 5(三) 形态结构规规划 6(四) 住宅基本户户型 6六、市场分分析及发发展前景景 6(一) 99年广州州市房地地产市场场前景分分析 6(二) 项目市场分分析 91、 优越的地理理位置 92、 配套完善,生生活便利利 993、 现有楼盘分分析 994、 项目的发展展前景 100七、项目开开发计划划 111八、项目资资金筹集集 111九、基本数数据说明明
3、12十、项目开开发进度度 12十一、财务务分析 113(一) 销售收益估估算表 113(二) 利润估算表表 13(三) 现金流量表表 14十二、项目目评估结结果 155华南新城可可行性研研究报告告一项目名名称番禺华南新新城二项目地地点广州市番禺禺南村(番番禺大桥桥东南地地段),建建设用地地规划许许可证00333341、00333342、00333343号号。项目目东侧为为规划居居住用地地;南面面紧靠城城市骨干干道路:南村镇镇南大路路;西侧侧距华南南快速干干线仅一一公里,是是对外出出勤交通通和联系系广州市市区的交交通轴向向,由此此往广州州天河中中心区仅仅15分分钟车程程,交通通十分便便捷;北北面
4、旁依依珠江,与与广州市市区隔水水相望。三项目背背景98年111月份,国国家发展展计划委委员会、建建设部、国国土资源源部、中中国人民民银行等等四部门门联合发发出通知知,要求求各地抓抓紧落实实今年已已下达的的经济适适用住房房计划。显显然,大大规模的的经济适适用住房房建设,一一方面是是建立健健全我国国新的住住房供应应保障体体系的需需要,另另一方面面,也是是满足广广大中低低收入阶阶层对住住房的有有效需求求,进而而推动经经济增长长的需要要。这种种由政府府统一规规划、统统一征地地、统一一拆迁、统统一组织织建设的的、具有有良好销销售前景景的“大众住住房”,必将将成为中中低价位位房地产产的“主渠道道”,进而而
5、起到平平抑房地地产价格格的作用用。目前前,经济济住房的的开发在在北京、上上海、西西安、大大连、福福州、成成都、等等城市进进展迅速速。据报报导,到到目前为为止,北北京已开开发经济济住房2237.5万平平方米,售售价大部部分在22000040000元/平方米米之间;西安市市预计在在98年年投资448.225亿元元,开发发4100万平方方米经济济住房;福州预预计在998年开开发经济济住房1170万万平方米米。目前前,广州州市房地地产价格格偏高,在在广州发发展经济济住房,既既是今后后广州市市房地产产政策的的重点所所在,也也具有极极为广阔阔的市场场前景。正正是在这这种大好好环境下下,在广广东省和和番禺市
6、市政府的的大力支支持下,广广东珠江江投资公公司着手手在番禺禺南村镇镇建设一一个经济济住房生生活小区区,为广广东省省省直机关关干部、广广州地区区部分教教师员工工、广州州市中低低收入阶阶层提供供美观大大方、舒舒适实用用、环境境优美的的家庭住住房。四项目开开发企业业概况(一)发展展商简况况 广东华华南新城城房地产产有限公公司是由由番禺珠珠江房地地产有限限公司和和英属处处女岛爱爱宝置业业有限公公司合作作成立的的中外合合作公司司,经广广东省工工商行政政管理局局批准于于二0000年六六月九日日注册登登记,注注册资金金为4664755万元,合合作经营营期限为为20年年。 合合作公司司宗旨为为:为社社会提供供
7、环境优优美、生生活舒适适、价格格适宜的的房地产产商品,并并从开发发中获得得合法利利润,发发展各方方经济。生生产经营营范围是是:在经经番禺市市规划局局编号为为03333411、03333442、00333343号号建设用用地规划划许可证证同意使使用的位位于番禺禺市南村村镇珠江江边以南南、南大大道以北北、西至至番禺市市房地产产公司用用地红线线边项目目土地的的开发、建建设、销销售、出出租以及及管理自自建的商商业住宅宅楼宇。合合作项目目规划总总用地面面积为2201556144平方米米,项目目计划分分期进行行开发,首首期开发发的用地地面积为为99557933平方米米,建筑筑面积约约为1440万平平方米。
8、 合作公公司设董董事会,实实行董事事会领导导下的总总经理负负责制。董董事长胡胡荣义系系由爱宝宝置业公公司委派派,董事事会成员员共五人人,由董董事会决决定合作作公司的的一切重重大事宜宜。公司司下设办办公室、财财务部、工工程部、设设计室、开开发部、销销售部等等部门。公公司员工工共800人,其其中大专专学历220人,大大学学历历40人人,硕士士、总工工程师110人,共共占职工工总数的的87.5%,聚聚集了一一批房地地产开发发建设各各方面的的人才。 (二)投投资商简简况 中方方 番禺珠珠江房地地产有限限公司。该该公司的的合作股股东为:广东珠珠江投资资有限公公司,占占89%股份;番禺市市南村镇镇经济发发
9、展总公公司,占占1%股股份;广广东珠江江工程总总承包有有限公司司,占110%股股份。 公公司的两两大股东东广东珠珠江投资资有限公公司和广广东珠江江工程总总承包有有限公司司具有长长期的合合作历史史,具备备较强的的经济技技术实力力。广东东珠江投投资有限限公司拥拥有完整整合理的的内部结结构及各各方面专专业人员员,在房房地产市市场竞争争中具备备较大的的优势,并并把控制制成本放放在各项项工作的的首位。公公司利用用大批量量生产的的优势,从从设计方方案上大大套用、小小调整,原原材料大大批量采采购,加加上采用用标准化化管理模模式施工工建设等等方式,有有效地降降低开发发成本,使使公司可可以将中中高档的的楼盘按按
10、中低档档的价格格出售,从从而取得得价格优优势、规规模优势势,有效效地提高高了在市市场的竞竞争力。 近近年来,广广东珠江江投资有有限公司司凭借其其雄厚的的经济实实力,良良好的施施工质量量,不断断强化其其品牌优优势。公公司组织织开发的的华景新新城、暨暨南花园园、愉景景雅苑、骏骏景花园园,在广广州市各各具特色色、灿烂烂一方,堪堪称典范范。 至999年110月,广广东珠江江投资有有限公司司在广州州地区成成功开发发楼盘111个,建建设用地地面积约约2122万平方方米,总总建筑面面积约55936万平平方米,已已建成面面积3556万平平方米。所所开发楼楼盘销售售良好,已已建楼盘盘平均销销售率达达95以上,市
11、市场反应应热烈。公公司在发发展过中中,与金金融部门门、合作作单位建建立了良良好的信信用关系系。随着着综合实实力的增增强,公公司除了了继续在在房地产产行业发发展外,还还有计划划参与桥桥梁高速速公路等等相关项项目的投投资建设设,同时时还探索索投资教教育产业业和信息息产业。公公司有较较强的经经济技术术实力,产产品销售售实力,具具备开发发大型房房地产项项目的能能力。外方 爱宝置置业有限限公司(英英属处女女岛)是是香港合合生创展展集团旗旗下的投投资公司司,倚靠靠集团的的实力,在在内地投投资创业业。集团团自933年在内内地投资资以来,拥拥有在内内地注册册的十二二个房地地产项目目公司的的物业发发展及投投资权
12、益益,其总总注册资资金为6680554万元元,总建建筑楼面面面积约约为266213300平平方米。998年公公司股票票在香港港联交所所上市,筹筹集资金金达6443000万元,加加上集团团对广州州房地产产市场的的深刻认认识,使使本集团团成为广广州房地地产界之之翘楚。五项目规规划设计计华南新城将将建设为为广州地地区最大大的经济济住房小小区,以以其优越越的地理理位置、超超前的规规划设计计、完善善的配套套设施、幽幽雅的园园区环境境,专业业的物业业管理,彻彻底改变变人们的的住房观观念。(一)、总总体规划划 华南新新城项目目占地面面积约2200万万平方米米,总建建筑面积积约2660万平平方米。充充分利用用
13、其优越越的地理理位置,全全部用于于建造多多、低层层低密度度、高尚尚的超大大规模经经济住房房小区,主主要解决决广东省省政府机机关人员员、广州州地区部部分教师师员工、以以及广州州市中低低收入阶阶层的住住房问题题,建筑筑成本力力争控制制在20000元元/平方方米以内内,该项项目将以以多层建建筑为主主,并包包含有超超市、农农贸市场场、公交交车场、餐餐厅酒店店、学校校医疗保保健中心心、体育育场等全全部公共共配套设设施,力力求使项项目规划划做到档档次高、价价格低、环环境优美美(绿化化率达335.997%)、设设计先进进(采用用无梁无无柱结构构)、装装饰精美美(铺木木地板)、配配套齐全全,使之之成为我我省经
14、济济住房示示范小区区。(二)、华华南新城城主要经经济技术术指标1、规划用用地平衡衡表:2、主要经经济技术术指标表表:项 目数 量量单 位位总征用地20156614平方米总规划用地地18745518.98平方米总建筑面积积26026664.81平方米建筑占地面面积3296999.001平方米绿地面积6742333.889平方米道路面积1520886.888平方米绿地率35.977%容积率1.39建筑密度17.599%居住总户数数215755户居住总人口口755133人人口毛密度度403人/公顷 (三)、形形态结构构规划小区规划总总目标:特色鲜鲜明、生生态优良良、经济济与环境境协调发发展的居居住园
15、区区。具体目标:(1)充充分利用用其优越越地理环环境,引引入珠江江与已有有山岗,河河涌景致致,创造造新的生生态居住住体系和和住区景景观。(2)创造造既有现现代生活活气息又又有独特特地域特特点的园园区文化化,这种种文化将将以滨江江风景和和岭南特特色为其其主要素素。(3)强调调整个居居住区的的空间形形态特色色及个性性特点,创造丰丰富的园园区空间间和建筑筑体量。(4)分期期建设、滚滚动开发发,使其其成为可可持续发发展的范范例。(5)强调调住宅的的自然化化、健康康化和节节能化。同同时为了了适应市市场需求求,注重重户型设设计多样样化。住宅设计健康、自自然、户户型多样样。所有有户型设设计均考考虑到自自然通
16、风风,创造造良好的的室内气气候,依依据人的的生活模模式,以以起居室室为中心心,公私私、洁污污、闹静静分区。厅厅、房朝朝向均以以景观视视线为主主,兼顾顾朝向。立立面处理理以具有有现代化化气息的的岭南特特色为目目标。底底层部位位架空结结合布置置环境艺艺术小品品,娱乐乐设施等等,将室室外铺地地自然延延伸进入入架空层层,避免免架空层层无人光光顾的情情景,屋屋顶部分分作绿化化处理,顶顶盖弧型型飘板,局局部漏空空,体伸伸通透轻轻灵的特特点。标标准层处处理为标标准凸窗窗台,透透空铁饰饰阳台栏栏杆,同同时户型型之间避避免视线线干扰。(四)、住住宅基本本户型 小区设计有有 A、BB、C、DD、E、FF、G、HH
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- 华南 新城 可行性研究 报告 22528
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